Mál nr. 103/2021 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 24. janúar 2022

í máli nr. 103/2021

A og B

gegn

C og D

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðilar: A og B.

Varnaraðilar: C og D.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að þeim sé heimilt að fá greiddar 376.957 kr. úr tryggingu varnaraðila.

Varnaraðilar krefjast þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 21. október 2021, beindu sóknaraðilar til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags.  2021, var varnaraðilum gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, móttekin 14. nóvember 2021, ásamt fylgiskjölum var send sóknaraðilum með bréfi kærunefndar, dags. 15. nóvember 2021, til upplýsingar og var sóknaraðilum veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. mars 2021 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að E. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila vegna leiguvanskila og skaðabóta vegna skemmda sem orðið hafi á hinu leigða á leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar sögðu samningi aðila upp með þriggja mánaða fyrirvara 19. júlí 2021 og skyldi uppsagnarfresti lokið 31. október. Sóknaraðilar segja leigu fyrir september 2021 ógreidda. Varnaraðilar hafi tilkynnt að þeir myndu ekki greiða hana heldur ættu sóknaraðilar að sækja í trygginguna. Nú aftur á móti neiti varnaraðilar því. Varnaraðilar hafi hvorki skilað lyklum né afhent sóknaraðilum íbúðina og þau þannig haft umráð hennar til 1. október 2021 sem greiða beri fyrir.

Sóknaraðilar kveða varnaraðila ekki hafa virt eðlilegar umgengisreglur og lýsa nánar tilteknum atvikum því til stuðnings.

Varnaraðilar hafi neitað að greiða leiguna og miðað við það sem gengið hafi á hafi sóknaraðilar ekki haft val um annað en að leita til lögmanns um ráð til að losna við varnaraðila á sem skjótastan og öruggastan hátt. Þess vegna sé farið fram á að fá lögfræðikostnaðinn greiddan úr tryggingunni.

Sóknaraðilar hafi þurft að skipta um lás til að tryggja öryggi þar sem varnaraðilar hafi yfirgefið íbúðina án þess að skila öllum lyklum á réttum tíma. Síðustu lyklarnir hafi ekki komið inn um bréfalúgu sóknaraðila fyrr en nokkrir dagar hafi verið liðnir af október.

Þegar sóknaraðilar hafi fengið íbúðina hafi hún verið í því ástandi að ekki hafi verið hægt að leigja hana út fyrr en eftir alþrif og málun að hluta. Íbúðin hafi verið illa þrifin og illa lyktandi. Sóknaraðilar hafi ekki getað afhent nýjum leigjanda íbúðina á réttum tíma vegna þessa og því þurft að veita afslátt sem því hafi numið.

Það hafi þurft að laga málningu á þónokkrum stöðum, meðal annars svalahurð, brunablett í gluggakistu í stofu og rispur í gluggakistu í svefnherbergi. Þá hafi þurft að mála nokkra veggi. Við upphaf leigutíma hafði íbúðin öll verið nýmáluð, fyrir utan geymsluna, og einnig hafi hún verið tandurhrein. Sóknaraðilar hafi því átt efnið að miklu leyti og fari því aðeins fram á endurgreiðslu á því sem þau hafi þurft að leggja út fyrir aukalega.

Varnaraðilar hafi tekið að sér að leggja flísar í eldhús og gang í íbúðinni gegn því að greiða lægri leigu í júní. Leiga hafi verið lækkuð um 100.000 kr. fyrir verkið. Aðspurðir hafi varnaraðilar fullyrt að verkinu væri lokið og sóknaraðilar talið það frágengið. Annað hafi komið á daginn þegar þau hafi opnað íbúðina en verkið hafði ekki verið klárað. Einnig hafi komið í ljós að innrétting hafði verið ranglega sett saman og verði það ekki lagað, komi hún til með að verða fyrir skemmdum. Það sem sé ógert sé að leggja niður gólflista, líma niður eina flís, laga skekkju í skúffum og ljúka frágangi á ganginum við herbergi og geymslu. Um sé að ræða vanefndir af hálfu varnaraðila og því beri þeim að greiða þá leigu sem hafi verið felld niður. Kostnaður muni falla á sóknaraðila við að ljúka verkinu. Þá hafi þrír reykskynjarar verið í íbúðinni. Við lok leigutíma hafi verið búið að taka úr þeim rafhlöðurnar en við það hafi festingar brotnað í þeim öllum og sóknaraðilar þurft að kaupa nýjar.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðilar segja að þau hafi flutt inn 1. mars 2021 og byrjað á því að setja nokkra kassa í geymsluna þar sem sóknaraðilar hafi ekki ætlað að mála hana en þau hafi þá enn verið að mála íbúðina. Á öðrum degi leigutíma hafi varnaraðili verið að vaska upp þegar vaskurinn hafi byrjað að leka. Vatn hafi lekið úr rörum og parketið orðið rennandi blautt. Varnaraðili hafi gert það sem hún hafi getað til að þurrka bleytuna en næsta dag hafi parketið verið orðið bólgið. Sóknaraðilar hafi þegar verið upplýst um þetta. Í ljós hafi komið að lagnirnar voru stíflaðar og hafi varnaraðilar þrifið þær áður en þær hafi verið settar aftur saman. Þremur til fjórum vikum síðar hafi sóknaraðilar upplýst að það ætti að skipta um vask. Þegar þau hafi loks komið til að skoða hafi þau orðið hissa á því hversu bólgið parketið væri. Aðilar hafi rætt málið og komist að niðurstöðu um að flísaleggja gólfið og að varnaraðilar tækju það að sér gegn lækkun leigu. Þau hafi þurft að kaupa flísasög og fá lánuð áhöld fyrir verkið þar sem sóknaraðilar hafi ekki átt nein. Sóknaraðilar hafi pressað á að verkið yrði klárað en enginn sérstakur tímarammi hafi verið ákveðinn. Komið hafi í ljós að steypta gólfið undir parketinu var ójafnt og því hafi þurft að útvega fægistein til að pússa það áður en flísarnar yrðu lagðar. Verkið hafi verið klárað að því undanskildu að það hafi vantað einn lítinn flísarbút undir vaskinn. Ætlunin hafi verið að nýta afganga af flísunum fyrir það en fyrir mistök hafi þeim verið hent.

Sóknaraðilar hafi verið almennileg vegna uppsagnarinnar og gefið varnaraðilum frest til 1. nóvember til að skila íbúðinni. Fljótlega hafi þau fundið aðra íbúð sem þau hafi þegar getað fengið svo að þau hafi upplýst sóknaraðila um að þau yrðu sennilega flutt út 15. september. Þau hafi greitt leigu fyrir hálfan septembermánuð. Íbúðin hafi klikkað á síðustu stundu og sóknaraðilar þegar verið upplýstir um það en þau orðið brjáluð. Þau hafi sagt að búið væri að ráðstafa íbúðinni og að varnaraðilar þyrftu að koma sér út, enda gætu þau ekki framfylgt neinum reglum sem búið væri að setja. Varnaraðilar hafi haft samband við Neytendastofu sem hafi upplýst að þau ættu rétt á sex mánaða uppsagnarfresti. Sóknaraðilar hafi verið upplýst um þetta en jafnframt að varnaraðilar hygðust reyna að flytja sem fyrst.

Upp úr miðjum september hafi varnaraðilar fengið vilyrði fyrir annarri íbúð en vegna pressu sóknaraðila hafi þeim ekki gefist nægur tími til að finna íbúð í sama hverfi og því hafi þau ekki fengið íbúð í skólahverfi dóttur sinnar. Þau hafi þegar hafist handa við að pakka niður.

Íbúðin hafi öll verið þrifin og henni skilað í betra ástandi en hún verið í við upphaf leigutíma. Lyklum hafi verið skilað sama dag og einu setti nokkrum dögum síðar þar sem þeir höfðu gleymst í bíl móður varnaraðila sem hafi verið kominn út á land. Því hafi þurft að senda þá suður.

Ásakanir sóknaraðila séu út í hött. Það séu engar sannanir fyrir neinu. Kröfum þeirra sé vísað á bug.

Sóknaraðilar hafi aldrei tekið fram að ekki mætti reykja fyrir utan svalahurð íbúðarinnar sem hafi verið staðsett fyrir neðan svefnherbergisglugga sóknaraðila. Þá hafi það ekki komið fram í leigusamningi. Eldhúsinnréttingin hafi ekki verið tekin niður þegar það hafi verið flísalagt svo að skáparnir geti ekki verið skakkt upp settir eftir varnaraðila. Engar rafhlöður hafi verið í reykskynjurum við upphaf leigutíma.

IV. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lögðu varnaraðilar fram tryggingu sem þau keyptu af Leiguvernd og nam fjárhæð hennar 450.000 kr. Sóknaraðilar gera kröfu um að fá greiddar 376.957 kr. úr tryggingunni vegna vangreiddrar leigu, lögfræðikostnaðar og skemmda sem hafi orðið á hinu leigða.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Með bréfi sóknaraðila, dags. 19. júlí 2021, sögðu þau upp leigusamningi aðila með þriggja mánaða uppsagnarfresti til 31. október 2021. Varnaraðilar skiluðu sóknaraðilum íbúðinni 30. september 2021. Krafa sóknaraðila í tryggingu varnaraðila er sundurliðuð með eftirfarandi hætti:

Leiga fyrir september………………………..225.000 kr.

Lögfræðiþjónusta……………………………..50.680 kr.

Þrif…………………………………………….50.215 kr.

Málning…………………………………………5.917 kr.

Lagfæringar eftir flísalögn varnaraðila………..40.000 kr.

Reykskynjarar…………………………………..5.145 kr.

Varnaraðilar staðfestu með rafrænum skilaboðum 9. september að sóknaraðilum væri heimilt að sækja leigu vegna september í trygginguna. Óumdeilt er að varnaraðilar greiddu ekki leigu vegna september og féllust þau á að leigan yrði greidd úr tryggingunni, sbr. fyrrnefnd skilaboð. Er það því niðurstaða kærunefndar að sóknaraðilum sé heimilt að fá greiddar 225.000 kr. úr tryggingu varnaraðila vegna leigu fyrir september.

Sóknaraðilar kveðast hafa þurft að leita til lögfræðings til þess að gæta hagsmuna sinna í samskiptum við varnaraðila. Kærunefnd telur gögn málsins ekki benda til þess að óhjákvæmileg þörf hafi verið á því að sóknaraðilar leituðu lögfræðiþjónustu í þessu tilliti og telur því engin efni til að fallast á kröfu þeirra hér um, auk þess sem tryggingin er til tryggingar á efndum á leigusamningnum sjálfum.

Sóknaraðilar segja að þrifum hafi verið verulega ábótavant við lok leigutíma og þörf hafi verið á málun íbúðarinnar, þrátt fyrir að hún hafi verið nýmáluð við upphaf leigutíma. Fyrir liggja myndir sem sóknaraðilar tóku við lok leigutíma. Varnaraðilar hafna þessari kröfu og segja að íbúðin hafi verið þrifin við lok leigutíma og henni skilað í betra ástandi en hún hafi verið við upphaf leigutíma. Aðilar gerðu hvorki sameiginlega úttekt á hinu leigða við upphaf né lok leigutíma í samræmi við ákvæði XIV. húsaleigulaga. Gegn neitun varnaraðila telur kærunefnd því ekki unnt að fallast á kröfu sóknaraðila hér um.

Aðilar komust að samkomulagi um að varnaraðilar tækju að sér að flísaleggja hluta íbúðarinnar gegn lækkun leigu. Sóknaraðilar segja að verkinu sé ólokið þar sem það eigi eftir að leggja niður gólflista, líma niður eina flís, laga skekkju á innréttingu sem hafi verið rangt sett saman og ljúka frágangi. Varnaraðilar hafna því að verkinu sé ólokið og segja að innréttingin hafi ekki verið tekin niður og því geti hún ekki verið skökk vegna þessarar vinnu. Aftur á móti fallast varnaraðilar á að þau hafi átt eftir að leggja niður eina flís. Kærunefnd telur að sóknaraðilar verði að bera hallann af skorti á sönnun hér um. Varnaraðilar fengu 100.000 kr. lækkun á leigu fyrir flísalögnina og kæruefnd hefur ekki forsendur til að meta hvort og þá að hve miklu leyti þessi eina flís hafi áhrif á þá lækkun. Verða sóknaraðilar því að bera hallann af því, auk þess sem ekki er gerð sérstök krafa um niðurfellingu veitts afsláttar í heild eða að hluta. Þess utan telur kærunefnd að skaðabætur vegna meints galla á verki sem leigjandi tekur að sér að beiðni leigusala, falli ekki undir tryggingu fyrir efndum leigusamnings.

Sóknaraðilar kveða að við lok leigutíma hafi rafhlöður verið teknar úr þremur reykskynjurum með þeim afleiðingum að festingar þeirra brotnuðu. Þau hafi því þurft að kaupa nýja. Varnaraðilar hafna þessu. Gögn sóknaraðila styðja ekki þessa kröfu þeirra enda engin úttekt gerð við upphaf leigutíma. Gegn neitun varnaraðila verður því ekki fallist á hana.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðilum er heimilt að fá greiddar 225.000 kr. úr tryggingu varnaraðila. Kröfu sóknaraðila er að öðru leyti hafnað.

Reykjavík, 24. janúar 2022

f.h. kærunefndar húsamála

Auður Björg Jónsdóttir formaður