Mál nr. 53/1995

ÁLITSGERÐ

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 53/1995

Hugtakið hús. Skipting kostnaðar: Lagnir.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 31. ágúst 1995, beindu eigendur Öldugötu 7, Reykjavík, hér eftir nefndir álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við eigendur Öldugötu 7a, hér eftir nefndir gagnaðilar, um réttindi og skyldur eigenda að Öldugötu 7 og 7a, Reykjavík.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 6. september sl. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 28. september sl., var lögð fram á fundi kærunefndar 4. október. Nefndin fjallaði um málið á fundi sínum 23. október og 1. nóvember en þá fór nefndin á vettvang og kannaði aðstæður. Í kjölfar þessa óskaði kærunefnd bréflega eftir upplýsingum frá aðilum, m.a. teikningum af lögnum hússins. Að þeim upplýsingum fengnum fjallaði nefndin um málið á fundi 29. nóvember og tók það til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjölbýlishús, byggt á árunum frá 1939 til 1947, sem skiptist í Öldugötu 7, sem er eystri helmingur, og nr. 7a sem er vestari helmingur. Í hvorum hluta hússins eru þrjár íbúðir, kjallari, 1. hæð og 2. hæð ásamt risi. DI kjallara að Öldugötu 7 er ósamþykkt íbúð.

Í málinu liggur frammi vottorð R hf., dags. 18. janúar 1994, þar sem segir að við skoðun á wc-lögn í kjallara Öldugötu 7a, hafi komið í ljós að þar sem lögnin sameinast lögn fyrir hús nr. 7 sé hún skemmd, tærð (götótt), sem orsaki lykt í stofu húss nr. 7a. Þarfnist lögnin endurnýjunar. Þetta er staðfest með vottorði tveggja pípulagningameistara, dags. 21. febrúar 1994, sem yfirfóru myndir af frárennslislögnum húseignarinnar, jafnframt því að kanna tilhögun þess að endurnýja skólplagnir. Með vottorði, dags. 28. apríl 1995, staðfesti skoðunarmaður S hf. mjög slæma klóaklykt í kjallaraíbúðinni, sem virtist koma frá gólfi í stofu og frá baðherbergi. Eftir því sem fram kemur í greinargerð gagnaðila hefur lyktin ágerst, auk þess sem pöddur hafi gert vart við sig á lekasvæðinu. Íbúðin hafi verið rýmd, enda óíbúðarhæf sem stendur. Leitað hafi verið til pípulagningameistara til að framkvæma viðgerðir, sem áætlaðar voru á bilinu kr. 800.000,-1.000.000,-. Í ágúst 1995 annaðist Verkfræðistofan T hf. teikningar á nýjum lögnum og sá um útreikning á tilboði í verkið. Reyndist það vera um kr. 1.200.000,-. Í því tilboði var innifalin ný jarðvatnslögn fyrir báða húshluta, og var kostnaður vegna þess um kr. 200.000,-.

Ágreiningur er milli aðila málsins um framkvæmdir við lagnir, þ.e. viðgerð skólplagna í húsi nr. 7a, bæði hvað varðar greiðsluskyldu eigenda húshluta álitsbeiðenda og umfang framkvæmdanna.

Álitsbeiðendur telja að salernislagnir í báðum kjöllurum séu séreign þar til þær tengist öðrum lögnum. Stofnlagnir í hvorum húshluta fyrir sig séu sameign viðkomandi húshluta. Þá sé skólplögn í horni kjallara húss nr. 7a, sem gerð hafi verið án vitundar og kostnaðarþátttöku álitsbeiðenda, þeim óviðkomandi.

Þá telja álitsbeiðendur að þeim sé í sjálfsvald sett hvenær endurnýjun fari fram í þeirra húshluta og að þeim sé ekki skylt að hafa afskipti af innanhússframkvæmdum varðandi lagnakerfi gagnaðila.

Í álitsbeiðni segir að frá upphafi hafi eigendur hvors húshluta ráðið sínum málum, enda samnýting milli húshlutanna engin. Þá bendi allar þinglýstar heimildir til þess að húsið nr. 7 og lóð þess, sem frá upphafi hafi verið aðskilin frá lóð nr. 7a með girðingu, sé sameign sumra, enda engin sameiginleg afnot möguleg milli húshlutanna. Breyting á sameign í kjallara húss gagnaðila komi ekki fram á samþykktri teikningu, en þar hafi þvottahús verið flutt til og lagnir því samfara.

Álitsbeiðendur telja að viðgerð skólplagna undir húsi nr. 7a geti farið fram án þeirra afskipta og samþykkis, eins og aðrar framkvæmdir, breytingar á sameign og breytingar á skólplögn undir plötu í húsi gagnaðila á undanförnum árum.

Varðandi tilboð T hf. telja álitsbeiðendur að þar sé ekki farið að óskum álitsbeiðenda um framtíðarlagnir né heldur tekið tillit til sjónarmiða þeirra um eignaskiptingu. Auk þess sé tilboðið langt umfram það sem nauðsynlegt sé til að gera við eða fyrirbyggja raka í kjallaragólfi húshluta gagnaðila. Þá vanti þar verklýsingu. Álitsbeiðendur hafi samþykkt að standa að hálfu leyti að þeim framkvæmdum sem þeir telji sameiginlegar og jafnframt að endurnýja hluta af lögnum sínum á sama tíma. Að mati álitsbeiðenda hafi kostnaður vegna þess numið kr. 235.000,-. Eftir nokkur skoðanaskipti milli málsaðila og við það að vinna við jarðvatnslagnir var endurskoðuð lækkaði áætlaður kostnaður T hf. við verkið í heild í kr. 922.000,-.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

1. Að Öldugata 7 og 7a verði taldar aðskildar eignir, þ.e. sameign sumra, skv. 7. gr. laga nr. 26/1994.

2. Að kærunefnd taki afstöðu til þess hvernig sé háttað eignarhaldi á tilteknum lögnum, sem nánar eru upp taldar í álitsbeiðni og merktar á meðfylgjandi teikningu.

Af hálfu gagnaðila er á því byggt að Öldugata 7 og Öldugata 7a séu með sameiginlegar frárennslislagnir, sbr. 6., 8. og 9. gr. laga nr. 26/1994. Eðlilegt sé að frárennslislögnin sé öll endurnýjuð, en ekki einungis að hluta, þar sem núverandi lagnir séu ónýtar.

Að mati gagnaðila er það engin lausn að endurnýja leiðslurnar að hluta, heldur verði að ljúka verkinu og gera við frárennslið alla leið út í götu, eða þangað sem holræsakerfi Reykjavíkurborgar taki við.

Lagnir húshluta nr. 7a liggi lengri veg yfir í húshluta 7 vegna hæðarmismunar. Byggingaraðili hafi afráðið þetta við byggingu hússins, þar sem hann hafi talið hag að því að samnýta frárennslislagnir. Þetta hagræði komi báðum húshlutum til góða.

Allar þær breytingar sem gerðar hafi verið á lagnakerfi húshlutans nr. 7a hafi verið smávægilegar og þær kunnar öllum íbúðareigendum í húsinu.

Í bréfi kærunefndar til málsaðila, dags. 7. nóvember sl., var þess farið á leit að fenginn yrði fagmaður til að gera uppdrátt og lýsingu á þeim lögnum sem gögn væru óljós um og aðila greindi á um.

Af hálfu nefndarinnar var sérstaklega á það bent að æskilegt væri fyrir málsaðila að standa sameiginlega að öflun slíkra upplýsinga, enda hefðu aðilar báðir hagsmuni af því að þær lægju fyrir. Þetta var þó ekki gert en aðilar öfluðu og lögðu fram gögn hvor fyrir sig.

Af hálfu álitsbeiðenda gerði U, pípulagningameistari, teikningu af lögnum undir botnplötu Öldugötu 7 með rörsjá, dags. 20. nóvember sl. Meðfylgjandi voru skýringar eins álitsbeiðanda á niðurstöðu pípulagningameistarans varðandi lagnir, án þess þó að sá aðili undirritaði þá skýrslu.

Gagnaðilar lögðu hins vegar fram skýrslu V, f.h. Z hf., dags. 23. nóvember sl., sem myndaði lögnina. Í skýrslunni kemur fram að lögn í kjallaratröppum fyrir framan útidyr kjallaraíbúðar liggur í lögn frá þvottahúsi. Þá liggur hún frá kjallaratröppum inn í stofu í gegnum baðherbergi og inn í þvottahús í húshluta nr. 7.

Lögn frá klósetti liggi í átt að og undir íbúð við hliðina. Ástand lagnarinnar er sagt mjög slæmt og sérstaklega í kringum wc, þar sem sjá megi brot og skemmd í lögninni.

III. Forsendur.

Kærunefnd hefur farið á vettvang og skoðað aðstæður. Nefndin hefur í fyrri álitsgerðum sínum ítrekað fjallað um það álitaefni hvenær sambygging teljist eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og hvenær ekki. Í máli þessu þykir ekki ástæða til að endurtaka rök fyrir því, en bent á almennar forsendur kærunefndar um þetta atriði, sbr. t.d. álitsgerð í málinu nr. 14/1995.

Húsið Öldugata 7 og 7a er byggt í einu lagi og með samfelldu þaki. Húsið myndar eina heild, bæði útlitslega og byggingarlega. Kærunefnd telur ekki vafa á að um sé að ræða eitt hús í merkingu laga nr. 26/1994.

Í 7. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 segir, að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.

Í 2. tl. 7. gr. laganna segir, að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er, að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tl. 8. gr. laganna og ber að skýra þröngt.

Samkvæmt teikningu U, pípulagningameistara, dags. 20. nóvember, og skýrslu Z hf., dags. 23. nóvember, liggur ein stofnlögn undir báðum húshlutunum og tengist út í götu frá Öldugötu 7. Í þessa stofnlögn tengjast síðan allar aðrar frárennslislagnir hússins. Lagnirnar mynda þannig sameiginlegt frárennsliskerfi fyrir Öldugötu 7 og 7a.

Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla, að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað við byggingu hússins, þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.

Kærunefnd telur, að túlka beri ákvæði hinna nýju laga þannig, að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið, þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt.

Nefndin telur að nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar, þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar, þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á "rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu", svo notuð séu ummæli í greinargerð með 2. gr. laga nr. 26/1994.

Það er álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því, að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tl. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Beri aðeins að líta til ákvæða 2. tl. 7. gr. laganna, um sameign sumra, í undantekningartilvikum, svo sem þegar ótvíræð skipting er milli hluta fjöleignarhúsa. Slíku er ekki til að dreifa í þessu máli, enda lagnakerfið hannað sem ein heild og einstakir hlutar þess standa ekki sjálfstætt.

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið er það álit kærunefndar að lagnir í húsinu Öldugata 7 og 7a teljist sameign í skilningi 7. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994, þar til inn fyrir vegg íbúðar er komið, þ.e. út úr vegg eða upp úr gólfi. Skal kostnaði við framkvæmdir vegna þeirra skipt eftir hlutfallstölum allra eignarhluta hússins, sbr. A-lið 45. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.

IV. Niðurstaða.

1. Það er álit kærunefndar að fjölbýlishúsið Öldugata 7 og 7a, Reykjavík, sé eitt hús í merkingu laga nr. 26/1994.

2. Lagnir í húsinu eru sameign alls hússins þar til inn fyrir vegg íbúðar er komið, þ.e. út úr vegg eða upp úr gólfi.

Reykjavík, 29. nóvember 1995.

Valtýr Sigurðsson

Ingólfur Ingólfsson

Karl Axelsson