Mál nr. 150/2020-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. maí 2021

í máli nr. 150/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B. Umboðsmaður varnaraðila er C lögmaður.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða henni leigu að fjárhæð 240.000 kr. vegna nóvember 2020.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 29. desember 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 11. janúar 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 21. janúar 2021, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 26. janúar 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

Vegna rafrænna vandkvæða í tölvukerfi kærunefndar fórst fyrir að senda varnaraðila kæru sóknaraðila í heild. Fékk varnaraðili því kæruna senda á ný 4. maí 2021 og bárust athugasemdir hennar með tölvupósti 4. maí 2021. Athugasemdir varnaraðila voru sendar sóknaraðila með tölvupósti 5. maí 2021, en frekari athugasemdir bárust ekki frá henni.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tvo tímabundna leigusamninga um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D, þann fyrri frá 10. janúar 2020 til 1. júlí 2020 og þann síðari frá þeim degi til 31. desember 2021. Ágreiningur er um hvort sóknaraðila hafi borið að greiða leigu vegna nóvember 2020.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að samkvæmt samtali og samkomulagi 31. ágúst 2020 hafi verið ákveðið að losa hana undan leigusamningi þar sem hún hefði óvænt keypt íbúð. Sóknaraðili hafi komið til landsins 16. september 2020 og gengið í það að koma íbúðinni í útleigu og hafi hún verið auglýst á ýmsum miðlum.

Í samtölum aðila hafi mikil áhersla verið lögð á að koma íbúðinni í útleigu fyrir 1. nóvember 2020 þar sem sóknaraðili sé ekki vel stæð fjárhagslega og hefði nýverið tekið yfir fjárhagslegar skuldbindingar í tengslum við íbúðarkaup. Sóknaraðili hafi sýnt íbúðina nokkrum sinnum en varnaraðili ekki haft áhuga á því að leigja þeim sem hafi verið tilbúin til að taka íbúðina, þrátt fyrir hátt leiguverð miðað við markaðsmeðaltal leigu á þessu svæði. Margir hafi haft áhuga á íbúðinni en viljað athuga með lækkun á leiguverði þar sem hiti hafi einungis verið innifalinn og leigufjárhæð mun hærri en gengur og gerist á þessu svæði. Leigan hafi verið 240.000 kr. en meðalleiguverð samkvæmt Þjóðskrá hafi verið 218.851 kr. fyrir íbúðina. Leigan hafi þar að auki verið há með tilliti til ástands íbúðarinnar og áhugasamir leigjendur haft orð á því.

Sóknaraðili hafi óvænt fengið íbúð sína afhenta 10. október 2020 og hafi hún drifið sig í að tæma hið leigða húsnæði til að gera hana leiguvænni. Hún hafi keypt málningu og fengið faglærðan málara til að mála íbúðina. Einnig hafi hún keypt flutningsþrif. Íbúðin hafi verið sýnd allt ferlið frá því að sóknaraðili hafi komið til landsins þar til íbúðin hafi verið máluð og þrifin en eftir það hafi varnaraðili viljað taka það yfir að auglýsa íbúðina og hún gert það 19. október 2020. Ekki hafi verið minnst á að varnaraðili hefði viljað sýna íbúðina sjálf eða ein, enda sóknaraðili enn með þinglýstan leigusamning og lykla að íbúðinni.

Sóknaraðila finnist hún hafa verið svikin en varnaraðili sé lögfræðingur og maður hennar eigandi lögfræðistofu. Þau hafi töluvert meiri reynslu og vit til að orða hluti svo að það sé þeim í hag. Sóknaraðili hafi ekki efni á að greiða leigu fyrir aðra, hvort sem það sé til að halda þaki yfir vinafólki varnaraðila eða öðrum leigjendum. Íbúðin hafi ekki verið auglýst aftur eftir þetta.

Eftir að þetta hafi komið upp hafi sóknaraðili lesið yfir skilaboð á milli aðila og áttað sig á að orðalag, sem notað hafi verið í samskiptum við varnaraðila, gæti verið tvírætt. Reynt hafi verið að ræða við varnaraðila um endurgreiðslu tryggingarfjárins í síma en hún brugðist illa við og talið sig í fullum rétti til að ráðstafa íbúðinni eins og henni hafi hentað. Sóknaraðili hafi með aðstoð Neytendasamtakanna skrifað bréf til að óska eftir endurgreiðslu en því hafi verið svarað með þannig orðalagi að ekki hafi verið hægt að skilja það þannig að íbúðin væri í notkun og hafi varnaraðili hvorki kannast við að hafa tekið íbúðina undir sín yfirráð né gengist við því að hafa lánað íbúðina, þrátt fyrir að hafa sagt annað í samtölum.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að eins og tilgreint sé í 3. gr. leigusamnings aðila, sbr. einnig 3. mgr. 9. gr. og 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, verði tímabundnum leigusamningi ekki sagt upp á umsömdum leigutíma. Í leigusamningnum hafi ekki verið að finna heimild til uppsagnar á leigutímanum vegna sérstakra atvika eða aðstæðna.

Sóknaraðili hafi haft samband við varnaraðila símleiðis 31. ágúst 2020 og gert grein fyrir því að aðstæður væru breyttar, enda væri hún að festa kaup á eigin húsnæði og hefði hug á því að losna undan leigusamningi við fyrsta tækifæri. Af skriflegum samskiptum sem hafi fylgt í kjölfarið megi sjá að varnaraðili hafi sýnt þeim aðstæðum skilning en gert sóknaraðila grein fyrir því að samningurinn væri bundinn til 31. desember 2021. Það þyrfti því að ráðast í að finna nýjan leigjanda að íbúðinni sem fyrst. Varnaraðili hafi sagt að hún væri reiðubúin til að leysa sóknaraðila undan samningi frá og með þeim tíma sem nýr leigjandi tæki við eigninni.

Óumdeilt sé að í kjölfarið hafi aðilar báðir hafist handa við að auglýsa íbúðina og leita nýrra leigjenda. Þá liggi enn fremur fyrir að sóknaraðili hafi fengið eigin íbúð afhenta 10. október 2020. Af samskiptum aðila megi sjá að sóknaraðili hafði tæmt leiguíbúðina að mestu 14. október og hafi verið áætlað að tæma hana endanlega degi síðar og þrífa. Af samskiptunum megi sjá að leitast hafi verið við að leigja íbúðina út á þessum tíma og hafi nokkrir áhugasamir aðilar skoðað hana. Þrátt fyrir að leiguverð hafi verið lækkað hafi ekki tekist samningar við nýja leigjendur á þessum tíma.

Varnaraðili hafi sent sóknaraðila skilaboð 20. október 2020 þar sem gerð hafi verið grein fyrir því að enn gengi erfiðlega að leigja íbúðina út, hugsanlega vegna áhrifa COVID-19. Varnaraðili hafi eftir sem áður viljað koma til móts við sóknaraðila, sem enn hafi verið bundin af leigusamningi til 31. desember 2021, með því að bjóða henni að vera endanlega laus undan samningi, óháð því hvort það tækist að koma íbúðinni þegar í útleigu að nýju. Varnaraðili hafi lagt til að leigusambandinu yrði lokið rétt eins og um þriggja mánaða uppsagnarfrest hefði verið að ræða, þ.e. samningi teldist þá hafa verið sagt upp 31. ágúst og þriggja mánaða uppsagnarfrestur á enda 30. nóvember.

Sóknaraðili hafi brugðist vel við því með eftirfarandi hætti: „Já ég geng við því, svo ef einhver kæmi þá inn segjum miðjan nóv fengi ég þá tilbaka eða svoleiðis?“ Varnaraðili hafi ekki samþykkt það heldur tekið fram að hún væri frekar að horfa til þess að sóknaraðili yrði laus allra mála, óháð því hvort það tækist að leigja íbúðina út í nóvember, desember eða janúar. Síðan hafi varnaraðili tekið fram: „Finnst ósanngjarnt að þið séuð eitthvað bundin við íbúðina þó að leigusamningurinn sé tímabundinn. Finnst eins og þetta sé fair lending“. Sóknaraðili hafi þegar brugðist við með því að taka undir með varnaraðila.

Sóknaraðili hafi í framhaldinu lagt til að hún legði þá þegar inn á varnaraðila leigugjald vegna nóvembermánaðar og gengi í að kanna með aflýsingu á leigusamningi svo að nýr leigjandi gæti þegar þinglýst hvenær sem hann kæmi. Sóknaraðili hafi tekið að sér að finna út úr því hvernig standa bæri að aflýsingunni og kvaðst hafa ætlað að vera aftur í sambandi degi síðar. Sóknaraðili hafi aftur á móti lagt leigugjaldið samdægurs inn á varnaraðila, þ.e. 20. október 2020. Þá hafi sóknaraðili degi síðar staðfest að hún væri komin með tvö „plögg“ sem þyrfti að skila inn og hafi sent þau á varnaraðila.

Málsaðilar hafi í kjölfarið átt í frekari samskiptum vegna aflýsingar leigusamningsins. Varnaraðili hafi verið í sóttkví á þessum tíma en hafi undirritað þau skjöl sem hafi komið frá sóknaraðila og komið þeim til hennar. Í samskiptum um þetta efni 30. október hafi komið fram að sóknaraðili hefði farið að íbúðinni til að athuga með póst til sín og þá séð að flutt hefði verið í íbúðina. Hún kvaðst hafa verið hissa að sjá það. Varnaraðili hafi þá gert sóknaraðila grein fyrir því að íbúðin hefði ekki verið komin í útleigu heldur hefði hún séð aumur á vinkonu sinni sem hefði þurft að flytja tímabundið, eða í 2 vikur, út úr eigin húsnæði vegna myglu. Sóknaraðili hafi þá spurt hvort hún væri ekki enn skráð fyrir rafmagni á íbúðinni og varnaraðili staðfest að það væri líklega ekki búið að breyta þeirri skráningu. Hún hafi gengið í að breyta því og þá frá og með 10. október.

Með vísan til þess, sem að framan sé rakið og gagna um samskipti málsaðila, sé ljóst að samkomulag hafi tekist um að ljúka tímabundnum óuppsegjanlegum leigusamningi löngu fyrir lok leigutíma. Hafi það verið gert gegn því skilyrði að sóknaraðili greiddi sem næmi einni mánaðarleigu, óháð því hvort eða hvenær varnaraðila tækist að leigja íbúðina út að nýju. Samkomulagið hafi verið sóknaraðila afar hagfellt og ljóst af samskiptum að hún hafi verið því sammála, staðfest það skriflega og greitt leigugjaldið umsvifalaust. Þegar af þessari ástæðu beri að hafna kröfum sóknaraðila.

Þá sé ljóst af samskiptum aðila að sóknaraðili hafi sjálf ætlað að ráðast í það strax að aflýsa leigusamningi. Degi eftir samkomulag aðila og greiðslu sóknaraðila hafði hún aflað gagna til aflýsingar og sent varnaraðila. Varnaraðili hafi undirritað þau gögn og komið þeim til sóknaraðila. Svo virðist hins vegar sem sóknaraðili hafi dregið það að afhenda þau gögn til sýslumanns og viti varnaraðili raunar ekki hvort leigusamningi hafi yfirhöfuð verið aflýst. Þá hafi sóknaraðili einnig dregið afhendingu á lyklum og hafi hún enn ekki afhent þá.

Eins og fram komi í kæru og sjá megi af samskiptum aðila, hafi varnaraðili alfarið tekið yfir auglýsingar á íbúðinni og samskipti við hugsanlega leigutaka eftir að sóknaraðili hafði flutt út og skilað henni af sér í umsömdu ástandi. Öll samskipti aðila séu skýr um það að afnotum sóknaraðila af íbúðinni hafi verið lokið, enda samkomulag með aðilum um að binda þá þegar enda á leigusamning sem sóknaraðili hefði ella verið bundin af til 31. desember 2021. Engin áhöld séu um það að sóknaraðili hafi ekki skilið það svo að hún hefði afnot af íbúðinni til loka nóvembermánaðar. Hún hafi verið flutt úr íbúðinni 10. október og hafði um miðjan mánuðinn lokið við að mála hana og þrífa og hafi verið búin að tilkynna það til varnaraðila. Samskipti aðila 20. október staðfesti svo endanleg lok leigusambandsins.

Það sé ómaklegt af sóknaraðila að halda því nú fram að vanræksla hennar á að skila lyklum að íbúðinni og aflýsa leigusamningi, sem varnaraðili hafi talið hana hafa gert þegar í kjölfar samskipta 20. og 21. október, geri það að verkum að henni beri endurgreiðsla á umsamdri greiðslu til slita á leigusamningi. Augljóst megi vera og óumdeilt sé að leigusambandi hafi verið lokið og sóknaraðili búin að skila íbúðinni í umsömdu ásigkomulagi þegar varnaraðili hafi heimilað öðrum tímabundin afnot af eigninni. Það sé því ekki svo að íbúðin hafi verið „tekin úr yfirráðum“ sóknaraðila.

IV. Athugasemdir varnaraðila

Varnaraðili segir rangt að íbúðin hafi ekki verið auglýst. Varnaraðili hafi tekið yfir auglýsingar og samskipti við hugsanlegan leigjanda eftir að sóknaraðili flutti út um miðjan október. Íbúðin hafi verið auglýst um allnokkurn tíma eftir það.

Þá eru fyrri sjónarmið ítrekuð og því hafnað að skilaboð varnaraðila hafi verið tvíræð heldur hafi samskipti aðila verið einkar skýr um þessi málalok og samþykki sóknaraðila.

V. Niðurstaða

Samkvæmt 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi, án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Í 2. mgr. sömu greinar segir að tímabundnum samningi verði ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma, sbr. þó 50. gr. Þó sé heimilt að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna, enda sé ekki fjallað um viðkomandi forsendur, atvik eða aðstæður í lögum þessum og skuli þau tilgreind í leigusamningi. Skuli gagnkvæmur uppsagnarfrestur vera að minnsta kosti þrír mánuðir. 

Sóknaraðili óskaði eftir því 31. ágúst 2020 að losna fyrr undan leigusamningi aðila þar sem hún hafði keypt sér íbúð. Varnaraðili féllst á það gegn því að nýir leigjendur fyndust. Sóknaraðili flutti út 14. október 2020 en þá var enn ekki búið að finna nýja leigjendur. Með rafrænum skilaboðum varnaraðila 20. október 2020 bauð hún sóknaraðila að greiða leigu fyrir nóvember 2020 og aflýsa leigusamningnum. Varnaraðili myndi síðan vonandi finna einhvern til að greiða leigu frá 1. desember 2020. Sóknaraðili gekkst við þessu en spurði hvort hún fengi endurgreitt, fyndist leigjandi til dæmis um miðjan nóvember. Varnaraðili sagði þá að það væri hægt að skoða það en að hún hefði frekar verið að hugsa að hvort sem íbúðin yrði leigð út frá einhverjum degi í nóvember, 1. desember eða 1. janúar þá væri sóknaraðili bara laus. Taldi hún þetta sanngjarna lendingu á málinu og tók sóknaraðili undir það. Sóknaraðili hugðist síðan aflýsa leigusamningnum, sbr. rafræn samskipti aðila 20. október 2020, og greiddi leigu vegna nóvember. Með skilaboðum sóknaraðila 30. október 2020 sagðist hún hafa farið í íbúðina til að athuga með póst og séð að það væri búið að flytja í íbúðina. Varnaraðili svaraði og sagði að hún hefði leyft vinkonu sinni að gista í íbúðinni vegna myglu í húsnæði hennar. Í tölvupósti sóknaraðila 6. nóvember 2020 til varnaraðila tók hún fram að vegna yfirtöku á leiguhúsnæðinu, án samráðs við sig, færi hún fram á endurgreiðslu leigu vegna nóvember 2020. Varnaraðili svaraði 9. nóvember 2020 og sagði meðal annars að aðilar hefðu komist að samkomulagi um að hún greiddi leigu fyrir nóvember og að hún yrði þá laus allra mála, óháð því hvort nýr leigjandi kæmi í íbúðina í október, nóvember eða síðar.

Fyrir liggur að 31. ágúst 2020 féllst varnaraðili á að sóknaraðili gæti losnað undan samningi þeirra gegn því að nýir leigjendur fyndust að eigninni. Að virtum framangreindum samskiptum aðila telur kærunefnd ljóst að þær hafi gert samkomulag 20. október 2020 um að sóknaraðili, sem þá var flutt út úr hinu leigða, myndi losna þá þegar undan samningi aðila gegn því að greiða leigu fyrir nóvember 2020. Telur kærunefnd að sóknaraðili sé bundin af því samkomulagi, burtséð frá því hvort varnaraðili hafi leigt íbúðina út að nýju frá 1. nóvember eða síðar. Fellst kærunefnd því ekki á kröfu sóknaraðila um endurgreiðslu leigu vegna nóvember 2020.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 18. maí 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson