Mál nr. 73/2020 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 73/2020
Sameiginleg bílageymsla. Lögmæti ákvörðunartöku.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, móttekinni 3. júlí 2020, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 16. júlí 2020, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 9. ágúst 2020, og athugasemdir gagnaðila, dags. 14. ágúst 2020, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 8. október 2020.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C sem er með sameiginlega bílageymslu. Tvær aðskildar húsfélagsdeildir hafa verið starfandi um bílageymsluna. Annars vegar húsfélagið D og hins vegar húsfélagið E. Nú starfar ein húsfélagsdeild um bílageymsluna sem er gagnaðili í þessu máli. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsi 2A. Ágreiningur er um ákvörðun aðalfundar gagnaðila um að ráðast í framkvæmdir á bílageymslunni.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að ákvarðanir aðalfundar sem haldinn var 23. júní 2020 séu ólögmætar og óskuldbindandi.
- Að nefndarmaður kærunefndar húsamála sem tilnefndur sé af Húseigendafélaginu víki sæti í málinu vegna aðkomu þess að málinu.
Í álitsbeiðni kemur fram að á sameiginlegum fundi stjórna beggja húsfélagsdeilda í ágúst 2018 hafi legið fyrir beiðni eiganda bílastæðis í húsi 2A um að gert yrði við sprungu á þaki bílakjallarans yfir stæðinu hans. Þetta hafi verið samþykkt og viðgerð verið framkvæmd með því að fyllt var upp í sprunguna á þakinu. Núverandi eigendur umrædds bílastæðisins segi nú að enginn leki sé fyrir hendi.
Í mars 2019 hafi borist tillaga frá aðalfundi húsfélagsdeildarinnar í húsi 2 um að aflað yrði upplýsinga um hvernig unnt væri að koma í veg fyrir leka frá þaki bílageymslunnar. Sú tillaga hafi verið samþykkt á aðalfundi húsfélagsdeildarinnar í húsi 2A í maí það sama ár. Ári síðar, eða 18. maí 2020, hafi verið haldinn aðalfundur hjá húsfélagsdeildinni í húsi 2A. Á þann fund hafi borist sending frá húsfélagsdeildinni í húsi 2 sem var 44 blaðsíðna útboðslýsing frá verkfræðistofunni F. Þar hafi verið gert ráð fyrir að ráðast í umfangsmiklar og kostnaðarsamar framkvæmdir á þaki bílakjallarans sem fælust meðal annars í því að leggja pappa yfir steypt þakið og malbika yfir það allt með 40 mm þykku malbiki. Þá hafi fylgt kostnaðaráætlun sem hljóðað hafi upp á 14.500.000 kr., auk virðisaukaskatts. Upplýst hafi verið að umrædd verkfræðistofa myndi til viðbótar krefjast þóknunar að fjárhæð 1.500.000 kr. fyrir gerð útboðslýsingarinnar og eftirlit með fyrirhuguðu verki. Vísað hafi verið til sameiginlegs stjórnarfundar beggja húsanna frá 10. febrúar 2020. Fulltrúar í húsi 2A telji sig aftur á móti alls ekki hafa skrifað undir eða samþykkt nein fjárútlát.
Samþykkt hafi verið á aðalfundi húsfélagsins í húsi 2 að leggja umrædda útboðslýsingu til grundvallar og óska eftir tilboðum í verkið samkvæmt henni. Á aðalfundi húsfélagsins í húsi 2A hafi aftur á móti verið samþykkt að leggja útboðslýsinguna til hliðar og leita annarra leiða til viðgerða, enda hafi þeim þótt sú framkvæmd sem lögð hafi verið til í útboðslýsingunni bæði of umfangsmikil og kostnaðarsöm. Stjórn húsfélagsins í húsi 2 hafi verið tilkynnt um þá ákvörðun.
Í framhaldi af þessu hafi starfsmaður Húseigendafélagsins hringt og sent tölvupósta til stjórnarmanna húsfélagsins í húsi 2A. Hann hafi sagst vera að vinna fyrir húsfélagið í húsi 2 og tilkynnt nauðsyn þess að stofna nýtt húsfélag um bílakjallarann. Í tölvupóstsamskiptunum hafi komið fram sú skoðun hans að samþykkt aðalfundar húsfélagsins í húsi 2A hefði enga þýðingu þar sem allir íbúar húsanna hafi ekki fengið að koma að málinu. Bæði húsfélögin hafi þá verið búin að taka málið fyrir hvor á sínum aðalfundinum í samræmi við viðtekna venju þar um á milli húsfélaganna.
Í kjölfar þessa hafi byrjað nokkur samskipti á milli stjórnar húsfélagsins í húsi 2A og starfsmanns Húseigendafélagsins þar sem stjórnin hafi meðal annars bent á að aldrei hefði verið tekin ákvörðun á húsfundi um að leita til umræddrar verkfræðistofu eða taka til skoðunar þá framkvæmd sem hún hefði lagt til. Þvert á móti hafi legið fyrir samþykkt aðalfundar í húsi 2A um hið gagnstæða. Þá hefði aldrei farið fram mat á umræddum leka eða kannað hvort aðrar umfangs- og kostnaðarminni leiðir kæmu til greina. Þannig hefði húsfélagið í húsi 2 tekið ákvörðun um framkvæmdir sem því hafi hugnast, leitað þjónustu verkfræðistofu til að útfæra þær framkvæmdir og síðan ætlað að gera húsfélaginu í húsi 2A að taka þátt í þeim, án þess að nokkuð lægi fyrir um aðrar lausnir. Slíkt hafi stjórnin talið allt í senn ófaglegt, óboðlegt og ólöglegt.
Boðað hafi verið til fundar nýs húsfélags um sameiginlegan bílakjallara húsanna 10. júní 2020. Þar hafi meðal annars verið á dagskrá „umræður og ákvörðunartaka um fyrirhugaðar framkvæmdir“ og „tillaga lögð fram um að [verkfræðistofa] sjái um gerð útboðslýsingar, framkvæmd útboðs og hafi eftirlit og/eða umsjón með verkinu“. Jafnframt hafi verið lagt fram minnisblað frá verkfræðistofunni G um það sem sagt hafi verið „mat á viðgerðarþörf bílageymslu“ þar sem í raun hafi aðeins komið fram að mælt væri með því að hefja þær viðgerðir sem lagðar hafi verið til af verkfræðistofunni F. Þá hafi jafnframt verið lagt fram tilboð frá H, sem stjórn húsfélagsins í húsi 2A hafi aflað, ekki hvað síst í því skyni að sýna fram á að aðrar umfangsminni og ódýrari leiðir, sem jafnframt hafi falið í sér mun minna rask og breytingar, hafi staðið til boða við viðgerð á þaki bílageymslunnar.
Aðalfundur hafi verið haldinn 23. júní 2020. Þar hafi farið fram umræður um málið en að lokum verið samþykkt með 15 atkvæðum gegn 13 að verkfræðistofan F sæi um gerð útboðslýsingar, framkvæmd útboðs og eftirlit. Hafi því í raun verið samþykkt að leggja áður framkomna útboðslýsingu til grundvallar framkvæmdum.
Að teknu tilliti til aðkomu Húseigendafélagsins að málinu sé gerð krafa um að sá nefndarmaður kærunefndar húsamála, sem tilnefndur sé af Húseigendafélaginu, víki sæti við afgreiðslu málsins.
Engin gögn hafi verið lögð fram sem styðji hvers vegna það þurfi að fara í eins dýra og umfangsmikla framkvæmd og útboðslýsing verkfræðistofunnar byggi á. Ekkert mat liggi fyrir á lekanum og engar tillögur um framkvæmdir aðrar en sú sem pöntuð hafi verið af gagnaðila. Fyrir liggi annað tilboð sem sýni að aðrar, ódýrari, umfangsminni og alls ekki síðri framkvæmdir séu tækar. Allra gagna varðandi framkvæmdirnar hafi verið einhliða aflað af gagnaðila, án aðkomu húsfélagsins í húsi 2A. Taka hefði þurft sérstaka ákvörðun um það á húsfundi að leita til verkfræðistofu um gerð útboðslýsingar. Þar sem það hafi ekki verið gert sé ákvörðun aðalfundarins 23. júní 2020, þar sem samþykkt hafi verið að leggja umrædda útboðslýsingu til grundvallar, þegar ólögmæt.
Fyrirhugaðar framkvæmdir séu slíkar að samþykki allra eigenda þurfi til. Umrædd framkvæmd geri ráð fyrir að malbikað verði yfir steypt þak bílakjallarans, en slík framkvæmd sé ekki aðeins mjög kostnaðarsöm heldur breyti hún útliti eignarinnar verulega. Þá muni framkvæmdin breyta notagildi eignarinnar, enda verði að gera ráð fyrir því að þegar búið verði að malbika yfir steypt þak bílageymslunnar muni íbúar freistast til að nota hið malbikaða plan sem bílastæði. Þar sem framkvæmdin hafi ekki verið samþykkt af hálfu allra eigenda sé ljóst að ákvörðun aðalfundarins 23. júní 2020 sé ólögmæt. Í öllu falli sé ljóst að samþykki 2/3 hluta eigenda þurfi til framkvæmdarinnar, en það leiði til sömu niðurstöðu. Í þessu efni sé meðal annars vísað til 6. tölul. A liðar og 3., 4. og 9. tölul. B liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús, svo og 30. og 31. gr. laganna.
Gert sé ráð fyrir að malbikað verði fyrir framan og upp að hurð íbúðar í húsi 2A, en úr íbúðinni sé útgengt á steypt þak bílageymslunnar. Um sé að ræða innskot sem samsvari svölum þeirra íbúða sem séu þar fyrir ofan. Ekki verði með nokkru móti séð hvernig húsfundur, hvort sem það sé sameiginlegur húsfundur beggja húsa eða hvor sinn fundurinn, geti tekið ákvörðun um að malbika upp að svalahurð einstakrar íbúðar annars eiganda í húsinu. Um sé að ræða séreign viðkomandi íbúðar sem óheimilt sé að skerða með ákvörðun húsfundar, en samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu eigi íbúðin sérafnotafleti fyrir framan hurðir út í garð sem afmarkist af útlínum svala samsvarandi íbúðar á 2. hæð hússins. Hugsanlega nái þau réttindi lengra.
Sérstök athygli sé vakin á því að hæð fyrirhugaðs malbiks muni nálgast mjög þröskuld svalahurðar umræddrar íbúðar með tilheyrandi hættu á því að snjór og bleyta leki þar inn með meðfylgjandi tjóni. Frábjóði álitsbeiðandi sér að þurfa að eiga aðild að ákvörðun sem leitt gæti til slíks tjóns eða annarrar skerðingar á séreignum. Sé þá horft fram hjá öðrum þeim áhrifum sem framkvæmdin muni hafa fyrir umrædda íbúð, meðal annars með tilliti til útsýnis og hagnýtingar. Í því sambandi sé tekið fram að framkvæmdinni hafi verið hafnað af eiganda íbúðarinnar. Þetta eitt og sér leiði til þess að ákvörðunin sé ólögmæt.
Framkvæmdin muni einnig hafa mun meiri áhrif á hús 2A heldur en hús 2, enda meðal annars gert ráð fyrir því að klæðning hússins sé fjarlægð til að koma malbikinu fyrir. Sé það jafnframt til vitnis um hve viðamikla framkvæmd um sé að ræða. Það hljóti að leiða til þess að það þurfi sérstakt samþykki frá eigendum þess húss fyrir framkvæmdunum. Ekkert liggi fyrir um hvar lóðamörk séu á milli húsanna eða hvort í raun sé um að ræða helmingaskipti þeirra á milli þegar komi að bílageymslunni. Einfaldlega sé um að ræða vanhugsaða framkvæmd.
Fyrirhugaðar framkvæmdir séu ekki í samræmi við upphaflegar teikningar, enda gert ráð fyrir því á teikningum að þak bílageymslunnar sé að stærstum hluta leiksvæði og eigi því ekki að vera malbikað eðli málsins samkvæmt. Sýni það svo að ekki verði um villst þegar um slíka framkvæmd sé að ræða að aukinn meirihluta þurfi til samþykktar hennar. Þá liggi ekkert fyrir um hvort farið hafi fram athugun á því hvort hin steypta plata þoli yfirhöfuð það álag sem leiða muni af malbikuninni og fyrirséða notkun þess sem bílastæðis, en gera megi ráð fyrir að um byggingarleyfisskyldar framkvæmdir sé að ræða.
Áður en hinn umþrætti fundur hafi verið haldinn höfðu bæði húsfélögin þegar tekið málin til umræðu og ákvörðunartöku á löglega boðuðum aðalfundum. Allir íbúar beggja húsa höfðu því fengið tækifæri til að láta málið til sín taka á fundum sem að öllu leyti hafi verið haldnir í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús. Það stríði gegn tilgangi og eðli laganna að unnt sé að koma sér undan ákvörðunum löglegra boðaða húsfunda með því að stofna nýtt húsfélag og taka sama mál til ákvörðunar á fundi þar.
Í greinargerð gagnaðila segir að forsaga málsins sé sú að viðvarandi leki hafi verið í bílastæðahúsinu sem sé í sameign beggja húsa. Á sameiginlegum stjórnarfundi húsfélaganna 1. febrúar 2006 hafi komið fram að lekinn hafi þá þegar verið orðinn að vandamáli, en á fundinum hafi verið settar fram spurningar um meinta galla á húsinu, meðal annars vegna sprungna á þaki bílastæðahússins. Ljóst sé því að allt frá byggingu hússins hafi verið vankantar á þaki bílastæðahússins.
Í desember 2014 hafi bílastæðahúsið verið málað að innan og þegar komið í ljós mikill leki frá lofti. Ýmsar viðgerðir hefðu verið gerðar á þaki hússins fram til ársins 2018, en eins og fram komi í álitsbeiðni hafi tillaga verið samþykkt á aðalfundi í húsi 2A í maí 2019 um að aflað yrði upplýsinga um hvernig gera mætti við leka frá þaki bílageymslunnar. Slíkt hið sama hafi verið samþykkt á nokkrum aðalfundum húsfélagsins í húsi 2, sbr. erindi formanns í húsi 2 sem lesið hafi verið upp á aðalfundi sameiginlega húsfélagsins 23. júní 2020.
Í kjölfarið hafi verið ákveðið á sameiginlegum stjórnarfundi beggja húsfélaga að fara þyrfti í framkvæmdir á þaki bílastæðakjallarans. Húsfélögin hafi ákveðið að leita leiða til þess að stöðva lekann til frambúðar. Stjórn húsfélagsins í húsi 2 hafi leitað upplýsinga hjá F til þess að koma í veg fyrir lekann, enda væri þar um að ræða ástand sem ekki væri hægt að una við til frambúðar. Fulltrúi frá F hafi sent fulltrúum stjórnar að húsi 2 mögulegar úrbætur og lauslega kostnaðaráætlun með tölvubréfi, dags. 15. janúar 2020. Úrbæturnar hafi verið þess háttar að lagður yrði asfaltdúkur á þak bílastæðahússins og malbikað yfir. Gróft áætlað næmi kostnaður í heild 12-15.000.000 kr.
Þann 10. febrúar 2020 hafi verið haldinn sameiginlegur stjórnarfundur húsfélaganna. Á fundinum hafi afritum af áðurnefndum tölvupósti fulltrúa F verið dreift til fundargesta. Fyrir hönd húss 2 hafi eigandi upplýst að stjórn húss 2 hefði þegar rætt hugmyndir F og væri þeim samþykkur. Þegar umræðum á fundinum hafi lokið hafi verið samþykkt að leita eftir frekari tilboðum í verkið hjá F og leggja svo málið fyrir sameiginlegan fund með eigendum húsanna. Áréttað skuli að þessi samráðsháttur hafði fram að þeim tíma verið hafður á milli húsfélaganna til samþykktar á sameiginlegum verkefnum, þ.e. að stjórnir hvors húsfélags um sig héldu fundi innan sinnar húsfélagsdeildar um sameiginleg málefni, og stjórnir beggja húsa svo ráðið ráðum sínum á sameiginlegum stjórnarfundum.
Þegar stjórnin í húsi 2 hafi í kjölfarið leitað til F um áframhaldandi vinnu fyrir húsfélögin hafi fulltrúar verkfræðistofunnar áréttað að það þyrfti kennitölu beggja húsfélaga og fulltrúa af hálfu beggja húsfélaga áður en hafist yrði handa við gerð útboðslýsingar. Einn eigenda fyrir hönd húss nr. 2 hafi þá sent stjórnarmönnum í húsi 2A tölvupóst þess efnis og beðið um kennitölu og tilnefndan fulltrúa frá félaginu en við því var ekki orðið.
Að lokinni gerð útboðslýsingar hafi fulltrúum húsfélaganna verið sent afrit, en álitsbeiðandi og annar eigandi einnig fengið afrit. Álitsbeiðandi hafi á þeim tíma verið gjaldkeri húsfélagsins í húsi 2A.
Því næst hafi stjórnin í húsi nr. 2 leitað til Húseigendafélagsins til aðstoðar við næstu skref í málinu. Hafi stjórninni verið tilkynnt að réttast væri að halda svokallaðan stofnfund í því skyni að virkja húsfélag fyrir bílastæðahúsið í samræmi við ákvæði fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994. Óumdeilt væri og ágreiningslaust í máli þessu að bílastæðahúsið væri í sameign eigenda beggja húsa og réttast væri að öll ákvarðanartaka væri í valdi húsfélagsins á löglega boðuðum húsfundi.
Með hliðsjón af ofangreindu hafi verið ákveðið að boða til aðalfundar í sameiginlega húsfélaginu 23. júní 2020. Mætt hafi verið á fundinn fyrir hönd allra eigenda hússins. Með vísan til þess sem fram hafi komið hafi hér verið um að ræða eiginlegan stofnfund húsfélaganna. Ljóst sé því að hingað til hafði strangt til tekið ekki verið farið eftir ákvæðum fjöleignarhúsalaga, meðal annars hvað hafi varðað meginreglur um töku ákvarðana og úrræði eigenda séu þeir ekki hafðir með í ráðum, sbr. 39. og 40. gr. laganna. Aftur á móti komi fram í fjölmörgum álitum kærunefndar húsamála að húsfélagi sé heimilt með vísan til 4. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús að bæta úr eða staðfesta viðlíka ákvörðun á öðrum fundi, sé slíkur annmarki á henni. Bent skuli á álit nefndarinnar í málum nr. 44/2002, 7/2003, 47/2003 og 50/2008 í því skyni.
Í þessu ljósi hafi verið ákveðið að lögð yrði fyrir fundinn tillaga í 9. dagskrárliðum um að F sæi um gerð útboðslýsingar, framkvæmd útboðs og hefði eftirlit og/eða umsjón með verkinu. Kostnaður skyldi greiðast eftir hlutfallstölu eignarhluta. Þannig kæmi augljós vilji húsfélagsins fram um hvort eigendur vildu að F sæju um útboð. Eins og sjá megi af fundargerð umrædds fundar hafi tillaga þessi verið samþykkt.
Gagnaðili geri engar sérstakar kröfur varðandi skipan nefndarinnar. Húseigendafélagið tilnefni í nefndina þann lögmann sem félagið telur hæfastan í starfið hverju sinni og sé hann algjörlega sjálfstæður í störfum sínum í nefndinni. Félagið hafi engin afskipti og ekkert boðvald yfir honum, frekar en öðrum nefndarmönnum. Skuli þó bent á að kærunefnd hafi almennt hafnað álíka kröfuliðum, sbr. til dæmis álit nefndarinnar í málum nr. 48/2013 og 20/2015.
Því sé hafnað að engin gögn rökstyðji þá framkvæmd sem útboðslýsingin byggi á. Óumdeilt sé að viðgerðarþörf hafi verið á bílastæðahúsinu frá árinu 2006 að minnsta kosti og bæði útboðslýsing og ástandsskýrsla frá F og G liggi fyrir sem kveði á um nauðsyn á viðgerðum á bílastæðahúsinu. Hafið sé yfir vafa að útboðslýsingar hafi verið aflað fyrir tilstuðlan beggja húsanna. Hafi álitsbeiðandi verið ósátt með skort á sönnun um viðgerðarþörf hafi viðkomandi verið í lófa lagið að afla matskýrslu um efnið sem ekki hafi verið gert. Tilboð H hafi verið lagt fyrir sameiginlegan aðalfund allra eigenda og því verið hafnað. Þar með sé augljóst að ekki sé vilji fyrir því hjá gagnaðila að farið verði í slíka „plástraviðgerð“ enn eitt skiptið.
Þá sé því einnig hafnað að tilboð H sé sambærilegt að gæðum þeirra fyrirhuguðu viðgerða sem útboðslýsing F kveði á um. Tilboðið hafi verið lagt fyrir húsasmíðameistara og fulltrúa frá G og í svari hans með tölvupósti segi að með tilboðinu sé einungis um að ræða bráðabirgðaviðgerð en einnig væru magntölur í tilboðinu mögulega rangar. Hann hafi nefnt að kostnaðaráætlun verkfræðistofunnar gerði ráð fyrir um 14.500.000 kr. kostnaði en tilboð ætti að berast undir þeirri samtölu. Kostnaður vegna endurtekinna bráðabirgðaviðgerða, líkt og tilboð H, væri fljótur að slaga upp í upphæð kostnaðaráætlunar F og þá væri óljóst að þær myndu skila tilætluðum árangri. Hann hafi nefnt í niðurlagi bréfs síns að galið væri að nýta ekki þau gögn sem til væru og leita tilboða út frá þeim.
Í núverandi mynd sé um að ræða dökkgrátt steypt þak yfir bílastæðahúsinu. Ekki felist umfangsmikil breyting í því að malbikað verði þar sem nú sé steypa, hvorki í lit né öðru. Hér sé einfaldlega um nauðsynlegt viðhald á þaki hússins að ræða. Það hljóti að vera í ákvörðunarvaldi húsfundar að ákveða slíkt með einföldum meirihluta í samræmi við meginreglu fjöleignarhúsalaga um samþykki til ákvarðanatöku. Þá beri að geta þess að reglan um samþykki allra sé undantekningarregla og beri því að túlka hana þröngt samkvæmt almennum og viðteknum lögskýringarsjónarmiðum. Þá skuli þess enn fremur getið að ekki hafi verið tekin ákvörðun um nokkra slíka útlitsbreytingu á umþrættum aðalfundi, heldur hafi einungis verið tekin ákvörðun um að F skyldu hefja útboð og afla tilboða.
Hvað varði kröfu álitsbeiðanda um að samþykki 2/3 hluta eigenda þurfi, skuli nefnt að ekki hafi verið tekið tilboði sem hafi að geyma endanlega samtölu kostnaðar, heldur hafi verið tekin ákvörðun um að hefja útboð í því skyni að afla tilboða. Húsfundur allra eigenda hljóti að hafa endanlegt vald um að tilboða verði aflað á þann hátt og þar ráði meginregla fjöleignarhúsalaga um samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölu eignarhluta, sbr. D lið 1. mgr. 41. gr. laganna. Ekki sé ljóst hver endanlegur kostnaður framkvæmdanna verði fyrr en tilboð hafi borist. Þá sé ljóst að tilboð sem berist verði lögð fyrir húsfund sem hafi lokaákvörðun um hvort farið verði í verkið. Loks skuli bent á að tvær óháðar verkfræðistofur hafi metið nauðsyn á viðhaldsþörf verksins, leka á bílastæðahúsi sem hafi ekki verið gert við á fullnægjandi hátt frá byggingu hússins, eða í 20 ár. Hér sé því einfaldlega um nauðsynlegt og venjulegt viðhald á bílastæðahúsinu að ræða. Færi svo að tilboði yrði tekið sem færi í einu og öllu eftir kostnaðaráætlun F þá væri samt ekki nema um 4-500.000 króna kostnað á hverja íbúð að ræða. Sá kostnaður geti með engu móti talist fullnægja þeim áskilnaði sem gerður sé í 9. tölul. B liðar 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús, sbr. álit kærunefndar húsamála í máli nr. 105/2018, en í forsendukafla þess segi að ljóst hafi verið af fyrirliggjandi ástandsskýrslu að þörf væri á viðhaldi á sameignarhluta þó svo að um nokkuð umfangsmiklar og dýrar framkvæmdir væri að ræða. Kærunefnd hafi talið að gögn málsins hefðu ekki sýnt annað en að um nauðsynlegt og eðlilegt viðhald hafi verið að ræða og hafnað kröfum álitsbeiðanda. Í fyrirliggjandi máli telji gagnaðili að hið sama geti átt við þegar tilboða hafi verið aflað. Um viðgerðir sé að ræða sem mögulega geta talist dýrar, en fari að engu leyti út fyrir það sem geti talist óeðlilega dýrt, enda sé hér eingöngu um að ræða nauðsynlegar viðgerðir á húsi sem legið hafi undir skemmdum í fjölda ára.
Fullyrðingar álitsbeiðanda um að með malbikun geti notagildi eignarinnar mögulega breyst standist ekki. Það hafi verið viðvarandi vandamál að bifreiðum gesta sé í einhverjum tilfellum lagt á þaki bílastæðahússins og hafi eigendur beggja húsa reynt að stemma stigu við því. Aftur á móti sé ekki hægt að sjá að malbikun svæðisins breyti nokkru í þeim efnum, hvorki til aukningar né minnkunar, enda sé hægðarleikur einn að leggja bifreið á steyptu plani, þóknist ökumanni það. Eftir sem áður sé þak bílastæðahússins ekki hugsað sem bifreiðaplan, heldur svæði fyrir leikvöll. Með fyrirhuguðum framkvæmdum sé það ekki á nokkurn hátt ætlun gagnaðila að hagnýtingu verði breytt. Telji álitsbeiðandi sannarlega að hagnýting sameignarinnar breytist í þessu tilliti beri honum að sýna fram á það.
Álitsbeiðandi nefni að um kostnaðarsamar og viðurhlutamiklar framkvæmdir sé að ræða og það eitt og sér geti réttlætt samþykki aukins meirihluta en þetta sé ekki rétt eins og ítrekað hafi komið fram hér að framan. Einfaldlega sé um að ræða nauðsynlegt viðhald á bílastæðahúsi sem ekki hafi verið gert við á fullnægjandi hátt í fjölda ára. Liggi það undir skemmdum þess vegna. Eðlilega hafi kostnaður safnast saman vegna þessarar vanrækslu húsfélagsins á nauðsynlegu viðhaldi.
Þá segi álitsbeiðandi að um sé að ræða séreign tiltekinnar íbúðar, en bendi því næst á að um sé að ræða sérafnotaflöt. Ljóst sé að sérafnotaflötur teljist til sameignar, sbr. meðal annars álit kærunefndar í máli nr. 132/2018. Því sé það á valdsviði húsfundar að taka ákvörðun um slíkan flöt.
Álitsbeiðandi fullyrði að malbikun muni mögulega leiða til leka í umræddri íbúð. Þessu sé hafnað, enda algjörlega órökstuddar fullyrðingar. Verði af malbikun, verði örugglega hægt að komast að faglegri niðurstöðu um hversu langt það nái, meðal annars með tilliti til þess að búa svo um að ekki leki inn í umrædda íbúð. Hvað varði áhyggjur álitsbeiðanda af mögulegri breytingu á hagnýtingu og útsýni vegna fyrirhugaðra framkvæmda sé þeim einfaldlega hafnað, enda ekkert sem sýni fram á í hverju slíkar skerðingar ættu að felast.
Álitsbeiðandi telji að umrædd framkvæmd muni hafa meiri áhrif á hús 2A. Enn og aftur skuli minnt á að ekki hafi verið tekin ákvörðun um hvernig viðgerðum verði háttað. Þá sé því vísað á bug að ekkert liggi fyrir um lóðamörk, enda skipti það ekki máli. Lóðamörk teljist til sameignar beggja eignarhluta samkvæmt almennum ólögfestum grenndarreglum. Allt að einu sé ljóst að samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu séu öll bifreiðastæði hússins jafnstór og öllum eignarhlutum sé úthlutað eitt bifreiðastæði. Eigendur hvers eignarhluta eigi því stæði sem nemi 3,5714% í bílastæðahúsinu. Af þessu leiði að eigendur í húsi 2 eigi 50% í húsinu og eigendur í húsi 2A eigi 50%. Fullyrðingar álitsbeiðanda að um sé að ræða vanhugsaða framkvæmd séu haldlausar, enda liggi fyrir annars vegar ástandsskýrsla og hins vegar útboðslýsing frá byggingarfróðum aðilum, verkfræðistofum, sem sýni fram á viðgerðarþörf á þaki bílastæðahússins með óyggjandi hætti og geri tillögur að úrbótum. Engin gögn hafi sýnt fram á að þessar skýrslur séu rangar. Þessum fullyrðingum sé því hafnað.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að fundur sem gagnaðili hafi vísað til frá árinu 2006 hafi ekki verið um þak bílageymslu heldur gólf. Álitsbeiðandi hafi flutt í húsið fyrir átta árum og þá hafi ekki verið minnst einu orði á vandræði í bílageymslu. Þvert á móti hafi verið fullyrt af söluaðila að húsið væri svo nýtt (frá árinu 2000) að ekkert viðhald væri í augsýn. Íbúar í íbúð 501 hafi flutt inn í júní 2019 og þá hafi engar stórframkvæmdir verið í pípunum að því er þeim hafi verið tjáð.
Í febrúar 2019 hafi flætt inn í bílageymsluna. Hún hafi orðið umflotin vatni og það tekið tíu daga að koma böndum á flóðið. Í kjölfarið hafi hún orðið mjög rakamettuð og sé raunar nú í sumar fyrst að jafna sig, sé orðin þurr og þokkaleg.
Í mars 2019 hafi komið tillaga frá húsi 2 um að aflað yrði upplýsinga um hvernig gera mætti við þakleka í bílageymslunni. Sú tillaga hafi verið samþykkt á aðalfundi í húsi 2A í maí sama ár. Hið næsta sem álitsbeiðandi hafi vitað af því máli hafi verið 10. maí 2020 þegar borist hafi í tölvupósti útboðslýsing og kostnaðaráætlun. Rangt sé hjá gagnaðila að álitsbeiðandi hafi þá verið í hússtjórn.
Þótt um sé að ræða útboðslýsingu en ekki tilboð þurfi að gæta réttra reglna og laga við ákvörðunartöku. Útboðslýsingin feli í sér að leitað sé eftir tilboðum í tiltekið verk sem unnið skuli samkvæmt þeirri verklýsingu sem þar sé að finna. Það sé því ekki hægt að fallast á að heimilt sé að samþykkja slíka úboðslýsingu, andstætt fyrirmælum laga um fjöleignarhús, með þeim rökum að það verk sem verði svo að lokum unnið, verði með allt öðrum hætti.
Í athugasemdum gagnaðila kemur ekkert fram til viðbótar sem ástæða er til að fjalla um sérstaklega.
III. Forsendur
Álitsbeiðandi gerir kröfu um að nefndarmaður sem tilnefndur er af Húseigendafélaginu víki sæti við úrlausn málsins vegna aðkomu félagsins að málinu á fyrri stigum þess og með því að hafa ritað greinargerð fyrir hönd gagnaðila. Í 1. mgr. 84. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að ráðherra skipi samkvæmt tilnefningu Hæstaréttar Íslands þrjá fulltrúa í kærunefnd húsamála, sbr. lög nr. 63/2016. Þegar af þeirri ástæðu er ekki hægt að fallast á kröfu álitsbeiðanda hér um.
Deilt er um lögmæti ákvörðunar sem tekin var á aðalfundi gagnaðila 23. júní 2020 um að óska eftir tilboðum í framkvæmdir á bílastæðahúsi á grundvelli fyrirliggjandi útboðslýsingar.
Samkvæmt 1. mgr. 56. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, eru húsfélög til í öllum fjöleignarhúsum í krafti ákvæða laganna, sbr. 3. mgr. 10. gr., og þarf ekki að stofna þau sérstaklega og formlega. Í 1. mgr. 76. gr. sömu laga segir að þegar húsfélag skiptist í einingar, til dæmis stigahús, ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr., enda beri þeir þá einir kostnaðinn, sbr. 44. gr.
Eins og áður hefur komið fram störfuðu tvær aðskildar húsfélagsdeildir um bílastæðahúsið fram að aðalfundi gagnaðila 23. júní 2020 sem var fyrsti fundur gagnaðila. Samkvæmt fyrrnefndri 1. mgr. 56. gr. laga um fjöleignarhús var ekki þörf á að stofna sérstaklega og formlega sameiginlegt húsfélag um bílastæðahúsið heldur var það sjálfkrafa til í krafti ákvæða fjöleignarhúsalaga. Þannig liggur fyrir að starf tveggja aðskildra húsfélagsdeilda um sameiginlegt bílastæðahús var ekki í samræmi við ákvæði fjöleignarhúsalaga.
Samkvæmt 1. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús fer stjórnin með sameiginleg málefni húsfélagsins á milli funda, sér um framkvæmd viðhalds, rekstur sameignarinnar og öll önnur sameiginleg málefni í samræmi við ákvæði laga þessara, önnur lög og samþykktir og ákvarðanir húsfundar. Samkvæmt 1. mgr. 70. gr. sömu laga er stjórn húsfélags rétt og skylt að taka hvers kyns ákvarðanir sem lúta að venjulegum rekstri og hagsmunagæslu vegna sameignarinnar.
Samkvæmt fundargerð sameiginlegs stjórnarfundar beggja húsfélagsdeilda, sem haldinn var 10. febrúar 2020, var rætt um leka í þaki bílastæðahússins. Bókað var að fundarmenn voru sammála um að leita eftir frekara tilboði í verkið og að því fengnu að leggja málið fyrir fundi með eigendum íbúðanna.
Húsfélagsdeild D tók í framhaldinu ákvörðun á húsfundi um að afla útboðslýsingarinnar. Var hún svo send húsfélagdeild E og lagt til að verkfræðistofan sem gerði útboðslýsinguna myndi taka að sér framkvæmd útboðs á grundvelli hennar. Rætt var um útboðslýsinguna á aðalfundi húsfélagdeildar E 18. maí 2020 og tekin ákvörðun um að leggja hana ekki til grundvallar að svo stöddu heldur leita frekari tilboða og úrræða til að koma í veg fyrir lekann. Var óskað eftir tilboði sem sent var húsfélagsdeild D með ósk um að tilboðið yrði lagt fram á fyrirhuguðum sameiginlegum húsfundi beggja deilda.
Kærunefnd telur að heimilt hafi verið af hálfu stjórna húsfélagdeildanna að leita eftir tilboðum í verkið, sbr. 1. mgr. 70. gr. laga um fjöleignarhús. Svo virðist þó sem ekki hafi farið fram fullnægjandi samráð á milli stjórna deildanna um það með hvaða hætti öflun tilboða færi fram. Þannig öfluðu húsfélagsdeildirnar hvor um sig gagna vegna fyrirhugaðra framkvæmda.
Fyrir liggur útboðslýsing F frá maí 2020 þar sem tiltekið er hvaða framkvæmdir séu nauðsynlegar og áætlaður kostnaður vegna þeirra.
Með fundarboði, dags. 10. júní 2020, var boðað til aðalfundar húsfélags B. Í fundarboðinu undir 8. tölulið voru umræður og ákvörðunartaka um fyrirhugaðar framkvæmdir og tekið fram að tilboð verði lögð fram. Var þar átt við tilboð H til húsfélagsdeildar í húsi 2A. Undir 9. tölulið kom svo fram tillaga um að fela F að sjá um gerð útboðslýsingar, framkvæmd útboðs og hafa eftirlit og/eða umsjón með verkinu.
Samkvæmt fundargerð aðalfundarins, sem haldinn var 23. júní 2020, voru fulltrúar 28 eignarhluta af 28 mættir, þar af 12 á grundvelli umboðs. Tillagan undir tölulið 8 um tilboð H var hafnað þar sem 13 atkvæði voru samþykk en 15 á móti. Í atkvæðagreiðslu undir tölulið 9 um útboðslýsingu F, voru 15 atkvæði samþykk tillögunni en 13 atkvæði mótfallin. Var tillagan þannig samþykkt með einföldum meirihluta.
Samkvæmt 9. tölul. 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús þarf samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, vegna endurbóta, breytinga og nýjunga, sem gangi verulega lengra og séu verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald. Telur álitsbeiðandi meðal annars að ákvörðun um að F sjái um gerð útboðslýsingar, framkvæmd útboðs og hafi eftirlit og/eða umsjón með verkinu falli hér undir. Kærunefnd getur ekki fallist á það að um sé að ræða endurbætur sem gangi verulega lengra og séu verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald með hliðsjón af því hvernig framkvæmdinni er lýst í útboðslýsingu F og þeirri staðreynd að bregðast þurfi við þrálátum leka í bílastæðahúsinu. Að því virtu telur kærunefnd að samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi nægi, sbr. D liður 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús.
Álitsbeiðandir nefnir einnig í málatilbúnaði sínum að fyrirhugaðar framkvæmdir sem F gerir ráð fyrir sé malbikun fyrir framan og upp að hurð íbúðar á 1. hæð í húsi 2A, en úr íbúðinni sé útgengt út á steypt þak bílageymslunnar. Þannig sé um að ræða malbikun á sérafnotafleti eiganda þeirrar íbúðar en álitsbeiðandi telur ljóst að húsfundur geti ekki tekið slíka ákvörðun. Kærunefnd telur að vísun álitsbeiðanda til þess að framkvæmdin kunni að hafa áhrif á sérafnotarétt íbúðar, sem hann sé ekki eigandi að, hafi ekki áhrif á lögmæti umþrættrar ákvörðunar aðalfundar, auk þess sem ekki var verið að samþykkja framkvæmdina sem slíka heldur aðeins að afla tilboða. Þá gildi ekki sömu sjónarmið um séreign og sérafnotaflöt sem er í sameign.
Ekki er því unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að ákvarðanir aðalfundar 23. júní 2020 séu ólögmætar og óskuldbindandi.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að ákvörðun, sem tekin var á aðalfundi 23. júní 2020 um framkvæmdir á bílastæðahúsi, sé lögmæt.
Reykjavík, 8. október 2020
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson