Mál nr. 64/2014

Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 101 Reykjavík

Miðvikudaginn 4. mars 2015 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 64/2014:    

Kæra A

á ákvörðun

Íbúðalánasjóðs

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A hefur með kæru, dags. 30. október 2014, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs, dags. 15. október 2014, á umsókn um afléttingu krafna, umfram söluverð, við frjálsa sölu.

I. Málavextir og málsmeðferð

Málavextir eru þeir samkvæmt gögnum málsins að kærandi sótti um afléttingu krafna, umfram söluverð, við frjálsa sölu hjá Íbúðalánasjóði með greiðsluerfiðleikamati Landsbankans, dags. 23. september 2014. Umsókn kæranda var synjað með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 15. október 2014, á þeirri forsendu að greiðslubyrði væri ekki umfram greiðslugetu. Kærandi lagði fram kæru hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála 30. október 2014. Með bréfi, dags. 31. október 2014, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir afstöðu Íbúðalánasjóðs til málsins, upplýsingum um meðferð þess hjá sjóðnum og frekari gögnum. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 12. nóvember 2014. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 19. nóvember 2014, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Athugasemdir bárust frá fasteignasala kæranda með tölvupósti þann 10. desember 2014 og voru þær sendar Íbúðalánasjóði til kynningar með bréfi úrskurðarnefndar, dags. 11. desember 2014. Frekari athugasemdir bárust ekki.

II. Sjónarmið kæranda

Kærandi greinir frá því að hann hafi ekki orðið var við þá fjárhæð sem Íbúðalánasjóður vísi til að hann eigi umfram greiðslubyrði af skuldbindingum sínum um hver mánaðamót. Starfsmenn Landsbankans hafi aðstoðað hann við greiðsluerfiðleikamatið en þeir sjái ekki heldur neina umframfjárhæð.

Í athugasemdum frá fasteignasala kæranda kemur fram að Landsbankinn hafi notað viðurkennda reikningsaðferð við gerð greiðsluerfiðleikamatsins. Íbúðalánasjóður hafi hins vegar breytt reglum sínum meðan matið hafi farið fram. Ekki hafi verið gert ráð fyrir leigutekjum þar sem þær gefi ekki rétta mynd af greiðslugetunni. Þá er greint frá því að fjárhagsstaða kæranda og maka hans sé sýnu verri en fram komi í greiðsluerfiðleikamatinu vegna lægri tekna.

III. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs

Í afstöðu Íbúðalánasjóðs vegna kærunnar kemur fram að greiðsluerfiðleikanefnd sjóðsins hafi tekið mið af framfærsluviðmiðum umboðsmanns skuldara og gengið út frá því að kærandi ætti 89.024 krónur umfram greiðslubyrði af lánum um hver mánaðamót. Í ákvörðun nefndarinnar hafi verið gert ráð fyrir að greiðslubyrði af lánum væri 163.691 króna en 225.663 krónur í greiðsluerfiðleikamatinu. Í greiðsluerfiðleikamati Landsbankans sé framfærslukostnaður langt yfir framfærsluviðmiðum umboðsmanns skuldara. Gert hafi verið ráð fyrir 100.000 krónum í rekstur tveggja bifreiða en samgöngukostnaður samkvæmt viðmiðum umboðsmanns skuldara sé 45.080 krónur. Í greiðsluerfiðleikamatinu hafi auk þess verið gert ráð fyrir leigugjöldum vegna eignar sem kærandi leigi en ekki hafi verið gert ráð fyrir leigutekjum á móti.

Við mat á greiðslugetu kæranda hafi eftirfarandi útreikningur verið lagður til grundvallar:

Framfærsluviðmið umboðsmanns skuldara: 194.987 krónur.

Rafmagn og hiti: 15.000 krónur.

Fasteignagjöld: 12.000 krónur.

Tryggingar: 25.000 krónur.

Afborgun lána 225.663 krónur.

Samtals gjöld 472.650 krónur.

Tekjur kæranda samkvæmt greiðsluerfiðleikamati bankans hafi verið 491.375 krónur og því hafi tekjuafgangur um hver mánaðamót verið 18.725 krónur. Ef tekið hefði verið tillit til bæði leigutekna og leigugjalda hefði greiðslugeta kæranda umfram greiðslubyrði lána verið 33.752 krónur á mánuði. Af þeim ástæðum hafi ekki verið unnt að verða við beiðni hans um afléttingu.

Þá greinir Íbúðalánasjóður frá samkomulagi sem félagsmálaráðuneytið og Íbúðalánasjóður hafi gert við fjármálastofnanir og Ráðgjafarstofu um fjármál heimilanna um form umsókna um aðstoð vegna greiðsluvanda, meðferð þeirra og úrvinnslu. Í 2. mgr. 5. gr. reglugerðar nr. 584/2001, um úrræði til að bregðast við greiðsluvanda vegna lána Íbúðalánasjóðs, komi fram að senda skuli umsókn vegna greiðsluvanda til fjármálastofnunar sem fari yfir umsóknir og geri tillögu til Íbúðalánasjóðs um úrlausn vandans. Í 4. gr. framangreinds samkomulags sé kveðið á um að við mat á framfærslukostnaði heimilis skuli leggja til grundvallar viðmiðunartölur Ráðgjafarstofu um fjármál heimilanna. Með stofnun umboðsmanns skuldara hafi Ráðgjafarstofa um fjármál heimilanna verið lögð niður en embætti umboðsmanns skuldara hafi verið byggt á grunni ráðgjafarstofunnar eins og fram komi í athugasemdum við frumvarp til laga um umboðsmann skuldara.

Samkvæmt d-lið 2. mgr. 1. gr. laga nr. 100/2010 um umboðsmann skuldara útbúi hann framfærsluviðmið sem sé uppfært reglulega. Viðkomandi fjármálastofnun hafi því borið að notast við framfærsluviðmið umboðsmanns skuldara í tillögum sínum. Íbúðalánasjóður sé hins vegar ekki bundinn af þeim tillögum en sem stjórnvaldi sé sjóðnum skylt að yfirfara tillögurnar og leggja sjálfstætt mat á þær, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993. Með vísan til 11. gr. stjórnsýslulaga beri Íbúðalánasjóði einnig að gæta samræmis og jafnræðis í lagalegu tilliti við úrlausn mála. Sjóðnum hafi því verið skylt að miða við hin lögbundnu og hlutlægu framfærsluviðmið umboðsmanns skuldara og leggja þau til grundvallar við úrlausn mála. Öll frávik verði þó að meta sérstaklega út frá aðstæðum hverju sinni. Stangist tillögur fjármálastofnana á við þessi viðmið séu þær ekki í samræmi við samkomulagið og geti því að jafnaði ekki verið grundvöllur fyrir ákvörðunartöku sjóðsins. Í því tilviki sé sjóðnum skylt að laga þær að hinu opinbera og lögbundna viðmiði umboðsmanns skuldara að því marki sem slíkt sé unnt.

IV. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda. Í máli þessu er ágreiningur um hvort Íbúðalánasjóði hafi borið að samþykkja umsókn kæranda um afléttingu krafna, umfram söluverð, við frjálsa sölu.

Í 2. tölul. 1. mgr. 2. gr. reglugerðar um meðferð krafna Íbúðalánasjóðs sem glatað hafa veðtryggingu, nr. 359/2010, kemur fram að kröfur Íbúðalánasjóðs teljast hafa glatað veðtryggingu þegar kröfum sem standa utan söluverðs eignar við frjálsa sölu er létt af eigninni með samþykki stjórnar Íbúðalánasjóðs og að uppfylltum skilyrðum um mat á greiðslugetu skuldara, enda sé söluverð í samræmi við verðmat Íbúðalánasjóðs. Í samræmi við 3. mgr. 3. gr. reglugerðarinnar aðhefst Íbúðalánasjóður ekki frekar við innheimtu kröfu sem hefur glatað veðtryggingu nema sjóðurinn telji að krafa hafi orðið til vegna saknæmra athafna eða meintra brota á lánareglum. Við slík brot fellur niður heimild sjóðsins til niðurfellinga skv. 5. gr. og afskrifta skv. 6. gr.

Á heimasíðu Íbúðalánasjóðs er að finna ýmsar upplýsingar um afléttingu krafna umfram söluverð við frjálsa sölu. Þar er meðal annars rakinn tilgangur 2. tölul. 1. mgr. 2. gr. framangreindrar reglugerðar, skilyrði við beitingu ákvæðisins og verkferill við afgreiðslu slíkra mála. Segir þar að tilgangur ákvæðis 2. tölul. 1. mgr. 2. gr. sé að liðka fyrir sölu yfirveðsettra eigna þar sem eigendur hafa ekki greiðslugetu til þess að greiða af lánum til frambúðar og geta selt eign á almennum markaði. Þetta getur gilt hvort heldur verið sé að yfirtaka lán sem svari til söluverðs eignar eða gefin út ný lán sem færu þá ásamt kaupsamningsgreiðslu að fullu til að greiða inn á lánið á eign. Í greinargerð með tillögu að breytingu á reglugerð þessari komu fram eftirfarandi skilyrði fyrir beitingu reglunnar, sem stjórn Íbúðalánasjóðs hefur staðfest, sem og neðangreint verklag við beitingu þessa reglugerðarákvæðis:

1. Greiðslubyrði af eigninni er umfram greiðslugetu umsækjanda. Ekki er heimilt að aflétta veði umfram veðsetningu við sölu ef greiðslugeta er fyrir hendi til þess að standa straum af afborgunum lána og öðrum skuldbindingum umsækjanda.

2. Umsækjandi á ekki aðrar eignir til greiðslu kröfu. Þessu úrræði er ætlað að koma til hjálpar þegar fólk er fast í eignum sem það ræður ekki við að greiða af. Ef umsækjandi á aðrar eignir sem nýst gætu til greiðslu kröfunnar þá er synjað um færslu þeirrar kröfu sem er umfram söluverð eignar á „glatað veð“. Í þessu sambandi ber að hafa í huga að kröfur sem færðar eru á glatað veð eru ekki innheimtar og falla niður að liðnum fyrningarfresti kröfunnar.

3. Söluverð er í samræmi við markaðsverð. Í reglugerðinni er beinlínis gert ráð fyrir því að Íbúðalánasjóður láti meta verð eigna í þessum tilvikum. Slíkt mat er gert á kostnað Íbúðalánasjóðs.

4. Allt söluverð fari til greiðslu lána. Gerð er skýlaus krafa um að öllu söluverði eignar verði varið til greiðslu lána á eigninni.

Beiðni kæranda var synjað á þeirri forsendu að hann uppfyllti ekki skilyrði a-liðar framangreindra skilyrða.

Í greiðsluerfiðleikamati Landsbankans, dags. 23. september 2014, var fjárhagsleg staða kæranda við gerð matsins þannig að mánaðarlegar tekjur hans og maka námu 491.375 krónum, mánaðarleg útgjöld 439.000 krónum og greiðslugeta því 52.375 krónur. Mánaðarleg greiðslubyrði kæranda nam 225.663 krónum og fjárþörf kæranda var því 173.288 krónur umfram raunverulega greiðslugetu. Mánaðarleg útgjöld kæranda og maka hans námu hins vegar 246.987 krónum samkvæmt útreikningi greiðsluerfiðleikanefndar Íbúðalánasjóðs og afgangur var því 18.725 krónur. Að mati úrskurðarnefndarinnar hefur Íbúðalánasjóður fært fullnægjandi rök fyrir útreikningi greiðsluerfiðleikanefndarinnar og tekur nefndin undir það mat sjóðsins að ekki skuli taka tillit til leigugjalda nema tekið sé tillit til leigutekna á móti. Ber því að leggja útreikning greiðsluerfiðleikanefndarinnar til grundvallar við úrlausn máls þessa en samkvæmt honum hafði kærandi greiðslugetu til að standa straum af afborgunum lána og öðrum skuldbindingum á þeim tíma sem matið fór fram. Kærandi uppfyllti því ekki a-lið framangreindra skilyrða sem stjórn Íbúðalánasjóðs hefur sett og átti því ekki rétt á afléttingu krafna, umfram söluverð, við frjálsa sölu.

Kærandi hefur vísað til þess að fjárhagsstaða hans og maka hafi breyst til hins verra frá gerð greiðsluerfiðleikamats Landsbankans vegna lægri tekna. Úrskurðarnefndin bendir á að greiðsluerfiðleikamat Landsbankans og mat greiðsluerfiðleikanefndar Íbúðalánasjóðs tekur mið af stöðu kæranda og maka hans á þeim tíma sem matið fór fram. Kærandi getur hins vegar látið framkvæma nýtt greiðsluerfiðleikamat og lagt inn nýja umsókn hjá Íbúðalánasjóði með vísan til breyttra forsendna.

Með vísan til alls framangreinds ber að staðfesta hina kærðu ákvörðun.

Úrskurð þennan kváðu upp Agnar Bragi Bragason varaformaður, Arnar Kristinsson og Gunnar Eydal, meðnefndarmenn.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 15. október 2014, um synjun á umsókn A um afléttingu krafna, umfram söluverð, við frjálsa sölu er staðfest.

Agnar Bragi Bragason, varaformaður

Arnar Kristinsson

Gunnar Eydal