Nr. 14/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 6. maí 2019

í máli nr. 14/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að heimilt hafi verið að rifta leigusamningi 1. desember 2018. Jafnframt er þess krafist að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila tryggingu að fjárhæð 498.000 kr. að frádreginni leigugreiðslu vegna nóvember 2018.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, móttekinni 15. febrúar 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 22. febrúar 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 14. mars 2019, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 15. mars 2019. Kærunefnd sendi umboðsmanni sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 18. mars 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 26. mars 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, sendum 2. apríl 2019, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Upphaf leigutíma var 18. júlí 2018. Ágreiningur er um riftun sóknaraðila á leigusamningnum, kröfu varnaraðila um leigugreiðslur og endurgreiðslu tryggingarfjár

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að leigusamningi aðila hafi verið rift vegna sérstakra aðstæðna sem hafi komið upp á leigutíma og varði fjölskyldu hennar og getu til að standa undir leigugreiðslum og hafi hún sagt leigusamningnum upp. Varnaraðili hafi verið ósáttur við það en sóknaraðili hafi viljað losna undan leigusamningnum eins fljótt og auðið væri, enda hafi hún vegna hinna sérstöku aðstæðna þurft að flytja aftur til síns heimalands. Varnaraðili hafi sagst ætla að auglýsa íbúðina og reyna að finna leigjendur eins fljótt og hann gæti en tjáð sóknaraðila að hún þyrfti að greiða leigu mánaðarlega þangað til samkvæmt uppsagnarfresti.

Eiginmaður sóknaraðila hafi boðið varnaraðila að taka leigugreiðslur af tryggingarfénu þar til hann fyndi nýja leigjendur en tryggingarfé nam þriggja mánaða leigu. Varnaraðili hafi fallist á það og þeir skrifað undir skjal sem hafi heimilað þessa ráðstöfun. Varnaraðili hafi lofað að reyna að finna nýja leigjendur sem fyrst. Þrátt fyrir þetta hafi eiginmaður sóknaraðila áfram fengið greiðsluseðla í heimabanka sinn vegna leigu og þeir safnað vöxtum. Þá hafi varnaraðili verið inntur eftir upplýsingum um stöðu nýrra leigjenda en þeim skilaboðum hafi ekki verið svarað af hans hálfu. Íbúðin hafi því staðið tóm, varnaraðili verið með lyklana, reikningar hrúgast inn á heimabanka sóknaraðila og þeir safnað vöxtum. Síðar hafi varnaraðili borið fyrir sig að hafa verið í útlöndum á þessum tíma en þó engin svör gefið við stöðu mála vegna nýrra leigjenda.

Í kjölfarið hafi verið ákveðið að hafa samband við Neytendastofu sem hafi aðstoðað sóknaraðila við að semja bréf til varnaraðila og fá ráðleggingar. Ekkert svar hafi þó borist frá varnaraðila. Þá hafi leigugreiðsla fyrir einn mánuð verið tekin af tryggingarfénu. Á þessum tímapunkti hafi eiginmanni sóknaraðila þótt það skrítið og hann því ákveðið að senda tölvupóst þar sem hann hafi spurst fyrir um hvort varnaraðili hygðist klára tryggingarféð, þ.e. taka af því leigugreiðslur vegna janúar og febrúar og samningnum þar með lokið. Þá hafi loks borist svar frá varnaraðila þar sem hann hafi sagt að sex mánaða uppsagnarfrestur væri í gildi, þ.e. frá 1. nóvember 2018 til 1. maí 2019, og að hann myndi krefjast leigu fyrir þann tíma.

Eiginmaður sóknaraðila hafi ekki séð íbúðina auglýsta til leigu og ekki virðist sem varnaraðili hafi reynt að leigja hana út á nýjan leik. Hann hafi greitt leigu samkvæmt kröfum varnaraðila þrátt fyrir að mega ekki búa í íbúðinni og án þess að vera með lykla að henni. Hann hafi eftir fremsta megi reynt að koma til móts við varnaraðila með ráðstöfun tryggingarfjárins og afhendingu lyklanna en varnaraðili hafi ekki komið til móts við aðstæður hans. Vegna fjölskylduaðstæðna og skyndilegra fjárhagsbreytinga sem hafi fylgt í kjölfarið sé réttlætanlegt að komið sé til móts við aðstæður sóknaraðila og uppsagnarfrestur styttur í einn mánuð.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að óumdeilt sé að skilyrði riftunar hafi ekki verið fyrir hendi. Einnig sé óumdeilt að aðilar hafi samið um sex mánaða uppsagnarfrest í samræmi við 3. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Engin heimild sé í lögunum til þess að víkja frá umsömdum uppsagnarfresti sem sé í samræmi við þau.

Að framangreindu virtu og með vísan til meginreglunnar um að samninga skuli halda sé þess krafist að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað. Einnig sé dregið í efa að kærunefnd húsamála hafi heimild til þess að úrskurða í málinu þar sem ekki verði séð að kröfur sóknaraðila séu byggðar á húsaleigulögum sem valdsvið kærunefndar afmarkist við.

Þá gerir varnaraðili athugasemdir þar sem hann telur umboðsmann sóknaraðila ekki hafa umboð til þess að koma fram fyrir hennar hönd í máli þessu.

Í upphafi leigutíma hafi legið fyrir hver leigan yrði og umboðsmaður sóknaraðila haft tök á því að fara yfir samninginn. Þann 9. júlí 2018 hafi varnaraðili sent enska útgáfu af samningnum til eiginmanns sóknaraðila svo að bera mætti hann saman við íslenska textann.

Í 3. gr. leigusamningsins sé tilgreindur sex mánaða uppsagnarfrestur. Bankaábyrgð hafi numið 498.000 kr., eða sem nemi þriggja mánaða húsaleigu. Að auki hafi eiginmaður sóknaraðila gengist í sjálfskuldarábyrgð að fjárhæð 498.000 kr. Varnaraðili hafi gengið á alla ábyrgðina og eftir standi ógreiddir greiðsluseðlar til og með loka febrúar 2019.

Borist hafi skeyti frá eiginmanni sóknaraðila 11. desember 2018 þar sem hafi sagt: „Hello D, you have to terminate this contract between you and A because the bank continues to receive payment for the rent.“ Á þessari stundu hafði eiginmaður sóknaraðila yfirgefið íbúðina, látið íbúðareigendur á 1. hæð fá lykla að henni og reiknað með að þau myndu sýna hana þegar hún færi í auglýsingu. Varnaraðili hafi boðist til að auglýsa íbúðina til að lágmarka kostnað sóknaraðila og greitt fyrir slíkar auglýsingar en þær hafi birst í tilteknu tímariti.

Varnaraðili hafi boðist til að vinna að því sem fyrst að fá nýja leigjendur en þó gert þeim grein fyrir því að þetta væri á þeirra ábyrgð. Það sé því ekki hægt að segja að varnaraðili hafi ekki gengið fram fyrir skjöldu til að lágmarka tjón sóknaraðila. Hins vegar sé leigumarkaður rétt fyrir hátíðirnar, jól og áramót eða eftir áramót, ekki besti tíminn til útleigu.

Varnaraðili hafi reynt sitt besta til að lágmarka tjón sóknaraðila, meðal annars með auglýsingu í blöðum og tilsvarandi vinnu því tengdu, auk tjóns sem varnaraðili hafi orðið fyrir og sé sannanlegt.

Krafa bankans, sem hafi gefið út bankaábyrgðina, hafi verið að fá sendar kröfur úr banka til staðfestingar á því að ekki hafi verið greitt. Þá og því aðeins yrði mögulegt að greiða kröfurnar. Því hafi varnaraðili ekki getað fellt þær niður en að öðrum kosti hefði varnaraðili ekki á neinni kröfu að byggja þegar sótt yrði í bankaábyrgð til að forðast frekara fjárhagslegt tjón vegna vanefnda sóknaraðila.

Óskað hafi eftir því að varnaraðili myndi skrifa undir bréf, dags. 30. nóvember 2018, þar sem hann samþykkti að tekið yrði af tryggingarfénu til þess að greiða leigu á meðan hann fyndi nýja leigjendur. Varnaraðili hafi ekki talið það skynsamlegt og því ekki samþykkt að undirrita það. Varnaraðili hafi þegar reynt að auglýsa og leita að nýjum leigjanda til þess að lágmarka tjón beggja aðila. Tíminn sem sóknaraðili hafi kallað eftir til að fara fyrr úr húsnæðinu hafi ekki verið mjög góður með tilliti til stöðu á markaðnum þá stundina.

Sóknaraðili hafi fengið tvö lyklapör. Eiginmaður hennar hafi einhliða ákveðið að afhenda húseiganda á 1. hæð hússins lykla til að hægt væri að sýna íbúðina. Lyklar hafi því ekki verið afhendir varnaraðila heldur þriðja aðila til þess að hann gæti sýnt íbúðina, enda hafi sóknaraðili átt erfitt með það vegna vinnutíma hans. Varnaraðili búi og starfi á höfuðborgarsvæðinu en hafi tryggt birtingu auglýsinga.

Sóknaraðili hafi bókað flugmiða til E 22. nóvember 2018, sbr. tölvupóst sem sendur var 10. október 2018 en þar hafi sagt: „I hope you find people to rent your house 1 desember. It will be very nice… Thank you for your help.“ Að auki hafi komið fram í tölvupósti sendum 2. október 2018 „Im F, who is renting your house. I´m very sorry but I have to stop rent your house soon.“ Þarna hafi eitthvað virst bogið varðandi skilning sóknaraðila og eiginmanns hennar á skuldbindingum þeirra samkvæmt leigusamningnum.

Tölvupóstur, sem varnaraðili hafi sent 12. nóvember 2018, hafi verið sendur í góðri trú um leiðbeiningar til sóknaraðila. Þar hafi ekki verið sett fram nein skilyrði heldur alfarið áréttað hvaða leiðir væru færar því að hann hafi hvort sem er ætlað úr íbúðinni sjálfur. Varnaraðili hafi í dag fellt niður allar kröfur í heimabanka og mun standa við og hafi staðið við þetta samkomulag, þ.e. ekki innheimt meira en sem nemi bankaábyrgðinni.

Varnaraðili hafi gefið umtalsvert eftir af rétti sínum samkvæmt leigusamningi. Íbúðin hafi verið leigð út frá 1. mars 2019 og varnaraðili þannig lágmarkað tjón sóknaraðila og muni standa við að allt það sem út af standi muni ekki koma til kröfugerðar á hendur sóknaraðila eins og fjallað hafi verið um í tölvupósti 12. nóvember 2018.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Varnaraðili hafi ítrekað beðið eiginmann sóknaraðila um að skila lyklunum og tekið fram að hann gæti ekki verið í íbúðinni án þess að vera búinn að redda honum tryggingunni. Á tilteknu eyðublaði hafi varnaraðili samþykkt að skrifa undir trygginguna. Varnaraðili hafi ritað 30. nóvember 2018: „If I sign the paper you need to go out of the apartment 30 th November. I will sign the paper the same day you give me the keys and you have empty the apartment. This is the only way.“ Einnig hafi varnaraðili tekið fram að eiginmaður sóknaraðili gæti ekki verið í íbúðinni og hann hafi ætlað að nota tryggingarféð til að greiða leiguna. Það séu því engin rök fyrir því að varnaraðili hafi ekki samþykkt að skrifa undir umrætt skjal. Einnig séu takmörkuð rök fyrir því að eiginmaður sóknaraðila hafi sjálfur ákveðið að fara úr leiguhúsnæðinu því að honum hafi verið settir afarkostir þar sem varnaraðili hafi ekki viljað skrifa undir tryggingarblaðið nema hann myndi flytja út.

Varnaraðili haldi því fram að hann hafi verið að auglýsa íbúðina á netinu og í „[...]“ en ekki sett fram neinar sönnur til að styðja það. Varnaraðili hafi auglýst aðrar íbúðir á netmiðlum en aldrei þessa tilteknu íbúð.

V. Niðurstaða              

Ágreiningur málsins snýr að lögmæti riftunar sóknaraðila og hvort varnaraðila hafi verið heimilt að ganga að bankaábyrgð sóknaraðila. Sóknaraðili gerði einnig kröfu um að viðurkennt yrði að ekki mætti ganga að eiginmanni hennar vegna leiguvanskila. Þar sem varnaraðili hefur upplýst að hann hafi þegar fellt niður greiðsluseðla í heimabanka eiginmanns hennar virðist ágreiningur þar um ekki lengur vera til staðar og verður því ekki fjallað frekar um þá kröfu.

Leigusamningur aðila var ótímabundinn og uppsagnarfrestur því sex mánuðir af beggja hálfu, sbr. 3. tölul. 56. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Með tölvupósti eiginmanns sóknaraðila til varnaraðila 2. október 2018 óskuðu þau eftir því að losna sem fyrst undan leigusamningi með vísan til erfiðra fjárhags- og félagslegra aðstæðna þeirra. Varnaraðili svaraði tölvupóstinum samdægurs og sagði að greiða þyrfti leigu þar til hann fyndi nýjan leigjanda. Hann gæti auglýst en eiginmaður sóknaraðila þyrfti að sýna íbúðina. Einnig tók hann fram að því fyrr sem hann gæti leigt út íbúðina því fyrr gætu þau afhent hana. Samkomulag komst þannig á með aðilum um að leigutíma gæti lokið fyrr en samningur gerði ráð fyrir að því gefnu að nýr leigjandi fyndist. Með tölvupósti eiginmanns sóknaraðila til varnaraðila 10. október 2018 tók hann fram að hann vonaðist til þess að nýr leigjandi fyndist til þess að leigja íbúðina í desember 2018. Með tölvupósti varnaraðila til eiginmanns sóknaraðila 12. nóvember 2018 bauðst hann til þess að skrifa undir skjal varðandi ráðstöfun á tryggingu sóknaraðila gegn því að íbúðin yrði tæmd og lyklum skilað 30. nóvember 2018. Hann gæti þannig gengið að tryggingu sóknaraðila en myndi þó aðeins gera það fyrir hvern mánuð sem ekki tækist að finna nýjan leigjanda. Í tölvupóstsamskiptum þeirra 29. nóvember 2018 kemur fram að eiginmaður sóknaraðila ætli að reyna að tæma íbúðina 30. nóvember 2018 og varnaraðili biður hann og sóknaraðila um að undirrita skjöl í bankanum vegna tryggingarinnar. Liggja fyrir sms samskipti varnaraðila við bæði eiginmann sóknaraðila og umboðsmann hennar sem styðja það að hann hafi krafið eiginmanninn um að afhenda íbúðina og skila lyklum 30. nóvember 2018, sem hann hafi og gert. Af samskiptum má þannig ráða að aðilar gerðu samkomulag um að sóknaraðili afhenti eignina 30. nóvember og varnaraðili myndi taka af tryggingu til greiðslu leigu vegna desember 2018 og janúar og febrúar 2019 ef hann væri ekki kominn með leigjanda á þeim tíma.

Húsaleigulögin eru ófrávíkjanleg þegar um íbúðarhúsnæði er að ræða, sbr. 1. mgr. 2. gr. þeirra laga. Hvílir sú skylda því alltaf á varnaraðila samkvæmt 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga að takmarka tjón sitt. Ákvæðið kveður á um skyldu leigusala til að gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skulu þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum sem hann kann að eiga rétt á. Þrátt fyrir að ríkt tilefni hefði verið til hefur varnaraðili ekki lagt fram neitt til stuðnings þeirri fullyrðingu sinni að hann hafi reynt að leigja eignina út að nýju og telst það því ósannað. Telur kærunefnd að ekki sé óvarlegt að ætla að unnt hefði verið að koma eigninni aftur í útleigu innan mánaðar hefði varnaraðili gert nauðsynlegar ráðstafanir þar um og hann eigi því ekki rétt á leigubótum fyrir lengri tíma en sem nemur leigu vegna desember 2018.

Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið er varnaraðila óheimilt að ganga að bankaábyrgð sóknaraðila nema til greiðslu leigu vegna nóvember og desember 2018. 

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila er heimilt að ganga að bankaábyrgð sóknaraðila til greiðslu á leigu vegna nóvember og desember 2018.

Reykjavík, 6. maí 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson