Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 26. Júlí 1994

GreinFöstudaginn 26. júlí 1994 var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið nr. 3/1992

María Skúladóttir o.fl.
gegn
Akureyrarbæ

I. Skipan Matnsnefndar eignarnámsbóta:

Matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu skipuðu í fyrstu þeir Ragnar Aðalsteinsson hrl., fyrrv. formaður nefndarinnar, auk Ragnars Ingimarssonar verkfr. og Stefáns Tryggvasonar bónda, en formaður kvaddi þá tvo síðastnefndu til starfans með vísan til 2. mgr. 2. gr. l. 11/1973. Eftir að skipunartíma fyrrv. formanns nefndarinnar lauk, þann 23. ágúst 1993, tók Helgi Jóhannesson hdl., núverandi formaður nefndarinnar, hans sæti í máli þessu.

II. Matsbeiðni, aðilar og andlag eignarnáms:

Með matsbeiðni sem lögð var fram í Matsnefnd eignarnámsbóta þann 16. mars 1993, óskuðu þau María Skúladóttir, kt. 180810-3669, Höskuldur Höskuldsson, kt. 310750-4849, Anna Karólína Stefánsdóttir, kt. 151249-2649 og María Hrólfsdóttir, kt. 050239-3229 (öll nefnd eignarnámsþolar) eftir því að sjávarlóðin sunnanvert við Strandgötu 35 og 37, yrði metin til hæfilegs endurgjalds og staðgreiðsluverðs vegna eignarnáms Akureyrarbæjar (eignarnema) á lóðinni.

Umrædd lóð er í gögnum fasteignamats talin vera 1200 ferm.og telur eignarnemi það vera stærð lóðarinnar, en matsbeiðendur telja lóðina mun stærri eða 2972 ferm. auk u.þ.b. 5674 ferm. netlaga. Þrátt fyrir deilur aðila um raunverulega stærð lóðarinnar eru þeir sammála um legu hennar, þ.e. gegnt Strandgötu 35 og 37, Akureyri, og að Matsnefnd eignarnámsbóta meti verðmæti hennar allt að einu, en lögmenn aðila lýstu þessari afstöðu yfir við fyrirtekt málsins þann 20. júní 1994.

Þann 12. október lést einn af matsbeiðendum, María Skúladóttir, en erfingjar hennar þau Guðný Björnsdóttir, kt. 190250-7419, Björn Björnsson, kt. 250551-2829 og Guðmundur Karl Björnsson, kt. 150153-4849 urðu sameigendur að Strandgötu 35 í jöfnum hlutföllum og eru því nú sameiginlega aðilar að málinu vegna hluts Maríu heitinnar.

III. Málsmeðferð:

Mál þetta var fyrst tekið fyrir í Matsnefnd eignarnámsbóta þann 16. mars 1993, en þá lögðu eignarnámsþolar fram matsbeiðni ásamt fylgigögnum, en af hálfu eignarnema var lagt fram eitt skjal. Málinu var að því loknu frestað til framlagningar greinargerðar o.fl. af hálfu eignarnema til 15. apríl 1993 kl.

Fimmtudaginn 15. apríl var málið tekið fyrir að nýju í matsnefndinni og lagði eignarnemi þá fram greinargerð ásamt fylgigögnum. Með vísan til framlagðs skjals nr. 15, er hefur m.a. að geyma kröfugerð eignarnema í málinu, leit matsnefndin svo á að eignarheimild eignarnámsþola hafi verið véfengd og var því ákveðið á fundinum að boða Sigríði Ólafsdóttur á fund nefndarinnar vegna málsins, en eignarnemi taldi rétt að henni yrði gefinn kostur á að gæta réttar síns, þar sem ekki hafi verið nægilega ljóst hverju Sigríður afsalaði er hún seldi matsþolunum Höskuldi Höskuldssyni, Karólínu Stefánsdóttur og Maríu Hrólfsdóttur Strandgötu 35, Akureyri, með afsali dags. 1. september 1984, sem lagt var fram í málinu. Málinu var því næst frestað til vettvangsgöngu sem fara átti þann 8. maí 1993. Ekkert varð þó af þeirri fyrirtekt málsins.

Mánudaginn 11. október 1993 var málið tekið fyrir að Strandgötu 35-37, Akureyri, og gengið á vettvang og aðstæður skoðaðar. Við fyrirtökuna mætti lögmaður Sigríðar Ólafsdóttur og óskaði eftir því að umbj. hans myndi ganga inn í málið sem matsbeiðandi, enda væri hún ásamt öðrum eigandi lóðar þeirrar sem beðið var um mat á. Lögmaður eignarnámsþola mótmælti meintri eignaraðild Sigríðar að lóðinni og vísaði um það til framlagðra skjala málsins. Af hálfu allra aðila voru lögð fram skjöl. Matsnefndin heimilaði lögmanni Sigríðar Ólafsdóttur framlagningu gagna í málinu, þrátt fyrir mótmæli lögmanns eignarnámsþola, en matsnefndin taldi framlagninguna nauðsynlega vegna framhalds málsins. Í framhaldi af framlagningu skjala í málinu lýsti matsnefndin því yfir, að greinilega stæði deila um eignarrétt á sjávarlóðinni gengt húsi nr. 35 við Strandgötu, og það væri ekki á valdi eða í verksviði nefndarinnar að skera úr deilu um eignarrétt. Var deiluaðilum því veittur frestur til að bera málið undir almenna dómstóla. Samþykkt var að fresta málinu til 15. desember 1993, en lögmaður Sigríðar Ólafsdóttur lýsti því yfir að hann myndi, fyrir þann tíma, verða búinn að hefja málsókn til viðurkenningar á eignarrétti umbjóðanda hans á lóðinni.

Miðvikudaginn 15. desember 1993 var málið tekið fyrir. Matsnefnd eignarnámsbóta lagði við fyrirtökuna fram bréf frá lögmanni Sigríðar Ólafsdóttur þess efnis, að Sigríður myndi ekki hefja málsókn til viðurkenningar á eignarrétti sínum á sjávarlóð þeirri sem til umfjöllunar er. Í bréfinu kom fram að Sigríður styddi þá hugmynd að matsnefndin úrskurðaði um hvor aðila eigi betri rétt og a.m.k. ákvarði hver bótafjárhæðin er. Svo sem matsnefndin hafði þegar lýst yfir, er það ekki á valdi hennar að leysa úr deilu um eignarrétt og því ljóst að það muni hún ekki gera í máli þessu, en með vísan til framlagðs bréfs frá lögmanni Sigríðar Ólafsdóttur leit nefndin svo á að aðilar málsins væru hinir upphaflegu matsbeiðendur, enda lá fyrir yfirlýsing Sigríðar Ólafsdóttur þess efnis að hún myndi ekki höfða mál til viðurkenningar á eignarrétti sínum á lóðinni svo sem áður greinir. Af þessum sökum var sú ákvörðun tekin að halda málinu áfram fyrir matnsnefndinni og var því frestað til 20. janúar 1994.

Fimmtudaginn 20. janúar 1994 var málið tekið fyrir og voru þá lögð fram ýmis gögn af hálfu aðila. Við fyrirtökuna var nokkuð rætt um stærð lóðar þeirrar sem beðið hefur verið um mat á og var málinu frestað til framlagningar frekari gagna af hálfu eignarnámsþola vegna þessa til 15. febrúar 1994.

Þriðjudaginn 15. febrúar 1994 var málið tekið fyrir og lögð fram gögn af hálfu eignarnámsþola. Málinu var að því búnu frestað til 14. mars 1994.

Fimmtudaginn 17. mars 1994 var málið tekið fyrir, en vegna veðurs var ekki hægt að taka það fyrir þann 14. eins og ráðgert hafði verið. Við fyrirtökuna deildu aðilar um stærð lóðarinnar og voru lögð fram gögn af hálfu eignarnema. Af hálfu matsnefndarinnar voru ýmsar leiðir ræddar til lausnar á þeirri deilu sem upp var komin um stærð lóðarinnar, en nefndin tók fram að hún teldi sér ekki fært að meta bætur vegna hinnar eignarnumdu lóðar meðan deila væri um stærð hennar. Samþykkt var að fresta málinu til sáttaumleitana aðila um stærð lóðarinnar til 15. apríl 1994.

Föstudaginn 15. apríl 1994 var málið tekið fyrir. Af hálfu eignarnámsþola var lögð fram bókun en að því búnu var gert hlé á fundinum meðan matsnefndarmenn ræddu málið. Samþykkt var að fresta málinu til frekari sáttatilrauna af hálfu aðila utan nefndarinnar og var málinu frestað til 27. maí 1994. Af fyrirtöku málsins þann 27. maí 1994 gat ekki orðið og var því frestað til mánudagsins 20. júní 1994.

Mánudaginn 20. júní 1994 var málið tekið fyrir. Af hálfu aðila var lýst yfir að þeir óskuðu eftir því að Matsnefnd eignarnámsbóta myndi meta bætur fyrir lóð þá sem mál þetta fjallar um, jafnvel þó aðilar væru ekki á eitt sáttir um stærð hennar. Þar sem ljóst er hvar lóð sú sem um ræðir liggur og matsnefndin hefur gengið á vettvang og kynnt sér legu hennar, þótti þetta ekki standa í vegi fyrir frekari meðferð málsins og fór því fram munnlegur málflutningur. Reifuðu aðilar kröfur sínar og sjónarmið og lögðu málið loks í úrskurð.

IV. Málavextir:

Málavextir eru í stuttu máli þeir að samkvæmt staðfestu aðalskipulagi Akureyrar 1990-2010 er litið svo á að strandlengjan frá Oddeyrartanga að Leiruvegi sé mikilvægur hluti bæjarmyndarinnar. Stefnt mun vera að því að strandlengjan meðfram Strandgötu verði að mestu leyti nýtt undir almennt útivistarsvæði og með því hafa eignarnámsþolar verið sviptir frjálsum nýtingarmöguleikum sínum á lóðinni.

Óumdeilt er að eignarnemi hefur heimild til eignarnáms á lóðinni og hefur eignarnemi þegar hafið framkvæmdir á lóðinni með því m.a. að reisa minnismerki þar. Aðilar málsins eru sammála um eignarnámið sem slíkt, en ekki hefur orðið samkomulag um bætur vegna hinnar eignarnumdu lóðar og var máli þessu því vísað til Matsnefndar eignarnámsbóta af hálfu eignarnámsþola.

V. Sjónarmið eignarnámsþola:

Af hálfu eignarnámsþola er við það miðað að verið sé að meta lóð sem sé 2.972 ferm. að stærð auk u.þ.b. 5.674 ferm. netlaga. Vísar eignarnámsþoli í þessu sambandi til framlagðs skjals nr. 53 sem hefur að geyma mælingar hönnunardeildar Akureyrarbæjar á stærð lóðarinnar og netlaga miðað við forsendur gefnar af eignarnámsþola.

Eignarnámsþoli bendir á að um sé að ræða lóð sem liggur á einum fallegasta staðnum á Akureyri. Eignarnámsþoli bendir sérstaklega á að af lóðinni sé óvenju fallegt útsýni og að náttúrufegurð Eyjafjarðar birtist óvíða betur en á þessum hluta Oddeyrarinnar, sem hljóti að gera lóðina verðmætari en ella, sérstaklega með tilliti til ferðaþjónustu sem sé vaxandi atvinnuvegur Akureyringa. Allt þetta og fleira gefi mikla möguleika til margs konar nýtingar lóðarinnar. Nefnir eignarnámsþoli í þessu sambandi að nota megi lóðina sem hluta af útivstarsvæði og mannvirkjum þeim tengdum. Einnig telur eignarnámsþoli að nota megi lóðina til ýmis konar atvinnustarfsemi eða til íbúðabygginga, eða jafnvel til að reisa á henni hótelbyggingu. Þá bendir eignarnámsþoli á að þar sem um sjávarlóð sé að ræða skapi það möguleika á að stækka hana með uppfyllingu út í sjó, en þannig hátti til við Strandgötu að slík stækkun sé mjög auðveld og ódýr og því séu nýtingarmöguleikar lóðarinnar með þessum hætti góðir. Eignarnámsþoli bendir ennfremur á að staðsetning lóðarinnar sé ákaflega hentug og að lóðin sé stutt frá aðal viðskiptasvæði Akureyrar, þ.e. steinsnar frá miðbæ Akureyrar. Þá sé lóðin jafnframt mjög nálægt aðal hafnarsvæði Akureyrar samkvæmt aðalskipulagi. Eignarnámsþoli leggur á það áherslu að matið taki einnig til annarra réttinda lóðarinnar en landsvæðis þ.e. netlaga úti fyrir lóðinni.

Eignarnámsþoli bendir á að það sé eignarnemi sem sjái um að skipuleggja svæðið og það hafi nú verið gert með þeim hætti að eignarnemi sjálfur sé í raun eini raunhæfi kaupandinn að lóðinni og ráði því verðinu. Eignarnámsþoli telur ekki rétt að útiloka að á lóðinni verði byggt, a.m.k. sé það mögulegt og beri matsnefndinni að taka tillit til hagstæðustu nýtingarmöguleika lóðarinnar.

Eignarnámsþoli bendir á að samkvæmt hans upplýsingum kosti sjávarlóð á Arnarnesi í Garðabæ u.þ.b. 6 til 7 milljónir og ekki sé óeðlilegt að hafa til hliðsjónar við mat á lóðunum við Strandgötu verðmæti þriggja góðra lóða í Arnarnesi m.t.t. stærðar og legu lóðanna sem beðið hefur verið um mat á í máli þessu. Þá leggur eignarnemi áherslu á að við ákvörðun matsfjárhæðar verði tekið tillit til vaxta frá 20. nóvember 1992, en það er dagsetning matsbeiðninnar.

Þá gerir matsbeiðandi einnig kröfu um málskostnað og bendir í því sambandi á hversu viðamikil gagnaöflun hafi verið í málinu, auk kostnaðar við ferðalög lögmanns norður vegna málsins.

VI. Sjónarmið eignarnema:

Af hálfu eignarnema er á því byggt að lóð sú sem um ræðir sé 1200 ferm. að stærð og vísar eignarnemi í þessu sambandi til skráningar Fasteignamats ríkisins.

Eignarnemi telur fasteignamatsverð eðlilegt endurgjald fyrir lóðina og er eignarnemi reiðubúinn til að greiða þá fjárhæð fyrir hana. Vísar eignarnemi til þess að það verð sé auk þess markaðsverð lóða á svæðinu og hafi verið notað sem viðmiðun á söluverði lóða í miðbæ Akureyrar. Vísar eignarnemi í því sambandi til sölu á tveimur lóðum á svæðinu, en afsöl vegna þessa hafa verið lögð fram í málinu. Annars vegar er um að ræða lóðina Strandgata 29b sem seld var í júní 1993 á fasteignamatsverði og hins vegar er um að ræða lóð nr. 19 við Strandgötu sem seld var á fasteignamatsverði í september 1993. Telur eignarnemi eðlilegt að líta til þessara lóðaviðskipta sem hljóti að sýna raunverulegt markaðsverð lóða á þessu svæði.

Þá tekur eignarnemi fram að samkvæmt staðfestu aðalskipulagi Akureyrar sé ekki gert ráð fyrir byggingum á lóðinni og því sé ekki rétt að taka mið af þess konar notkun lóðarinnar við mat á verðmæti hennar. Eignarnemi bendir á að ef breyta ætti núverandi skipulagi Strandgötu t.d. í þá veru að heimila byggingar sunnan Strandgötu, sé ljóst að slíkt gæti bakað Akureyrarbæ bótaskyldu skv. ákvæðum skipulagslaga. Verður að hafa í huga að skipulag er ekki einungis hugsað til hagsbóta fyrir bæjarfélagið sem slíkt, heldur einnig og ekki síður fyrir borgarana og þar með talið einstaka fasteignareigendur. Telur eignarnemi að fullyrða megi að núgildandi skipulag sé til hagsbóta fyrir eigendur Strandgötu 35 og 37 og ber að líta til þess við matið. Þá bendir eignarnemi á að eignarnámsþolar hafi aldrei gert athugasemd við staðfestingu aðalskipulagsins.

Af hálfu eignarnema er því haldið fram að vegna verulegs landsigs sunnan Strandgötu hafi ekki verið talið fýsilegt að byggja þar nema með gífurlegum tilkostnaði, nánast hafnargerð. Telur eignarnemi ljóst að arðsemi slíkra bygginga þyrfti að vera mikil svo slík fjárfesting gæti borgað sig.

Eignarnemi bendir ennfremur á að framkvæmdir þær sem þegar hafa verið gerðar og fyrirhugaðar eru á Strandgötu á vegum Akureyrarbæjar hljóti að auka verðmæti fasteigna við götuna þar sem umferðarþungi flyst frá húsaröðinni, aðkoma að húsunum yrði önnur og betri og íbúar fái bifreiðastæði á mun þægilegri stað en nú er. Þá telur eignarnemi ljóst að ágangur sjávar ætti að vera miklu minni en nú er.

VII. Álit matsnefndar:

Óumdeilt er að lóð sú gengt Strandgötu 35 og 37 sem til umfjöllunar er í máli þessu hefur verið tekin eignarnámi af eignarnema. Eignarnámsheimildina er að finna í 28. gr. skipulagslaga nr. 19/1964.

Aðilar málsins eru ekki sammála um raunverulega stærð hinnar eignarnumdu lóðar, en samkomulag er um legu hennar og hefur Matsnefnd eignarnámsbóta gengið á vettvang og kynnt sér aðstæður. Þá hafa aðilar óskað eftir að Matsnefnd eignarnámsbóta meti bætur fyrir lóðina, þrátt fyrir deilu um stærð hennar, svo sem að framan er rakið.

Við ákvörðun eignarnámsbóta þykir rétt að miða við söluverðmæti hins eignarnumda, sé mögulegt að sannreyna það. Fyrir liggur að lóð sú sem til umfjöllunar er í máli þessu er, samkvæmt staðfestu aðalskipulagi, ekki skipulögð undir byggingar heldur sem almennt útivistarsvæði fyrir Akureyri. Af hálfu eignarnámsþola hefur verið á því byggt að við mat á verðmæti lóðarinnar skuli t.d. tekið mið af lóðaverði þriggja sjávarlóða á Arnarnesi sem eignarnemi telur vera 6-7 milljónir fyrir hverja lóð. Af hálfu eignarnámsþola hefur ekkert verið lagt fram um lóðaverð í Arnarnesi. Þá liggur fyrir að ekki er heimilt að byggja á lóð þeirri sem hér er til umfjöllunar samkvæmt staðfestu skipulagi. Auk þessa þykir varhugavert að bera saman lóðaverð með þessum hætti milli ólíkra svæða í sitthvorum landshlutanum. Af framangreindum ástæðum er ekki fallist á það með eignarnámsþola að slík viðmiðun geti átt við í máli þessu.

Af hálfu eignarnema hafa verið lögð fram afsöl vegna lóðasölu í nágrenni við hina eignarnumdu lóð. Samkvæmt þessum afsölum hefur söluverð verið miðað við skráð fasteignamatsverð á viðkomandi lóðum. Af hálfu Matsnefndar eignarnámsbóta þykir rétt að hafa að nokkru leyti til hliðsjónar afsöl þessi varðandi mat á söluverðmæti lóðar þeirrar sem til umfjöllunar er í máli þessu. Núverandi fasteignamat lóðar þeirrar sem til umfjöllunar er nemur kr. 999.000-. Í því mati er við það miðað að lóðin sé 1200 ferm. að stærð. Nefndinni þykir ljóst af samanburði á gömlum ljósmyndum af Strandgötu sem liggja frammi í málinu og Strandgötunni eins og hún lítur út í dag, að hin eignarnumda lóð sé nokkuð stærri nú en þegar hin opinbera mæling var á henni gerð. Stafar þetta einkum af stækkun lóðarinnar með uppfyllingu sem gerð hefur verið, m.a. af eignarnema sjálfum. Rétt þykir að taka tillit til þessa við mat á bótum fyrir lóðina, þó þar með sé engu slegið föstu um raunverulega stærð hennar. Eignarnámsþoli hefur gert kröfu um bætur fyrir netlög úti fyrir lóðinni auk vaxta af matsfjárhæðinni frá 20. nóvember 1992. Eignarnámsþoli hefur ekki sýnt fram á að eignarnámið hafi neina þýðingu fyrir fjárhagsleg not hans af lóðinni eða réttindum henni tengdum þ.m.t. netlögunum. Engu að síður þykir rétt að líta til þessra réttinda við matið. Þá er á það fallist með eignarnámsþola að taka skuli tillit til hæfilegra vaxta frá því eignarnámið átti sér stað til úrskurðardags.

Að öllu framangreindu virtu þykir Matsnefnd eignarnámsbóta hæfilegar bætur fyrir hina eignarnumdu lóð vera kr. 3.000.000- þ.m.t. vextir. Eignarnemi skal auk þess greiða eignarnámsþola kr. 350.000- auk virðisaukaskatts í málskostnað og allan kostnað vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu kr. 660.620-.

ú r s k u r ð a r o r ð :

Eignarnemi, Akureyrarbær, greiði eignarnámsþolum, Höskuldi Höskuldssyni, kt. 310750-4849, Önnu Karólínu Stefánsdóttur, kt. 151249-2649, Maríu Hrólfsdóttur, kt. 050239-3229, Guðnýju Björnsdóttur, kt. 190250-7419, Birni Björnssyni, kt. 250551-2829 og Guðmundi Karli Björnssyni, kt. 150153-4849, sameiginlega kr. 3.000.000- í bætur fyrir hina eignarnumdu lóð og kr. 350.000 auk virðisaukaskatts í málskostnað. Eignarnemi greiði ríkissjóði kr. 660.620- í kostnað vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

___________________________________
Helgi Jóhannesson hdl.

____________________________         ___________________________
Stefán Tryggvason, bóndi            Ragnar Ingimarsson, verkfr.