Mál nr. 6/2014

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

uppkveðinn 26. júní 2014

í máli nr. 6/2014 (frístundahúsamál)

A

gegn

B

Fimmtudaginn 26. júní 2014 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir héraðsdómslögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili: A, leigutaki lóðar nr. X með fastanúmer aðstöðuhúss nr. Y í landi C. D hæstaréttarlögmaður fer með málið fyrir hans hönd.

Varnaraðili: B, eigandi lóðarinnar. E hæstaréttarlögmaður fer með málið fyrir hans hönd.

Krafa sóknaraðila er að leigusamningur verði framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 1. febrúar 2033.

Krafa varnaraðila er að málinu verði vísað frá kærunefnd.

Með kæru, dags. 28. janúar 2014, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 28. janúar 2014, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 30. janúar 2014, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd þann 3. febrúar 2014. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn frá varnaraðila með bréfi, dags. 5. febrúar 2014, til upplýsinga og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 25. febrúar 2014, og voru sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar þann 25. febrúar 2014, til upplýsinga og til að koma að athugasemdum. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Málsatvik eru þau að hinn 1. febrúar 1993 gerði sóknaraðili leigusamning um afnot lóðar nr. X með fastanúmer aðstöðuhúss nr. Y í landi C við F en varnaraðili nýtur afleidds réttar af þeim samningi. Samningurinn var tímabundinn frá 1. febrúar 1993 til 1. febrúar 2013.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili greinir frá því að upphaflegur leigusamningur hafi verið gerður 1. febrúar 1993. Lóðin hafi verið leigð til 20 ára frá dagsetningu samnings eða til 1. febrúar 2013. Leiguverð hafi verið í öndverðu samkvæmt 8. gr. samningsins 30.000 kr. og átti að greiða fyrirfram eigi síðar en 15. febrúar hvert ár. Leigugjald skyldi fylgja vísitölu byggingarkostnaðar milli gjalddaga, upphaflega 189,6 stig.

Varnaraðili hafi í öndverðu greitt stofngjald eða samtals 127.500 kr. sem hafi verið eingjald. Í skipulagsskilmálum hafi meðal annars verið kveðið svo á um að varnaraðili skyldi skila heildarlandinu afgirtu, sbr. 3. gr. Þá hafi í 7. gr. verið kveðið svo á um að vatn yrði leitt frá uppsprettulindum til neyslu. Hvorugt þessara atriða hafi verið uppfyllt og hafi landeigandi margítrekað beðið um leiðréttingu þar um. Að endingu hafi sóknaraðili girt lóðina og haldið girðingunni við.

Sóknaraðili hafi án árangurs farið fram á framlengingu á lóðarsamningi í samskiptum sínum við landeiganda. Þá hafi sóknaraðili meðal annars margítrekað óskað upplýsinga um leiguverð og reikning til að leggja inn á án árangurs.

Samkvæmt 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 falli málskotsréttur leigutaka niður, sé málskot ekki sent fyrir lok leigusamnings. Samkvæmt framangreindu hafi lok leigusamnings verið 1. febrúar 2013. Framlengist hann sjálfkrafa, sbr. 2. mgr. 11. gr. laga nr. 75/2008. Samkvæmt 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn samkvæmt 2. mgr. eða 3. mgr. 12. gr. laganna.

Sóknaraðili telur rétt að ákvarða leigutekjur þar sem ekki verði hægt að ákveða hvaða gjald eigi að greiða. Leigugreiðslur hafi legið niðri um tíma eftir að nýr leigusali hafi tekið við þar sem áskilnaður hafi verið af hálfu sóknaraðila að skyldur sem snúi að vatnsöflun varnaraðila yrðu uppfylltar.

Sóknaraðili telur ljóst af lestri 12. gr. laganna að málskotsrétturinn standi einn og óhaggaður og ekki sé skylda til annarra kröfugerða. Í raun sé ekki gert ráð fyrir því að önnur kröfugerð sé höfð uppi. Af lestri 4. mgr. 12. gr. komi skýrt fram að hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. mgr. eða 3. mgr., framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Einu undantekningarnar, frá þessari sjálfkrafa framlengingu, séu ef leigusali krefjist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. gr., eða ef leigutaki uni því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægi mannvirki af lóð á sinn kostnað. Ljóst sé að leigusali hafi ekki krafist innlausnar í samræmi við lög og einnig sé ljóst að leigutaki hafi ekki unað því að leigusamningur falli úr gildi. Því sé skilyrðum um sjálfkrafa framlengingu ekki fullnægt.

Með málskoti þessu hafi sóknaraðili nýtt sér málskotsrétt sinn og krefjist staðfestingar á því að leigusamningur framlengist um 20 ár frá lokum samnings eða til 1. febrúar 2033. 

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili telur að ekki verði ráðið af erindi sóknaraðila hverjar kröfurnar séu, sbr. 26. gr. laga nr. 75/2008, og að um þær sé því ekki unnt að fjalla. Varnaraðili telur að erindi sóknaraðila lúti ekki að valdsviði nefndarinnar.

Í fyrsta lagi fjallar varnaraðili um að í erindi sóknaraðila segi að leigugreiðslur hafi legið niðri um tíma eftir að nýr leigusali hafi tekið við. Hið rétta sé að sóknaraðili hafi greitt leigu í samræmi við lóðarleigusamning, dags. 1. febrúar 1993, vegna áranna 1993 og 1994 en leiga hafi ekki verið greidd frá árinu 1995 þrátt fyrir áskoranir varnaraðila. Samkvæmt ákvæðum leigusamningsins, sbr. 8. gr. samningsins, hafi ársleiga samkvæmt samningi verið tilgreind og skýrlega kveðið á um greiðsluskyldu og tilhögun. Þar segi að verði leigugjald ekki greitt innan sex mánaða frá gjalddaga falli samningurinn úr gildi án frekari viðvarana og allar framkvæmdir í landinu að undanskildum mannvirkjum sem falla til leigusala honum að kostnaðarlausu. Ljóst sé að engum leigusamningi sé til að dreifa á milli aðila, en afdráttarlaust sé meðal annars með vísan til 13. gr. laga nr. 75/2008 að ákvæði leigusamnings samkvæmt 8. gr. haldi fullu gildi sínu.

Í öðru lagi bendir varnaraðili á að umræddri lóð sé hvorki sumarbústaður né frístundahús. Þar hafi sóknaraðili hins vegar reist aðstöðuhús sem sé um 9,4 fermetrar að stærð án heimildar leigusala. Sóknaraðili hafi fengið það í gegn að skrá kofann í fasteignaskrá með númeri. Í 2. mgr. 2. gr. laga nr. 75/2008 sé skýrlega kveðið á um að hvað teljist frístundahús í skilningi laganna. Sé það sérstaklega tilgreint að aðstöðuhús teljist ekki vera frístundahús í skilningi laganna.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðili mótmælir þeirri fullyrðingu varnaraðila um að hann hafi ítrekað verið rukkaður um leigugjöld frá fyrri tíma. Hið rétta sé að varnaraðili hafi þekkt sína skyldu og þar sem ekki hafi verið komið til móts við sóknaraðila um vatnsöflun hafi verið talið rétt að leigugjöld yrðu ekki greidd á meðan. Réttur varnaraðila til að bera fyrir sig vanefnd sóknaraðila á greiðslu leigugjalda ber að líta svo á að hafi fallið niður þar sem varnaraðili hafi ekki kvartað vegna meintrar vanefndar og ekki borið fram viðeigandi úrræði eða neytt þeirra í tæka tíð. Varnaraðili hafi ekki gætt þeirrar meginreglu að kvarta undan meintri vanefnd án ástæðulauss dráttar. Hafi mátt vænta þess frá fyrri tíma að leigusali hafi átt að skýra frá því um leið, ella innan hæfilegs tíma til hvaða úrræða hann hafði viljað grípa vegna meintrar vanefndar ef hann hafi viljað beita ákvæðum leigusamningsins. Þá telur sóknaraðili að það sé ekki á valdsviði kærunefndar að taka afstöðu til þess hvort samningur milli aðila sé til staðar eða niður fallinn.

Þar sem innheimta leigugjalda hafi legið niðri til lengri tíma átölulaust og án þess að varnaraðili hafi beitt þeim úrræðum sem honum hafi verið tæk samkvæmt efni samningsins verði að líta svo á að með aðgerðaleysi hafi varnaraðili samþykkt leigurétt sóknaraðila.

Þá mótmælir sóknaraðili því að hann hafi reist hús án heimildar leigusala. Með sömu rökum og að framan hafi leigusali sýnt af sér mikið tómlæti hafi hann talið að sóknaraðili hafi brotið á sér hvað þetta varði. Að öðru leyti breyti engu gagnvart lögum nr. 75/2008 hvort umrætt hús sem nú sé á lóðinni sé frístundahús eða ekki í skilningi laganna. Hið rétta sé að lóðarleigusamningur sé á milli aðila og lóðin skilgreind sumarbústaðaland og við það verði að miða. Í 1. mgr. 3. gr. laga nr. 75/2008 segi að leigusamningur um lóð undir frístundahús verði að vera skriflegur o.s.frv. Réttur sóknaraðila sé fyrst og fremst miðaður við landið sem leigt sé undir mannvirkið. Það sé því ekki réttur skilningur laganna að störf kærunefndar taki mið af því hvað telst frístundahús eða ekki. Hið rétta sé að það sé leigulandið sjálft sem sé andlagið en ekki mannvirkið sem sé reist á því.

V. Niðurstaða

Hinn 1. febrúar 1993 gerðu sóknaraðili og F með sér leigusamning um afnot lóðar nr. X í landi C til 20 ára en varnaraðili nýtur afleidds réttar af þeim samningi. Miðað við það átti leigutíma að ljúka 1. febrúar 2013.

Í 1. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, er fjallað um gildissvið laganna og segir þar í 2. mgr. að ákvæði í II. kafla gildi um leigu á lóðum undir frístundahús. Kærunefnd telur það því felast í orðanna hljóðan að lögin gildi um lóðir sem séu leigðar undir frístundahús og fellst því ekki á það með sóknaraðila að það sé aðeins leigulandið sjálft sem sé andlagið en ekki mannvirkið sem standi á því. Í 2. gr. laganna er að finna skýringar á orðum og orðasamböndum í skilningi laganna. Í 2. tölul. 2. gr. er frístundahús skilgreint og tekið fram að aðstöðuhús teljist ekki frístundahús. Í athugasemdum við 2. gr. frumvarps þess sem varð að lögum nr. 75/2008 segir meðal annars: „Aðstöðuhús, kofar og önnur slík mannvirki kunna að vera reist á landi utan þéttbýlis sem ætlað er samkvæmt samningi eða skipulagi til nota fyrir skógrækt eða annarra nota en þeirra að reisa hefðbundið frístundahús fyrir fjölskylduna til að eyða frítíma saman. Rétt þykir að taka af öll tvímæli um að mannvirki af þessu tagi eru ekki frístundahús í skilningi frumvarps þessa.“ Samkvæmt leigusamningnum var landið leigt undir sumarbústað en ljóst er af gögnum málsins að á lóðinni stendur aðstöðuhús sem er samkvæmt skráningu í fasteignaskrá Íslands 9,4 fermetrar að stærð. Að því virtu telur kærunefnd ljóst að frístundahús í skilningi 2. gr. laga nr. 75/2008 standi ekki á lóðinni.

Í 12. gr. laga um frístundahús og leigu lóða undir frístundahús er kveðið á um málskotsrétt til kærunefndar þar sem segir í 1. mgr. að eingöngu sé hægt að skjóta máli til kærunefndar að frístundahús standi á lóð tveimur árum áður en tímabundinn samningur hefði fallið úr gildi. Með hliðsjón af því lagaákvæði og því sem áður hefur verið rakið um að frístundahús standi ekki á hinni umdeildu lóð hefur sóknaraðili ekki málskotsrétt til kærunefndar húsamála. Kæru sóknaraðila ber því að vísa frá.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kæru sóknaraðila, dags. 28. janúar 2014, er vísað frá kærunefnd.

Reykjavík, 26. júní 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson