Mál nr. 37/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 9. júní 2020

í máli nr. 37/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 100.000 kr. og fyrirframgreidda leigu að fjárhæð 100.000 kr. Til vara krefst sóknaraðili þess að varnaraðila beri að endurgreiða 119.350 kr.

Með kæru, móttekinni 2. apríl 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 7. apríl 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Þar sem engin viðbrögð bárust frá varnaraðila ítrekaði kærunefnd beiðni um greinargerð með bréfi, dags. 30. apríl 2020, og tölvupósti sendum sama dag. Jafnframt var upplýst að málið yrði tekið til úrlausnar á grundvelli þeirra gagna sem þegar lægju fyrir bærist greinargerð ekki innan tiltekins frests. Greinargerð varnaraðila barst ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu munnlegan leigusamning um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og leigu.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að í kringum nóvember 2019 hafi aðilar komist að samkomulagi um að hún tæki á leigu herbergi varnaraðila frá og með 6. desember 2019. Enginn leigusamningur hafi verið undirritaður en leiga ákveðin 100.000 kr. á mánuði.

Sóknaraðili hafi millifært 200.000 kr. á varnaraðila 8. nóvember 2019. Þann 29. sama mánaðar hafi sóknaraðili upplýst að hún gæti því miður ekki tekið herbergið á leigu. Því til staðfestingar sé svar starfsmanns varnaraðila dagsett 30. nóvember 2019. Sóknaraðili hafi þá þegar óskað eftir því að varnaraðili endurgreiddi tryggingarféð en hann hafi sagt að hann gæti ekki gert það fyrr en hann fyndi annan leigjanda.

Varnaraðili hafi lofað að hún fengi í það minnsta til baka helming tryggingarfjársins 1. janúar 2020 en varnaraðili hafi verið búinn að ráðstafa tryggingarfénu í annað og ekki átt pening til að endurgreiða sóknaraðila. Þann 20. janúar 2020 hafi tryggingarféð ekki verið endurgreitt og samkvæmt varnaraðila verði það ekki gert.

Varnaraðili hafi vitað sjö dögum áður en sóknaraðili hafi átt að flytja inn að hún gæti ekki lengur tekið herbergið á leigu. Herbergið sé á höfuðborgarsvæðinu og eðli málsins samkvæmt ætti því að vera auðvelt að leigja það út á skömmum tíma.

Til vara sé gerð krafa um að varnaraðila beri að endurgreiða 119.350 kr. Leiga greiðist þá frá 6. desember til 31. desember 2019 eins og samið hafi verið um. Miðað við að mánaðarleiga sé 100.000 kr. þá séu það 3.226 kr. fyrir hvern dag margfaldað með 25 dögum sem myndi þá gera 80.650 kr. í leigu fyrir desember.

III. Niðurstaða

Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd og verður því úrlausn málsins byggð á þeim gögnum og sjónarmiðum sem sóknaraðili hefur lagt fyrir nefndina.

Samkvæmt gögnum málsins stóð til að sóknaraðili leigði herbergi af varnaraðila frá 6. desember 2019. Áform hennar þar um breyttust og upplýsti hún varnaraðila um það með skilaboðum sendum 29. nóvember 2019. Sóknaraðili greiddi varnaraðila leigu fyrir desember 2019 að fjárhæð 100.000 kr. auk 100.000 kr. í tryggingarfé 8. nóvember 2019. Varnaraðili hefur hvorki fallist á að endurgreiða leiguna né tryggingarféð.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli varðveita tryggingarfé á sérgreindum óbundnum reikningi hjá viðskiptabanka eða sparisjóði sem beri svo háa vexti sem kostur sé til greiðsludags sem greiðist leigjanda reyni ekki á trygginguna. Þá segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. ákvæðisins segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða má og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. eða hefur uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. laganna. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar. 

Þar sem varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd verður nefndin að leggja lýsingu sóknaraðila á málavöxtum til grundvallar. Ljóst er að á milli aðila var kominn á bindandi samningur um leigu á herbergi varnaraðila og að sóknaraðili hafi ekki verið heimilt til að fella samninginn einhliða niður. Rifti sóknaraðili þannig samningi aðila með ólögmætum hætti og ber á grundvelli 62. gr. húsaleigulaga að bæta varnaraðila það tjón sem ólögmæt riftun hans olli henni.  Aftur á móti hvílir sú skylda á varnaraðila á grundvelli 2. mgr. 62. gr. laganna að takmarka tjón sitt, meðal annars með því að gera tilraunir til að leigja hið leigða út að nýju. Ekki liggur fyrir staðfesting á að varnaraðili hafi gert það en þar sem um herbergi í miðbæ höfuðborgarinnar er að ræða sem ætla má að nokkur eftirspurn sé eftir, telur kærunefnd að ekki sé óvarlegt að ætla að varnaraðila hefði verið unnt að leigja herbergið út að nýju fyrir 15. desember 2019. Er það því niðurstaða nefndarinnar að fallast beri á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að endurgreiða henni leigu vegna tímabilsins 16. - 31. desember 2019. Leigutími átti að byrja 6. desember 2019 og telur kærunefnd því að sóknaraðila hafi borið að greiða leigu vegna tímabilsins 6. - 15. desember 2019 að fjárhæð 32.258 kr., sé miðað við mánaðarlegt leigugjald að fjárhæð 100.000 kr. Varnaraðila ber því að endurgreiða sóknaraðila eftirstöðvar leigunnar að fjárhæð 67.742 kr.

Með hliðsjón af framangreindu er það jafnframt niðurstaða kærunefndar að varnaraðila hafi verið óheimilt að halda tryggingarfénu eftir og ber honum að endurgreiða það ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, án ástæðulauss dráttar. Þá ber honum að endurgreiða tryggingarféð ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem úrlausn málsins miðar við að sóknaraðili greiði leigu til 15. desember 2019 reiknast dráttarvextir frá 12. janúar 2020.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 100.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram og með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 15. desember 2019 til greiðsludags. Þá ber varnaraðila að endurgreiða sóknaraðila leigu að fjárhæð 67.742 kr.

Reykjavík, 9. júní 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson