Mál nr. 26/2014

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 26/2014

Hugtakið hús. Eitt hús eða fleiri.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 29. apríl 2014, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 26. maí 2014, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. júní 2014.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið Maríubaug 105–113 í Reykjavík. Álitsbeiðendur eru eigendur að Maríubaugi E og F en gagnaðilar eru eigendur að Maríubaugi G og H. Ágreiningur er um hvort húsin að Maríubaugi 105–113 teljist eitt hús eða fleiri í skilningi laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Krafa álitsbeiðenda er:

Að viðurkennt verði að húsin að Maríubaugi 105–113 teljist eitt hús.   

Í álitsbeiðni kemur fram að húsin hafi verið byggð á árinu 2001. Í byggingasögu húsanna séu þau nefnd „keðjuhús“. Það hafi verið skráð fokhelt í nóvember 2001 en lokaúttekt hafi ekki enn farið fram. Flutt hafi verið inn í húsin á árunum 2001–2004. Engin eignaskiptayfirlýsing liggi fyrir. Hús nr. 105, 107 og 109 séu samföst á einum vegg en hús nr. 111 og 113 séu stakstæð, þ.e. án hlutrænna tengsla við hin húsin séu frátaldir stoðveggir til að jafna hæðarmun milli fram- og baklóðar.

Fram kemur að ágreiningur sé um hvort húsin að Maríubaugi 105–113 teljist eitt hús eða fleiri í skilningi laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og þar af leiðandi hvort skylda sé til að starfrækja húsfélag sem komi meðal annars að málefnum tengdum viðgerðum og viðhaldi á sameign.

Álitsbeiðendur vísa til þess að húsin séu sambyggð, þ.e. hús nr. 105–109 séu samföst á einum vegg og hús nr. 111 og 113 standi nánast upp við húsin, auk þess sem stoðveggir tengi þau saman. Húsin séu sambyggð og samtengd og falli því undir skilgreiningu fjöleignarhúsalaga sem finna megi í 1. gr. laganna. Þá séu húsin skráð sem raðhús í fasteignaskrá auk þess sem húsfélag hafi verið stofnað fyrir húsin á árinu 2004. Félagið hafi skráða kennitölu hjá fyrirtækjaskrá. Þá hafi húsin verið hönnuð af sama hönnuði og byggð á sama tíma af sama verktaka.

Í greinargerð mótmæla gagnaðilar því að húsin að Maríubaugi 105–113 teljist vera fjöleignarhús í skilningi fjöleignarhúsalaga og þess krafist að viðurkennt verði að húsin teljist fleiri en eitt hús í skilningi laganna.

Um kröfu sína vísi gagnaðilar til þess að hús nr. 111 og 113 standi stakstæð án tengsla við hús nr. 105–109. Þeir stoðveggir sem álitsbeiðendur vísi til séu einungis til að jafna hæðarmun milli fram- og baklóðar en tengi húsin á engan hátt saman svo neinu nemi. Húsin sjálf snertist ekki að neinu leyti eins og sjáist glöggt af aðaluppdráttum húsanna sem hafi fylgt álitsbeiðni, þ.e. húsveggur húss nr. 109 liggi upp við garð húss nr. 111 og það sama eigi við um húsvegg húss nr. 111 og garð húss nr. 113. Sé tenging húsanna því með engu ólík því sem almennt gerist með einbýlishús í þéttbýli. Þau geti því hvorki talist sambyggð eða samtengd, hvorki hús nr. 105–109 né hvoru öðru, í skilningi laganna.

Tengsl húsa nr. 105–109 séu minni háttar þar sem þau séu einungis samföst á einum vegg og sé í því sambandi minnt á að sótt hafi verið um leyfi fyrir byggingu fimm húsa keðjuhúss en ekki raðhúss. Nefnist það keðjuhús þar sem húsin liggi nálægt hverju öðru í eins konar keðju. Hafi verið stefnt að því að byggja raðhús hefði eðlilega verið sótt um byggingu slíkra húsa. Sé því réttilega um að ræða fimm einbýlishús sem falli utan gildissviðs fjöleignarhúsalaga.

Gagnaðilar greina frá því að hvorki liggi fyrir eignaskiptayfirlýsing né glöggur skiptasamningur fyrir húsin en skylda sé að gera slík skjöl fyrir öll fjöleignarhús samkvæmt fjöleignarhúsalögum og renni það enn fremur stoðum undir það að húsin séu hvert um sig sjálfstæð.

Gagnaðilar benda á að þrátt fyrir að til sé kennitala fyrir húsfélag hafi það félag aldrei verið virkt og hver og einn eigandi hafi ávallt séð um viðhald og viðgerðir á sínu húsi án aðkomu húsfélagsins eða annarra eigenda. Eigendur húsanna hafi því aldrei litið svo á að hluti húsanna væri sameign allra eigenda. Það að húsin hafi öll verið hönnuð af sama hönnuði og byggð af sama verktaka skýrist af hagkvæmnissjónarmiðum verktakans enda sé það alþekkt að verktakar byggi þó nokkur hús í einu, einbýlishús sem og aðrar tegundir húsa.

III. Forsendur

Í 1. gr. laga um sameign fjölbýlishúsa nr. 19/1959 sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í lögunum var enn fremur sérstaklega lögfest að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt. Í lögum um fjölbýlishús nr. 59/1976 var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga en í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði að þau giltu um fjölbýlishús þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt. Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu. Mikilvægastur í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í málinu nr. 239/1992.

Með setningu laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna þar sem meðal annars er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tölul. 3. mgr. að lögin gildi meðal annars um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt. Í greinargerð frumvarps um nefnda 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þar sem segir: „Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun.“

Í 3. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi: „Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri skv. 1. mgr. þá gilda ákvæði laganna eftir því sem við getur átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, svo sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa.“ Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. laganna þar sem segir: „Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum) sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar, í sameign allra eigenda þess.“

Kærunefnd telur að með lögfestingu umræddra lagareglna, og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu sig í sessi í gildistíð eldri laga, séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því. Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptayfirlýsingar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994 þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi meðal annars líta til þess hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt. Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig.

Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum um 9. gr. að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum sem til greina geti komið í þessu efni og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind. Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geti verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús um útlitsatriði, enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laganna. Hins vegar geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina. Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað leiðir til réttaróvissu og öngþveitis ef sinn siður myndast í hverju húsi.

Í álitsbeiðni eru rakin atriði sem álitsbeiðendur telja leiða til þess að ekki sé um aðskilin hús að ræða. Fjallað er um að hús nr. 105–109 séu samföst á einum vegg og hús nr. 111 og 113 standi nánast upp við húsin auk þess sem stoðveggir tengi þau saman. Húsin séu þannig sambyggð og samtengd. Auk þess séu þau skráð sem raðhús í fasteignaskrá, húsfélag hafi verið stofnað fyrir húsin á árinu 2004 og þau hönnuð af sama hönnuði og byggð á sama tíma af sama verktaka. Gagnaðilar telja aftur á móti að hús nr. 111 og 113 standi stakstæð án tengsla við hús nr. 105–109. Stoðveggir séu einungis til að jafna hæðarmun milli fram- og baklóðar en tengi húsin á engan hátt saman svo neinu nemi. Um sé að ræða keðjuhús og af aðaluppdráttum húsanna sjáist glöggt að húsin snertist ekki að neinu leyti. Tenging húsanna sé því með engu ólík því sem almennt gerist með einbýlishús í þéttbýli auk þess sem engin eignaskiptayfirlýsing sé til.

Eins og áður greinir segir í 4. tölul. 2. mgr. 1. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, að raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús falli undir skilgreiningu á fjöleignarhúsi. Í gögnum málsins liggja fyrir teikningar af húsunum. Hús nr. 105–109 eru samföst með veggjum og því sambyggð en hús nr. 111 og 113 eru samtengd með stoðveggjum. Þá standa húsin öll á sameiginlegri lóð og eru sambærileg í útliti. Með hliðsjón af öllu framangreindu telur kærunefnd ljóst að húsin séu að hluta sambyggð og að hluta samtengd og falli því undir skilgreiningu á fjöleignarhúsi, sbr. 4. tölul. 2. mgr. 1. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að Maríubaugur 105–113 teljist eitt hús í skilningi laga um fjölbýlishús, nr. 26/1994.

Reykjavík, 20. júní 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Karl Axelsson

Fjóla Guðrún Sigtryggsdóttir