Matsmál nr. 1/2023, úrskurður 13. júní 2023
Þriðjudaginn 13. júní 2023 var í matsnefnd eignarnámsbóta tekið fyrir matsmálið nr. 1/2023
Vegagerðin
gegn
Haraldi Þórarinssyni
og Ólafi Þór Þórarinssyni
og kveðinn upp svohljóðandi
ú r s k u r ð u r :
I
Skipan matsnefndar eignarnámsbóta:
Matsnefnd eignarnámsbóta er í máli þessu skipuð Valgerði Sólnes, dósent, formanni, ásamt þeim Gústaf Vífilssyni, verkfræðingi, og Magnúsi Leópoldssyni, löggiltum fasteignasala, sem formaður kvaddi til starfans samkvæmt 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.
II
Matsbeiðni, eignarnámsheimild, aðilar og matsandlag:
Með matsbeiðni 13. janúar 2023 fór Vegagerðin, kt. 680269-2899, Suðuhrauni 3, Garðabæ (hér eftir eignarnemi), þess á leit við matsnefnd eignarnámsbóta að hún legði mat á bætur vegna eignarnáms á eyjunni Efri-Laugardælaeyju í landi jarðarinnar Laugardæla í Flóahreppi, landnúmer 166253, í þágu framkvæmdar við breikkun Suðurlandsvegar.
Eignarnámsheimild er í 37. gr. vegalaga nr. 80/2007.
Eignarnámsþolar er Haraldur Þórarinsson, kt. [...], [heimilisfang], og Ólafur Þór Þórarinsson, kt. [...], [heimilisfang], þinglýstir eigendur jarðarinnar Laugardæla, en hvor um sig á helmingshlut í jörðinni.
Samkvæmt endanlegri kröfugerð eignarnema er matsandlagið nánar tiltekið:
Annars vegar 4.691 fermetra spilda úr landi Efri-Laugardælaeyju sem tilheyrir landi jarðarinnar Laugardæla, undir nýtt brúarstæði Hringvegar (1) yfir Ölfusá sem er 80 metrar að breitt, það er 40 metrar til hvorrar handar frá miðlínu vegar.
Hins vegar samtals 3.848 fermetra spilda úr landi eyjunnar, í þágu bráðabirgðaafnota lands (afnotanáms) á framkvæmdatíma.
III
Málsmeðferð:
Mál þetta var fyrst tekið fyrir þriðjudaginn 7. mars 2023. Eignarnemi lagði fram matsbeiðni ásamt 23 tölusettum fylgiskjölum. Matsnefndin lagði fram afrit boðunarbréfs. Fært var til bókar að matsnefnd féllist á að lagaheimild væri til eignarnámsins í 37. gr. vegalaga, sbr. fyrri málslið 1. mgr. laga nr. 11/1973. Þá var fært til bókar að árangurslaust hefði verið leitað sátta með aðilum um eignarnámsbætur, sbr. 1. málslið 7. gr. laga nr. 11/1973. Aðilar töldu sérstaka þörf á vettvangsathugun í málinu og ákveðið var að fara á vettvang. Þá var málsaðilum gefinn frestur til að leggja fram greinargerð.
Þriðjudaginn 1. júní 2023 var málið tekið fyrir. Gengið var á vettvang og aðstæður skoðaðar.
Sama dag var málið á ný tekið fyrir af matsnefndinni. Nefndin lagði fram afrit fundargerða vegna fyrirtöku 7. mars 2023 og vettvangsgöngu 1. júní sama ár, auk tölvubréfs matsnefndar til aðila 16. maí 2023 þar sem óskað var eftir nánar tilgreindum upplýsingum um stærð matsandlagsins og hvernig 12. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms horfði við málatilbúnaði aðilanna. Þá höfðu matsnefndinni borist til framlagningar greinargerð eignarnema 3. maí 2023 ásamt átta tölusettum fylgiskjölum, greinargerð eignarnámsþola dags. 1. maí 2023 sem barst matsnefnd 4. þess mánaðar, tölvubréf eignarnámsþola 17. maí 2023 með svari við fyrirspurn matsnefndar 16. sama mánaðar, tölvubréf eignarnema 31. maí 2023 með svari við sömu fyrirspurn matsnefndar ásamt einu fylgiskjali og tölvubréf eignarnema sama dag með svari við fyrirspurn eignanrámsþola ásamt tveimur fylgiskjölum. Voru skjöl þessi lögð fram. Þá barst nýtt skjal til framlagningar af hálfu eignarnema og sjö ný skjöl skjöl til framlagningar af hálfu eignarnámsþola sem lögð voru fram. Var málið við svo búið flutt munnlega fyrir matsnefndinni og eftir lögmönnum bókað að þeir teldu sig ekki þurfa að tjá sig frekar um málið en í munnlegum málflutningi. Var málið tekið til úrskurðar að því búnu.
Með tölvubréfi matsnefndar til aðila 2. júní 2023 var þess farið á leit við eignarnema að upplýst yrði um stærð netlaga. Með tölvubréfi eignarnema til matsnefndar 6. sama mánaðar bárust umbeðnar upplýsingar. Með tölvubréfi eignarnámsþola til matsnefndar degi síðar óskuðu þeir útskýringar á því hví netlög væru ekki reiknuð vegna syðri odda eyjunnar. Með tölvubréfi eignarnema til matsnefndar 12. sama mánaðar bárust skýringar á þessu ásamt nýju skjali, korti. Með tölvubréfi eignarnámsþola til matsnefndar degi síðar komu þeir á framfæri sjónarmiðum sínum um þessar upplýsingar frá eignarnema.
Með tölvubréfi eignarnámsþola til matsnefndar 2. júní 2023 sem fylgdi eitt nýtt skjal var upplýst um æðarvarp í Efri-Laugardælaeyju. Með bréfi eignarnema til matsnefndar 6. sama mánaðar bárust athugasemdir hans við upplýsingarnar frá eignarnámsþolum.
Með tölvubréfi eignarnámsþola til matsnefndar 12. júní 2023 barst skýrsla vegna vinnu lögmanns þeirra.
IV
Sjónarmið eignarnema:
Eignarnemi gerir kröfu um að matsnefnd eignarnámsbóta meti hæfilegar bætur til handa eignarnámsþolum fyrir spildu úr landi Efri-Laugardælaeyju sem fari undir veg og spildu úr landi eyjunnar vegna bráðabirgðaafnota á framkvæmdartíma eins og nánar greini í matsbeiðni, svo og vegna hæfilegs málskostnaðar við hagsmunagæslu eignarnámsþola miðað við eðli og umfang málsins. Til frádráttar bótum og málskostnaði komi bætur að fjárhæð 4.002.508 krónur og málskostnaður að fjárhæð 650.000 krónur sem eignarnemi hafi þegar greitt eignarnámsþolum, eða samtals 4.652.508, á grundvelli samkomulags þeirra á milli. Þá tiltekur eignarnemi að ef úrskurðaðar bætur og kostnaður nemi lægri fjárhæð en greidd hafi verið komi ekki til endurgreiðslu af hálfu eignarnámsþola samkvæmt samkomulaginu.
Eignarnemi vísar til þess að málinu hafi verið vísað til matsnefndar því samningaviðræður hafi ekki tekist og mikið borið á milli um fjárhæð bóta. Hann telur að við mat á bótum beri að líta til almennra sjónarmiða um ákvörðun eignarnámsbóta. Eignarnemi telur að markaðsverð þess lands sem hér sé til umfjöllunar sé, vegna staðsetningar, eiginleika, þeirrar staðreyndar að um litla eyju sé að ræða án vegtengingar og að undanskilin séu vatns- og veiðiréttindi sem kunni að fylgja fasteignini, ekki hærra en hann hafi boðið. Hann telur rétt að líta til samninga við landeigendur í sambærilegum málum og fyrirliggjandi upplýsinga um landverð á jörðum/spildum sem gengið hafi kaupum og sölum á svipuðum slóðum, nýlegra úrskurða matsnefndar eignarnámsbóta, mats Þjóðskrár á landbúnaðarlandi í nágrenninu og gildandi fasteignamats landsins sem um sé að ræða.
Eignarnemi vísar til þess að samkvæmt fasteignaskrá sé jörðin Laugardælir metin 9.030.000 krónur að fasteignamati. Landstærð sé áætluð 574 hektarar. Þar af séu um 79,5 hektarar ræktaðs lands skráði að fasteignamati á 14.450.000 krónur. Efri-Laugardælaeyja sé hluti af óskiptu landi jarðarinnar og ekki metin sérstaklega til fasteignamats eða stærð hennar skráð sérstaklega. Stærð eyjunnar hafi á hinn bóginn verið mæld alls 8.539 fermetrar. Eignarnemi kveður landgreiningu miðast við 4.691 fermetra af grónu landi eyjarinnar. Engin mannvirki séu í eyjunni og þangað sé ekkert vegsamband eða lagnir af nokkru tagi. Eyjan sé umflotin árvatni árið um kring og áin sé djúp og straumhörð á köflum.
Í samræmi við fyrri tilboð sín telji eignarnemi hæfilegar bætur fyrir spildu úr landi Laugardæla vera 3.100.000 krónur á hektara eða 310 krónur á fermetra, svo og að hæfilegar bætur fyrir hugsanlegt óhagræði og rask á framkvæmdatíma nemi 1.000.000 krónum. Þá telur eignarnemi að bætur fyrir bráðabirgðaafnot þess hluta sem eftir standi af eyjunni á framkvæmdatíma verksins nemi 1.250.000 krónum og bætur vegna hugsanlegra annarra áhrifa 298.298 krónum. Samtals telur eignarnemi hæfilegar bætur nema 4.002.508 krónum eins og lokatilboð hans beri með sér.
Eignarnemi vísar til þess að eftir því sem vitað sé hafi eigendur ekki haft sérstök not af eyjunni hingað til, umfram það að þeir hafi vitjað hennar annað slagið. Því séu framboðnar bætur fyrir bráðabirgðaafnot hæfilegar. Eignarnemi tiltekur að gert sé ráð fyrir bráðabirgðabrú sem muni tengja eyjuna við land á framkvæmdatíma á þeim hluta eyjunnar sem tilheyri vegsvæði Hringvegar, það er þeirri spildu sem tekin hafi verið eignarnámi.
Í málatilbúnaði sínum gerir eignarnemi ítarlega grein fyrir sjónarmiðum um mat á fjárhæð bóta samkvæmt 72. gr. stjórnarskrárinnar. Eignarnemi kveðst við mat á bótum hafa litið meðal annars til úrskurða matsnefndar eignarnámsbóta 14. júlí 2021 í málum nr. 2/2021 og 3/2021, auk úrskurðar 29. júní 2021 í máli nr. 5/2020. Hér bendir eiganrnemi og á nýjustu úrskurði matsnefndar í málum varðandi eignarnám á landi undir Hringveg á Kjalarnesi og Reykjanesbraut, þar sem bætur hafi verið ákveðnar á bilinu 325-345 krónur á fermetra fyrir land í næsta nágrenni við höfuðborgarsvæðið. Hafi fyrri tilboð eignarnema tekið mið af þessum niðurstöðum og þeirri staðreynd að um sé að ræða eyju í miðri Ölfusá þar sem aðgengi sé torvelt og sýnileg afnotaskerðing ekki veruleg. Eignarnemi kveðst einnig hafa litið til samninga um kaup sveitarfélagsins Árborgar á Laugardælalandi 2014, uppreiknaðs miðað við vísitölu, auk annarra tiltækra gagna sem gætu gefið mynd af verðmæti hins eignarnumda. Auk þess er af hálfu eignarnema fjallað um verðmat Þjóðskrár sem legið hafi fyrir í úrskurðum matsnefndar í málum nr. 2/2021 og 3/2021 varðandi Sandhól og Bakkárholt í Ölfusi, sölu Árbæjar 6 í nágrenni matsandlagsins og ásett verð á Litlu-Sandvík sem auglýst hafi verið til sölu. Eignarnemi hafnar því á hinn bóginn að sala lóða á skipulögðum svæðum, t.d. við Hjarðarból og í Gljúfurholti, sé samanburðarhæf. Eignarnemi telur að ef um óskipulagt land sé að ræða hafi það neikvæð áhrif á mat á fjárhæð bóta fyrir landið og í þessu tilviki sé um að ræða litla eyju í miðri á án vegtengingar eða annarra sýnilegra notkunarmöguleika, þótt eyjan sé almennt til prýði í umhverfinu eins og aðrar jarðmyndanir. Þá vísar eignarnemi til kaupsamnings frá 2023 um Emburhöfða í Dalabyggð, eyju í Breiðafirði, þar sem kaupverð hafi numið 96.000.000 krónum fyrir land og mannvirki, þ. á m. sumarbústað, starfsmannahús og geymslu, svo og hlunnindi á borð við æðarvarp. Kaupverðið telur eignarnemi vitna um að landverð fyrir eyjur sé almennt lágt. Varðandi mat á bótafjárhæð fyrir hið eignarnumda land áréttar eignarnemi að hann telji sig óbundinn af tilboðum sem hann hafi gert eignarnámsþola meðan á samningaviðræðum þeirra stóð, að því undanskildu að eignarnemi hafi skuldbundið sig til að innheimta ekki mismun hjá eignarnámsþolum þótt úrskurður matsnefndar yrði lægri en umsamið hafi verið. Sömuleiðis telur eignarnemi matsnefnd óbundna af fjárhæðum sem boðnar hafi verið í samningaviðræðum og ekki hafi þær heldur verið lægstu mögulegu fjárhæðir heldur sé það matsnefndar að leggja sjálfstætt mat á hæfilegum bótum út frá málsgögnum, viðurkenndum sjónarmiðum við mat á eignarnámsbótum og eigin sérfræðiþekkingu. Í málatilbúnaði eignarnema er og gerð ítarleg grein fyrir verðforsendum lokatilboðsins sem hann hafi gert eignarnámsþolum. Vegna málatilbúnaðar eignarnámsþola um sérstöðu málsins áréttar eignarnemi að hefðbundin viðmið í eignarnámsfræðum skuli ráða úrslitum í málinu og að sjónarmið um jafnræði hafi þýðingu því fleiri landeigendur en eignarnámsþolar hafi verið sviptir landspildum í þágu þessara framkvæmda eignarnema. Sömuleiðis hafnar eignarnemi því að væntingar um að þjóðvegurinn myndi liggja um landið geti haft áhrif á markaðsverð þess.
Eignarnemi bendir á að í úrskurði matsnefndar í máli nr. 5/2020 (Spóavegur 16-18) hafi verið ákveðnar bætur sem numið hafi 50% af landverði fyrir verðlækkun á aðliggjandi landi sem eignarnámsþoli hélt eftir vegna áhrifa skipulagskvaða, sem ekki horfi eins við hér. Eignarnemi byggi á hinn bóginn á því að ef reikna eigi eignarnámsþolum hærri bætur en nemi 50% landverðs gegn því að þeir haldi eignarrétti að slíku landi, þá verði afsal að fylgja eignarhlutanum samhliða, sbr. 2. mgr. 12. gr. laga nr. 11/1973.
Eignarnemi kveður sérstöðu hins eignarnumda lands vera það að um sé að ræða litla eyju í miðri Ölfusá án tengingar við land, innviða, ræktunar eða sjáanlegrar annarrar nýtingar. Eyjan falli innan skipulagsmarka sveitarfélagsins Árborgar, ekki Flóahrepps og sé skilgreind sem óbyggt svæði í aðalskipulagi. Ljóst sé að eyjan geti hvorki talist til byggingarlands eða beitarlands vegna staðsetningar og skipulagsskilmála og teljist til óskipts lands jarðarinnar Laugardæla í Flóahreppi þrátt fyrir að vera innan sveitarfélagamarka Árborgar. Eignarnemi kveður nýja mannvirkið, Ölfusárbrú, munu falla eins vel að landslaginu og unnt sé. Sjónrænu áhrifin sem kunni að verða af framkvæmdinni feli meðal annars í sér að eyjan verði minna áberandi í landslaginu en eignarnemi telur þetta áhrif almenns eðlis sem leiði ekki til verðlækkunar umfram boðnar bætur og muni fyrirsjáanlega ekki hafa verðlækkunaráhrif á jörðina Laugardæli. Þvert á móti megi gera ráð fyrir að betri samgöngur hafi áhrif til hækkunar á verðmæti Laugardæla þegar upp sé staðið. Þá kveður eignarnemi aðra nýtingu landsins en núverandi hvorki fyrirséða né líklega og núverandi not séu líklegustu not. Eignarnámsþolar hafi ekki sýnt fram á eða gert sennilegt að breytingar verði á notkun landsins í bráð. Ekkert liggi fyrir um fyrirhugaða eða líklega nýtingu til framtíðar sem áhrif geti haft á fjárhæð bóta. Landið sé óbyggt, muni væntanlega verða óbyggt í nánustu framtíð miðað við skipulagsáætlanir og verði því ekki talið til byggingarlands eða landbúnaðarlands. Raunar kveður eignarnemi eyjuna of litla til þess að um byggingarland geti verið að ræða, meðal annars vegna þeirra krafna sem gerðar séu í skipulagsskilmálum, og hún því ekki tæk til húsbyggingar. Þá hafi landið ekki að öðru leyti verið gert tilbúið til annarrar notkunar. Hér bendir eignarnemi á dóm Hæstaréttar 25. mars 2010 í máli nr. 404/2009 um það að kröfur verði að byggjast á haldbærum gögnum. Eignarnemi bendir á dóm Hæstaréttar 16. janúar 1997 sem birtur hafi verið í dómasafni réttarins það ár á bls. 52 um bætur vegna hugsanlegra sjónrænna áhrifa og hafnar því að verðlækkunaráhrif verði á jörðinni Laugardælum af slíkum sökum. Sú mögulega framtíðarnýting sem eignarnámsþolar haldi til streitu í málinu sé einfaldlega of fjarlæg, sbr. t.d. niðurstöðu matsnefndar í úrskurði 2. mars 2023 í máli nr. 2/2022 varðandi fyrirætlanir um stórskipahöfn í landi Óttarsstaða í Hafnarfirði.
Varðandi hugsanleg önnur áhrif vegna eignarnámsins vísar eignarnemi til þess að hann hafi boðið bætur að álitum fyrir hugsanlegt jarðrask og áhrif af vegarlagningunni í samræmi við úrskurðarframkvæmd matsnefndar. Hann kveður engin almenn verðlækkunaráhrif geta orðið vegna framkvæmdarinnar, hvorki á eyjunni sjálfri né jörðinni Laugardælum. Eignarnemi telur að aðgengi að eyjunni verði eignarnámsþolum að líkindum auðveldara eftir framkvæmdir. Hann telur tæpast forsendur til að ákvarða bætur fyrir skiptingu lands eða annað ætlað óhagræði af vegarlagningunni eða tilkomu brúar, enda sé ekki búið í eyjunni og þar fari ekki fram ræktun eða önnur starfsemi, sbr. t.d. úrskurði matsnefndar í málum nr. 3/2003 (Hjarðarból) og 5/2003 (Fjarðarhorn). Þá heldur eignarnemi því fram að lagning Suðurlandsvegar um Akurholt virðist hafa haft lítil sem engin áhrif á verðmæti lands þar samkvæmt gögnum málsins. Framkvæmdin feli því ekki í sér sérstakt bótaskylt óhagræði. Í öllu falli telur eignarnemi að samningur milli aðila feli í sér fullnaðarbætur í merkingu 72. gr. stjórnarskrár og VII. kafla vegalaga.
Eignarnemi vísar til þess að vegsvæðið nái til um 60% af flatarmáli eyjunnar þar sem vegsvæðið með brúarstöpli skipti eyjunni í þrjá parta; vegsvæði í miðju og landræmur sitthvorum megin vegsvæðis. Brúarstöpull (turn) sé áætlaður um 60 metra hár og breidd brúar með akbrautum, hjóla- og göngustígum um 19 metrar. Brúargólf sé í nokkurri hæð yfir landi svo aðgengi sé gott á milli þeirra hluta eyjunnar sem eignarnámsþoli haldi eftir. Eignarnemi telur þó rétt og skylt að vekja athygli á að ákvæði 1. og 2. mgr. 12. gr. laga nr. 11/1973 kunni að eiga við í tilviki sem þessu. Eignarnámsþolar geti að líkindum við þessar aðstæður krafist þess að eignarnámið nái til eignarinnar í heild ef bersýnilegt ósamræmi reynist á milli bóta vegna skerðingar eignar og verðmætis þess hluta hennar, sem eftir verði. Við ákvörðun heildarbóta til eignarnámsþola beri að taka tillit til þess.
Hér bendir eignarnemi á að vegna vegamannvirkisins sjálfs sé ekki þörf á stærra svæði en tekið hafi verið eignarnámi og í ljósi meðalhófsreglu hafi eignarnemi því ekki farið fram á að eignarnámið skyldi ná til eyjunnar í heild sinn. Hann sé á hinn bóginn í þeirri stöðu að vita ekki hvernig mat matsnefndar muni leggjast miðað við atvik máls og því hafi hann komið því á framfæri við matsnefnd að nefndin skyldi hafa þetta í huga við mat á heildarbótum. Eignarnemi kveður matsnefnd hafa margar leiðir til að úrskurða fullar bætur til eignarnámsþola en bendir á að 2. mgr. 12. gr. laga nr. 1171973 veiti ákveðna vísbendingu um hvernig með skuli fara þegar meta eigi bætur fyrir þau réttindi sem eignarnámsþoli haldi eftir að eignarnámi frágengnu. Eignarnemi tekur fram að vatns- og veiðiréttindi hafi verið undanskilin eignarnámi og því þurfi ekki að leggja mat á þau réttindi við mat á bótum til eignarnámsþola. Þá kveður eignarnemi það vera hagstæðara fyrir eignarnema að eignarnámið verði látið ná til eyjunnar í heild sinni, ef niðurstaða matsnefndar um bætur feli í sér nánast altjón svo sem kröfur eignarnámsþola miða við. Sé því farið fram á að 2. mgr. 12. gr. verði beitt ef sú aðstaða verði uppi, t.d. ef fallist yrði á kröfu eignarnámsþola um að miða bætur við tiltekið hlutfall framkvæmdakostnaðar. Í því myndi þá felast að vatns- og veiðiréttindi yrðu áfram undanskilin og hefðu ekki áhrif á matið.
Af hálfu eignarnema er áréttað að Efri-Laugardælaeyja sé hluti af óskiptu landi jarðarinnar Laugardæla og sé eyjan því ekki skráð sérstaklega í fasteignaskrá eða metin sérstaklega til fasteignamats. Hin eignarnumda spilda miðist við heildarbreidd vegsvæðis Hringvegar og breidd brúarstöpuls Ölfusárbrúar. Vegsvæði Hringvegar sé almennt 60 metra breitt en vegna breiddar brúarstöpuls hafi verið tekin ákvörðun um nauðsynlega breidd sem nemi 80 metrum. Lengd vegsvæðis innan lands eyjarinnar sé um 60 metrar. Eignarnemi geri þannig kröfu um að eignarnámsþolum verði ákvarðaðar bætur fyrir andlag eignarnámsins sem sé 4.691 fermetri að heildarstærð, sem verði skipt úr út jörð þeirra í kjölfar úrskurðar um greiðslu eignarnámsbóta.
Varðandi bráðabirgðaafnot af öðru landi eyjunnar á framkvæmdatíma vísar eignarnemi til þess að hann hafi talið þörf fyrir afnot af öðru landi eyjunnar á byggingartíma brúarinnar og taki því bráðabirgðaafnot af landspildum sitthvorum megin við hið eignarnumda vegsvæði. Ákvörðunin hafi falið í sér að eignarnemi hafi til afnota allt land eyjunnar á byggingartíma brúarinnar. Áætlaður afnotatími sé 48 mánuðir frá upphafi framkvæmda að telja. Hvað spildurnar sem teknar séu afnotanámi varðar miði landgreining við að um gróið land sé að ræða sem skilað verði aftur til eignarnámsþola að framkvæmdum loknum. Eignarnemi muni venju samkvæmt lagfæra jarðrask og sá í sár á grónu landi eða græða upp með grenndargróðri í stað sáningar. Frágangur verði í samráði við eignarnámsþola. Eignarnemi áréttar að engin mannvirki eða tilfæringar séu á þessum spildum og að sér sé ekki kunnugt um að afnotin raski öðrum afnotum eignarnámsþola eða starfsemi á eyjunni, þ. á m. veiði. Eignarnemi kveður afnot eignarnámsþola til þessa hafa verið að vitja eyjunnar af og til og að þangað sé farið á báti.
Varðandi ætlað jarðrask, átroðning og annað fjártjón þá hafnar eignarnemi því að eignarnámsþolar verði fyrir fjárhagslegu tjóni vegna hugsanlegs óhagræðis eða jarðrasks á framkvæmdartíma enda séu engin mannvirki á eyjunni og þar fari ekki fram ræktun svo vitað sé. Ekkert liggi fyrir um fyrirhugaða uppbyggingu á eyjunni í náinni framtíð og samkvæmt aðalskipulagi Árborgar sé ekki gert ráð fyrir neinum mannvirkjum þar. Eignarnemi kveðst munu lagfæra jarðrask og sá í sár á grónu landi ef til þess komi á framkvæmdartíma. Eignarnemi hafnar því einnig að verðgildi jarðarinnar Laugardæla rýrni við framkvæmdirnar. Áréttað sé að samkvæmt málsgögnum gangi fyrirhugað vegsvæði þvert gegnum eyjuna og skipti henni í þrjá parta; vegsvæði í miðju og tvær aðskildar spildur beggja vegna vegsvæðis sem áfram verði eign eignarnámsþola. Eignarnemi kveður brúargólf verða í nokkurri hæð yfir landi þannig að aðgengi verði gott á milli spildnanna beggja vegna brúarinnar og valdi hún því ekki óhagræði við að komast þar á milli. Í þessu samhengi sé á ný vakin athygli á 12. gr. laga nr. 11/1973. Þá kveður eignarnemi eitthvert óhagræði kunna að verða af skiptingu landsins með tilkomu brúarinnar þótt aðgengi verði ágætt milli þeirra hluta sem eignarnámsþolar haldi eftir, en óhagræðið verði þá að öllum líkindum óverulegt vegna takmarkaðrar nýtingar hingað til svo og mögulegrar nýtingar. Hér vísar eignarnemi til bótaliðar þessu tengdu í samkomulagi aðila. Eignarnemi hafnar því og að landfyllingar verði í eyjunni sjálfri sem valdið geti eignarnámsþolum tjóni.
Varðandi hlunnindi bendir eignarnemi á að hinni eignarnumdu landspildu fylgi öll fasteignatengd réttindi að því marki sem þau séu ekki undanskilin eignarnáminu. Í ákvörðun eignarnema hafi vatns- og veiðiréttindi í Ölfusá, sem kynnu að tilheyra eyjunni, verið undanskilin eignarnáminu, þó þannig að vatnsréttindi til heimilis- og búsþarfa samkvæmt vatnalögum nr. 15/1923 tilheyri áfram hinni eignarnumdu spildu. Ef eignarnemi þurfi að taka vatn úr ánni vegna mannvirkisins svo sem til hreinsunar eða slökkvistarfa fylgi því slík réttindi með.
Samandregið telur eignarnemi að hæfilegt verð fyrir land af þeirri gerð sem hér um ræði sé að hámarki 310 krónur á fermetra fyrir land undir vegsvæði sem sé óbyggt svæði. Eignarnemi hafnar sjónarmiðum um að meta skuli hið eignarnumda land sem byggingarland eða sambærilegt land enda sé landið ekki deiliskipulagt sem slíkt eða hafi nokkra slíka stöðu í aðalskipulagi. Það sé með öllu óvíst hvort landið henti yfir höfuð til annarra nota en núverandi, sbr. m.a. úrskurð matsnefndar eignarnámsbóta 28. júní 2022 í máli nr. 7/2021. Telur eignarnemi að eðlilegt og hæfilegt verð fyrir hvern fermetra lands undir veg sé því á bilinu 210-310 krónur á fermetra.
Eignarnemi hafnar því sem eignarnámsþolar hafi haldið fram að ekki sé um hefðbundna opinbera framkvæmd að ræða. Þótt veggjöld verði innheimt vegna aðgangs um nýju brúna, eins og gert hafi verið t.d. í Hvalfjarðargöngum, sé þessi leið sem farin sé einfaldlega ein leið til að fjármagna opinberar framkvæmdir. Ekki sé verið að rukka inn á land sem tilheyrt hafi eignarnámsþolum, líkt og þeir haldi fram, og þaðan af síður skuli sú leið sem farin sé við að fjármagna framkvæmdina hafa áhrif við mat á bótum.
Eignarnemi vísar til fyrirspurnar eignarnámsþola um áætlaðan heildarkostnað við byggingu nýrrar Ölfusárbrúar og hugsanlegan sparaðan kostnað við að nota eyjuna sem undirstöðu. Eignarnemi bendir á að nákvæmar upplýsingar liggi ekki fyrir um þetta. Útboð á byggingu vegamannvirkisins hafi ekki farið fram en í apríl 2023 hafi verið opnuð tilboð vegna þátttöku í samkeppnisútboði vegna brúargerðarinnar. Þá sé unnt að hafa hliðsjón af kostnaðarmati sem fram hafi farið í tengslum við mat á umhverfisáhrifum og kostnaðarmat við val á framkvæmdakosti. Eignarnemi kveður áætlaðan framkvæmdakostnað við brúarmannvirkið kunna að vera 6-7 milljarða króna og að heildarverkefnið gæti numið 10-12 milljörðum krónum. Þannig hafi stagbrú um Efri-Laugardælaeyju (veglína 1) verið talin kosta 3.400 milljónir króna á verðlagi ársins 2010 en bogabrú 4.000 milljónir króna. Stagbrú um veglínu 2 hefði verið talin kosta 3.000 milljónir króna á verðlagi ársins 2010 og bogabrú um 3.500 milljónir króna, auk þess sem viðbót vegna lengri vega hefði verið talin nema 50 milljónum króna. Miðað við þróun verðlags frá 2010 mætti e.t.v. miða við tvöfaldar þessar fjárhæðir á verðlagi dagsins í dag. Veglín 1 væri þannig dýrari kosturinn.
Varðandi upplýsingar sem eignarnámsþolar hafa lagt fram um æðarvarp á Efri-Laugardælaeyju bendir eignarnemi á að eins og fram hafi komið í matsbeiðni hans til matsnefndar séu engin slík hlunnindi metin til fasteignamats. Eignarnemi bendir og á að ekkert æðarvarp sé til staðar í eyjunni í dag og að æðarrækt hafi ekki verið stunduð þar í áratugi. Þá kveður eignarnemi engar upplýsingar liggja fyrir um hlunnindatekjur eða annað af slíkri starfsemi sem framkvæmdin gæti haft áhrif á og valdið eignarnámsþolum tjóni, hvorki á framkvæmdatíma né til frambúðar. Hann bendir á að bótakröfur verði að byggja á traustum gögnum eftir hefðbundnum sjónarmiðum skaðabótaréttar, sbr. t.d. úrskurði matsnefndar 10. október 2019 í málum nr. 6/2019 og 8/2019 varðandi æðarvarp í Hrafnsey í Hornafirði. Eignarnemi gerir grein fyrir æðarrækt almennt og mótmælir því að eignarnámið eða framkvæmdirnar hafi eða muni hafa áhrif á möguleika til að endurvekja æðarvarp í eyjunni. Hann telur að framkvæmdin standi því hvorki í vegi að komið verði á fót æðarvarpi í eyjunni né girði fyrir möguleika á að friðlýsa æðarvarpi á varptíma, sbr. 3. gr. reglugerðar nr. 252/1996 um friðun tiltekinna villtra fuglategunda, friðlýsingu æðarvarps, fuglamerkingar, hamskurð o.fl. Ekkert fyrirsjáanlegt tjón verði á hinn bóginn á æðarvarpi, hvorki til lengri eða skemmri tíma.
V
Sjónarmið eignarnámsþola:
Eignarnámsþolar krefjast þess að eignarnema verði gert að greiða þeim bætur að fjárhæð 70.000.000 krónur. Þá krefjast þeir málskostnaðar að skaðlausu í samræmi við 11. gr. laga nr. 11/1973 að teknu tilliti til málskostnaðaryfirlits sem liggi fyrir í málinu. Eignarnámsþolar vísa til þess að þeir séu eigendur Efri-Laugardælaeyju sem sé tæplega 1 hektara eyja í miðri Ölfusá við Selfoss og að eignarnemi áformi að þjóðvegur 1 liggi um eyjuna. Eyjan verði nánar tiltekið nýtt sem undirstaða fyrir nýja Ölfusárbrú sem verði 330 metra stagbrú.
Eignarnámsþolar vísa til áskilnaðar 1. mgr. 72. gr. stjórnarskrár lýðveldisins nr. 33/1944 um fullt verð og kveða að við mat á því hvað teljist fullt verði sé hefðbundið að líta til þess hvert sé líklegt söluverðmæti eignar, notagildi hennar eða hver kostnaður sé fyrir eignarnámsþola að útvega sér sambærilega eign. Leggja beri til grundvallar það sjónarmið sem teljist hagstæðast fyrir eignarnámsþola. Þeir telja nauðsynlegt að líta til þess við mat á eignarnámsbótum að bæði hagræn og fjárhagsleg rök standi til þess að meta fjárhagslegt gildi óspilltrar náttúru og náttúrufegurðar hátt.
Eignarnámsþolar minna á að eignarnám sé þvingunaraðgerð þar sem eignarnámsþoli sé sviptur möguleika á framtíðarnýtingu og rétti til að koma landi sínu í verð við heppilegar markaðsaðstæður. Í eignarnámsfræðum sé talað um að eignarnámsþoli eigi að fá að njóta svokallaðrar biðvonar þegar þannig standi á og í Danmörku sé t.d. viðurkennt að markaðsvirði ákvarðist ekki aðeins af núverandi notkunarmöguleikum heldur einnig eftirvæntingum um breytingar sem gefi möguleika á arðbærari nýtingu. Slíkar væntingar skuli bæta við eignarnám svo fremi sem möguleiki sé á breytingum í nánustu framtíð. Því hafi það ekki meginþýðingu við verðmatið hvernig land sé eða hafi verið nýtt til dagsins í dag heldur skipti einnig verulegu máli hverjir séu nýtingarmöguleikar til framtíðar litið, sbr. t.d. úrskurð í máli matsnefndar eignarnámsbóta 30. júlí 2015 í máli nr. 4/2014 þar sem flugvallarkostir við Hvassahraun voru taldir til þess fallnir að vekja með eigendum hlutaðeigandi jarðar vætningar sem kynnu að hafa áhrif á markaðsverð á svæðinu.
Eignarnámsþolar byggja á því að Efri-Laugardælaeyja sé náttúruperla í miðri Ölfusá en áin sé sú vatnsmesta á Íslandi og umhverfi eyjunnar því stórbrotið á allan hátt. Þar við bætist að eyjan sé í bakgarði Selfoss þar sem búi hátt í 10.000 manns. Þeir kveða því hagnýtingarmöguleika eyjunnar í tengslum við útivist og ferðamennsku vera mjög mikla. Eignarnámsþolar telja ljóst að með nýrri Ölfusárbrú um eyjuna sé sérstaða hennar algerlega fyrir bí. Hávaðmengun frá vélknúnum ökutækjum og mögulegar hvinur frá strengjum brúarinnar muni hafa þar áhrif. Þá sé brúin ekki hönnuð þannig að eignarnámsþolar eða aðrir muni í framtíðinni komast um land eyjunnar. Eignarnámsþolar vekja og athygli á því að þeir séu eigendur netlaga umhverfis eyjuna og hagnýti í dag verðmætan veiðirétt á svæðinu. Við ákvörðun bóta verði að taka tillit til mögulegra landfyllinga fyrir vatnsbotni í eigu eignarnámsþola, svo og mögulegrar röskunar á veiði.
Eignarnámsþolar byggja á því að markaðsverð eyjunnar skuli taka mið af þeirri staðreynd að hún sé nauðsynlegur þáttur í þeirri miklu samgönguframkvæmd sem bygging nýrrar Ölfusárbrúar sé. Af hálfu innviðaráðherra hafi í opinberri umræðu komið fram að kostnaður við nýju brúna verði yfir sex milljarðar króna. Hafi verkið verið unnið eftir svokallaðri PPP-leið, það er sem samvinnuverkefni ríkis, verktaka og fjármálafyrirtækja við fjármögnun. Innheimta sérstaks veggjalds hefjist eftir að framkvæmdum ljúki og tekið verði fyrir þá innheimtu þegar mannvirkið sé uppgreitt. Fyrir liggi að um núverandi Ölfusárbrú fari að jafnaði 12.000 bílar daglega og eignarnemi reikni með að tæplega helmingur þessarar umferðar færist yfir á nýju brúna. Miðað við umferðarspár, áætlaðan framkvæmdarkostnað og að lán greiðist upp á 20 árum þyrfti meðalveggjald að vera 300-450 krónur. Tekjur af brúnni gætu þannig á ársgrundvelli orðið yfir hálfur milljarður króna. Ekki sé því um að ræða hefðbundna opinbera framkvæmd heldur arðbæra framkvæmd þar sem selt verði inn á matsandlagið. Eignarnámsþolar gefi sér að endanlegur framkvæmdarkostnaður við brúnna verði yfir sjö milljarðar króna og oftar en ekki fari opinberar framkvæmdir fram úr kostnaðaráætlun. Eignarnámsþolar gera kröfu um að bætur til þeirra nemi að lágmarki 1% af stofnkostnaði nýrrar Ölfusárbrúar, eða 70.000.000 krónur. Hér benda þeir á dóm Hæstaréttar 18. október 2012 í máli nr. 233/2011 varðandi ágreining um bætur fyrir vatnsréttindi Kárahnjúkavirkjunar, þar sem Hæstiréttur hafi talið að grunnverðmæti vatnsréttindanna væru 1,4% af áætluðum stofnkostnaði virkjunarinnar eða 1.540.000.000 krónur. Hafi sú fjárhæð því komið í hlut jarðeigenda á svæðinu. Eignarnámsþolar benda á að stofnkostnaður vatnsaflsvirkjunar hafi lítið með tjón þeirra að gera en þeir telji á hinn bóginn þessa aðferð sanngjarna leið til að landeigendur fái í sinn hlut endurgjald fyrir þau réttindi sem þeir láti af hendi til þess að framkvæmd eignarnema geti orðið að veruleika. Megi því segja að niðurstaða Hæstaréttar sé einhvers konar millileið á milli þess að horfa til hagnaðar eignarnema af framkvæmd og tjóns eignarnema.
Eignarnámsþolar minna og á að matsnefnd eignarnámsbóta hafi í áratugi ákveðið fasteignareigendum ríflegar bætur fyrir malarefni enda þótt ljóst sé að efnið sé utan markaðssvæða og ofgnótt efnis sé til staðar á viðkomandi jörð. Sé þetta skýrt dæmi þess að matsnefnd horfi að einhverju leyti til ávinnings eignarnema af því að öðlast hið eignarnumda án þess að fyrir sé að fara samsvarandi tjóni hjá fasteignareiganda. Ráðist fjárhæð bóta fyrir jarðefni oft og tíðum af því hve aðgengileg þau séu fyrir eignarnema, sbr. t.d. dóm Hæstaréttar 29. júní 1983 í máli nr. 89/1980 (Neðri-Dalur), sem birtur var í dómasafni réttarins það ár á bls. 1538, og úrskurði matsnefndar 17. nóvember 1998 í máli nr. 8/1998 (Háreksstaðir) og 24. júlí 1996 í máli nr. 5/1993 (Efri-Ás).
Eignarnámsþolar kveða eignarnema vafalaust njóta gríðarlegs ávinnings af því að nota eyjuna sem undirstöðu undir nýja Ölfusárbrú. Hljóti það að leiða til mikillar hækkunar á markaðsvirði eyjunnar. Í ritgerð Ingvars Hjartarssonar, sem hafi verið hluti af meistaragráðu í byggingarverkfræði, sé fjallað um jarðskjálftavarnir fyrir stagbrú í Ölfusá við eyjuna og af ritgerðinni sé ljóst að tilvist eyjunnar einfaldi brúargerð til hagsbóta fyrir eignarnema. Þá hafi í matsskýrslu framkvæmdarinnar, sem unnin hafi verið af EFLU, verið fjallað um tvo kosti fyrir veglínu yfir Ölfusá og nágrenni, veglínu 1 og 2. Hafi veglína 1 orðið fyrir valinu með stagbrú um eyjuna og benda eignarnámsþolar á að veglína 2 hafi í raun aldrei komið til greina, að framkvæmdin á þessum stað hafi staðið til í fjölda ára og sú staðreynd hafi ásamt öðru áhrif á markaðsverð eyjunnar. Veglína 2 hafi legið norðar og ekki þótt henta meðal annars af því hún hefði haft mjög neikvæð áhrif á útivistarsvæðið í Hellisskógi, auk þess sem hún hafi ekki verið í samræmi við skipulag á svæðinu. Í matsskýrslunni segir meðal annars um eyjuna: „Efri Laugardælaeyja er á veglínu 1 og mun hún öll raskast því undirstaða brúarinnar og rask á framkvæmdartíma mun taka yfir alla eyna.“ Eignarnámsþolar kveða bótakröfu sína setta fram miðað við þær forsendur að öll eyjan verði ónýtanleg eftir framkvæmdir eignarnema og í reynd séu því allar aðrar hugmyndir um hagnýtingu eyjunnar út af borðinu. Turninn á brúnni verði 60 metra hár og um eyjuna muni fara yfir 5.000 bifreiðar á dag. Eyjan verði eftirleiðis órjúfanlegur hluti samgöngumannvirkis og því óhjákvæmilegt annað en að meta bætur eins og eignarnámið hafi náð til eyjunnar allrar. Eignarnámsþolar hafa farið fram á það við eignarnema að upplýst verði um ávinning eignarnema af því að reisa brúna í tveimur höfum, þar sem eyjan sé nýtt sem undirstaða, í stað þess að þurfa að reisa brú í einu hafi án þess hagræðis að nota eyjuna sem undirstöðu. Þeir kveðast eiga tilkall til hlutdeildar í þeim ávinningi eignarnema. Eignarnemi hafi á hinn bóginn borið því við að þessar upplýsingar séu ekki til og aðeins veitt upplýsingar um kostnað við að að reisa brú um veglínu 1 og veglínu 2.
Af hálfu eignarnámsþola er ekki gerð krafa um að eignarnámið verði látið ná til eyjunnar í heild sinni, sbr. 1. mgr. 12. gr. laga nr. 11/1973, því eyjunni fylgi veiðiréttur í Ölfusá og bakkalengd eyjunnar kunni að skipta máli ef útbúin verði arðskrá fyrir ána, auk þess sem eyjunni fylgi netlög og áhrifasvæði brúarinnar sé því stærra en þeir 0,85 hektrara sem eyjan mælist. Eignarnámsþolar árétta þó að eyjan verði ónýtanleg öðrum en eignarnema eftir að framkvæmdir hans hefjist og að til framtíðar verði eyjan óaðskiljanlegur hluti samgöngumannvirkis og þjóni því hlutverki að vera undirstaða brúarstólpa. Ekki verði hægt að nota brúna sem aðgengi að eyjunni því brúin verði hraðbraut yfir eyjuna og þar verði ekki aðrein til að komast að landi eyjunnar. Möguleikar til uppbyggingar á einstæðri eyju verði því fyrir bí. Þótt eignarnámsþolar séu ekki reiðubúnir að gefa eftir beinan eignarrétt að eyjunni í heild sinni byggja þeir á því að það land sem þeir haldi eftir verði nánast verðlaust. Á framkvæmdatíma verði eyjan öll undir með tilheyrandi raski sem styðji að bætur skuli koma fyrir eyjuna alla en ekki aðeins það svæði sem sé formlegt andlagt eignarnáms.
Eignarnámsþolar leggja áherslu á að því fari fjarri að innágreiðsla eignarnema að fjárhæð 4.000.000 krónur endurspegli markaðsverð eyjunnar sem sé forsenda þeirrar milljarðaframkvæmdar sem felist í byggingu nýrrar Ölfusárbrúar. Í framtíðinni hefði að óbreyttu getað skapast tækifæri til þess að bjóða upp á ferðaþjónustu með því að bjóða upp á gistingu í eyju sem liggi í vatnsmestu á Íslands. Sömuleiðis sé æðarvarp ekki útilokað í framtíðinni, því eins og fram hafi komið í vettvangsgöngu og fyrir liggi samkvæmt gögnum málsins hafi þar verið æðarvarp í fortíðinni sem lagst hafi niður þegar sorpurðun var komið á fót í næsta nágrenni með tilheyrandi fjölgun máva.
Eignarnámsþolar telja að við ákvörðun bóta skuli horfa til þess að á eyjunni hefði mátt koma fyrir tveimur svokölluðum vatnslóðum fyrir frístundahús. Aðgengismál til og frá eyjunni hefði mátt leysa með ýmsum hætti. Eignarnámsþolar hafna staðhæfingu eignarnema þess efnis að ekki sé fært að koma mannvirkjum fyrir í eyjunni og benda á hve stutt sé úr eyjunni í fast land Laugardæla. Nefna megi að í apríl 2014 hafi íslenska ríkið neytt forkaupsréttar að leigulóð við Þingvallavatn, þar sem verið hafi ónýtt sumarhús og legið fyrir að afar kostnaðarsamt yrði að rífa húsið. Hafi kaupverð lóðarinnar verið 19.200.000 krónur sem jafngildi núvirtum 27.000.000 krónum. Sé þetta aðeins eitt dæmi þess að verðmæti vatnslóða geti hlaupið á tugum milljónum króna. Þannig hafi Reykjavíkurborg keypt árið 2021 4,5 hektara af landi í Viðey án þess að nokkur byggingarréttur væri til staðar þar og hafi umsamið kaupverð numið 100.000.000 króna eða núvirt um 120.000.000 krónum (27.000.000 krónum á hektara). Hafa megi þessa sölu til hliðsjónar ef matsnefnd fallist ekki á að líta til stofnkostnaðar brúarinnar. Þá hafi Landsvirkjun keypt árið 2017 Ölmóðseyju í Þjórsá, samtals 18 hektara, á 13,5 milljónir króna. Þótt þessi eyja sé stærri en Efri-Laugardælaeyja og fjær þéttbýli sé kaupsamningurinn eins og áðurgreindir kaupsamningar til marks um hærra verð fyrir eyjur en það sem eignarnemi hafi boðið.
Samandregið telja eignarnámsþolar fráleitt að markaðsverð náttúruperlunnar Efri-Laugardælaeyju geti verið nærri þeim 4.000.000 krónum sem eignarnemi hafi þegar innt af hendi til þeirra. Nær sé að horfa til þess að brúin sé nauðsynleg forsenda milljarða framkvæmdar á eyjunni og ráðgert sé að framkvæmdin borgi sig upp á aðeins 20 árum. Þeir kveða markaðsverð eyjunnar rjúka upp vegna þessarar staðreyndar og að lágmarki verði að miða við að verið sé að bæta einstaka náttúruperlu þar sem auðveldlega mætti koma fyrir tveimur frístundahúsum með stórum lóðum. Framkvæmd eignarnema ræni matsþola öllum möguleikum á að þróa eyjuna sem vinsælan áfangastað ferðamanna í vatnsmestu á Íslands í hjarta Suðurlands. Eignarnámsþolar telja eyjuna búa yfir mikilli sérstöðu, að úrlausnarefnið sé fordæmalaust og að öll áðurgreind atriði skuli í öllu falli hafa áhrif á markaðsverð matsandlagsins til hækkunar.
VI
Niðurstaða matsnefndar:
Eignarnám á spildu úr landi Efri-Laugardælaeyju, sem tilheyrir landi jarðar eignarnámsþola að Laugardælum í Flóahreppi, er til komið á grundvelli 37. gr. vegalaga í þágu framkvæmdar við breikkun Suðurlandsvegar. Tekur framkvæmdin nánar tiltekið til breikkunar Hringvegar (1) frá Hveragerði að Selfossi og gerð nýs hliðarvegar, Ölfusvegar. Af hálfu eignarnema er fram komið að framkvæmdin sé liður í því að auka umferðaröryggi með aðskilnaði akstursstefna og fækkun tenginga við Hringveg ásamt því að auka umferðarrýmd vegakerfisins milli Hveragerðis og Selfoss og tryggja greiðari samgöngur um Suðurlandsveg. Þannig sé í samgönguáætlun tilgreint að lagður verði 2+1 vegur með aðskildum akstursstefnum með vegriði í miðdeili og planvegamótum á kaflanum milli Selfoss og Hveragerðis, nánar tiltekið frá Biskupstungnabraut að Kambarótum. Frá Biskupstungnabraut muni nýr Hringvegur liggja í nýju vegstæði um nýja brú yfir Ölfusá og tengjast eldri Hringvegi við gatnamót Laugardæla- og Gaulverjabæjarvegar. Af hálfu eignarnema er upplýst að framkvæmdum á kaflanum á milli Hveragerðis og Selfoss sé að mestu lokið en III. áfangi verksins nái frá Hringtorgi við Biskupstungnabraut. Að því er framkvæmdina og eyju eignarnámsþola varðar er áformað að byggja nýja brú yfir Ölfusá sem komi til með að liggja þvert yfir Efri-Laugardælaeyju. Göngu- og hjólastígur muni liggja samsíða akbrautinni á brúnni en ekki sé ráðgert að almenningur hafi aðgang að eyjunni af brúnni. Á hinn bóginn sé gert ráð fyrir vatns-, rafmagns- og fjarskiptalögnum í brúnni og að starfsmenn veghaldara, veitu- og fjarskiptafyrirtækja hafi aðgang af brúnni og undir hana til að sinna reglulegu viðhaldi. Að öðru leyti sé ekki gert ráð fyrir umferð um eyjuna. Eignarnemi kveður „landeigendur munu áfram hafa sama aðgengi að þeim hlutum eyjarinnar sem eftir standa eins og verið hefur.“ Vatnsréttindi umfram heimilis- og búsþarfir og veiðiréttindi í Ölfusá séu undanskilin eignarnámi. Eignarnemi kveður nýja brú munu verða 330 metra langa stagbrú með 60 metra háum turni á Efri-Laugardælaeyju og verði breidd vegsvæðis 80 metrar, það er 40 metrar til hvorrar handar frá miðlínu vegar, og miðist breidd eignarnuminnar spildu við þau stærðarmörk. Nauðsynleg breidd vegsvæðis ráðist af því að brúarstöpullinn komi í mitt vegsvæðið.
Hinn 14. september 2022 gerðu eignarnemi og eignarnámsþolar með sér samning í fimm greinum. Þar er fjallað um samkomulag aðila um framkvæmdir eignarnema, það land eignarnámsþola sem fer undir vegsvæði og brúarstæði eignarnema, svo og það land þeirra sem fer undir athafnasvæði verktaka, heimild eignarnema til efnisnáms fyrir landi eignarnámsþola utan vegsvæðis, heimild eignarnema til umráða á og framkvæmda innan lands eignarnámsþola, innborgun á bætur, málsmeðferð fyrir matsnefnd eignarnámsbóta og réttarfar og lausn ágreiningsmála. Í ákvæði 3. gr. um innborgun á bætur segir meðal annars:
„[Eignarnemi] greiðir [eignarnámsþolum] innborgun á bætur við undirskrift samkomulags þessa á bankareikning eftir fyrirsögn [eignarnámsþola]. Innborgun er 100% af heildarfjárhæð síðasta tilboðs [eignarnema] skv. bréfi 6. febrúar 2022, alls 4.002.508 kr. Fjárhæð þessi kemur til frádráttar endanlegri fjárhæð bóta eða telst til fullnaðarbóta reynist mat Matsnefndar eignarnámsbóta lægra.
[Eignarnemi] greiðir [eignarnámsþolum] einnig áfallinn lögmannsskostnað við undirskrift samkomulags þessa. Samkvæmt yfirliti er áfallinn kostnaður 650.000 kr. með virðisaukaskatti (málsmeðferð skv. VII. kafla [v]egalaga hingað til og þ.m.t. gerð samkomulags). Heildargreiðsla við undirskrift samnings þessa gegn umráðum vegsvæðis og framkvæmdasvæðis nemur því alls 4.652.580 kr. [...].“
Í ákvæði 4. gr. samkomulagsins er fjallað um málsmeðferð fyrir matsnefnd eignarnámsbóta og þar segir:
„[Eignarnemi] mun vísa ágreiningi um fjárhæð bóta til Matsnefndar eignarnámsbóta, sbr. lög nr. 11/1973 vegna þeirra framkvæmda [eignarnema] sem fram þurfa að fara innan landamerkja Laugardæla og kynnt hefur verið, innan átta vikna frá undirskrift samnings þessa, ella er [eignarnámsþola] heimilt að vísa málinu til nefndarinnar til úrlausnar.
Innborgun á bætur og kostnað skv. 3. gr. er samkomulagsatriði og bindur hvorugan aðila í kröfugerð fyrir Matsnefnd eignarnámsbóta. Endanlegt uppgjör bóta og málskostnaðar fer fram þegar mat Matsnefndar eignarnámsbóta liggur fyrir. Báðir aðilar geta skotið úrskurði nefndarinnar til dómstóla í samræmi við lög um framkvæmd eignarnáms.
[Eignarnemi] mun hafa samráð við [eignarnámsþola] um tilhögun framkvæmda eins og þörf krefur.
Aðilar munu lýsa kröfum sínum og bótasjónarmiðum nánar fyrir matsnefnd eignarnámsbóta. Báðir aðilar áskilja sér rétt til að leggja fram skriflegar greinargerðir og gögn. Að öðru leyti fer málsmeðferð fram í samræmi við lög nr. 11/1973 og málsmeðferðarreglur nefndarinnar og bindur samkomulag þetta ekki matsnefndina við úrlausn mála.“
Kemur þá til úrlausnar matsnefndar ákvörðun um bætur úr hendi eignarnema vegna eignarnáms á matsandlaginu, tveimur spildum eignarnámsþola í Efri-Laugardælaeyju sem tilheyrir landi jarðarinnar Laugardæla, það er eignarnámsbætur fyrir aðra spilduna og bætur fyrir afnotanám af hinni spildunni.
Í réttarframkvæmd hefur sú meginregla verið talin gilda við ákvörðun fjárhæðar eignarnámsbóta að miða beri bætur við sölu- og markaðsvirði eignar, nema útreikningur á grundvelli notagildis eignar leiði á hinn bóginn til hærri niðurstöðu en ætlað sölu- eða markaðsverð, svo og að í undantekningartilvikum geti eignarnámsþoli átt rétt á bótum sem ákvarðaðar eru á grundvelli enduröflunarverðs, sbr. t.d. dóma Hæstaréttar 18. október 2012 í máli nr. 233/2011 og 10. apríl 2014 í máli nr. 802/2013. Með sölu- eða markaðsvirði eignar er átt við það verð sem ætla má að fengist fyrir eignina við sölu hennar. Þegar bætur eru ákveðnar á grundvelli notagildis er leitast við að staðreyna þann líklega arð sem eignin getur gefið af sér á ársgrundvelli að teknu tilliti til endingartíma og vaxta. Þá koma bætur á grundvelli enduröflunarverðs aðeins til greina í undantekningartilvikum, t.d. þeim sjaldgæfu tilvikum þegar svo hagar til að eignarnámsþola er skylt vegna fyrirmæla í lögum að halda áfram tiltekinni starfsemi sem hann hefur stundað á þeirri eign sem hann hefur verið sviptur.
Matsnefnd eignarnámsbóta fór á vettvang 1. júní 2023 ásamt lögmönnum aðila og eignarnámsþolanum Haraldi Þórarinssyni og kynnti sér aðstæður í Efri-Laugardælaeyju. Samkvæmt málsgögnum sem stafa frá eignarnema tekur framkvæmd eignarnema annars vegar til eignarnáms á 4.691 fermetra spildu Efri-Laugardælaeyju undir nýtt brúarstæði þjóðvegar sem mun þvera eyjuna og hins vegar til bráðabirgðaafnota af samtals 3.848 fermetra spildu eyjunnar á framkvæmdatíma, það er þeim hlutum hennar sem eignarnámsþolar halda eftir beggja vegna brúarstæðisins að loknum framkvæmdum eignarnema. Mun mæld stærð eyjunnar vera 8.539 fermetrar. Eyjan tilheyrir landi jarðarinnar Laugardæla og samkvæmt málsgögnum og upplýsingum í fasteignaskrá er áætluð stærð hennar 547 hektarar og þar af 79,5 hektarar af ræktuðu landi. Eyjan mun ekki hafa verið metin sjálfstætt til fasteignamats heldur hafa fallið undir heildarjörðina. Af uppdráttum sem liggja fyrir í málinu verður ráðið að staðháttum eftir framkvæmdina verði háttað á þann veg að 80 metra breitt brúarstæði Suðurlandsvegar, vegar með aðskildum akstursstefnum, yfir Ölfusá þveri eftirleiðis Efri-Laugardælaeyju, en eignarnámsþolar haldi eftir spildum beggja vegna brúarstæðisins. Verður norðari spildan 1.287 fermetrar að stærð en sú syðri 2.561 fermetri að stærð. Fyrir framkvæmdirnar var eyjan óröskuð. Vettvangsathugun á landi Efri-Laugardælaeyju leiddi í ljós að matsandlagið er óræktað en vel gróið, að stórum hluta með trjágróðri og býr yfir óspilltri náttúrufegurð auk þess sem þar er fuglalíf, einkum gæsir. Aðkoma er þar góð á báti.
Við úrlausn máls þessa er til þess að líta að miða ber eignarnámsbætur við sölu- og markaðsvirði eignar, nema sérstakar ástæður standi til þess að reikna bætur á grundvelli notagildis eða enduröflunarverðs. Engar slíkar röksemdir liggja fyrir í málinu, að undanskilinni kröfu eignarnámsþola um bætur vegna ætlaðs tjóns af völdum mögulegra landfyllinga, röskunar á veiði, hávaðamengunar frá ökutækjum og hvinhljóða frá brúarstrengjum í framtíðinni. Með sölu- eða markaðsvirði er eins og áður greinir átt við það verð sem ætla má að fengist fyrir eignina við sölu hennar. Það er álit nefndarinnar að til staðar sé virkur markaður um kaup og sölu lands á svæðinu. Verður niðurstaða um eignarnámsbætur á grundvelli markaðsverðs matsandlagsins reist á heildstæðu mati, þar sem meðal annars er höfð hliðsjón af fyrirliggjandi gögnum, þeim sjónarmiðum sem greinir í 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna með síðari breytingum, úrskurðum matsnefndarinnar sjálfrar í hliðstæðum málum og sérþekkingu sem nefndin býr yfir.
Í fyrsta lagi þarf að ákveða fjárhæð eignarnámsbóta til handa eignarnámsþolum fyrir þá spildu í landi eyjunnar sem fer undir nýtt vegsvæði (brúarstæði) þjóðvegar, Hringvegar (1). Eignarnámsþolar hafa krafist bóta að fjárhæð 70.000.000 króna eða sem nemi 1% af stofnkostnaði þeirrar brúar sem eignarnemi hyggst byggja á hinu eignarnumda landi. Þessi aðferð er ekki í samræmi við reglur um ákvörðun fjárhæðar eignarnámsbóta þegar land á í hlut og úrskurðarframkvæmd matsnefndar og því telur nefndin ófært að byggja á henni. Tilboð eignarnema að fjárhæð 310 krónur á fermetra, sem hann styður við úrskurði matsnefndar 14. júlí 2021 í málum nr. 2/2021 og 3/2021 varðandi eignarnám á landi jarðanna Sandhóls og Bakkárholts í Ölfusi í þágu breikkunar Suðurlandsvegar, gefur heldur ekki raunhæfa mynd af verðmæti landsins. Hér háttar svo til að með eignarnáminu eru eignarnámsþolar sviptir eignarrétti yfir spildu í eyjunni sem fer undir nýtt vegsvæði og var áður var hluti af óraskaðri náttúru. Það er álit matsnefndar að við þessar sérstöku aðstæður sé rétt að miða við að verðmæti lands undir vegsvæði nemi 720 krónum á fermetra. Er þá einnig til þess að líta að hin eignarnumda spilda er í landi eyju og að ekki liggur enn fyrir deiliskipulag vegna hennar eða aðrar aðstæður sem heimila þegar önnur en núverandi not þar, auk þess sem takmarkaðar líkur eru á uppbyggingu eyjunnar sem byggingarlands. Jafnframt að eyjan er gróðursæl og staðsett á suðvesturhorni landsins við þéttbýli á Selfossi. Fyrir 4.691 fermetra spildu úr landi Efri-Laugardælaeyju þykja hæfilegar eignarnámsbætur þannig vera 3.377.520 krónur (4.691x720).
Sjávarjörðum og landi sem liggur að ám og vötnum fylgir land innan netlaga eða eftir atvikum að miðlínu. Eyjunni fylgir þannig land að miðlínu gagnvart bakka beggja vegna Ölfusár. Það er álit matsnefndar að í öðru lagi þurfi að ákveða fjárhæð eignarnámsbóta til handa eignarnámsþolum fyrir land frá bakka allt að miðlínu vegna þess lands sem fer undir nýtt vegsvæði og að verðmæti þess nemi eins og hér háttar til þriðjungi af landverði í eyjunni eða 240 krónum á fermetra. Matsnefnd aflaði upplýsinga um stærð þessa svæðis frá eignarnema og mun það vera samtals 8.392 fermetrar að stærð, það er 3.605 fermetrar vestan eyjunnar og 4.787 fermetrar austan hennar. Hér er þess að gæta að í grein 7 í samningi aðila 14. september 2022 var samið á þann veg að allar jarðrænar auðlindir skyldu fylgja hinni afsöluðu spildu lögum samkvæmt, en undan voru skilin „vatnsréttindi, umfram heimilis- og búsþarfir (s.s. vegna vatns til kælingar, þrifa, slökkvistarfa o.s.frv.), sem kunna að tilheyra landeigendum skv. vatnalögum“ og veiðiréttindi í Ölfusá. Að áliti matsnefndar eru ekki efni til þess að sú staðreynd, að vatns- og veiðiréttur hafi samkvæmt samningnum átt að vera undanskilin við eignarnámið, skuli hafa áhrif við matið, því samkvæmt lögum 2. mgr. 8. gr. jarðalaga nr. 81/2004 er óheimilt að skilja hlunnindi frá jörð nema undantekningar séu gerðar frá þeirri reglu með lögum. Þannig er í vatnalögum nr. 15/1923 heimilt að skilja vatnsréttindi til heimilis- og búsþarfa frá landareign að fengnu leyfi Orkustofnunar, sbr. 1. mgr. 15. gr. laganna, en engar undantekningar gerðar varðandi vatnsréttindi umfram heimilis- og búsþarfir. Þá er í 1. mgr. 9. gr laga nr. 61/2006 um lax- og silungsveiði kveðið á um að ekki megi skilja veiðirétt að nokkru eða öllu leyti frá fasteign, hvorki fyrir fullt og allt né um tiltekinn tíma, þótt ráðherra geti að fenginni jákvæðri umsögn Fiskistofu veitt undanþágu frá banninu. Þessi vatns- og veiðiréttindi hefðu þannig verið undanskilin við eignaryfirfærsluna hvað sem líður grein 7 í samningnum 14. september 2022. Það er álit matsnefndar að hæfilegar eignarnámsbætur fyrir netlögin nemi 2.014.080 krónum (8.392x240).
Í þriðja lagi þarf að ákveða fjárhæð bóta til handa eignarnámsþolum fyrir afnotanám af spildu í landi eyjunnar meðan á framkvæmdartíma stendur, nánar tiltekið tveimur smáspildum norðan og sunnan nýs vegastæðis sem eignarnámsþolar halda eftir. Matsnefndin telur að lokatilboð eignarnema að fjárhæð 1.250.000 krónur fyrir afnot af spildunni í fjögur ár (48 mánuði) gefi raunhæfa mynd af verðmæti afnotanna. Þykja hæfilegar eignarnámsbætur þannig nema þeirri fjárhæð.
Í fjórða lagi er það álit matsnefndar að eignarnámsþolum beri bætur fyrir þau fjárhagslegu áhrif sem nýtt vegsvæði hefur á það land sem þeir halda eftir, það er verðrýrnun þar sem vegurinn skiptir landi eyjunnar þannig að óhagræði hlýst af. Skiptist land eignarnámsþola í eyjunni eftirleiðis í tvær spildur því það er skorið af þjóðveginum sem liggja mun um nýja Ölfusárbrú. Í þessu samhengi hafa eignarnámsþolar bent á ætlaða hagnýtingarmöguleika eyjunnar í þágu útivistar og ferðamennsku og að með tilkomu brúarinnar verði sérstaða eyjunnar fyrir bí, auk þess sem hávaðamengun frá umferð um brúna og hvinur frá strengjum brúarmannvirkisins muni draga úr verðmæti eyjunnar. Eignarnámsþolar kveða að við það bætist að brúin sé ekki hönnuð þannig að eignarnámsþolar eða aðrir muni komast um land eyjunnar. Við vettvangsgöngu kom fram að einungis verði eftir framkvæmdirnar hægt að komast á milli norðari og syðri spildunnar undir brúna með bökkum. Það er álit matsnefndar að nýja brúin skipti landi eyjunnar á þann veg að verðrýrnun verði á spildum beggja vegna hennar, sem nemi samtals 3.848 fermetrum og telur nefndin rétt að miða verðrýrnun þessa við helming fermetraverðs vegna hins eignarnumda lands, það er 360 krónur á fermetra. Þykja hæfilegar bætur vegna þessa vera samtals 1.385.280 krónur (3.848x360).
Eignarnámsþolar hafa og haft uppi bótakröfu vegna ætlaðs tjóns af völdum mögulegra landfyllinga og röskunar á veiði innan netlaga sinna umhverfis land eyjunnar, hávaðamengunar frá vélknúnum ökutækjum og mögulegum hvinum frá strengjum nýju brúarinnar. Hér er að áliti matsnefndar slík óvissa um hvort til landfyllinga komi svo og hvort framkvæmdir eignarnema muni hafa áhrif á veiði innan netlaga eignarnámsþola, að ekki er að svo stöddu unnt að ákveða eignarnámsbætur fyrir ætlað framtíðartjón af þessum völdum, líkt og þeir hafa krafist. Hið sama gildir um ætlaða mengun frá ökutækjum og hvinur frá brúarstrengjum. Hefur matsnefndin þá meðal annars í huga heimildir 16. gr. laga nr. 11/1973 til endurupptöku bótaákvörðunar og fyrirmæli 2. mgr. 40. gr. vegalaga. Er þessari kröfu eignarnámsþola því hafnað. Einnig er hafnað málatilbúnaði eignarnámsþola sem lýtur að ætluðum framtíðarmöguleikum til æðarræktar á eyjunni því ekki hafa verið færðar sönnur á tjón, fjárhæð þess og orsakatengsl á milli tjónsins og eignarnámsins.
Í úrlausnum matsnefndar hefur um langa hríð verið lagt til grundvallar að við aðstæður á borð við þær sem hér eru uppi eigi eignarnámsþoli rétt til bóta fyrir tjón af völdum rasks og ónæðis vegna umsvifa eignarnema á framkvæmdatíma. Það er því í fimmta lagi álit matsnefndarinnar að eignarnámsþolar verði fyrir tjóni sem til komi af völdum slíks rasks og ónæðis. Bætur vegna þessa þykja hæfilega ákveðnar 1.000.000 krónur.
Með hliðsjón af áðurgreindu þykja hæfilegar eignarnámsbætur til handa eignarnámsþolum vera 9.026.880 krónur (3.377.520 + 2.014.080 + 1.250.000 + 1.385.280 + 1.000.000) að frádreginni innborgun eignarnema samkvæmt samkomulagi aðila 14. september 2022 að fjárhæð 4.002.508 krónur, eða samtals 5.024.372 krónur. Eiga eignarnámsþolar þannig hvor fyrir sitt leyti rétt til 2.512.186 króna úr hendi eignarnema.
Í málatilbúnaði eignarnemi er vakin athygli á fyrirmælum 1. og 2. mgr. 12. gr. laga nr. 11/1973 í því ljósi að vegsvæði nýrrar Ölfusárbrúar muni ná til um 60% af flatarmáli eyjunnar. Þá er í málatilbúnaði eignarnámsþola byggt á því að eyjan verði eftirleiðis órjúfanlegur hluti samgöngumannvirkis og því sé óhjákvæmilegt annað en að meta bætur eins og eignarnámið hafi náð til eyjunnar allrar. Í 1. mgr. 12. gr. segir að skerðist fasteign með þeim hætti við eignarnám, að sá hluti hennar, sem eftir sé, verði ekki nýttur á eðlilegan hátt sem sjálfstæð eign, geti matsnefnd ákveðið að kröfu eiganda, að eignarnámið skuli ná til eignarinnar allrar. Af hálfu eignarnámsþola er ekki höfð uppi slík krafa í málinu og kemur því ekki til álita að beita heimild ákvæðisins. Í 2. mgr. 12. gr. segir að ef bersýnilegt ósamræmi reynist á milli bóta vegna skerðingar eignar og verðmætis þess hluta hennar, sem eftir sé, geti eignarnemi krafist þess, að eignarnámið taki til eignarinnar allrar. Eignarnemi hefur uppi slíka kröfu í málinu. Um 2. mgr. 12. gr. segir í lögskýringargögnum að þegar hluti eignar sé tekinn eignarnámi geti einnig verið að tjón, sem sé fólgið í verðmætisrýrnun á þeim hlutanum, sem eftir sé, og öðrum skaða, sem þeim hluta sé tengdur, svo sem rekstrartjón, sé í algjöru ósamræmi við verðmæti síðastnefnds hluta, ef eignin væri tekin öll. Þyki því rétt að heimila að kröfu eignarnema, að eignarnámið taki til eignarinnar í heild, þegar svona standi á.
Úrlausn um það hvort taka beri til greina kröfu eignarnema á grundvelli 2. mgr. 12. gr. laga nr. 11/1973 ræðst þá af því hvort bersýnilegt ósamræmi er á milli bóta vegna skerðingar á þeim hluta eyjunnar sem eignarnámsþolar halda eftir og verðmætis þess sama hluta. Hér á undan komst matsnefnd að þeirri niðurstöðu að eignarnámsþolar ættu meðal annars rétt til bóta að fjárhæð 1.250.000 krónur fyrir afnotanám til fjögurra ára af spildunni sem þeir halda eftir og 1.385.280 krónur fyrir fjárhagsleg áhrif á sömu spildu, vegna verðrýrnunar þar sem vegurinn skiptir landi eyjunnar þannig að óhagræði hlýst af, auk 1.000.000 króna fyrir rask og ónæði vegna umsvifa eignarnema á framkvæmdatíma. Samtals nema bæturnar vegna verðmætisrýrnunar á þeim hluta sem eignarnámsþolar halda eftir 3.635.280 krónum (1.250.000 + 1.385.280 + 1.000.000).
Miðað við áðurgreindar forsendur matsnefndar myndi verðmæti hlutans sem eignarnámsþolar halda eftir nema verðmæti annars vegar spildunnar sem þeir halda eftir og hins vegar netlaganna sem henni fylgja. Nemur verðmæti spildunnar að stærð 3.848 fermetrar 2.770.560 krónur (3.848x720). Af hálfu eignarnámsþola voru gerðar athugasemdir við af hverju ekki væru reiknuð netlög af syðsta odda eyjunnar. Eignarnemi svaraði því til að um væri að ræða sandeyri, sem væri hluti af árfarveginum og síbreytileg, en ekki hluta af eyjunni. Af hálfu eignarnámsþola var þá upplýst að stundum fljóti yfir sandeyrina en á hinn bóginn væri hún oftast upp úr vatni og þar stæðu veiðimenn ef því væri að skipta en þetta atriði væri lagt í mat nefndarinnar. Það er álit matsnefndar að útreikningar eignarnema á netlögum séu reistir á réttum forsendum. Nemur verðmæti netlaga, sem tilheyra spildunni, að stærð 34.595 fermetrar þannig 8.302.800 krónum (34.595x240). Samtals nemur verðmæti hlutans sem eignarnámsþolar halda eftir þannig 11.073.360 krónur.
Það er álit matsnefndar að ekki sé bersýnilegt ósamræmi á milli bóta vegna skerðingar á þeim hluta eyjunnar sem eignarnámsþolar halda eftir og verðmætis þess sama hluta. Því standi ekki lagaskilyrði til þess að taka til greina kröfu eignarnema á grundvelli 2. mgr. 12. gr. laga nr. 11/1973 um að að eignarnámið verði látið taka til eyjunnar allrar.
Að þessu öllu virtu skal eignarnemi greiða eignarnámsþolum óskipt 1.800.000 krónur, þar með talinn virðisaukaskatt, í kostnað vegna reksturs máls þessa fyrir nefndinni eins og greinir í úrskurðarorði. Hefur þá verið tekið tillit til meðferðar málsins fyrir matsnefnd, þ. á m. vettvangsathugunar í málinu.
Þá skal eignarnemi greiða 1.800.000 krónur í ríkissjóð vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
ÚRSKURÐARORÐ:
Eignarnemi, Vegagerðin, skal greiða eignarnámsþolanum Haraldi Þórarinssyni 2.512.186 krónur og eignarnámsþolanum Ólafi Þór Þórarinssyni 2.512.186 krónur í eignarnámsbætur í máli þessu. Einnig skal eignarnemi greiða eignarnámsþolum óskipt 1.800.000 krónur í málskostnað.
Þá skal eignarnemi greiða 1.800.000 krónur í ríkissjóð vegna kostnaðar við matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu.
Valgerður Sólnes
Gústaf Vífilsson Magnús Leópoldsson