Mál nr. 78/2022-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 10. nóvember 2022

í máli nr. 78/2022

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að fá greiddar samtals 482.244 kr. vegna vangoldinnar leigu fyrir tímabilið 1.-4. júní 2022, nýrrar borðhandlaugar og vinnu við uppsetningu hennar sem og málningarvinnu og efniskostnað vegna málningar.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 28. júlí 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 17. ágúst 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 29. ágúst 2022, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 30. ágúst 2022. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 31. ágúst 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti 6. september 2022 og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti 13. september 2022 og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 15. september 2022. Viðbótarathugasemdir bárust frá sóknaraðila með tölvupósti 3. nóvember 2022 og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 7. nóvember 2022.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. nóvember 2021 til 31. október 2022 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Leigutíma lauk fyrr samkvæmt samkomulagi aðila. Ágreiningur er um hvort sóknaraðila sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila vegna vangoldinnar leigu, málningarvinnu, auk efniskostnaðar sem og skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa gert varnaraðila munnlega grein fyrir því að hún yrði krafin um greiðslu fyrir umfram daga í leigu, auk kostnaðar vegna viðgerða á skemmdum sem hún hafi valdið. Hafi hún brotið handlaug og sóknaraðili þurft að sérpanta nýja svo að unnt yrði að nota innréttinguna. Þá hafi íbúðin angað af sterkri reykingalykt sem hafi ekki farið fyrr en með annarri umferð af málningu. Samkvæmt leigusamningi hafi reykingar verið bannaðar í íbúðinni.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að stóran hluta af leigutímanum hafi ekki verið hægt að vera í íbúðinni vegna rakaskemmda og leka. Íbúðin hafi verið óíbúðarhæf í langan tíma en sóknaraðili engu að síður gert kröfu um fulla leigu. Mikið ónæði hafi hlotist af iðnaðarmönnum vegna lagfæringa á íbúðinni og hún verið gólfefnalaus í lengri tíma. Við skil á íbúðinni hafi sóknaraðili ekkert sagt um að greiða þyrfti aukalega fyrir þá fjóra daga sem skil á íbúðinni hafi tafist um.

Fyrri lekinn hafi átt sér stað 1. nóvember 2021. Tryggingafélag varnaraðila hafi séð um viðgerðir sem töluvert ónæði hafi stafað af en varnaraðili sýnt þessu skilning. Fljótlega hafi varnaraðili tekið eftir broti í baðvaski sem hafi leitt til leka í innréttingu og niður eftir gólfi og hafi sóknaraðili þegar verið upplýstur um þetta. Þá hafi rakabólur sést á vegg á bak við útidyrahurð. Eitthvað hafði þá gefið sig á 3. hæð í lögnunum með þeim afleiðingum að veggur og parket í íbúðinni hafi bólgnað og skemmst. Um sex mánuðir hafi farið í þessar framkvæmdir og sóknaraðila þannig verið sýndur mikill skilningur og því sé með öllu óskiljanlegt að hann komi með þessa kröfu eftir á.

Því sé alfarið hafnað að göt og skemmdir hafi verið á veggjum og að íbúðinni hafi verið skilað í því ástandi sem sóknaraðili hafi sett fram. Kostnaður upp á 372.000 kr. sé þannig augljóslega ekki í neinu samhengi við þá vinnu sem um ræði. Varnaraðili hafi sjálf málað íbúðina fyrir skil og greitt kostnað vegna málningarinnar. Íbúðin hafi verið mjög vel þrifin og sóknaraðili virst sáttur við skilin.

Þá sé því með öllu hafnað að brotin handlaug í baðherbergi sé á ábyrgð varnaraðila. Handlaugin hafi verið brotin við upphaf leigutíma og varnaraðili upplýst um það um leið og hún hafi orðið þess vör. Varnaraðili hafi þegar útvegað nýjan vask og innréttingu en sóknaraðili hafi hafnað því.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að það sé rétt að ófyrirséður leki hafi komið upp í eldhúskrana fljótlega eftir upphaf leigutíma, en tryggingafélag hafi brugðist fljótt við og allt verið gert til að gera við þann leka. Þá hafi annað vatnstjón átt sér stað og ónæði stafað af viðgerðum vegna þess þar sem margir mismunandi iðnaðarmenn hafi þurft að koma að verki. Sóknaraðili hafi endurgreitt varnaraðila 100.000 kr. vegna þessa.

Varnaraðili hafi tjáð sóknaraðila að skálin í handlauginni hefði sprungið undan sjóðheitu vatni. Þó hafi líklega fylgt högg og hafi verið búið að sparsla í kant handlaugarinnar. Sóknaraðili kannist ekki við að hann hafi verið upplýstur um skemmd við upphaf leigutíma. Gömul handlaug og innrétting sem varnaraðili hafi útvegað hafi verið óásættanleg, enda hafi hún ekki passað.

Varnaraðila hafi verið gert ljóst að hún væri hvorki að fara að mála né gera neitt, heldur yrði verkið unnið af löggiltum fagaðilum. Að varnaraðili hafi málað íbúðina sé orðum aukið, sparsli hafi verið tjaslað í göt og klínt yfir. Skápahurð í svefnherbergi hafi verið brotin og tjösluð saman. Ekkert hafi verið sett út á þrifin sem slík en megn reykingalykt hafi verið í íbúðinni og hefðu hefðbundin flutningsþrif lítið haft í það að gera þar sem augljóslega hafi mikið verið reykt í íbúðinni. Varnaraðili hafi vitað hug sóknaraðila um daga umfram leigunnar, enda hafi ekki verið beðið um frest til að losa íbúðina.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að sóknaraðili hafi veitt afslátt að fjárhæð 100.000 kr. en af málavöxtum sé ljóst að það sé í engu samræmi við það hversu lengi íbúðin hafi verið óíbúðarhæf.

Það sé rangt að varnaraðili hafi átt þátt í því að umrædd handlaug hafi verið brotin og þeim skýringum sem sóknaraðili hafi sett fram í athugasemdum sínum sé hafnað. Aftur á móti hafi komið í ljós að sóknaraðili hafði vitað af tjóninu á vaskinum áður en þau hafi flutt inn og hann hafi augljóslega verið búinn að gera við vaskinn með því að sparsla í sprungu á honum. Þegar heitt vatn hafi runnið í vaskinn hafi sú viðgerð gefið sig. Sóknaraðili hafi þegar verið látinn vita af þessu.

Þá hafi varnaraðila ekki verið greint frá því að íbúðin yrði máluð af fagaðilum og að hún ætti að greiða fyrir það. Varnaraðili hafi málað íbúðina og sóknaraðili verið sáttur við skilin. Skýringar sóknaraðila eftir á séu með ólíkindum og virðast eingöngu settar fram til að fá trygginguna greidda, án þess að skilyrði séu uppfyllt. Íbúðinni hafi verið skilað í góðu ástandi en ekki hafi verið gerð fagleg úttekt við skilin.

VI. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingu að fjárhæð 420.000 kr. Deilt er um hvort sóknaraðila sé heimilt að ganga að tryggingunni en krafa hans nemur 26.667 kr. vegna leigu fyrir tímabilið 1.-4. júní 2022, 83.577 kr. vegna nýrrar handlaugar ásamt vinnu við uppsetningu hennar og 372.000 kr. vegna málningarvinnu og efniskostnaðar.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr., skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Með bréfi, dags. 1. júlí 2022, gerði sóknaraðili kröfu í trygginguna. Ekki liggur fyrir hvaða dag varnaraðili hafnaði kröfu sóknaraðila en málinu var í það minnsta vísað til kærunefndar innan fjögurra vikna frá þeim degi sem krafan var gerð og því ljóst að hún barst nefndinni innan frests, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Bæði er óumdeilt að íbúðinni var skilað 4. júní og að varnaraðili hafi ekki greitt leigu vegna tímabilsins 1.-4. júní. Er sóknaraðila þegar af þeirri ástæðu heimilt að fá greiddar 26.667. kr. úr tryggingu varnaraðila vegna vangoldinnar leigu.

Í 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga segir að leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra skuli gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fari fram og við lok leigutíma. Óháður úttektaraðili skuli annast úttektina, óski annar aðilinn þess og skiptist kostnaðurinn við úttektina þá að jöfnu á milli þeirra.

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa upplýst á leigutíma að skál í borðhandlaug á baðherbergi hefði sprungið undan sjóðheitu vatni. Varnaraðili segir að við upphaf leigutíma hafi skálin þegar verið brotin og þegar verið búið að gera við hana til bráðabirgða af hálfu sóknaraðila. Sú viðgerð hafi gefið sig á leigutíma og hafi varnaraðili upplýst hann um það. 

Kærunefnd lítur til þess að hvorki liggur fyrir sameiginleg úttekt aðila á hinu leigða við upphaf og lok leigutíma né úttekt óháðs úttektaraðila. Ekki liggja þannig fyrir gögn sem sýna fram á hvert ástand handlaugarinnar var við upphaf leigutíma. Að því virtu að úttekta var ekki aflað á grundvelli 69. gr. húsaleigulaga og gegn neitun varnaraðila á því að hafa valdið skemmdum á handlauginni telur kærunefnd að sóknaraðila hafi ekki tekist að sýna fram á réttmæti kröfu sinnar að þessu leyti og er henni því hafnað.

Til stuðnings kröfu sinni um greiðsluskyldu varnaraðila vegna málunar segir sóknaraðili að varnaraðila hafi borið að sparsla og lagfæra skemmdir áður en íbúðinni hafi verið skilað og að reykt hefði verið í íbúðinni á leigutíma. Varnaraðili segir að hún hafi málað íbúðina við lok leigutíma en viðbrögð sóknaraðila við því eru þau að henni hafi verið það óheimilt þar sem fagaðila hafi borið að annast þetta. Þá gerir hann athugasemdir við að verk hennar hafi verið illa unnið.

Aftur ber hér að leggja til grundvallar að úttekta var hvorki aflað við upphaf né lok leigutíma og því ekki unnt að leggja mat á þörf á viðhaldi vegna reykinga í íbúðinni eða meintra skemmda vegna málningarvinnu. Með hliðsjón af því, sem rakið hefur verið, telur kærunefnd því ekki efni til að fallast á kröfu sóknaraðila hér um.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að fá greiddar 26.667 kr. úr tryggingu varnaraðila.

Að öðru leyti er kröfum sóknaraðila hafnað.

Reykjavík, 10. nóvember 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson