Nr. 90/2018 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 90/2018

Uppsetning hleðslustaura. Húsreglur. Lausafjármunir á sameiginlegri lóð. Merkingar bílastæða.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 5. september 2018, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B X-X, [...], hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 23. september 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 3. október 2018, og athugasemdir gagnaðila, dags. 15. október 2018, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 4. desember 2018.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða sameiginlega lóð fyrir C X-X og B X-X, sem er skráð sem B 7 í D. Samtals eru því eigendur umræddra 12 eignarhluta lóðarhafar hinnar sameiginlegu lóðar. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í B X. Ágreiningur er um húsreglur gagnaðila, lögmæti ákvörðunartöku um hleðslustaura á bílastæðum, lausafjármuni á sameiginlegri lóð og merkingar bílastæða.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að atkvæðagreiðsla um drög að reglum/samþykktum gagnaðila á húsfundi 22. maí 2018 sé ólögmæt.
2. Að viðurkennt verði að samþykki allra lóðarhafa lóðarinnar að B X-X þurfi til þess að taka ákvörðun um uppsetningu hleðslustaura fyrir rafbíla í sameign.
3. Að viðurkennt verði að 1. málsl. 1. gr. B-liðar í húsreglum gagnaðila, þar sem mælt sé fyrir um að hvert hús hafi aðgang að tveimur bílastæðum að hámarki til eigin nota, sé ólögmæt.
4. Að viðurkennt verði að 2. gr. B-liðar í húsreglum gagnaðila þar sem meðal annars sé kveðið á um að óheimilt sé að nýta bílastæði til langtímageymslu á bílum, kerrum og öðrum farartækjum, sé ólögmæt.
5. Að viðurkennt verði að 4. gr. B-liðar í húsreglum gagnaðila, þar sem meðal annars sé kveðið á um að nálægð og aðgengi bílastæða gagnvart hverju húsi fyrir sig sé almenna reglan við notkun þeirra, sé ólögmæt.
6. Að viðurkennt verði að einstökum lóðarhöfum sé óheimilt án samþykkis allra lóðarhafa að koma fyrir hvers kyns lausafjármunum á hinni sameiginlegu lóð og að stjórn gagnaðila beri að sjá til þess að lausafjármunir á lóðinni verði fjarlægðir.
7. Að viðurkennt verði að óheimilt sé að merkja bílastæði sem tilheyri lóðarhöfum lóðarinnar og að stjórn gagnaðila beri að sjá til þess að merkingar á bílastæðum á lóðinni verði fjarlægðar.

Í álitsbeiðni kemur fram að samkvæmt lóðarleigusamningi hvíli meðal annars eftirtaldar kvaðir á lóðinni: Kvöð um bílastæði. Kvöð um gangstétt og almenna umferð. Kvöð um umferð og aðkomu. Kvaðirnar séu merktar inn á uppdrátt á lóðinni sem sé hluti af lóðarleigusamningnum. Þar sé meðal annars gerð grein fyrir því að á milli annars vegar B X, X, X, X og X og hins vegar B X, X, X, X og X liggi göngustígur þar sem meðal annars sé kvöð um umferð og aðkomu, kvöð sé um bílastæði á lóðinni við C, kvöð sé um gönguleið um gangstétt meðfram C og svo framvegis.

Snemma á árinu 2018 hafi verið ákveðið að stofna sameiginlegt húsfélag fyrir lóðina og sé það rekið á grundvelli 2. mgr. 3. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Fyrsti aðalfundur hafi verið haldinn 18. janúar 2018. Á þeim fundi hafi farið fram umræða um umgengisreglur sameignar. Formaður gagnaðila hafi lagt til að gerðar yrðu reglur um umgengi og stjórn gagnaðila yrði falið að semja drög að þeim. Þá hafi hann jafnframt óskað eftir því að fá skriflegar tillögur frá öðrum félagsmönnum. Ekki hafi verið frekari umræða á fundinum um reglurnar og þessum lið vísað til vinnslu stjórnar.

Næsti fundur hafi verið boðaður og haldinn 22. maí 2018. Í boðaðri dagskrá hafi komið fram að fyrirhugað væri að fjalla um drög að samþykktum gagnaðila og meðfylgjandi hafi verið drög að húsreglunum, dags. 17. maí 2018, og fundarmenn beðnir að kynna sér þau fyrir fundinn. Í húsreglunum hafi komið fram að markmið gagnaðila væri rekstur sameignarlóðar, framþróun svæðisins og aðrir sameiginlegir hagsmunir eigenda. Þá segi að meðal annars sé um að ræða útfærslu og uppsetningu hleðslustaura fyrir rafbíla til afnota fyrir þá eigendur sem það kjósi. Enn fremur rekstur og viðhald á sameiginlegum bílastæðum. Þá sé sérkafli í húsreglunum varðandi notkun og umgengi bílastæða. Álitsbeiðandi hafi gert nokkrar athugasemdir við reglurnar og farið hafi verið yfir þær lið fyrir lið á framangreindum húsfundi.

Í húsreglunum komi fram að markmið gagnaðila séu sameiginlegir hagsmunir húseigenda, meðal annars uppsetning hleðslustaura fyrir rafbíla til afnota fyrir þá eigendur sem það kjósi. Í umræðum um reglurnar á húsfundi 22. maí 2018 hafi álitsbeiðandi komið því á framfæri að hann samþykki ekki uppsetningu hleðslustaura. Formaður gagnaðila hafi sagt að hann teldi ekkert vera í húsreglunum sem krefðist samþykki allra. Þá hafi komið fram í kynningu um málið að merkja þurfi rafbílastæði sérstaklega. Þannig sé uppi ágreiningur um hvort samþykki allra þurfi til þess að setja upp hleðslustaura á sameigninni. Álitsbeiðandi krefjist þess að viðurkennt verði að svo sé.

Í 1. mgr. 33. gr. laga um fjöleignarhús segi að bílastæði á lóð fjöleignarhúss séu sameiginleg og óskipt, nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Engar þinglýstar heimildir séu til um skiptingu umræddra stæða. Þannig séu bílastæðin sameiginleg með öllum eigendum þótt eigendur eigi tilkall til tiltekins fjölda, sbr. skilmála deiliskipulags D. Í 2. mgr. sömu lagagreinar komi fram að óskiptum bílastæðum verið ekki skipt nema allir eigendur samþykki, sbr. einnig 8. tölul. A liðar 41. gr. laganna. Þá sé kveðið á um að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki, sbr. 4. mgr. 35. gr. laganna.

Með vísan til framangreinds sé þess krafist að viðurkennt verði að samþykki allra lóðarhafa lóðarinnar þurfi fyrir ákvörðun um uppsetningu hleðslustaura fyrir rafbíla í sameign, enda sé með slíkum framkvæmdum verið að skipta upp bílastæðum og eftir atvikum breyta hagnýtingu þeirra, sbr. til hliðsjónar álit kærunefndar húsamála í málum nr. 16/2016, 37/2007 og 55/2005.

Álitsbeiðandi geri kröfu um að viðurkennt verði að 1. málsl. 1. gr. B-liðar í húsreglunum þar sem mælt sé fyrir um að hvert hús hafi aðgang að tveimur bílastæðum að hámarki til eigin nota sé ólögmæt. Í skilmálum deiliskipulags D sem taki til lóðarinnar komi skýrt fram að hús sem séu minni en 80 fermetrar eigi aðeins rétt á einu bílastæði. Álitsbeiðandi byggi á því að ekki sé tækt að víkja frá þeim skilmálum með húsreglum. Þá byggi álitsbeiðandi á því að samþykki allra dugi ekki heldur, enda allir sameigendur bundnir af framangreindri kvöð.

Álitsbeiðandi geri kröfu um að viðurkennt verði að 2. gr. B-liðar í húsreglunum sé ólögmæt. Í greininni segi orðrétt:

Ekki er heimilt að nýta bílastæðin til langtímageymslu á bílum, kerrum eða öðrum farartækjum. Langtímageymsla telst óhreyfður bíll í fjórar vikur samfleytt, skiptir þá ekki máli hvort farartækið sé fært til málamynda og því sé lagt aftur til geymslu að því loknu. Undantekningar t.d. vegna ferðalaga skal sækja um til stjórnar húsfélagsins.

Annars vegar byggi álitsbeiðandi á því að óheimilt sé að mæla fyrir um það í húsreglum að einstökum lóðarhöfum sem eigi tilkall til bílastæða sé óheimilt að leggja bifreiðum þar til lengri tíma. Í 1. mgr. 74. gr. laga um fjöleignarhús komi fram að stjórn húsfélags skuli semja og leggja fyrir húsfund til samþykktar, sbr. 1. tölul. C-liðar 41. gr., reglur um hagnýtingu sameignar og séreignar að því marki sem lögin leyfi. Í 6. tölul. 3. mgr. 74. gr. laganna komi fram að í húsreglum skuli fjallað um reglur um afnot sameiginlegra bílastæða. Álitsbeiðandi byggi á því að þótt ekki sé hægt að fara fram hjá því skilyrði laganna að samþykki allra þurfi til tiltekinna ráðstafana með setningu húsreglna sem þarfnist aðeins samþykkis 2/3 hluta eigenda. Nánar tiltekið sé byggt á því að óheimilt sé án samþykkis allra að mæla fyrir að einstökum eigendum sé óheimilt að nota sameiginleg óskipt bílastæði til langtímageymslu á bifreiðum. Álitsbeiðandi bendi á í þessu samhengi að hann eigi tilkall til tveggja bílastæða á hinni sameiginlegu lóð og að eðlileg hagnýting bílastæða sé að leggja þar bifreiðum, enda sé umfang og stærð ökutækis ekki með þeim hætti að slíkt torveldi eðlilega notkun annarra bílastæða.

Í orðabók Menningarsjóðs sé bílastæði skilgreint með þeim hætti að það sé staður þar sem geyma megi bíla.

Verði ekki fallist á framangreint byggi álitsbeiðandi á því að í öllu falli séu fjórar vikur of skammur tími til að leggja bifreiðum í bílastæði. Í húsreglunum komi skýrt fram að gagnaðili hyggist láta fjarlægja farartæki á kostnað eigenda verði þau geymd til lengri tíma en húsreglurnar kveði á um. Verði að telja það afar íþyngjandi með tilliti til eignarréttar álitsbeiðanda.

Hins vegar byggi álitsbeiðandi á því að óheimilt sé að mæla fyrir um að nýta megi bílastæði fyrir kerrur og önnur farartæki líkt og framangreind grein húsreglnanna fjalli um þar sem bílastæði séu einvörðungu ætluð vélknúnum ökutækjum, sbr. 2. gr. umferðarlaga nr. 50/1987, enda feli annað í sér breytingu á hagnýtingu sameignar, sbr. álit kærunefndar húsamála í málum nr. 15/2015 og 31/2007.

Álitsbeiðandi geri kröfu um að viðurkennt verði að 4. gr. B-liðar í húsreglum þar sem meðal annars sé kveðið á um að nálægð og aðgengi bílastæða gagnvart hverju húsi fyrir sig sé almenna reglan við notkun þeirra, sé ólögmæt. Í ljósi þess að bílastæðin séu sameiginleg og óskipt sé hverjum og einum heimilt á grundvelli almennra reglna að leggja hvar sem þeir vilji á hinum sameiginlegu bílastæðum. Óheimilt sé því að ráðstafa bílastæðum með þeim hætti sem gert hafi verið í húsreglunum án samþykkis allra, sbr. 4. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús. Sameigendur eigi tilkall til tiltekins fjölda bílastæða eftir stærð á séreignarhluta þeirra en ekki til tiltekinna bílastæða.

Álitsbeiðandi geri kröfu um að viðurkennt verði að einstökum lóðarhöfum lóðarinnar sé óheimilt án samþykkis allra að koma fyrir hvers kyns lausafjármunum á hinni sameiginlegu lóð, hverju nafni sem þeir nefnist og hversu smáir sem þeir séu, og að stjórn gagnaðila beri að hlutast til um að lausafjármunir verði fjarlægðir.

Álitsbeiðandi hafi sent inn tillögu að reglum vegna undirbúnings húsreglna fyrir lóðina en ekki hafi verið samþykkt að setja inn reglu um að óheimilt væri að koma fyrir lausafjármunum á hinni sameiginlegu lóð. Álitsbeiðandi hafi sent bréf til stjórnar gagnaðila þar sem þess hafi verið krafist að lausafjármunir yrði fjarlægðir af hinni sameiginlegu lóð 18. maí 2018. Ekki hafi verið brugðist við því. Því hafi álitsbeiðandi uppi ofangreinda kröfu.

Ákvæði 2. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús kveði á um að eigendum sé óheimilt að nota sameiginlegt húsrými eða lóð til annars en því sé ætlað. Þá verði einstökum eigendum samkvæmt 4. mgr. ákvæðisins ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki. Með vísan til þess beri að fallast á kröfu álitsbeiðanda, sbr. til hliðsjónar álit kærunefndar í máli nr. 72/2017.

Álitsbeiðandi geri kröfu um að viðurkennt verði að óheimilt sé að sérmerkja bílastæði sem tilheyri lóðarhöfum lóðarinnar, en einstaka eigendur mannvirkja á hinni sameiginlegu lóð hafi merkt bílastæði næst mannvirki sínu með skilti þar sem komi fram að um sé að ræða einkastæði tiltekins mannvirkis og verði lagt í bílastæðin verði bíllinn dreginn burt. Álitsbeiðandi hafi sent bréf til stjórnar gagnaðila 18. maí 2018 þar sem farið hafi verið fram á að stjórn gagnaðila myndi fjarlægja merkingar á bílastæðum á hinni sameiginlegu lóð. Ekki hafi verið orðið við því. Álitsbeiðandi byggi á því að merking bílastæðanna sé í andstöðu við reglur sem gildi um hina sameiginlegu lóð en samkvæmt þeim sé óheimilt að helga sér til einkanota tiltekna hluta sameignar, sbr. 33., 34., 35., og 36. gr. laga um fjöleignarhús., sbr. einnig rökstuðning vegna kröfu II.

Í greinargerð gagnaðila segir að álitsbeiðandi hafi staðhæft að: „Lóðin er hluti af deiliskipulagi D þar sem fram kemur að eigendur mannvirkja á hinni sameiginlegu lóð sem eru 80m² eða stærri eigi tilkall til tveggja bílastæða en aðrir eigi tilkall til eins bílastæðis.“ Hér sé rangt farið með. Í deiliskipulagi segi orðrétt: „Gert er ráð fyrir 1 bílastæði fyrir hverja nýja íbúð undir 80m² að stærð en 2 stæði fyrir íbúðir stærri en 80m² í samræmi við byggingarreglugerð. Heimilt er að borga sig frá bílastæðum.“ Hér sé greinilegt að ekki sé um réttindi eigenda fasteigna að ræða, heldur skipulagsforsendur. Þá hafi hann staðhæft að snemma á árinu 2018 hafi verið ákveðið að stofna húsfélag. Það sé ekki í samræmi við skilning gagnaðila, enda sé eftirfarandi 56. gr. laga um fjöleignarhús skýr: „Húsfélög eru til í öllum fjöleignarhúsum í krafti ákvæða laga þessara, sbr. 3. mgr. 10. gr., og þarf ekki að stofna þau sérstaklega og formlega.“

Við umfjöllun álitsbeiðanda um tilurð húsreglnanna megi bæta að á húsfundi 22. maí 2018 hafi verið gerð ein breyting á drögum vegna umræðna á fundinum og það vegna athugasemda fulltrúa álitsbeiðanda og tveggja annarra eigenda. Aðrir eigendur hafi ekki tekið undir sjónarmið álitsbeiðanda, þrátt fyrir að engar kröfur hans hafi komið til vegna aðgerða eða aðgerðaleysis sem beinist að eignarhluta hans sérstaklega nema ef vera skyldi reglur um langtímageymslu bíla.

Fallist sé á að skýrar hefði mátt kveða á um að atkvæðagreiðsla væri fyrirhuguð á fundinum í maí 2018. Hins vegar sé vísað til þess að öllum fundarmönnum hafi verið ljóst að til stæði að bera drögin undir fundarmenn, enda slíkt verið boðað. Lögmaður álitsbeiðanda hafi verið með þær upplýsingar undir höndum þegar boðað hafi verið til fundarins 17. maí 2018 og því verið kunnugt um það fyrir fundinn að til hafi staðið að halda atkvæðagreiðslu um umræddar reglur.

Í ljósi erindis álitsbeiðanda hafi stjórn gagnaðila boðað til nýs húsfundar 20. september 2018 og meðal fundarefna hafi verið atkvæðagreiðsla um reglur gagnaðila. Atkvæðagreiðsla hafi farið fram og reglurnar samþykktar. Með vísan til þess að fullnægt hafi verið formskilyrðum 62. gr. laga um fjöleignarhús krefjist gagnaðili þess að kærunefnd vísi frá kröfulið I í álitsbeiðni þar sem álitsbeiðandi hafi ekki lögvarða hagsmuni af kröfunni.

Þeim röksemdum álitsbeiðanda að „margar greinar húsreglnanna setji skilyrði um samþykki allra“ sé hafnað. Reglurnar þarfnist ekki samþykki allra eigenda, hvorki einstaka ákvæði þeirra né reglurnar í heild. Gagnaðili hafni því að ákvæði reglnanna falli undir ákvæði A eða B-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús. Þar að auki sé óljóst hvaða greinar álitsbeiðandi telji að þurfi samþykki allra.

Ekki sé fallist á að samþykki allra þurfi fyrir leyfi til að setja upp hleðslustaura. Rafbílavæðing sé á stefnuskrá margra opinberra aðila, til að mynda núverandi ríkisstjórnar þar sem sérstaklega sé nefnd uppbygging innviða fyrir rafbíla. Notkun rafbíla feli eðlilega í sér hleðslu þeirra í bílastæðum. Því teljist hleðsla bíla í bílastæðum nú eðlileg notkun á bílastæðum. Réttindi eigenda húsa á sameiginlegri lóð til að nýta sér vistvænni og nútímalegri samgöngumáta sé að mati gagnaðila tryggður með 3. mgr. 12. gr. laga um laga um fjöleignarhús nema hægt sé að sýna fram á að fyrirkomulag framkvæmdar skerði rétt annarra eigenda. Einnig telji gagnaðili að álitsbeiðandi gangi með kröfu II bæði gegn 3. og 4. mgr. 13. gr. sömu laga. Því sé alfarið hafnað að uppsetning hleðslustaura teljist vera almennt aukinn eða sérstakur réttur einstakra eigenda. Þá séu álit kærunefndar sem álitsbeiðandi vísi til ekki fordæmisgefandi varðandi ákvarðanir húsfélaga um uppsetningu hleðslustaura.

Í röksemdum álitsbeiðanda varðandi kröfulið nr. 2 séu sett fram rök sem virðast stangast á við innihald kröfunnar. Vísað sé til þess að í fundargerð sé minnst á nauðsyn þess að merkja rafbílastæði sérstaklega og það virðist lagt til grundvallar kröfunni. Þetta sé fráleit túlkun á stöðu mála. Skýrt komi fram í fundargerð að um kynningu á hugmyndum hafi verið að ræða, ekki tillögu sem hafi verið lögð fyrir fundinn, hvað þá ákvörðun. Ekki sé búið að leggja fram neinar tillögur eða taka ákvarðanir um hvernig skuli staðið að uppsetningu hleðslustaura. Það sé meðal annars vegna þess að ekki sé búið að aðlaga íslensk lög að rafbílum Sem dæmi um slíka aðlögun megi nefna norsk lög (Lov om eierseksjoner, LOV-2017-06-16-65, 25. gr.) þar sem stjórnum húsfélaga sé skylt að leyfa uppsetningu hleðslustöðva nema sérstakar ástæður séu til annars. Á nefndum húsfundi 20. september 2018 hafi stjórn gagnaðila verið falið að vekja athygli sveitarfélags á þessu máli sérstaklega. Á fundi borgarstjórnar 12. apríl 2018 hafi verið tilkynnt að samgöngustjóri myndi leiða verkefni um rafbílavæðingu, meðal annars með lausnum að hleðslustöðvum við fjölbýlishús og hleðslu úr ljósastaurum.

Því sé hafnað að regla í 1. málsl. 1. gr. B-liðar í húsreglunum sé ólögmæt, þvert á móti sé um að ræða eðlileg viðmið um notkun bílastæða í sameign. Gagnaðili vísi til þess að verkefni húsfélaga sé að setja reglur, sbr. 74. gr. laga um fjöleignarhús, og sé meðal annars kveðið á um reglur um afnot sameiginlegra bílastæða. Gagnaðili telji þessa reglu, ásamt öðrum reglum í þessum lið, hófsama og til þess fallna að gera öllum eigendum kleift að nýta sameignina án þess að ganga á rétt annarra. Röksemdir álitsbeiðanda byggi meðal annars á forsendum deiliskipulags um lágmarksfjölda stæða fyrir hverja nýja íbúð. Eins og fyrr hafi verið nefnt sé þetta misskilningur. Ákvæði í deiliskipulagi veiti ekki sjálfstæðan rétt til tiltekins bílastæðafjölda eftir stærð íbúðar. Bílastæði á lóð í sameign séu sameiginleg og óskipt samkvæmt 33. gr. laga um fjöleignarhús og hafi allir eigendur jafnan rétt óháð stærð íbúða.

Gagnaðili telji reglu í B-lið 2. gr. í húsreglunum nánari útfærslu og skýringu á því hver séu eðlileg afnot bílastæða á sameiginlegri lóð. Langtímageymsla bifreiða á sameiginlegum bílastæðum sé ekki eðlileg afnot bílastæða, ekki frekar en að nota bílastæðin til dæmis undir geymslu bílaleigubíla á milli þess sem þeir séu í útleigu, svo dæmi sé nefnt. Í reglunum sé langtímageymsla talin vera meira en fjórar vikur en sérstaklega kveðið á um að hægt sé að sækja um undantekningu, til dæmis vegna ferðalaga. Túlkun sem komi fram í eftirfarandi grein hæstaréttarlögmanns: „Bitist um bílastæði“ falli að skilningi stjórnar gagnaðila. Þar segi hann meðal annars: „Fjöleignarhúsalögin segja að óheimilt sé að nota sameiginlega lóð til annars en hún er ætluð. Samkvæmt því eru bílastæðin helguð bílum, bílum í venjulegri notkun.“ Því sé alfarið hafnað að reglan sé afar íþyngjandi þar sem undanþáguákvæði sé ætlað að heimila alla eðlilega notkun. Reglunni sé ætlað að verja hagnýtingarrétt annarra eigenda. Reglur sem þessar séu alla jafna ekki í húsreglum, enda óþarfi þegar notkun stæða sé með eðlilegum hætti.

Því sé mótmælt að regla í 4. gr. B-liðar í húsreglum sé íþyngjandi. Þvert á móti sé reglan leiðbeinandi og til þess fallin að gera öllum eigendum kleift að nýta sameignina á eðlilegan hátt. Í röksemdum álitsbeiðanda komi fram það mat hans að eigendur eigi tilkall til tiltekins fjölda bílastæða eftir stærð á séreignarhluta sínum. Gagnaðili telji viðmið deiliskipulags ekki veita rétt til tiltekins fjölda bílastæða eftir stærð fasteignar heldur að allir eigendur eigi sama rétt á hagnýtingu sameignarinnar.

Gagnaðili telji kröfuliði 6 og 7 bæði órökstudda og ótilgreinda og að þeir falli utan valdsvið kærunefndar. Því sé farið fram á að þeim verði vísað frá. Ekki séu gefin dæmi um muni sem eigi að fjarlægja. Eðlileg umgengni um sameign geti hæglega falið í sér að lausamunum sé komið fyrir á sameign til lengri eða skemmri tíma. Dæmi um slíkt séu reiðhjól, leiktæki, skrautmunir og gróðurker. Það sé mat gagnaðila að umgengi um sameignina sé eðlileg. Á húsfundi 22. maí 2018 hafi komið fram svipuð athugasemd frá umboðsmanni álitsbeiðanda, en aðrir eigendur ekki gert athugasemd við þessa lausamuni. Ekki sé talið að álit kærunefndar í máli nr. 72/2017 eigi við þar sem ekki sé verið að afmarka hluta lóðar með þessum lausafjármunum.

Nokkrar merkingar séu á umræddum bílastæðum. Óumdeilt sé að stæðin séu einkastæði allra eigenda húsa á lóðinni og því ekki óeðlilegt að það sé gefið til kynna. Á lóðinni séu bæði merkingar sem sveitarfélagið hafi sett upp á ljósastaurum, auk þess sem nokkrar merkingar hafi verið settar upp á mismunandi tímum af eigendum. Megintilgangur merkinganna hafi verið að reyna að sporna gegn því að aðrir en eigendur og gestir þeirra nýttu stæðin. Hins vegar sé talið að sérmerkingar bílastæða séu óleyfilegar. Það hafi sérstaklega verið tekið fram á húsfundi 22. maí 2018 og formaður beðið fundarmenn að taka niður slík skilti innan skynsamlegra tímamarka. Þetta komi fram í fundargerð. Búið sé að breyta öllum merkingum þannig að þau séu almennar merkingar en ekki sérmerkingar. Það sé ásættanlegt að stæði séu merkt almennt. Merkingarnar, að undanskildum merkingum á ljósastaurum sem séu á ábyrgð sveitarfélags, séu festar á girðingar og hús sem séu í séreign. Það geti tæplega verið á ábyrgð stjórnar gagnaðila að fjarlægja þær heldur hljóti það að vera á ábyrgð eigenda skiltanna.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að ágreiningur sé um hvort samþykki allra þurfi til þess að setja upp hleðslustaura fyrir rafbíla á sameiginlegum óskiptum bílastæðum, óháð því hvort og hvernig bílastæði verði merkt að því tilefni.

Gagnaðili haldi fram að ákvæði í deiliskipulagi veiti ekki sjálfstæðan rétt til tiltekins bílastæðafjölda eftir stærð íbúðar og vísi um það til 33. gr. laga um fjöleignarhús. Ítrekað sé að mælt sé fyrir um í skilmálum deiliskipulags D að gert sé ráð fyrir einu bílastæði fyrir hverja íbúð undir 80 fermetrum en tveimur bílastæðum fyrir íbúðir stærri en 80 fermetrar. Skipulagsskilmálar séu bindandi ákvæði í deiliskipulagi um útfærslu skipulags, svo sem um fjölda bílastæða, sbr. 20. tölul. 2. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Fasteign álitsbeiðanda sé yfir 80 fermetrum og telji hann sig því eiga tilkall til þess að nýta tvö bílastæði. Bílastæðin séu eftir sem áður sameiginleg og óskipt, enda eigi álitsbeiðandi ekki rétt á að nota tiltekin bílastæði, sbr. 1. mgr. 33. gr. laga um fjöleignarhús.

Bent sé á að afar óeðlilegt sé að hver og einn eigandi mannvirkis á hinni sameiginlegu lóð sem hreyfi bifreið takmarkað þurfi að passa upp á að tryggja sér sönnun um að bifreið hafi verið hreyfð, að öðrum kosti láti stjórn draga hana í burtu sé talið að húsreglur hafi ekki verið virtar.

Álitsbeiðandi óski eftir því að kærunefnd skeri úr um með tilliti til röksemda gagnaðila hvort og þá hvaða hlutar hinnar sameiginlegu óskiptu lóðar teljist tilheyra sameign sumra.

Ekki séu gerðar athugasemdir við það að bílastæði séu merkt hinni sameiginlegu lóð. Á hinn bóginn sé kröfuliður nr. 7 til kominn þar sem einstakir eigendur mannvirkja á lóðinni hafi merkt einstök bílastæði númeri á húsi sínu.

Í athugasemdum gagnaðila segir meðal annars að þær reglur sem þorri eigenda á sameiginlegri lóð hafi sammælst um séu málefnalegar og til þess fallnar að vernda rétt allra til að nýta sameiginleg og óskipt bílastæði.

Gagnaðili hafni því að hafa sett fram röksemdir um hvaða hlutar lóðar teljist tilheyra sameign sumra. Sett hafi verið fram tilgáta um sameign sumra og telji gagnaðili að rök séu fyrir henni. Húsin standi á sameiginlegri lóð en teljist yfirráð yfir lóðarhluta væntanlega séreign hvers húss. Á deiliskipulagi og á mæliblöðum, til dæmis mæliblaði vegna breytingar á lóðarmörkum, séu teiknaðar línur sem virðast afmarka lóðarhluta hvers húss. C X og X sé eitt hús með fjórum íbúðum og sorpgerði sé staðsett á milli C X og B X. Stéttin sem vísað hafi verið til í texta hér að framan sé á milli sorpgerðisins og hússins sem það tilheyri. Sé þetta svæði ekki hluti af lóðarhluta C X og X sé sorpgerðið staðsett í sameign allra sem sé undarleg ráðstöfun. Samkvæmt tilteknum teikningum virðist þessi stétt tilheyra C X og X. Einnig sé sorpgerðið á þessum hluta lóðarinnar á samþykktri teikningu C X og X.

Þar sem álitsbeiðandi hafi hvorki sett fram nein rök um hver skipting sameignar eigi að vera né lagt fram gögn um slíkt sé að öðru leyti erfitt að leggja mat á beiðni álitsbeiðanda.

III. Forsendur

Álitsbeiðandi óskar viðurkenningar á því að tiltekin atkvæðagreiðsla á húsfundi 22. maí 2018 hafi verið ólögmæt á þeirri forsendu að hún hafi ekki verið tilgreind í fundarboði. Úr því hefur gagnaðili þegar bætt þar sem boðað var til húsfundar 20. september 2018 og í fundarboði kom fram að fyrirhuguð væri umrædd atkvæðagreiðsla. Þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd að álitsbeiðandi hafi ekki lengur lögvarða hagsmuni af úrlausn þessarar kröfu og er henni því vísað frá.

Í 1. mgr. 33. gr. laga um fjöleignarhús segir að bílastæði á lóð fjöleignarhúss séu sameiginleg og óskipt, nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Í 2. mgr. sömu greinar segir að óskiptum bílastæðum verði ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skulu þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst.

Deilt er um hvort þörf sé fyrir samþykki allra lóðarhafa fyrir ákvörðun um uppsetningu hleðslustaura fyrir rafbíla á sameiginlegri lóð þeirra. Kærunefnd telur að uppsetning hleðslustaura fyrir rafbíla á bílastæðum þurfti sem slík ekki að fela í sér breytingu á hagnýtingu sameignar, sé bílastæðið eftir sem áður notað sem bílastæði. Dugi þá samþykki einfalds meirihluta þar um, sbr. D liður 1. mgr. 41. gr. fjöleignarhúsalaga. Eigi aftur á móti að sérmerkja stæði rafbílum þurfi samþykki allra eigenda til enda sé þá verið að skipta bílastæðum, sbr. 2. mgr. 33. gr. laganna, eða heimila rafbílaeigendum sérstakan og aukinn rétt til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur, sbr. 4. mgr. 35. gr. laganna. Sé ætlunin að nýta stæðið sem hleðslustöð en ekki bílastæði er um breytta nýtingu að ræða, sem allir eigendur gætu þurft að samþykkja samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laganna. Hér getur einnig komið til álita regla 11. töluliðar 41. gr. um að samþykki allra þurfi til kaupa á mjög óvenjulegum og dýrum búnaði svo sem hleðslustaurar geta verið. Ekki liggur fyrir í því máli sem hér um ræðir hvernig téðir hleðslustaurar eru, hversu dýrir og hversu mikill kostnaður sé við að tengja þá við raflagnakerfi hússins. Þá getur einnig skipt máli í þessu sambandi hvernig kostnaði vegna notkunar slíkra hleðslustaura yrði háttað. Hvort unnt væri að mæla notkun hvers og eins þannig að á hvern eignarhluta falli aðeins kostnaður vegna beinnar notkunar eða hvort hleðslustaurar yrðu tengdir við rafmagnskerfi hússins og kostnaði vegna notkunar skipt á eignarhluta eftir hlutfallstölum. Mælir hið síðarnefnda með því að uppsetning hleðslustaura útheimti samþykki allra eigenda. Engin gögn liggja fyrir um téða hleðslustaura, kostnað vegna þeirra eða kostnaðarskiptingu vegna notkunar þeirra, auk þess sem ekki liggur fyrir hvort stæði verði sérmerkt rafbílum. Hefur kærunefnd þannig ekki forsendur til að gefa álit á hvort samþykki allra þurfi í því tilviki sem hér um ræðir.

Í 1. mgr. 74. gr. sömu laga segir að stjórn húsfélags skuli semja og leggja fyrir húsfund til samþykktar, sbr. 1. tölul. C-liðar 41. gr., reglur um hagnýtingu sameignar og séreignar að því marki sem lög þessi leyfi. Í 2. mgr. sömu greinar segir að reglur þessar, húsreglur, skuli hafa að geyma sem ítarlegust ákvæði um sambýlishætti, umgengni og afnot sameignar og skiptingu afnota sé því að skipta, allt eftir því sem við eigi og eðlilegt og haganlegt þyki að lögfesta í viðkomandi húsi.

Í lóðarleigusamningi, þinglýstum 5. apríl 2013, eru taldar fram ýmsar kvaðir á lóðinni, þar á meðal um bílastæði, gangrétt og almenna gönguumferð, umferð og aðkomu auk fleiri atriða. Ekki er kveðið á um skiptingu bílastæðanna.

Samkvæmt 1. tölul. B hluta í húsreglum gagnaðila hefur hvert hús aðgang að tveimur bílastæðum að hámarki til eigin nota. Álitsbeiðandi fer fram á að viðurkennt verði að þessi regla sé ólögmæt með vísan til deiliskipulags um lóðina. Fyrir liggur deiliskipulag fyrir D þar sem fram kemur í skilmálum deiliskipulags að gert sé ráð fyrir einu bílastæði fyrir hverja nýja íbúð undir 80 fermetrum en tveimur stæðum fyrir íbúðir yfir 80 fermetrarum í samræmi við byggingarreglugerð. Kærunefnd telur ekki unnt að byggja skiptingu bílastæða á framangreindu deiliskipulagi, heldur beri að horfa til þinglýstra gagna sem gilda um bílastæðin.

Kærunefnd telur að með þessari húsreglu gagnaðila sé í raun verið að skipta bílastæðum á milli eigenda eða ákvarða hverjum eignarhluta ákveðnum fjölda stæða. Þar sem hvorki liggur fyrir eignaskiptayfirlýsing né önnur þinglýst gögn, sem kveða á um ákveðna skiptingu eða fjölda bílastæða fyrir hvern eignarhlut, eru þau í óskiptri sameign allra eigenda. Með hliðsjón af framangreindu og ákvæði 33. gr. laga um fjöleignarhús telur kærunefnd þannig að ekki sé unnt að setja húsreglu um ákveðna skiptingu bílastæðanna nema með samþykki allra.

Samkvæmt 2. tölul. B-hluta í húsreglum gagnaðila segir að ekki sé heimilt að nýta bílastæðin til langtímageymslu á bílum, kerrum eða öðrum farartækjum. Langtímageymsla teljist óhreyfður bíll í fjórar vikur samfleytt og skipti þá ekki máli hvort farartækið sé fært til málamynda og því lagt aftur til geymslu að því loknu. Undantekningar, til dæmis vegna ferðalaga, skuli sækja um til stjórnar gagnaðila. Álitsbeiðandi fer fram á að viðurkennt verði að þessi regla sé ólögmæt. Hann vísar til þess að eðlileg hagnýting bílastæða sé að leggja þar bifreiðum. Þá telur álitsbeiðandi óheimilt að mæla fyrir um að nýta megi bílastæði fyrir kerrur og önnur farartæki þar sem bílastæði séu einvörðungu ætluð vélknúnum ökutækjum.

Kærunefnd telur að það falli ekki undir eðlilega notkun bílastæða að nýta þau undir geymslu bíla. Í 3. mgr. 74. gr. fjöleignarhúsalaga segir að í húsreglum skuli meðal annars fjallað um afnot af sameiginlegum bílastæðum. Skulu húsreglur samþykktar af meirihluta eigenda, sbr. 1. töluliður C liðar 41. gr. laganna. Málefnaleg sjónarmið búa að baki því að banna geymslu ökutækja á bílastæði. Bílastæði eru almennt notuð fyrir bifreiðar og telur kærunefnd að gagnaðili geti ekki með setningu húsreglna breytt hagnýtingu sameiginlegra stæða.

Í 4. tölul. B-hluta í húsreglum gagnaðila segir að gert séð ráð fyrir því að nálægð og aðgengi bílastæða gagnvart hverju húsi fyrir sig sé almenna reglan við notkun þeirra. Sé um sambærilega fjarlægð að ræða á milli húsa skal reglan um fyrstur kemur fyrstur fær vera ráðandi frá degi til dags. Óformlegt samkomulag nágranna um almenna skiptingu bílastæða sé heimil nema það gangi með afgerandi/augljósum hætti gegn hagsmunum annarra eigenda. Dæmi um slíkt sé að mælast til þess að íbúar bakhúsa fái frekar að leggja næst göngustígum að húsum sínum. Álitsbeiðandi fer fram á að viðurkennt verði að þessi regla sé ólögmæt og byggir á því að þar sem um sé að ræða sameiginleg og óskipt bílastæði sé hverjum og einum heimilt að leggja þar sem hann vilji.

Kærunefnd telur að með reglu þessari sé verið að útfæra nánari afnot sameignarinnar og telur nefndin að málefnaleg og eðlileg sjónarmið liggi henni að baki. Um er að ræða tilmæli til eigenda um afnot sameignarinnar í þeim tilgangi að bílastæðin nýtist öllum eigendum sem best að teknu tilliti til þeirra allra, enda telur nefndin augljóst að þægilegast sé fyrir alla eigendur að geta lagt bifreiðum sem næst eignarhlutum sínum. Kærunefnd telur að með þessu sé ekki verið að skipta bílastæðunum í eiginlegum skilningi, heldur sé fremur verið að mælast til þess að afnot bílastæðanna séu með tilteknum hætti að teknu tilliti til allra eigenda. Kærunefnd fellst því ekki á þessa kröfu álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi óskar viðurkenningar á því að einstökum lóðarhöfum sé óheimilt án samþykkis allra að koma fyrir hvers kyns lausafjármunum á hinni sameiginlegu lóð. Í þessu tilliti vísar álitsbeiðandi til 2. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús þar sem segir að eigendum og öðrum afnotahöfum sé óheimilt að nota sameiginlegt húsrými eða lóð til annars en það sé ætlað og að stjórn gagnaðila beri að hlutast til um að lausafjármunir á hinni sameiginlegu lóð verði fjarlægðir.

Af gögnum málsins verður ráðið að um sé að ræða lausafjármuni eins og blómapotta, borð og stóla sem einstakir eigendur hafa komið fyrir hjá húsum sínum eða á sameiginlegum göngustíg og ekki eru varanlega festir. Kærunefnd telur að ákvörðun um hvort eigendum sé þetta heimilt skuli tekin á húsfundi og að ákvörðun þar um falli undir D lið 41. gr. laga um fjöleignarhús þar sem samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölu á löglega boðuðum húsfundi nægi. Kærunefnd fellst því ekki á kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að samþykki allra þurfi til þessarar ákvörðunartöku.   

Álitsbeiðandi krefst þess að viðurkennt verði að óheimilt sé að merkja bílastæði sem tilheyri lóðarhöfum og að stjórn gagnaðila beri að sjá til þess að merkingar á bílastæðum verði fjarlægðar. Álitsbeiðandi segir að einstaka eigendur hafi merkt bílastæði næst eignarhluta sínum með skilti þar sem segi að um sé að ræða einkastæði. Af greinargerð gagnaðila verður ekki ráðið að ágreiningur sé um þessa kröfu álitsbeiðanda, enda segir þar að sérmerkingar bílastæða séu óleyfilegar og að um það hafi verið rætt á húsfundi 22. maí 2018. Kærunefnd telur því ekki tilefni til að fjalla frekar um þessa kröfu álitsbeiðanda, enda ekki ágreiningur um hana.

Í 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús segir að greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögum þessum geta þeir, einn eða fleiri, leitað til kærunefndar og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið. Þannig verður ágreiningur að vera til staðar á milli eigenda til þess að unnt sé að óska eftir álitsgerð kærunefndar. Álitsbeiðandi óskar eftir því að kærunefnd skeri úr um með tilliti til röksemda gagnaðila hvort og þá hvaða hlutar hinnar sameiginlegu óskiptu lóðar teljist tilheyra sameign sumra. Í athugasemdum gagnaðila er því hafnað að slíkum röksemdum hafi verið haldið fram heldur hafi hann einungis sett fram tilgátu þar um án þess að sett hafi verið fram sérstök rök. Kærunefnd telur þannig að einungis hafi verið um að ræða vangaveltur en að gagnaðili byggi ekki á þessu eða haldi þessu fram og því sé ekki ágreiningur til staðar. Þegar af þeirri ástæðu er þessari kröfu álitsbeiðanda vísað frá kærunefnd.

IV. Niðurstaða

Kærunefnd telur ekki unnt að taka afstöðu til kröfu álitsbeiðanda um samþykki fyrir uppsetningu hleðslustaura.

Það er álit kærunefndar að reglur 1. og 2. tölul. B-hluta í húsreglum gagnaðila séu ólögmætar.

Það er álit kærunefndar að regla 4. tölul. B-hluta í húsreglum gagnaðila sé lögmæt.

Kröfu álitsbeiðanda um samþykki vegna lausafjármuna á sameiginlegri lóð er hafnað.

Kröfum álitsbeiðanda um atkvæðagreiðslu og merkingu bílastæða er vísað frá.

Reykjavík, 4. desember 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Sigurlaug Helga Pétursdóttir                                                            Eyþór Rafn Þórhallsson