Mál nr. 75/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 22. desember 2023

í máli nr. 75/2023

A

gegn

B ehf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum hafi ekki borið að greiða leigu vegna júní 2023. Einnig að viðurkennt verði að varnaraðila beri að bæta innbú hans sem hafi þurft að farga vegna rakaskemmda og parketlúsar.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað. Einnig krefst varnaraðili viðurkenningar á því að sóknaraðila beri að greiða leigu til 1. ágúst 2023 ásamt dráttarvöxtum til greiðsludags. Þá krefst varnaraðili viðurkenningar á því að sóknaraðila beri að greiða 50.000 kr. vegna skemmda á hinu leigða og lögmannskostnaðar.

Með kæru, dags. 12. júlí 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 9. ágúst 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 14. ágúst 2023, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 16. sama mánaðar. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 17. ágúst 2023. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 25. ágúst 2023, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 28. ágúst 2023. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 4. september 2023, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 5. september 2023. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Með tölvupósti 2. nóvember 2023 óskaði kærunefnd eftir frekari upplýsingum frá varnaraðila sem bárust með tölvupósti hans sama dag. Svör varnaraðila voru send sóknaraðila með tölvupósti sama dag. Athugasemdir sóknaraðila bárust með tölvupósti 7. nóvember 2023 og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 10. nóvember 2023.

Með tölvupósti 14. nóvember 2023 óskaði kærunefnd eftir frekari upplýsingum frá varnaraðila sem bárust með tölvupósti hans 15. nóvember 2023. Svörin voru send sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar 21. nóvember 2023. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. janúar 2023 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C í D. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila um niðurfellingu á leigu vegna júní þar sem íbúðin hafi verið óíbúðarhæf sem og kröfu hans um að varnaraðili bæti tjón sem hafi orðið á innbúi hans á leigutíma vegna rakaskemmda og parketlúsar.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður að í byrjun febrúar 2023 hafi kærasta hans upplýst varnaraðila um rakaskemmd í vegg í stofu. Varnaraðili hafi tekið þetta út og sagst ætla að laga þetta en það hafi aldrei verið gert. Þá hafi hann hvorki svarað síma né tölvupóstum. Sóknaraðili og kærasta hans hafi fundið fyrir veikindum vegna viðkvæmni fyrir myglu og raka. Fljótlega í mars hafi sóknaraðili rætt við fasteignasala, sem hafi séð um að leigja eignina út, þar sem varnaraðili hafi engu svarað um það hvort hann ætti aðra íbúð fyrir þau þar til þetta yrði lagað því þeim hafi ekki liðið vel í íbúðinni. Varnaraðili hafi verið með aðra íbúð lausa í húsinu en svarið frá honum samkvæmt fasteignasalanum hafi verið að hann hafi ekki nennt að standa í því að leigja þeim hana en samt hafi hann ekki lagað þá íbúð sem þau hafi verið í. Í enda maí byrjun júní hafi sóknaraðili tekið eftir parketlús um alla íbúð og sent varnaraðila og fasteignasalanum tölvupóst ásamt myndum en engin svör fengið. Sóknaraðili hafi þegar yfirgefið íbúðina og skilað lyklum í byrjun júlí. Sóknaraðili hafi ekki greitt leigu fyrir júní þar sem þau hafi ekkert verið í íbúðinni og engin viðbrögð fengið og varnaraðili ekkert viljað koma til móts við þau.

Fella beri niður leigu vegna júní 2023 vegna rakaskemmda og parketlúsar og þar sem íbúðin hafi verið yfirgefin þegar í byrjun þess mánaðar. Þá beri varnaraðila að bæta innbú sóknaraðila sem hafi mest allt farið á haugana vegna parketlúsar og myglugróa. Varnaraðili hafi hvorki látið eitra í íbúðinni né hafi hann látið gera við téða rakaskemmd. 

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa legið á að flytja í íbúðina þar sem fyrra leiguhúsnæði hafi verið myglað. Því sé mótmælt að galli hafi verið á hinu leigða og að það hafi verið heilsuspillandi vegna myglu. Mögulega megi rekja einkenni sem sóknaraðili kveðist hafa fundið fyrir til fyrri leiguíbúðar og húsmuna sem hafi komið þaðan.

Í mars 2023 hafi sóknaraðili sagt að rakaskemmdir væru í íbúðinni en hann hafi ekki gert athugasemdir skriflega innan fjórtán daga, sbr. 2. mgr. 16. gr. húsaleigulaga. Af einhverjum ástæðum hafi sóknaraðili viljað færa sig í minni og ódýrari íbúð í sama húsi samhliða kvörtun en hann hafi hafnað því að varnaraðili kannaði meinta galla á íbúðinni. Aftur á móti hafi heimilismönnum fækkað eftir gerð leigusamningsins.

Sóknaraðili hafi ekki nýtt sér rétt til úrbóta og engin yfirlýsing um riftun hafi borist varnaraðila. Sóknaraðili hafi skyndilega hætt að greiða leigu í júní og hafi hann fyrirgert öllum rétti sínum með tómlæti. Sóknaraðili hafi ekki farið úr íbúðinni fyrr en 11. júlí þegar hann hafi skilað lyklum en varnaraðili hafi séð bíl sóknaraðila fyrir utan íbúðina til þess tíma. Þegar hafi verið farið í viðgerðir á ljósum og skáp sem sóknaraðili hafi skemmt, en ekki hafi verið þörf á frekari viðgerðum. Íbúðin hafi verið leigð út að nýju 1. ágúst 2023.

Sóknaraðili kveði varnaraðila ekki hafa svarað ítrekuðum beiðnum um endurbætur. Hið rétta sé að varnaraðili hafi svarað símtölum sóknaraðila en sóknaraðili hafi hafnað því að varnaraðili skoðaði meintan galla og viljað færa sig beint yfir í aðra íbúð sem hafi verið ódýrari.

Hið leigða sé og hafi verið án heilsuspillandi myglu og þar með hafi húsmunir sóknaraðila ekki eyðilagst vegna þessa, hafi þeir yfir höfuð farið á haugana en 29. júní 2023 hafi sóknaraðili tekið mynd af eldhúsborði og stólum og auglýst til sölu á facebook.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að bótakröfu varnaraðila vegna meintra skemmda á skáp og ljósum sé hafnað sem órökstuddri og ósannaðri. Hvorki sé að finna lýsingu á því um hvaða ljós eða skápa sé að ræða né heldur lýsingu á því í hverju hið meinta tjón felist. Engar myndir liggi fyrir sem sýni ástand þessa muna fyrir og eftir leigutíma. Þá liggi ekki fyrir neinir reikningar. Fjárhæð tjónsins sé því órökstudd og ósönnuð. Ógjörningur sé fyrir sóknaraðila að átta sig á hverju þessi bótakrafa byggi. Krafan sé svo vanreifuð að kærunefnd geti ekki annað en vísað henni frá. Verði henni ekki vísað frá beri að hafna henni enda liggi sönnunarbyrði um hið meinta tjón hjá varnaraðila, sem haldi því fram að hann hafi orðið fyrir hinu meinta tjóni og þá hafi varnaraðili ekki gert neina tilraun til að færa sönnur fyrir því.

Kröfu um að sóknaraðila beri að greiða leigu til 1. ágúst 2023 auk dráttarvaxta sé hafnað sem órökstuddri og ósannaðri. Sóknaraðili hafi rýmt húsnæðið 30. júní 2023 en hafi þó flutt út í byrjun júní 2023. Sóknaraðili hafi haft samband símleiðis við fyrrnefndan fasteignasala 1. júlí og fengið þær upplýsingar að skrifstofan væri lokuð þann dag, þ.e. á laugardegi, og að hann mætti skila lyklunum á skrifstofuna næsta mánudag eða 3. júlí. Sóknaraðili hafi afhent fasteignasalanum lyklana þann dag og undirritað kvittun því til staðfestingar. Þá hafi sóknaraðili upplýst að aukalyklar að húsnæðinu sem börn hans hafi óvart tekið með sér erlendis yrði skilað þegar þau kæmu til landsins. Aukalyklunum hafi því verið skilað 11. sama mánaðar. Í ljósi þess að leiguhúsnæðið hafi verið rýmt 30. júní 2023 og sóknaraðili skilað lyklum 3. júlí verði að telja að frá þeim degi hafi varnaraðila borið að hefja aðgerðir við að lágmarka tjón sitt vegna meintra tapaðra leigutekna af leiguhúsnæðinu. Í þessu samhengi sé vísað til meginreglu íslensks skaðabótaréttar um skyldu tjónþola til að takmarka tjón sitt vegna meintra tapaðra leigutekna með því að koma íbúðinni sem fyrst í útleigu gegn hæfilegu gjaldi, sbr. einnig ákvæði 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga. Þar sem leiguhúsnæðið hafi verið tómt og lyklar að því komnir í vörslu varnaraðila hafi ekkert verið því til fyrirstöðu að hann hæfi vinnu við að finna nýjan leigjanda og takmarka þannig hið meinta tjón sitt. Íbúðin sé staðsett á vinsælum stað, í rólegu og fjölskylduvænu hverfi, alveg upp við skólalóð grunnskóla hverfisins. Verði því að telja að það hefði ekki tekið langan tíma að koma íbúðinni aftur í leigu án tafar og lágmarka þannig meint tjón. Fallist nefndin á að varnaraðili hafi orðið fyrir meintu tjóni beri sóknaraðila að minnsta kosti ekki að greiða leigu eftir 3. júlí, sbr. úrskurður kærunefndar í máli nr. 113/2020. Þá hafi sóknaraðili orðið þess var, þegar hann hafi átt leið fram hjá íbúðinni 20. júlí 2023 að nýr leigjandi hafi verið komin í hana. Liggi því fyrir að hið meinta tjón varnaraðila, hafi það raunverulega orðið, sé þá að minnsta kosti umtalsvert minna en varnaraðili haldi fram. Einnig séu gerðar athugasemdir við að varnaraðili hafi ekki greint frá því í kröfu sinni fyrir hvaða tímabil hann fari fram á greidda leigu heldur einungis að hann hafi krefjist leigu til 1. ágúst 2023.

Krafa varnaraðila um dráttarvexti sé vanreifuð, enda sé í greinargerð hans hvorki tilgreint frá hvaða degi vextir eigi að reiknast heldur einungis að þeir eigi að reiknast til greiðsludags né heldur sé höfuðstóll kröfunnar tilgreindur en ítrekað sé að það komi ekki fram fyrir hvaða tímabil leigu sé krafist.

Varnaraðili haldi því ranglega fram að íbúðin hafi verið án heilsuspillandi galla á leigutíma og að sóknaraðili hafi ekki gert skriflegar athugasemdir um hann innan tiltekins frests, sbr. 2. mgr. 16. gr. húsaleigulaga. Einnig að sóknaraðili hafi fyrst gert athugasemdir við slíkan galla í mars 2023 og að hann hafi hafnað því að varnaraðili skoðaði hann. Hið rétta sé að sóknaraðili hafi fyrst haft samband við varnaraðila vegna galla á íbúðinni 3. febrúar 2023 og gert skriflega athugasemd við sjáanlega rakaskemmd á vegg. Þann 7. sama mánaðar hafi sóknaraðili aftur gert skriflega athugasemd við heilsuspillandi galla, þ.e. myglu, en með athugasemdinni hafi fylgt mynd af jákvæðu mygluprófi og þeim stað í íbúðinni þar sem prófið hafi verið tekið. Líkt og sjáist á téðri mynd hafi mygluprófið verið jákvætt auk þess sem sjáanlegar rakaskemmdir, þ.e. stór bólga á málningu, hafi verið á þeim vegg sem prófið hafi verið tekið. Liggi því skýrt fyrir að sóknaraðili hafi gert skriflega athugasemd við heilsuspillandi galla og það innan tilgreindra tímamarka, sbr. 2. mgr. 16. gr. húsaleiglaga. Samhliða þessari athugasemd hafi sóknaraðili óskað eftir því að bætt yrði úr þessu fljótlega vegna þess hve viðkvæmur sóknaraðili og fjölskyldumeðlimir hans væru fyrir myglu. Gæti varnaraðili ekki lagað þetta fljótlega hafi sóknaraðili óskað eftir því að fá leigða aðra íbúð í eigu varnaraðila. Þvert á fullyrðingar varnaraðila liggi því jafnframt fyrir að hann hafi verið fullmeðvitaður um ástæður þess að sóknaraðili hafi óskað eftir því að fá leigða hjá honum aðra íbúð. Þann 7. febrúar hafi sóknaraðili auk þess lýst yfir áhyggjum sínum af því að hugsanlega væri kominn raki undir parket. Í kjölfar þessara athugasemda hafi sóknaraðili ítrekað haft samband við varnaraðila, og fyrrgreindan fasteignasala, til að ítreka kröfur sínar um úrbætur á heilsuspillandi göllum sem og til að spyrjast fyrir um hugsanlegan flutning í annað húsnæði. Hann hafi fengið lítil sem engin viðbrögð. Liggi því fyrir að sóknaraðili hafi veitt varnaraðila fjölmörg og ítrekuð tækifæri til að gera úrbætur á téðum göllum.

Maki sóknaraðila hafi sent varnaraðila og téðum fasteignasala tölvupóst 13. júní og gert athugasemd við enn einn heilsuspillandi gallann á íbúðinni, þ.e. parketlús. Hún hafi tilkynnt að sóknaraðili og börn hans væri þegar flutt úr íbúðinni vegna heilsukvilla sem rekja hafi mátt til þessara galla. Loks hafi komið fram að sóknaraðili hygðist rýma húsnæðið fyrir 1. júlí og hygðist ekki greiða leigu fyrir júnímánuð vegna þessara galla. Þá hafi myndband fylgt í viðhengi sem hafi sýnt parketlús skríðandi um á parketi. Parketlúsin hafi valdið sóknaraðila umtalsverðu tjóni, en hann hafi neyðst til að farga ýmsum húsgögnum sem hann hafi verið með í íbúðinni eftir að parketlús hafi fundist í þeim, þar á meðal rúmum, koddum, sængum, eldhússtólum og fleira. Sóknaraðili hafi reynt að lágmarka þetta tjón sitt með því að selja hluta húsgagna sinna, sem hafi ekki verið ónýt.

Með fyrrnefndri tilkynningu hafi hann rift leigusamningi aðila, sbr. 2. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Honum hafi verið riftunin heimil á grundvelli 1., 3., 4. og 8. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Í ljósi þess að sóknaraðili hafi ekki getað hagnýtt hið leigða með eðlilegum hætti vegna heilsuspillandi galla á því, sem varnaraðili hafi ekki gert úrbætur á þrátt fyrir ítrekaðar athugasemdir og áskoranir sóknaraðila og þess tjóns sem hann hafi orðið fyrir vegna skemmda á húsgögnum hans sem rekja hafi mátt til parketlúsar, eigi sóknaraðili kröfu á varnaraðila um afslátt á leigu.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að kröfum sóknaraðila sem komi fram í athugasemdum hans sé hafnað. Varnaraðili hafi sjálfur framkvæmt viðgerðir. Hann hafi miðað við hóflega áætlaðan kostnað við iðnaðarmann í verkið. Á fasteignavef mbl.is megi sjá hvernig frágangur innréttinga sé á sambærilegri íbúð.

Varnaraðili hafi skoðað parketið og engin merki verið um rakaskemmdir. Rétt sé að benda á ónákvæmni heimaprófa. Þau segi ekki til um tegund eða alvarleika myglu, enda sé fyrirvari gerður um það hjá söluaðilum heimaprófa. Mygla sé í umhverfi okkar og sé hún ekki endilega heilsuspillandi. Dregið sé í efa að eignin hafi verið mygluð. Hafi verið merki um myglu þá megi rekja það til umgengni sóknaraðila. Megi draga eitthvað frá myndbandi sóknaraðila þá sé það hversu óhrein gólfin hafi verið í umráðum hans.

Ekki hafi verið flutt í íbúðina fyrr en 1. ágúst en varnaraðili hafi sýnt íbúðina eftir hádegi 21. júlí.

VI. Niðurstaða  

 Í 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er kveðið á um að komi í ljós að hið leigða húsnæði sé ekki í því ástandi sem leigusamningur greini eða leigjandi hlaut að mega gera ráð fyrir og skuli leigjandi þá innan fjögurra vikna frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta sé krafist. Að öðrum kosti teljist leigjandi una húsnæðinu. Í 2. mgr. kemur fram að leigjandi skuli gera leigusala skriflega grein fyrir göllum, sem síðar komi fram á húsnæðinu og voru ekki sýnilegir við venjulega athugun, innan fjórtán daga frá því hann varð þeirra var.

Í 1. mgr. 17. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að hefjist leigusali ekki handa við að bæta úr annmörkum á húsnæðinu innan fjögurra vikna frá því að honum barst skrifleg tilkynning samkvæmt 1. eða 2. mgr. 16. gr. sé leigjanda heimilt að ráða bót á þeim og draga frá leigunni þann kostnað sem af hljótist, enda hafi hann fyrst aflað samþykkis úttektaraðila, sbr. XIV. kafla. Í 2. mgr. segir að hafi leigusali ekki bætt úr annmörkum á húsnæðinu innan átta vikna frá því að tilkynning hafi borist honum og leigjandi ekki neytt réttar síns samkvæmt 1. mgr. sé leigjanda heimilt að rifta leigusamningnum, enda sé um verulega annmarka að tefla miðað við fyrirhuguð not leigjanda af húsnæðinu.

Samkvæmt gögnum málsins var varnaraðili upplýstur um bólgu á vegg og jákvæða niðurstöðu úr mygluprófi, sem var heimapróf, með skilaboðum maka sóknaraðila 3. og 7. febrúar 2023. Tók hún fram í skilaboðunum að hún væri hrædd um að það væri kominn raki undir parketið og að hún vildi láta vita af þessu. Sama dag spurði hún hvort varnaraðili væri með aðra íbúð fyrir þau ef það væri ekki hægt að laga þetta fljótt því þau væru viðkvæm fyrir raka og myglu. Með skilaboðum 11. mars spurði hún hvort varnaraðili væri búinn að skoða lekann og 20. mars sagði hún að það væri ekki búin að vera nein bleyta á veggnum. Varnaraðili leggur fram gögn sem sýna að hann hafi átt símtal við maka sóknaraðila 14. mars 2023. Þá spurði maki sóknaraðila hvort það væri mögulegt að fá aðra íbúð varnaraðila í húsinu á leigu vegna þessara rakaskemmda með skilaboðum 22.-23. mars. Með tölvupósti 15. júní 2023 upplýsti hún síðan að þau hefðu þurft að flytja úr íbúðinni vegna veikinda og parketlúsar. Einnig sagði hún að þau kæmu til með að tæma íbúðina fyrir 1. júlí og að ekki yrði greidd leiga vegna júnímánaðar. Byggir sóknaraðili á því í málatilbúnaði sínum að líta beri á þennan tölvupóst sem riftun á leigusamningi aðila, sbr. 2. mgr. 60. gr. húsaleigulaga.

Engin gögn styðja það að íbúðin hafi verið haldin slíkum annmörkum að hún hafi verið óhæf til fyrirhugaðra nota, sbr. 2. mgr. 17. gr. húsaleigulaga, auk þess sem sóknaraðili nýtti ekki rétt sinn til að framkvæma úttekt á hinu leigða í því miði að sýna fram á staðhæfingar sínar í þá veru, sbr. 1. mgr. sama ákvæðis. Hvað athugasemdir vegna parketlúsar varðar þá verður ekki annað ráðið en að þær hafi fyrst komið fram með téðum tölvupósti 15. júní 2023. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að sóknaraðili hafi með ólögmætum hætti rift leigusamningi aðila. Þá skilaði hann lyklum að íbúðinni 3. júlí 2023 og var hann þannig með umráð íbúðarinnar til þess tíma. Að framangreindu virtu er kröfu hans um viðurkenningu á því að honum hafi ekki borið að greiða leigu vegna júní 2023 hafnað.

Einnig verður að hafna kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að greiða kostnað vegna förgunar á hluta búslóðar hans enda styðja gögn málsins ekki fullyrðingu hans í þá veru að búslóðin hafi orðið fyrir skemmdum vegna myglu og parketlúsar.

Varnaraðili gerir kröfu um viðurkenningu á því að sóknaraðila beri að greiða leigu til 1. ágúst 2023 en þann dag hafi íbúðin farið í útleigu á ný. Fellst nefndin ekki á með sóknaraðila að hér sé um að ræða óskýra kröfu af hálfu varnaraðila enda hefur hún verið sundurliðuð og studd gögnum.

Í 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga segir að sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin er í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum samkvæmt 1. mgr. Í framkvæmd hefur ákvæðum 62. gr. einnig verið beitt um þau tilvik þar sem riftun leigjanda er ólögmæt.

Leigusamningur aðila var ótímabundinn og því var uppsagnarfrestur samningsins sex mánuðir af beggja hálfu, sbr. 3. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga. Eins og að framan greinir rifti sóknaraðili leigusamningi aðila með ólögmætum hætti 15. júní 2023 og tilkynnti á sama tíma að íbúðin yrði tæmd fyrir 1. júlí. Varnaraðili tók við lyklum að hinu leigða 3. júlí og var kominn með nýja leigjendur frá 1. ágúst. Ljóst er þannig að varnaraðili takmarkaði tjón sitt, sbr. 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga, en á grundvelli 1. mgr. sama ákvæðis telur nefndin að sóknaraðila beri að greiða varnaraðila bætur sem jafngilda leigu fyrir tímabilið 1.-31. júlí 2023.

Varnaraðili gerir kröfu um að vangreidd leiga skuli greidd með dráttarvöxtum til greiðsludags, sbr. einnig kröfubréf hans dags. 13. júlí 2023. Í 4. mgr. 33. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að hafi leigjandi eigi gert skil á leigunni innan sjö sólarhringa frá gjalddaga sé leigusala rétt að krefjast hæstu lögleyfðu dráttarvaxta af henni til greiðsludags. Krafa varnaraðila um dráttarvexti leiðir því af lögum og verður ekki fallist á að hún hafi komið fram of seint eða sé vanreifuð. Ber sóknaraðila því að greiða dráttarvexti af 368.000 kr. frá 8. júní 2023 og af 736.000 kr. frá 8. júlí 2023, sbr. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, til greiðsludags.

Vegna kröfu varnaraðila um að sóknaraðila beri að greiða 50.000 kr. vegna skemmda á hinu leigða verður til þess að líta að engar úttektir liggja fyrir sem sýna ástand hins leigða við upphaf og lok leigutíma eða önnur gögn sem stutt geta þessa kröfu. Þá veita ákvæði húsaleigulaga engar heimildir til að fallast á kröfu varnaraðila um greiðslu lögmannskostnaðar. Er kröfum varnaraðila hér um því hafnað.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé hesimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila ber að greiða varnaraðila 736.000 kr., með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 368.000 kr. frá 8. júní 2023 til 8. júlí 2023, en af 736.000 kr. frá þeim degi til greiðsludags.

Öðrum kröfum aðila er hafnað.

Reykjavík, 22. desember 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson