Matsmál nr. 2/2014, úrskurður 30. júlí 2015

Ár 2015, fimmtudaginn 30. júlí er í matsnefnd eignarnámsbóta samkvæmt lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið nr. 2/2014

og í því kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Úrskurð þennan kveða upp Allan Vagn Magnússon, varaformaður matsnefndar eignarnámsbóta, ásamt meðnefndarmönnunum Sverri Kristinssyni, löggiltum fasteignasala, og Vífli Oddssyni verkfræðingi, en formaður hefur kvatt þá til starfa í málinu skv. heimild í 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973.

Eignarnemi er Landsnet hf., kt. 580804-2410, Gylfaflöt 9, 112 Reykjavík.

Eignarnámsþolar eru:

1.                  Þinglýstir eigendur jarðarinnar Óttarsstaðir (landnr. 220975): Straumsbúið, fyrr svínabú, kt. 630269-5209, Garðsstöðum 60, 112 Reykjavík, Sigurður B. Markússon, kt. 011127-7899, Óðinsgötu 32b, 101 Reykjavík, Sína Þorleif Þórðardóttir, kt. 100153-2899, Hjallahlíð 31, 270 Mosfellsbæ, Birgir Sörensen, kt. 160157-3569, Kirkjuteigi 18, 105 Reykjavík, Gréta Elín Sörensen, kt. 070755-2039, Bragagötu 30, 101 Reykjavík, Leifur Sörensen, kt. 010953-2789, Smyrlahrauni 20, 220 Hafnafirði og Íslenskir aðalverktakar hf. kt. 660169-2379 Höfðabakka 9, Reykjavík.

2.                  Þinglýstir eigendur jarðarinnar Óttarsstaðir Vestri (landnr. 123168): Sína Þorleif Þórðardóttir, kt. 100153-2899, Hjallahlíð 31, 270 Mosfellsbæ, Birgir Sörensen, kt. 160157-3569, Kirkjuteigi 18, 105 Reykjavík, Tog og þel ehf., kt. 600905-1040, Bragagötu 30, 101 Reykjavík og Óttarsstaðaborg ehf., kt. 601211-1300, Smyrlahrauni 20, 220 Hafnafirði.

Með beiðni dagsettri 28. mars 2014 fór eignarnemi þess á leit með vísan til heimildar eignarnema til eignarnáms, dagsettrar 24. febrúar 2014, svo og með vísan til 4. gr. laga nr. 11/1973, um framkvæmd eignarnáms, að matsnefnd eignarnámsbóta meti hæfilegar bætur sem eignarnema beri að greiða eignarnámsþolum í máli þessu, sbr. 1. mgr. 2. gr. laganna, og hæfilegt endurgjald vegna kostnaðar þeirra, sbr. niðurlag 11. gr. laganna. Framkvæmdin varðar þann hluta 220 kV háspennulína, Suðurnesjalínu 2 og Kolviðarhólslínu 2, sem lagðar verða um land jarðanna Óttarsstaða (landnr. 220975) og Óttarsstaða vestri (landnr. 123168).

Kröfur eignarnema

Eignarnemi krefst þess með vísan til 2. mgr. 3. gr. samkomulags aðila frá 15. ágúst 2012 að fullar eignarnámsbætur nemi samtals lægri fjárhæð en 12.975.130 kr., en sú fjárhæð var greidd eignarnámsþolum á grundvelli samkomulagsins.

Kröfur eignarnámsþola

Krafa eignarnámsþola er að matnefndin meti hvern hektara lands sem eignarnámið nær til á 52 milljónir króna. Fari svo að matnefndin telji að ekki beri að líta svo á að um fullkomið eignarnám sé að ræða, er þess krafist að niðurfærsla verðs miðist við hlutfall af þeirri fjárhæð fyrir hvern hektara.

Loks er þess krafist að matsnefndin úrskurði eignarnámsþolum hæfilegan málskostnað úr hendi eignarnema.

 Sjónarmið eignarnema

Í beiðni og greinargerð eignarnema segir að með ákvörðun atvinnuvega- og nýsköpunarráðuneytisins, frá 24. febrúar 2014, hafi eignarnema verið heimilað, með vísan til 23. gr. raforkulaga, nr. 65/2003, að framkvæma eignarnám vegna lagningar tveggja samhliða 220 kV háspennulína (Suðurnesjalínu 2 og Kolviðarhólslínu 2), í samræmi við yfirlýsingu landeigenda, dags. 15. ágúst 2012 og hnitsetts yfirlitskort af línuleiðinni. Eignarnámið sé heimilað til ótímabundinna afnota fyrir eignarnema. Um ákvörðun bóta fari samkvæmt lögum um framkvæmd eignarnáms, nr. 11/1973. Í þessu skyni hafi eftirfarandi kvöð verið þinglýst á jarðirnar Óttarsstaði (landnr. 220975) og Óttarsstaði vestri (landnr. 123168):

1.                  Landsneti hf., kt. 580804-2410, er heimilt að leggja um land jarðarinnar tvær samhliða 220 kV rafmagnslínur, svokallaðar Suðurnesjalínu 2 og Kolviðarhólslínu 2, ásamt því að reisa 12 stauravirki í landinu, nánar tiltekið 10 burðarmöstur og 2 hornmöstur, til að bera línurnar uppi. Verða mannvirki þessi óskoruð eign Landsnets hf. eða annars þess aðila sem fyrirtækið framselur rétt sinn til. Skal Landsnet hf. jafna allt jarðrask að loknum framkvæmdum og sá í gróðursár.

2.                  Línulögn þessari fylgir sú kvöð, í samræmi við ákvæði reglugerðar um raforkuvirki nr. 678/2009, með áorðnum breytingum, að óheimilt verður að koma fyrir mannvirkjum á belti, sem er að jafnaði 84 metra breitt undir og við línurnar. Landsnet hf. eða þeir, sem það felur slík störf, skulu hafa óhindraðan aðgang að stauravirkjum og rafmagnslínunum í landi jarðarinnar, bæði að því er varðar byggingarframkvæmdir, svo og viðhald, eftirlit og endurnýjun síðar. Landsneti hf. er heimilt en ekki skylt í þessu skyni, að leggja samtals 2.226 metra langa vegslóða að línunum og meðfram þeim og halda slóðunum við eftir því sem þörf krefur. Mega mannvirki þessi standa í landinu ótímabundið og óátalið af eigendum og ábúendum jarðarinnar.

3.                  Landsnet hf. eða þeir, sem fyrirtækið felur slík störf, skulu hafa óhindraðan aðgang að helgunarsvæði rafmagnslínunnar í landi jarðarinnar, bæði vegna byggingarframkvæmda, sem og vegna viðhalds, eftirlits og endurnýjunar síðar.

Eignarnemi, Landsnet hf., hafi ákveðið að nýta sér án tafar eignarnámsheimild sína og vísar um hana að öðru leyti til ákvörðunar atvinnuvega- og nýsköpunarráðuneytisins um eignarnám, dagsettrar 24. febrúar 2014.

Tekin hafi verið ákvörðun um það af hálfu eignarnema að ekki verði lagður ljósleiðari meðfram Suðurnesjalínu 2. Ekki þurfi því að fjalla um ljósleiðara við umfjöllun matsnefndarinnar.

Hinn 15. ágúst 2012 hafi náðst samkomulag milli eignarnema og eignarnámsþola vegna Suðurnesjalínu og tengdra framkvæmda. Yfirlýsing eignarnámsþola frá 15. ágúst 2012, hvíli á því að eignarnemi hafi greitt bætur samkvæmt samkomulaginu, samtals að fjárhæð 12.975.130 krónur en sé jafnframt skuldbundinn vegna eðlis framkvæmdarinnar að krefjast eignarnáms og vísa málinu að því fengnu til matsnefndar eignarnámsbóta, sem fjalli um ágreining aðila um endanlega fjárhæð eignarnámsbóta. Málinu kunni að verða skotið til dómstóla að fenginni niðurstöðu matsnefndarinnar eftir almennum reglum.

Í samræmi við 3. gr. samkomulagsins hafi náðst samkomulag við eignarnámsþola um umráðatöku eignarnema en eftir sé að skera úr ágreiningi aðila um hvað teljist hæfilegar eignarnámsbætur. Ekki sé því þörf á því að fjalla um þann þátt málsins er varðar umráðatöku fyrir matsnefndinni.

Jarðirnar Óttarsstaðir og Óttarsstaðir vestri tilheyri Hafnarfjarðarbæ. Í aðalskipulagi fyrir árin 2005-2025 sé gert ráð fyrir framkvæmdinni, sbr. breytingu á aðalskipulagi sem samþykkt hafi verið og staðfest af umhverfisráðherra 21. janúar 2013. Þar komi fram að allt það landsvæði sem háspennulínurnar fari um í landi Óttarsstaða sé ætlað sem óbyggt svæði og óskipulagt með öllu. Framkvæmdin sé þannig fjarri þeim svæðum sem skipulögð hafi verið til landnota í náinni framtíð. Í endurskoðun aðalskipulags Hafnarfjarðar, 2013-2015, sé dregið úr áætlunum um uppbyggingu íbúðarbyggðar til suðurs og að auki sé gert ráð fyrir hverfisvernd á því svæði sem háspennulínurnar fari um. Þessar tillögur séu nú í kynningarferli.

Með ákvörðun Orkustofnunar, frá 5. desember 2013, hafi eignarnema verið veitt leyfi til að reisa og reka flutningsvirkið Suðurnesjalínu 2, í samræmi við 2. mgr. 9. gr. raforkulaga. Ákvörðun um byggingu Kolviðarhólslínu 2 bíði en eigi að síður er óskað eftir mati á bótum nú þegar, í samræmi við eignarnámsheimildina og samkomulag aðila.

Í samkomulagi aðila frá 15. ágúst 2012, sbr. 2. gr., hafi verið gert ráð fyrir eftirfarandi einingaverðum og afmörkun eignarnáms:

Réttindi                                   Verð kr./ha      Ha.                  Samtals kr.

Land undir möstur:                 1.050.000        0,695               729.750

Land undir vegslóða:              1.050.000        1,3356             1.402.380

Byggingatakmörkun:              700.000           15,49               10.843.000

Samtals:                                                                                   12.975.130 kr.

Ekki hafi verið gert ráð fyrir frádrætti vegna niðurrifs Suðurnesjalínu 1 og gerir eignarnemi ekki kröfu um að niðurrif hennar komi til frádráttar bótum vegna Kolviðarhólslínu 2.

Eignarnemi telur engin málefnaleg rök standa að baki áskilnaði eignarnámsþola um að krefjast fyrir matsnefnd hærri fjárhæðar í bætur og bóta fyrir stærra landsvæði vegna háspennulínanna en gert sé í útreikningum eignarnema, sbr. 2. mgr. 3. gr. samkomulags aðila frá 15. ágúst 2012. Er m.a. vísað til þess að not eignarnámsþola af eign sinni séu a.m.k. mjög takmörkuð, jafnvel engin. Í ljósi þessa verði að gera þá kröfu til eignarnámsþola að hann færi sönnur fyrir kröfugerð sinni, þegar hún kemur fram, með hliðsjón af almennum sönnunarreglum laga um meðferð einkamála, nr. 91/1991.

Af hálfu eignarnema sé byggt á almennum eignarréttarreglum, fyrst og fremst þeim sjónarmiðum sem gildi um eignarnám. Í íslenskum lögum sé ekki að finna almennar reglur um það hvernig meta skuli verðmæti eigna sem tekin eru eignarnámi en um framkvæmd eignarnáms gildi lög nr. 11/1973. Í löggjöfinni megi þó finna ýmis ákvæði um sjónarmið sem hafa beri í huga varðandi fjárhæð eignarnámsbóta við eignarnám, svo sem 72. gr. stjórnarskrárinnar, nr. 33/1944, 140. gr. vatnalaga, nr. 15/1923, 5. mgr. 23. gr. raforkulaga, nr. 65/2003, sbr. og til hliðsjónar 3. mgr. 30. gr. laga um rannsóknir og nýtingu á auðlindum í jörðu, nr. 57/1998.

Við ákvörðun bóta vegna eignarnáms hafi einkum þrenns konar sjónarmið komið til álita, þ.e.a.s. söluverð, notagildi og enduröflunarkostnaður á útvegun sambærilegrar eignar. Að mati eignarnema eigi sjónarmið um enduröflunarkostnað ekki við í þessu máli.

Við bótaákvörðun sé það meginregla að eignarnámsþoli geti krafist þess verðs sem ætla megi að fengist fyrir eign við frjálsa sölu á markaði. Markaðsvirði ráðist að jafnaði af þeim notum eða arði sem hafa megi af eign. Í þeim tilvikum sem markaðsvirðið endurspegli ekki þau not (arð) sem hafa megi af viðkomandi eign eða eignin gangi hreinlega ekki kaupum eða sölum, sé eignarnámsþoli talinn eiga rétt á bótum á grundvelli þeirra nota sem hafa megi af eigninni.

Eignarnemi telur að markaðsverð þess lands sem meta skuli sé mjög lágt. Ef það sé ekki til staðar þá er einnig á það bent af hálfu eignarnema að telja verði notagildi þess lands sem meta skal fyrir eignarnámsþola mjög lítið, ef nokkuð. Þannig telur eignarnemi að hvort sem notaður sé mælikvarði um markaðsvirði eða not eignarnámsþola af eigninni sé niðurstaðan ávallt sú að eignarnámsþolum beri mjög lágar bætur og að eignarnemi hafi með greiðslum sínum til eignarnámsþola greitt þeim fullar fébætur í skilningi 72.gr. stjskr. og ríflega það.

Um framkvæmd eignarnema og skyldur hans að lögum gildi ákvæði raforkulaga nr. 65/2003, sérstaklega 1. gr. laganna og III. kafla. Orkuflutningar teljist til mikilvægra innviða þjóðfélagsins og að baki framkvæmdinni hvíli ríkir almannahagsmunir.

Orðalag 72. gr. stjórnarskrárinnar að „fullt verð“ komi fyrir eign sem tekin sé eignarnámi vísi til réttarstöðu eignarnámsþola en ekki eignarnema. Meta þurfi fjárhagslegt og raunverulegt tjón eignarnámsþola út frá almennum skaðabótareglum og hlutlægum grundvelli. Huglæg atriði, líkt og miskabætur, séu ekki andlag mats.

Þegar metin séu verðmæti hinna eignarnumdu réttinda verði almennt að hafa til hliðsjónar þau not sem matsþoli hafi af eigninni. Í íslenskum rétti hafi verið talið að bætur beri að miða við tjón eignarnámsþola en ekki þann hagnað sem eignarnemi kunni að öðlast. Þannig eigi bætur til matsþola að miðast við sannanlega og eðlilega notkun hans af eigninni nú. Eignarnemi ítrekar að með hliðsjón af málsatvikum öllum hafi hann þegar greitt eignarnámsþolum fullar bætur.

Matsnefnd eignarnámsbóta hafi í nálega tvo áratugi fylgt þeirri reglu við ákvörðun eignarnámsbóta vegna háspennulína að meta til fulls miðað við metið hektaraverð viðkomandi áhrifasvæðis, það landsvæði sem fari undir möstur og slóða. Meginkvöðin sé hins vegar vegna byggingabanns, sem nái til svæðis undir hinum þremur háspennuleiðurum á milli tveggja mastra sem beri þá uppi.

Þær framkvæmdir sem hér sé vitnað til séu fyrst og fremst framkvæmdir við Búrfellslínu 3, sem fram hafi farið skömmu fyrir síðustu aldamót, framkvæmdir við Sultartangalínu 3 á árunum 2003-2004, en báðar þessar háspennulínur liggi frá Þjórsár- Tungnaársvæði og til höfuðborgarsvæðisins, og framkvæmdir við Fljótsdalslínur 3 og 4, sem liggi frá Fljótsdalsstöð og að álveri Alcoa Fjarðaáls í Reyðarfirði. Allar þessar háspennulínur hafi verið reistar fyrir flutningsgetu á 420 kV spennu og séu því stærstu háspennulínur á landinu. Umfang Suðurnesjalínu 2 og Kolviðarhólslínu 2 verði talsvert minna, enda reistar fyrir flutningsgetu á 220 kV spennu. Að auki sé mastursgerð Suðurnesjalínu 2 svonefnd röramöstur og séu landnot undir mastur veruleg minni en í 420 kV háspennulínum.

Hvað varði byggingabann og línuhaf sem sé á milli mastra sé ljóst að eignarnámsþolum séu ekki meinuð öll afnot landsins en þau megi ekki fara í bága við þær kvaðir sem háspennulínum fylgi. Vegna þessa hafi verið talið rétt að leggja til grundvallar að bætur séu reiknaðar þannig að þær nemi 2/3 hlutum hektaraverðs fyrir land sem sé kvaðasett vegna byggingabanns. Við ákvörðun bóta vegna Fljótsdalslínu 3 og 4, þar sem línurnar hafi á löngum köflum farið um fjalllendi og óbyggð svæði, hafi matsnefndin lagt til grundvallar að á slíkum svæðum væru bætur miðaðar við ½ hektaraverð. Í tilboði eignarnema til eignarnámsþola hafi verið miðað við að fyrir helgunarsvæði væri greidd fjárhæð er næmi 2/3 hlutum þeirrar fjárhæðar sem lögð hafi verið til grundvallar sem hektaraverð. Í þessum máli hafi verið miðað við 1.050.000 krónur sem hektaraverð en 700.000 krónur þegar um sé að ræða land sem væri einvörðungu kvaðasett vegna byggingabanns.

Eignarnemi telur að fylgja ber eldri fordæmum um endurgjald fyrir afnotaréttindi og kvaðir vegna háspennulína í flutningskerfi eignarnema, að teknu tilliti til minna umfangs Suðurnesjalínu 2. Þó telur eignarnemi að við matið eigi að taka til skoðunar, sökum legu lands eignarnámsþola og lítilla landnota, hvort frekar eigi að miða við hina lægri hlutfallsreglu eða ½ hektaraverðs, þegar bætur vegna byggingabanns séu metnar.

Kröfu um frekari bætur en sem hér hafi verið lýst og eignarnemi hafi að fullu bætt sé hafnað af hálfu eignarnema, m.a. hugsanlegum kröfum um bætur vegna verðfalls á eign vegna sjónrænna áhrifa háspennulínunnar.

Eignarnemi hafi lagt til grundvallar tilboði sínu, er leitt hafi til samkomulags aðila, mun hærra hektaraverð en Vegagerð ríkisins hafi greitt í bætur vegna tvöföldunar Reykjanesbrautar árið 2005-2006. Þannig hafi eignarnemi eignarnámsþolum til hagsbóta, ekki látið hafa áhrif á tilboð sitt þá miklu lækkun á fasteignaverði og almenn neikvæð áhrif hruns íslenska bankakerfisins haustið 2008.

Telja verði í ljósi núverandi landnýtingar hins eignarnumda lands að landið sé mjög verðlítið og að boð eignarnema hafi verið talsvert umfram raunverulegt verðmæti landsins. Eftir því sem næst verði komist liggi ekki fyrir að nokkur sérstök afnot hins eignarnumda séu fyrirsjáanleg í náinni framtíð.

Eignarnemi tekur fram að hann telji að matsmál nr. 4/2009, Skógrækt ríkisins vegna eignarnáms Hafnarfjarðarbæjar í Kapelluhrauni, hafi ekkert fordæmisgildi í þessu máli, enda aðstæður allt aðrar og miðað sé við verðlag fyrir hrun bankakerfisins. Líta megi til mála nr. 11 og 12/2009, er varðað hafi framkvæmdir eignarnema við 132 kV jarðstreng frá Nesjavöllum að Geithálsi. Landið hafi verið nálægt Geithálsi og mun aðgengilegra en land það sem hér um ræði. Þá telur eignarnemi að í þessu máli hafi niðurstaða í máli matsnefndar nr. 8/1991 fullt fordæmisgildi.

Ekki sé unnt að leggja til grundvallar þær bætur sem voru úrskurðaðar í eignarmatsmálinu nr. 4/2009 enda sé hér um að ræða land þar sem staðsetning þess og umhverfi sé allt síðra og til þess fallið að vera verðminna. Einnig sé ljóst að með samningum milli Hafnarfjarðarbæjar og Skógræktarinnar hafi verið fallist á lægri bótafjárhæð en matsnefnd hafi úrskurða. Þær bætur séu þó einnig fjarri lagi og miðist við ástand og verð í hámarki eignabólu fyrir hrun efnahagskerfisins. Fyrir þeim væntingum hafi ekki verið innistæða eins og kunnugt sé.

Eignarnemi telur allt hið eignarnumda landsvæði vera jafn verðmætt. Verði fallist á að mismunandi verð eigi við innan svæðisins, gildi það einungis að mjög litlum hluta og þá einungis allra næst við landamörk Hafnarfjarðar en áhrif nálægðar við iðnaðarbyggð hverfi mjög hratt eftir því sem nær dragi Hrauntungum, ef þau séu á annað borð til staðar. Til áréttingar sé tekið fram að eignarnemi telji að slík áhrif séu ekki til staðar.

Fasteignarverð í iðnaðarhverfi í Hafnarfirði komi ekki til álita enda sé nægt framboð slíkra eigna og lóða. Önnur svæði komi fyrr til greina hvað varði framtíðaruppbyggingu, sbr. það sem að framan var rakið um stöðu hins eignarnumda lands á skipulagi.

Um lagarök vísast til 23. gr. raforkulaga nr. 65/2003, sbr. heimild atvinnuvega- og nýsköpunarráðuneytisins, dags. 24. febrúar 2014. Að því er snertir málsmeðferð fyrir matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu vísast til laga nr. 11/1973, um framkvæmd eignarnáms, sbr. 72. gr. stjórnarskrárinnar, nr. 33/1944. Þá er vísað til meginreglna og lagasjónarmiða í eignarrétti um mat á bótum vegna eignarnáms.

Um lagarök vísast til 23. gr. raforkulaga nr. 65/2003, sbr. heimild atvinnuvega og nýsköpunarráðuneytisins, dags. 24. febrúar 2014. Að því er snertir málsmeðferð fyrir matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu vísast til laga nr. 11/1973, um framkvæmd eignarnáms, sbr. 72. gr. stjórnarskrárinnar, nr. 33/1944. Þá er vísað til meginreglna og lagasjónarmiða í eignarétti um mat á bótum vegna eignarnáms.

Í viðbótargreinargerð eignarnema frá 28. júlí 2015 segir m.a. að sá flugvöllur sem hugmynd sé um að reisa í landi Hvassahrauns kæmi þvert á bæði núverandi og fyrirhugaða loftlínu. Nefndinni hafi verið ljóst að fyrirhugað sé að reisa Suðurnesjalínu 2 á þeim stað sem flugvöllurinn er nefndur. Sú staðreynd að nefndin telji Hvassahraun bæði raunhæfan kost, sem og þann ódýrasta, þrátt fyrir að byggja þyrfti flugvöllinn þvert á núverandi og fyrirhugaða línu, sem þá væri búið að reisa, staðfesti að bygging háspennulínu á þessu svæði valdi engri verðmætisrýrnun eða eyðileggingu lands. Þvert á móti staðfesti skýrslan að tilkoma Suðurnesjalínu 2, samhliða núverandi Suðurnesjalínu 1, skerði í engu notkunarmöguleika landsins sem geti talist raunhæfir. Þetta sé meginatriði og breyti þannig í engu þeim sjónamiðum sem þegar hafi komið fram í gögnum og málflutningi fyrir matsnefnd eignarnámsbóta. Í skýrslunni komi fram að meðal undirbúningsframkvæmda almennt sé að færa háspennulínur og kemur fram að í Hvassahrauni þyrfti að setja loftlínur í jörð og af því myndi hljótast nokkur undirbúningskostnaður.

Af framangreindu sé ljóst að framkvæmdin Suðurnesjalína 2 hafi engin áhrif á það hvort Hvassahraun geti verið kostur fyrir slíka framkvæmd eða aðrar. Ef landnot breytist sé mjög líklegt að línurnar verði einfaldlega færðar, hvort sem um verði að ræða íbúabyggð, flugvöll eða annan iðnað. Í þessu tilviki liggi fyrir að forsenda framkvæmdarinnar sé sú að línurnar verði færðar. Það sé þá gert á kostnað framkvæmdaraðilans eins og skýrt komi fram í skýrslunni. Því sé ekki rétt að meta landið nú á þeim forsendum að línurnar takmarki eða komi í veg fyrir aðra nýtingu á landinu eða hreinlega eyðileggi landið, svo sem haldið sé fram af eignarnámsþolum. Ekki sé heldur eðlilegt að líta svo á að flugvallarskýrslan leiði til hækkunar bóta, þegar ljóst sé að flugvöllur i Hvassahrauni yrði byggður án tillits til staðsetningar línanna.

Sú staðreynd að Hvassahraun hafi verið valið sem skásti kosturinn fyrir innanlandsflugvöll sem kunni að þróast í millilandaflugvöll, staðfesti einnig að almennt sé litið svo á að litlar sem engar líkur séu á því að íbúðabyggð eða önnur byggð þróist á svæðinu næstu áratugi. Höfundar skýrslunnar hafi óhjákvæmilega valið land Hvassahrauns þar sem mjög ósennilegt sé að byggð fari að þrengja að flugvellinum næstu áratugi. Það staðfesti sjónarmið eignarnema um þetta, sem alltaf hafi verið haldið fram.

Þá skipti máli að hugmynd um flugvöll í Hvassahrauni er ein nokkurra hugmynda um staðsetningu flugvallar og sú sem nefndin telur vænlegastan miðað við ákveðnar forsendur. Langur vegur sé hins vegar frá því að um sé að ræða hugmynd sem líta megi á sem líklega framkvæmd. Að minnsta kosti sé jafn líklegt að ekkert verði nokkurn tíma af framkvæmdinni. Hugmynd um framkvæmd sem þessa, sem miðað sé við að geti kannski orðið af eftir mörg ár eða áratugi, hafi engin áhrif á verðmæti lands í dag. Sem dæmi megi nefna að þess hafi ekki séð stað, þrátt fyrir umræður um Kárahnjúkavirkjun á sínum tíma og mögulegar bætur fyrir vatnsréttindi að jarðaverð á svæðinu hafi tekið stökk þrátt fyrir hugmyndir um virkjunina. Sömu sögu sé að segja um jarðaverð á Norðausturlandi, þar sem rætt hafi verið í nokkur ár um mögulega stórskipahöfn eða þjónustuhöfn fyrir olíuvinnslu. Þessar hugmyndir, hafi að engu leyti haft áhrif á landverð á svæðinu, enda of margir óvissuþættir til staðar.

Miklu nær er að lita svo á að hugmyndin um stóran alþjóðaflugvöll hafi valdið því að nýtingarmöguleikar landsins séu takmarkaðir þangað til ljóst verði hvort af framkvæmdinni verður. Bygging háspennulína sé ef til vill ein þeirra framkvæmda sem óhætt sé að ráðast í án tillits til hugmyndarinnar, enda ljóst að línurnar verði færðar ef til framkvæmda komi. Hugmyndin skerði hins vegar möguleika landeigenda til þess t.d. að þróa landið undir sumarhúsabyggð, svo sem þeir hafi sjálfir nefnt sem kost. Sama gildi um deiliskipulagða íbúðabyggð, þótt sá kostur sé mjög óraunhæfur. Alþjóðaflugvöllur og sumarbústaðaland sé nýting á landi sem ekki fari saman og fyrir liggi að val á nýjum flugvelli tengist því að núverandi innanlandsflugvöllur þyki óheppilega staðsettur innan um blandaða íbúabyggð. Því séu líkur til þess, að hafi hugmyndin einhver áhrif á landverð Hvassahrauns og nærliggjandi jarða yfir höfuð, sé það til lækkunar frekar en hitt.

Flugvallarskýrslan sýni einnig að það yrði mun meiri sóun á verðmætum en ella að leggja jarðstreng á svæðinu heldur en að byggja loftlínu, ef af hugmyndinni yrði. Hvort sem lagður yrði jarðstrengur nú eða loftlína byggð, þyrfti að færa mannvirkið þegar framkvæmdir hæfust við flugvöllinn. Því nær sem það sé gert tímamarki stofnkostnaðar, því kostnaðarsamara yrði að leggja línuna í jörð núna umfram það að byggja hana í lofti. Ítrekað sé þó að allar hugmyndir um flugvallargerð séu á frumstigi og verði ekki að veruleika á næstunni.

Þá er til þess vísað að m.a. um landverð vegna flugvallarbygginga og skaðabætur vegna flugvallarbygginga, gildi lög. Þannig sé í 58. gr. loftferðalaga, nr. 60/1998, heimild til eignarnáms vegna flugvallagerðar og í 63. og 64. gr. laganna sé fjallað um skaðabætur vegna tjóns sem aðrir telji sig verða fyrir vegna starfsemi þeirra. Í öllum tilvikum séu bætur metnar á hefðbundin hátt samkvæmt þeim sjónarmiðum sem gildi um mat á eignarnámsbótum. Verði af slíkum framkvæmdum sé ljóst að samningar við landeigendur taki mið af slíkum lagaákvæðum, enda heyri flugvallagerð til mikilvægra innri stoðkerfa samfélagsins líkt og flutningskerfi raforku og hvíli á sjónarmiðum um öryggi og heill almennings í landinu.

Loks er nefnt að eignarnámsþolar tefli fram sjónarmiðum sem séu í mótsögn hvert við annað. Því sé haldið fram að framkvæmdin takmarki möguleika til annarrar nýtingar en um leið sé einnig fjallað um áhrif á náttúru, sem önnur nýting hafi jafnt áhrif á. Í skýrslu svonefndrar Rögnunefndar sé bent á að umhverfisáhrif framkvæmda á svæðinu séu lítil og takmarkist að mestu við áhrif á eldhraun en af hálfu eignarnámsþola hefur mikið verið fjallað um umhverfisþætti og mikið gert úr áhrifum framkvæmdarinnar Suðurnesjalína 2 á þá.

Í greinargerð eignarnámsþola sé vísað til þess að háspennulínurnar muni takmarka möguleika til að selja land undir þjónustustarfsemi við flugvöll. Háspennulínur hafi engin áhrif á slíka stafsemi og hún þrífist vel í námunda við háspennulínur. Allt sem nefnt sé í greinargerð Óttarsstaða fjalli um atvinnustarfsemi. Því ætti flugvallarhugmyndin ekki að hafa nokkur áhrif á landverð til hækkunar.

Sjónarmið eignarnámsþola

Af hálfu eignarnámsþola segir um ágreining aðila að þá greini á um stærð hins eignarnumda lands og verðmæti þess. Eignarnemi miði við að honum sé aðeins skylt að greiða fyrir afnot landræmu undir línunum tveimur og byggi á því að áhrifin af tvöfaldri línulögninni og vegslóða sem sé 2.226 metra langur, takmarkist við 84 metra landsvæði undir tvær 220 kV rafmagnslínur sem hvíli á 10 burðarmöstrum og 2 hornmöstrum á landi jarðarinnar Óttarsstaðir. Eignarnámsþolar telji hins vegar að hin fyrirhuguðu háspennulínur, Suðurnesjalína 2 og Kolviðarhólslína 2, og núverandi lína, Suðurnesjalína 1, skeri land jarðarinnar þannig að milli þessara lína verði landið óhæft til þeirra nota sem ætla má að það hefði ella verið heppilegt til. Stærð þessa lands milli línanna sé 163,3 hektarar og telja eignarnámsþolar að eignarnema beri að bæta það land auk þess lands, sem falli undir áhrifasvæði nýju línunnar vegna seguláhrifa og sjónmengunar.

Fyrir liggi samkomulag aðila þessa máls um umráðatöku og framkvæmdaleyfi til handa eignarnema gegn því að inna af hendi greiðslu upp í væntanlegar bætur til handa matsþolum vegna eignarnáms á landsréttindum innan jarðarinnar Óttarsstaðir vegna fyrirhugaðrar háspennulínu. Eins og þar komi fram hafi eignarnámsþolar áskilið sér rétt til að krefja eignarnema um hærri bætur fyrir hvern hektara lands og einnig að bæturnar nái til stærra landsvæðis en eignarnemi vilji miða við.

Álitaefnin eru greind í 9 þætti nefnilega

            . Um núverandi línulögn frá árinu 1992 um land Óttarstaða.

        . Áhrif línulagnanna á landnot jarðarinnar og landið milli raflínunnar frá 1992          og hinna fyrirhuguðu háspennulína.

           . Landverð á Óttarsstöðum.

            . Helgunarsvæði.

            . Áhrifasvæði seguláhrifa.

            . Áhrifasvæði sjónmengunar.

            . Lagning slóða og umferð meðfram línunum.

            . Byggingabann og umferð eignarnema.

            . Raflínur í jörð.

Um núverandi línulögn frá árinu 1992 um land Óttarsstaða segja eignarnámsþolar að er orkuflutningslínan Suðurnesjalína 1 hafi verið lögð um land Óttarsstaða árið 1992 hafi eigendur Óttarsstaða andmælt línulögninni og krafist bóta úr hendi eiganda línunnar. Þegar línan var lögð hafi eigandi hennar hvorki haft heimild frá landeigendum né hafi eigandi línunnar aflað heimildar til þess að taka landið til eignar eða afnota vegna fyrirhugaðs eignarnáms. Eigendur Óttarsstaða hafi alla tíð síðan gert kröfu um uppgjör á bótum vegna línulagnarinnar, en ekki hafi fengist niðurstaða í það mál. Eiganda línunnar hafi verið ljós afstaða eigenda landsins til línulagnarinnar. Hann geti ekki byggt þá afstöðu sína að synja um bætur á sjónarmiðum um tómlæti, fyrningu eða hefð. Eignarnemi hafi af þessum ástæðum ákveðið að gera ekki kröfu um að bætur til eignarnámsþola skuli lækka vegna þess að þeir muni e.t.v. einhvern tíma losna við gömlu línuna af landinu. Verði að miða við að hún standi áfram óbreytt.

Um áhrif þess að háspennulínan frá 1992 og fyrirhugaðrar háspennulínur liggi samsíða þvert yfir land Óttarsstaða í töluverðri nálægð er fjallað síðar.

Um áhrif línulagnanna á landnot jarðarinnar segja eignarnámsþolar að svo sem uppdrættir í málinu sýni liggi eldri raflínan, Suðurnesjalína 1, þvert yfir land Óttarsstaða og skeri það þannig í tvo hluta, þannig að línan torveldi mjög skipulag landsins í framtíðinni, sem leiði til þess að verðmæti landsins minnki mjög. Hinar fyrirhuguðu háspennulínur, Suðurnesjalína 2 og Kolviðarhólslína,  liggi einnig þvert yfir land Óttarsstaða en nokkru sunnar en hin eldri lína. Lengsta bilið á milli línustæðanna tveggja sé við austurmörk Óttarsstaða en minnst sé bilið við vesturmörk jarðarinnar. Áhrif hinnar fyrirhuguðu Suðurnesjalínu 2 og Kolviðarholslínu 2 á notagildi landsins séu veruleg. Með tilkomu Suðurnesjalínu 2 verði land Óttarsstaða því skorið í þrjá hluta með línustæðum frá eignarnema. Enn erfiðara en ella verði að skipuleggja not landsins og við blasi að svæðið á milli línustæðanna verði ónothæft. Stærð þeirrar landspildu sé 163,3 ha og sé þess krafist að eignarnemi bæti eignarnámsþolum það svæði í heild sinni fullum bótum.

Jafnframt er á það lögð áhersla að skipulagsyfirvöld séu í framtíðinni bundin af legu Suðurnesjalínu 1 og Suðurnesjalínu 2 og Kolviðarhólslínu 2, og muni það móta allar skipulagsákvarðanir yfirvaldanna enda þótt það valdi eignarnámsþolum verulegu tjóni.

Unnið sé að skipulagi á íbúðabyggð á þessu svæði, en augljóst sé að línulagnir eignarnema muni torvelda það.

Um landverð á Óttarstöðum sé þess að gæta að innborgun eignarnema inn á bótakröfu eignarnámsþola miði við landverðið 1050 þúsund krónur pr. ha. Það verð sé ekki í neinu samræmi við fyrirliggjandi upplýsingar um mat á verðmæti lands á greindu svæði. Eftirfarandi dæmi séu þessu til stuðnings:

a)         Í úrskurði matsnefndar eignarnámsbóta frá 23. október 2009 í matsmáli nr. 4/2009 (Hafnarfjarðarbær gegn Skógrækt ríkisins) sé verðmæti hvers hektara í Kapelluhrauni talið því sem næst 38 milljónir króna.

b)         Árið 2011 hafi Hömlur hf. keypt Setbergsland 2 og 3 fyrir 1.980.000.000 króna. Samkvæmt stofnskjölum frá 5. apríl 2006 sé stærð Setbergslands 2, 38.3 ha og stærð Setbergslands 3, 38,2 ha eða samtals bæði löndin 76,5 ha. Kaupverð hvers hektara hafi því numið 25.882.000 krónum.

c)         Samkvæmt frétt í Mbl. hafi fjárfestar lagt fram tilboð í landið og segi í fréttinni að „kaupverðið hlaupi á milljörðum króna”. Á vefsíðu Hamla 17. apríl 2015 segi að Setbergslandið sé selt. Miðað við fréttir þessar sé líklegt að hver hektari hafi verið seldur á meira en fimmtíu milljón krónur.

d)         Hinn 30. desember 2003 hafi Alcan á Íslandi keypt 51,95 hektara af Hafnarfjarðarbæ fyrir 290.323.000 krónur eða 5.588.508 krónur hvern hektara (óframreiknað).

e)         Samkvæmt afsali 3. nóvember 2004 hafi Alcan á Íslandi keypt 10.350,7 fermetra lands á svipuðu svæði fyrir 34.000.000 króna eða 32.848.020 krónur hvern hektara (óframreiknað).

f)         Hinn 2. júlí 2003 hafi Hafnarfjarðarbær keypt 40.603 fermetra lands upphaflega úr landareignum Þorbjarnarstaða, Straums og Litla Lambhaga á 30.573.000 krónur eða 7.530.000 krónur hvern hektara (óframreiknað).

g)         Árið 2006 hafi matsnefnd eignarnámsbóta úrskurðað í máli nr. 9/2005 að verðmæti lands í Norðlingaholti væri 55.000.000 króna á hvern hektara óframreiknað.

Af framangreindum verðupplýsingum megi draga nokkra almenna lærdóma, m.a. þessa:

að verð fyrir hvern hektara sé almennt hærra eftir því sem landspildan sem um ræðir er minni. Því fleiri hektarar sem keyptir séu því meiri afsláttur;

að áhrif hins efnahagslega hruns 2008 á landverð séu nú annað hvort með öllu horfin eða horfin að mestu leyti.

Við ákvörðun á verðmæti lands í Óttarstaðalandi sé óhjákvæmilegt annað en að taka mið af framangreindum niðurstöðum matsnefndar eignarnámsbóta og upplýsingum um viðskipti með land á þessu svæði á undanförnum árum. Gögn þessi séu öll til marks um að landverð sé annað og miklu hærra en eignarnemi geri ráð fyrir í kröfu- og greinargerð sinni.

Eignarnemi hafi vísað til úrskurðar matsnefndar eignarnámsbóta frá 23. janúar 1992 í málinu nr. 8/1991 til stuðnings þeirri afstöðu sinni að ekki beri að greiða eigendum Óttarstaða bætur vegna Suðurnesjalínu 1. Ekki er fallist á að þau sjónarmið sem fram komi í þeim úrskurði eigi við í tilviki Óttarstaða og sé fordæmisgildi þess úrskurðar með öllu hafnað. Ástæður þess, að eignarnámsþola hafi ekki verið úrskurðaðar bætur séu þessar:

•           Matsnefndin hafi talið að eignarnámsþoli hafi fengið fullar bætur greiddar með því að eldri línur voru lagðar af og hann því fengið forræði á því landi að nýju.

•           Matsnefndin segi að eignarnámssvæðið vegna nýrrar línu sé u.þ.b. fjórir hektarar undir og við línuna. Jafnframt segi að létt hafi verið kvöð af spildu þar sem gömlu línurnar lágu og „er það land a.m.k. jafnstórt”. Eignarnumið land hafi sem sagt verið bætt með landi sem var „a.m.k. jafnstórt.“

Eignarnámsþolar fái ekki greiddar bætur úr hendi eignarnema með öðru landi.

Um helgunarsvæði sé ráð fyrir því gert í tilboði eignarnema að breidd helgunarsvæðis vegna hinnar nýju línulagnar Suðurnesjalínu 2 og Kolviðarhólslínu 2 sé 84 m þ.e. 40 m til hvorrar hliðar auk 4 metra spildu.

Við blasi að áhrif línulagnarinnar nái langt út fyrir 40 m svæði til hvorrar hliðar eins og nánar sé gerð grein fyrir. Með áhrifum sé hér átt við neikvæð áhrif, sem leiði til þess, að miklu meira land verði ónothæft en sem nemi greindri 84 metra breiðri ræmu þvert yfir landið. Mannvirki þau sem beri línurnar tvær séu mikil um sig bæði á breiddina og ekki síst á hæðina. Þau blasi því við úr mikilli fjarlægð og gnæfi yfir umhverfi sitt. Enda þótt byggingabannið nái aðeins til 84 metra breiðrar ræmu sé útilokað að fólk setjist að í húsum í grennd við háspennulínurnar tvær. Stafi þetta annars vegar af ljótleika mannvirkjanna sem tengist línulögnunum og hins vegar af ótta við neikvæð áhrif flutningslínanna á heilsu manna.

Matsnefnd hafi fjallað um slíkan klofning lands og áhrif hans í úrskurð í málinu nr. 5/2008 og segir um slík áhrif:

“Fallist er á það með eignarnámsþolum að tilkoma vegarins skeri land jarðarinnar og kunni þess vegna að gera nýtingu hennar örðugri, auk þess sem bygginga- og framkvæmdabann er í nágrenni við hinn nýja veg skv. 32. gr. vegalaga nr. 80/2007. Er þetta til þess fallið að rýra verðmæti jarðarinnar allrar umfram það sem að framan greinir. Hæfilegar bætur vegna þessa þáttar og takmörkunar á nýtingarmöguleikum jarðarinnar og rasks meðan á framkvæmdum stendur þykja vera kr. 6.700.000. “

Um áhrifasvæði seguláhrifa sé það að segja að eignarnemi hafi ekki lagt fram gögn sem sanni að neikvæð geislunaráhrif takmarkist við helgunarsvæði sem sé 40 m breitt hvorum megin við flutningslínurnar. Því er hér haldið fram að áhrifin séu miklu víðtækari og hvað sem öðru líði sé útilokað að nota svæðið við hlið þessarar 84 m breiðu ræmu sem íbúðarsvæði eins og fyrirhugað sé. Almenningur muni ekki treysta sér til að búa í húsum í nánustu grennd við helgunarsvæðið að ótta við geislunaráhrif ekki síst á börn. Það sé hlutverk eignarnema að sanna með ótvíræðum hætti að geislun geti ekki valdið skaða utan helgunarsvæðisins til langs tíma litið. Sú skylda hvíli á eignarnema almennt en einnig m.a. vegna þess að jafna megi stöðu hans til stöðu stjórnsýsluhafa að því er varðar upplýsinga- og rannsóknarskyldu. Um þessa hættu vísist til Gerald Draper o.fl.:

„Childhood cancer in relation to distance from high voltage power lines in England and Wales: a case-control study”. British Medical Journal, vol. 330, 4. júní 2005 (skjal nr. 30), en þar séu niðurstöðurnar þessar:

“Conclusions There is an association between childhood leukaemia and proximity of home address at birth to high voltage power lines, and the apparent risk extends to a greater distance than would have been expected from previous studies. About 4% of children in England and Wales live within 600 m of high voltage lines at birth. If the association is causal, about 1% of childhood leukaemia in England and Wales would be attributable to these lines, though this estimate has considerable statistical uncertainty. There is no accepted biological mechanism to explain the epidemiological results; indeed, the relation may be due to chance or confounding.”

Sjá einnig um sama efni skjal nr. 31 um aukna áhættu á krabbameini hjá börnum fæddum nálægt háspennulínum.

Fari svo að eignarnemi vefengi ofannefnda rannsókn og aðrar svipaðar um hættueiginleika háspennuflutningslína, þá beri hann ótakmarkaða sönnunarbyrði um að slíkar niðurstöður séu rangar og sé skylt að sýna fram á að það sé hafið yfir allan skynsamlegan vafa að áhrif háspennuflutningsins hafi ekki og geti ekki undir neinum kringumstæðum haft nein neikvæð áhrif á þá, sem kunna að búa að staðaldri í 40 – 1000 m fjarlægð frá háspennulínunum sem þeim sem hér er um fjallað. Takist eignarnema ekki sú sönnun verði þegar af þeirri ástæðu að stækka svæðið til hliðar við háspennuvirkin þannig að fullkomlega hættulaust fyrir heilbrigði manna teljist.

Hvað áhrifasvæði sjónmengunar og hávaðamengunar varði þurfi ekki að hafa mörg orð um hver séu hin neikvæðu áhrif þeirra mannvirkja sem háspennulínulögninni fylgi. Sú sjónmengun takmarkist að sjálfsögðu ekki við 40 m breitt helgunarsvæði hvorum megin línu eða lína, heldur hefur áhrif í verulegri fjarlægð til beggja hliða. Þessi áhrif muni óhjákvæmilega skerða og lækka verulega markaðsverðmæti landsins á afar stóru svæði og koma í veg fyrir að unnt verði að nota það til fyrirhugaðrar íbúðabyggðar. Við ákvörðun bóta verði því, auk annars, að taka tillit til þessarar sjónmengunar. Það verði gert með því að skylda eignarnema til að greiða bætur fyrir svæði sem nemi 1000 metrum hvorum megin háspennulínanna tveggja. Gerð sé krafa um að greiddar verði fullar bætur fyrir slíkt svæði, en til vara að greiddar verði hlutfallslegar bætur, þannig að fyrir svæði sem liggi í 500 metra fjarlægð frá háspennulínunum verði bætt með 75% af fullum bótum og ytra 500 metra svæði verði bætt með 50% af fullum bótum. Um þetta atriði vísist til úrskurðar matsnefndar í málinu nr. 21/1997, en þar segi m.a.:

“Fallast ber á það með eignarnámsþola að þegar svo hagar til, sé tilkoma línunnar til þess fallin að rýra verðmæti jarðarinnar allrar vegna sjónrænna áhrifa af línunni, jafnvel þó í landinu sé önnur eldri lína. Einnig er það álit nefndarinnar að fólk forðast að vera nærri slíkum mannvirkjum, jafnvel þó skaðleg áhrif þess hafi ekki verið sönnuð. Þá liggur fyrir að land undir línunni á þeim svæðum, sem hentað gæti fyrir sumarhúsabyggð, kemur aldrei til með að nýtast til þeirra hluta og ber að hafa það til hliðsjónar við matið, en tekið er mið af því við ákvörðun bóta fyrir þann hluta landsins, að ekki er um fullkomið eignarnám að ræða og að eignarnámsþoli heldur þar eftir ákveðnum réttindum til nýtingar landsins.”

Matsnefndin fallist ekki aðeins á neikvæð sjónræn áhrif línunnar, heldur einnig að fólk fælist að vera nálægt háspennulínum vegna meintra skaðlegra áhrifa þeirra á heilsufar. Þetta hafi nefndin talið lækka verð landsins þannig að bótaskylt væri,

Enn önnur neikvæð áhrif frá háspennulínunum sé hávaði, sem verði þegar rigni á línurnar, svo og þegar vindur blási á möstrin. 

Eignarnemi krefjist þess að fá að leggja slóða meðfram línustæðinu 2.226 metra langan og telji að nýir slóðar þarfnist lands sem sé 1.3356 ha að stærð og vilji bæta það land með 1.402.380 krónum (kr. 1.050.000 á ha). Slóðarnir skuli standa í landinu ótímabundið. Slóðarnir hafi að sjálfsögðu sömu áhrif og háspennulínulagnirnar að því leyti að þeir skeri land Óttarstaða á viðkvæmum stað og kljúfi það þannig að nýting landsins verði önnur og miklum mun minni en ella. Ekki verði unnt að skipuleggja landið sem eina heild, heldur muni mannvirki eignarnema hafa sömu áhrif og hyldjúpt gljúfur þvert yfir landið. Gerð slóðanna muni fylgja töluvert jarðrask og þeir verði jafnframt lýti á landinu. Hætt sé við að landið muni blása upp við gerð og lagningu þeirra og þeim fylgi mikið rask. Enda þótt ekki sé fyrirhugað að um slóðana verði önnur umferð en vegna viðhalds línunnar, þá muni sú umferð óhjákvæmilega valda óþægindum og tjóni vegna fyrirhugaðra nota landsins. Þá muni slóðarnir óhjákvæmilega hafa þau áhrif að önnur ökutæki fari yfir landið eftir þeim svo sem reynsla annars staðar frá sanni. Umferð um línuvegi sé töluverð, og þá sérstaklega umferð torfæruhjóla sem gefi frá sér mikla hljóðmengun og valdi uppblæstri.

Um byggingabann og umferð eignarnema segja eignarnámsþolar að eins og fram komi í hinni þinglýstu kvöð fylgi háspennulínulögnunum sú kvöð í samræmi við reglugerð um raforkuvirki nr. 678/2009:

„að óheimilt verður að koma fyrir mannvirkjum á belti, sem er að jafnaði 84 metra breitt undir og við línurnar”.

Eignarnemi og menn á hans vegum skuli hafa „óhindraðan aðgang” að stauravirkjum og línulögnum í landinu bæði að því er varðar byggingaframkvæmdir og viðhald, eftirlit og endurnýjun.

Þess sé að geta að til mannvirkja teljist vegir og götur. Eignarnámsþolum sé því óheimilt að tengja landið sunnan línulagnanna við landið norðan þeirra með götum eða vegum. Sé það í samræmi við gljúfursamlíkinguna hér að framan nema ekki verði unnt að tengja svæðin með brúm. Þessi klofningur landsins hafi að sjálfsögðu í för með sér stórfellda verðrýrnun landsins, sem meta verði til bóta.

Tæknilega sé ekkert því til fyrirstöðu að háspennulínurnar verði lagðar í jörð á þessu svæði. Það muni hins vegar óhjákvæmilega hafa í för með sér aukinn kostnað sem kunni að vera fimm til sjöfaldur. Eignarnemi hafi tekið þá stefnu að flytja orkuna eftir loftlínum sem hvíli á stauravirkjum í stað þess að koma línunum í jörð. Með þessu telji eignarnemi sig spara verulegan kostnað. Hinsvegar flytji eignarnemi kostnaðinn yfir á eignarnámsþola sem verði að þola stórfelldar kvaðir á landi sínu, skerðingu á fyrirhuguðum landnotum og verulega lækkun á verðmæti landsins. Óhjákvæmilegt sé að taka tillit til alls þessa við ákvörðun bóta til eignarnámsþola.

Um sjónarmið eignarnema sé það að segja að í greinargerð sinni sundurliði hann bæði þær landstærðir sem hann telji sig þurfa undir línulögnina með burðarmannvirkjum, svo og undir vegslóða og land þar sem bann  er lagt við gerð mannvirkja undir og til hliðar við háspennulínurnar. Telji eignarnemi hæfilegt að greiða 1.050.000 krónur fyrir hvern hektara undir burðarmannvirkin og vegslóðann, en kr. 700.000 fyrir hvern hektara sem bann við mannvirkjagerð nær til, sem eru 15,49 ha skv. mælingu eignarnema og mestur hluti þess lands sem hann vil greiða bætur fyrir. Eignarnámsþolar telja að háspennulínulagnirnar hafi áhrif á miklu stærra land en eignarnemi gerir ráð fyrir og jafnframt er hann með öllu ósammála honum um verðmæti hvers hektara.

Viðhorf eignarnámsþolanna sé fyrst og fremst það, að þeim verði því aðeins bætt tjón þeirra af línulögnunum yfir land jarðar þeirra að tekið verði fullt tillit til þess til hversu stórs landssvæðis hin neikvæðu áhrif eignarnámsins og mannvirkja eignarnema ná og jafnframt verði tekið fullt tillit til verðmætis landsins, m.a. með hliðsjón af því verði sem land hefur gengið kaupum og sölum á  að undanförnu í grennd við Óttarsstaði eða við sambærilegar aðstæður.

Eignarnemi virðist byggja á því að engin not verði höfð af umræddu landi. Því sjónarmiði sé hafnað af eignarnámsþolum. Þeir vekja athygli á að byggðin í Hafnarfirði muni óhjákvæmilega flytjast ofar í landið þar sem álverið í Straumsvík með hinu víðnæma þynningarsvæði komi í veg fyrir uppbyggingu með ströndinni til vesturs. Á þynningarsvæðinu, sem nái yfir mörg hundruð ha, sé óheimilt að byggja íbúðahúsnæði af heilbrigðisástæðum. Mikill skortur sé nú þegar á íbúðarhúsnæði á suðvestur horni landsins enda hafi verið vanrækt að byggja íbúðahúsnæði um árabil. Skv. frétt í Fréttablaðinu 20. apríl 2015, þurfi að byggja 1700 íbúðir á ári á höfuðborgarsvæðinu.   Augljóst sé því að óhjákvæmilegt sé að ráðast í byggingu sautján þúsund íbúða á næstu 10 árum á höfuðborgarsvæðinu. Þannig sé þörfin á landi undir íbúðabyggð stórfelld á þessum slóðum m.a. vegna vanrækslu á uppbygginu á síðari árum. Ekki þurfi aðeins að koma til móts við stórfellda íbúafjölgun með aukinni byggingu íbúðahúsnæðis, heldur einnig uppbygginu húsa til að hýsa sívaxandi fjölda ferðamanna ár hvert. Sú hýsing krefjist einnig jarðnæðis og ýti íbúðabyggðinni út á jaðarsvæði eins og t.d. á Óttarsstöðum. Við mat á verðmæti landsins þurfi að taka tillit til þessarar þróunar og þeirrar eftirspurnar eftir byggingarhæfu landi, sem hún leiði til.

Þá virðist eignarnemi byggja á því, að háspennulínurnar tvær hafi engin áhrif á gæði landsins, notagildi þess og verðmæti út fyrir 84 metra breitt land undir og til hliðar við lagnirnar. Þessu sjónarmiði hafni eignarnámsþolar. Þeir telji að áhrifa háspennulínanna og burðarvirkja þeirra muni gæta og hafa áhrif á not og verðmæti lands á miklu stærra svæði. Þeir telji að hinna neikvæðu áhrifa muni gæta á svæði sem nemi 1000 metra breiðu belti lands á hvora hlið línulagnanna. Mest séu áhrifin næst línulögnunum, t.d fyrsta 500 metra breiða beltið, og síðan etv. minnka þau eftir því sem lengra dragi.

Við mat á tjóni eignarnámsþola verði að taka tillit til þessara áhrifa.

Hin neikvæði áhrif séu einkum hin fráhrindandi áhrif mannvirkja eignarnema, sem muni gnæfa yfir landinu og jafnframt sú hætta á heilsutjóni sem fylgi lögnunum og lýst hafi verið, ekki síst fyrir börn.  Áhættan af þessu tjóni, sem felist í verðlækkun landsins, falli á eignarnemann en ekki eignarnámsþolana.

Þá hafi línulagnirnar þau áhrif að erfitt verði að skipuleggja landið. Eignarnemi hafi einnig yfir að ráða eldri línu sunnar í landinu sem kljúfi landið. Nú bætist hinar nýju háspennulínur við og kljúfi landið enn frekar, þannig að það sé nú þrískipt. Landspildan milli línulagnanna tveggja verði með öllu ónothæft þar sem það land lokist inni á milli línanna eins og eyja, sem enginn komist að nema fuglinn fljúgandi. Óheimilt sé að leggja vegi og götur yfir helgunarsvæði eignarnema. Þess vegna krefjist eignarnámsþolar þess að eignarnema verði gert að greiða þeim fullar bætur fyrir það land sem þannig lokist inni, enda verði það eign eignarnema. Ef ekki verði fallist á þessa kröfu, beri að bæta þá verðlækkun sem á landi þessu verður að mati matsnefndarinnar.

Eignarnemi leggi mikla áherslu á hina samfélagslegu hagsmuni af línulögnunum og verði það sjónarmið ekki skilið öðruvísi en þannig, að eignarnemi telji að það sé hlutverk og skylda eignarnámsþolanna að bera kostnaðinn af því að koma þeim almannahagsmunum í framkvæmd a.m.k. að hluta. Þessi röksemd sé með öllu óheimil og gildislaus fyrir eignarnemann. Það sé ekki hlutverk eða skylda eignarnámsþolanna að leggja til land undir háspennulínur eignarnema án endurgjalds eða gegn skertu endurgjaldi. Þá byggi eignarnemi á því að hagsmunir séu miklir fyrir hann sjálfan og samfélagið í heild. Hinir miklu hagsmunir eignarnema og almennings af því að nota landið undir línulagnirnar séu rök fyrir hærra mati á verðmæti landsins.

Eignarnemi telji að honum beri ekki að bæta það tjón, sem verði af banni við gerð mannvirkja undir og við línurnar. Eins og þegar sé fram komið verði það land til einskis nýtt fyrir eignarnámsþolana og því beri að bæta það aða fullu en ekki að hluta einungis eins og eignarnemi krefjist.

Þá vísi eignarnemi máli sínu til stuðnings til hrd. nr. 404/2009, sem fjalli um mat á tjóni af völdum línulagnar austur á Héraði. Meginlið kröfu í því máli hafi verið vísað frá dómi af réttarfarsástæðum og málið fjalli fyrst og fremst um gallað eignarnámsmat og gallað mat dómkvaddra manna. Eignarnemi geti því ekki sótt neinn stuðning málstað sínum til framdráttar í þann dóm.

Þá telji eignarnemi ástæðu til að byggja á því að úrskurður matsnefndarinnar í máli nr. 4/2009 hafi ekkert gildi, en þar var ha. í Kapelluhrauni metinn á kr. 38.000.000.  Það mat hafi fullt gildi og ekki dugi fyrir eignarnámsþola að bera fyrir sig að matið hafi verið miðað við aðstæður fyrir hrunið í október 2008. Sú verðlækkun sem þá hafi orðið á landi hafi verið tímabundin og sé gengin til baka. Matið hafi því fullt  fordæmisgildi í máli þessu.

Eignarnemi telji hins vegar að hafa megi hliðsjón af úrskurði matsnefndar í málinu nr. 11/2009 um jarðstreng í landi jarðarinnar Höfða í Mosfellssveit. Hér sé ólíku saman að jafna. Flutningslínan hafi verið lögð í jörð og að mestu í veghelgunarsvæði Vegagerðar ríkisins, þ.e. í land sem eignarnámsþoli hafi haft engin eða lítil umráð yfir. Eignarnemi hafi tekið sérstaklega fram í málinu, að loftlína hefði í för með sér  „meira rask og víðtækari hömlur og helgunarsvæði en jarðstrengur“. Hér sé ólíku saman að jafna og hafi úrskurðurinn ekki gildi í máli þessu fyrir eignarnema.

Tilvísun eignarnema í Lónakot skipti hér ekki máli. Jörðin sé í óskiptri sameign einkaaðila og Hafnarfjarðarkaupstaðar og því sé forræði nýs eiganda yfir landinu lítið sem ekkert þar sem hinn opinberi aðili þurfi að samþykkja allar gerðir og not nýja eigandans af landinu. Að auki sé um miklu stærra land að ræða en í máli þessu og því sé veittur magnafsláttur. Það sama eigi við um Vogalandið. Bæði þessu lönd séu í meiri fjarlægð frá  þéttbýlinu en land Óttarsstaða.   

Samkvæmt framansögðu hafi eignarnema ekki tekist að færa nein rök að því að ákvörðun um verðmæti lands í Óttarsstaðalandi skuli ekki taka mið af þeim verðmætisupplýsingum, sem raktar hafi verið hér að framan. 

Eignarnámsþolar telja að áhrif framkvæmdanna nái til verulega stærra lands en  eignarnemi geri ráð fyrir. Hafi verið færð rök fyrir sjónarmiðum eignarnámsþolanna að þessu leyti hér að framan en eignarnámsþolar telja að rétt sé að draga eftirfarandi fram:

1.         Eignarnemi geri ráð fyrir að nægilegt sé að bæta 40  metra svæði hvorum megin við línurnar. Eignarnámsþolar krefjist þess að það svæði verði ákveðið 1000 metra breitt hvorum megin háspennulínanna.

2.         Eignarnámsþolar telji að landsvæðið milli gömlu raflínunnar og nýju línanna verði þeim gagn- og verðlaust af ástæðum, sem raktar hafa verið hér að framan. Svæði þetta mælist 163,3 ha. Þeir krefjist þess því, að eignarnámið nái einnig til þess lands. Ef ekki verði fallist á þá kröfu, er þess krafist að viðurkennd verði verðlækkun landsins og hún bætt.

3.         Eignarnámsþolar geri sér grein fyrir, að  kröfur þeirra undir liðum 1 og 2 hér að framan falli saman að hluta þar sem 1000 metra beltið norðan línanna fellur að hluta innan 163,3 ha svæðisins sem lokist inni milli línustæðanna. Eignarnámsþolar áskilja sér því rétt til að leggja fram útreikning og jafnvel uppdrátt, sem sýni mörk og stærð þess lands sem þeir telja að eignarnema beri að bæta.

Um verðmat landsins er vísað til þeirra dæma sem rakin eru hér að framan um verð á ha í grennd við Óttarsstaði á undanförnum árum. Sé ýmist um að ræða kaup og sölu lands í óþvinguðum viðskiptum eða verðmöt. Í einu tilviki sé þó um að ræða mat á landi í útjaðri byggðar Reykjavíkur frá árinu 2006, en það sé þó leiðbeinandi  um mat á verðmæti lands sem er utan þéttbýlis, en ætla má að byggðin færist að því vegna útþenslu byggðarinnar.

Verðupplýsingarinnar séu frá 2003 til 2015, þ.e. bæði frá því fyrir efnahagshrunið haustið 2008 og eftir það. Verðbilið sé verulegt eða allt frá 5.6 milljónum króna upp í 55 milljónir króna fyrir ha. Engin dæmi séu um svo lágt verð sem eignarnemi telji hæfilegt verð fyrir land úr landi Óttarsstaða. Það verð, sem hafi þó mesta fordæmisgildið sé matið á landi í Kapelluhrauni frá 2009 og kaupin á Setbergslandi 2011. Bæði málin séu yngri en efnahagshrunið 2008. Árið 2011 hafi kaupverð ha. í Setbergslandi verið tæplega 26 milljónir króna. Landið hafi verið selt öðru sinni nú á þessu ári og sé talið að verðið hafi a.m.k. tvöfaldast frá 2011 og hafi því numið a.m.k. 52 milljónum á ha. Hafa beri í huga að Setbergslandið sé ekki svo ýkja langt frá Óttarsstöðum.

Skýrsla stýrihóps um flugvallarkosti á Höfuðborgarsvæðinu frá 25. júní sl. barst nefndinni sama dag og í framhaldi af því óskaði lögmaður eignarnámsþola  eftir því að honum gæfist kostur á því að gera grein fyrir áhrifum niðurstaðna hennar á eignarnámsmatið. 

Viðbótargreinargerð eignarnámsþola barst nefndinni 26. júní sl. og segir þar m.a. að meginniðurstaða skýrslunnar  sé   sú   að   sá flugvallarkostur sem hafi mesta þróunarmöguleika sé Hvassahraun. Fjarlægð fyrirhugaðs flugavallar frá Vallarhverfi í Hafnarfirði sé 5 km. Þar á milli liggi land Óttarsstaða,  jarðar eignarnámsþola. Umhverfis flugvelli verði til hvers kyns þjónustustafsemi til stuðnings aðalstarfseminni sem sé bæði landfrek og mannmörg. Það gefi auga leið að fyrirhuguð flugvallarstarfsemi muni leiða til aukinnar eftirsóknar eftir landi milli flugvallarins og þéttbýlisins í Hafnarfirði og óhjákvæmilega leiða til verðhækkunur á landi í nágrenninu, ekki síst landi innan marka jarðarinnar Óttarsstaða. Stuðningsstarfsemi við flugvöllinn verði af augljósum ástæðum komið fyrir á svæðinu milli Hafnarfjarðar og flugvallarins, nánar tiltekið í landi Óttarsstaða.

Eignarnámsþolum sé ljóst að í skýrslunni sé um tillögu að ræða en ekki skuldbindandi ákvörðun að lögum. Það breyti þó ekki því að meðal fjárfesta og annarra sem áhrif hafi á verðmyndun lands hafi skýrslan þau áhrif að væntingar skapist um hagnað af því að fjárfesta í landinu þar sem yfirgnæfandi líkur séu á að flugvöllur verðið byggður á þessu svæði. Á móti verðhækkunum vegna fyrirhugaðs flugvallar komi að óhagræðið af fyrirhuguðum háspennulínum verði enn meira en ætlað hafi verið og tjón matsþola af þeim ástæðum enn meira en áætlað hafi verið fram að þessu. Beri matsnefnd eignanámsbóta að taka fullt tillit til framangreinds. Telja verði að yfirgnæfandi líkur, sem jaðri við fullvissu, séu á því að flugvöllurinn verði í Hvassahrauni. Ekki þurfi að hafa mörg orð um það á þessum vettvangi hver áhrifin séu nú þegar við birtingu skýrslunnar á landverð á Óttarsstöðum til hækkunar.

Við mat á hinum eldri verðtölum beri að hafa í huga að þær fjárhæðir hafi ekki verið framreiknaðar til verðlags í dag. Minnt er á að áhrif efnahagsáfallsins 2008 skipti ekki lengur máli um verðmat á landi á Stór Reykjavíkursvæðinu.

NIÐURSTAÐA

Matsnefndin hefur farið á vettvang og kynnt sér aðstæður. Svo sem að framan er rakið gerðu aðilar samkomulag hinn 15. ágúst 2012 þar sem eignarnámsþoli heimilaði eignarnema framkvæmdir í landi sínu gegn greiðslu tiltekinnar fjárhæðar sem eignarnemi hefur þegar greitt. Var þar á því byggt að land undir möstur væri 0,695 hektarar að flatarmáli, land undir vegslóða 0,6 hektarar og að byggingatakmörkun næði til 18,44 hektara. Miðað var við að verð hvers hektara lands sem tekið væri eignarnámi næmi 1.050.000 krónum og að miðað við að land það er byggingabann nær til væri metið á 2/3 þeirrar fjárhæðar eða 700.000 krónur hver hektari. Matsþolar áskildu sér rétt til þess að krefjast hærri bóta vegna eignarnámsins en eignarnemi telur að landið sé að fullu bætt og ríflega það.

Hið metna svæði í landi Óttarsstaða er úfið mosagróið hraun. Í skjólgóðum lautum og víðar er að finna fallegan villtan blómgróður.

Við mat þetta verður litið til þess hvert sé líklegt söluverðmæti lands þess sem hér er tekið eignarnámi. Er þá litið til gagna um sölu lands sem nefndinni eru tiltækar og aðilar hafa gert grein fyrir í málatilbúnaði sínum svo og úrskurða nefndarinnar sjálfrar. Þá er til þess að líta að Óttarsstaðir liggja nærri Hafnarfirði og kann land þar að nýtast sem byggingarland auk annars vegna nálægðar við þéttbýlissvæði. Slík not eru þó ekki fyrirsjáanleg í næstu framtíð í sama mæli og á við um land Skógræktarinnar. Þá er við mat þetta auk framangreinds litið til þess að niðurstöður skýrslu stýrihóps um flugvallarkosti á Höfuðborgarsvæðinu eru til þess fallnar að vekja með mönnum einhverjar væntingar sem áhrif kunna að hafa á markaðsverð lands á þessu svæði.

Kemur fyrst til álita hvert sé hæfilegt matsverð fyrir hvern hektara lands sem fer undir möstur og vegslóða. Nefndin telur að þegar litið er til nálægðar landsins við byggð þ.e. iðnaðarhverfi og íbúðahverfi sem eru í námunda annars vegar, og hins vegar þess að ekki hefur verið skipulögð byggð í landinu, að hæfilegt verð fyrir hvern hektara sem fer undir möstur og vegi séu 2,250.000 króna. Leiðir það til þeirrar niðurstöðu að bætur til eignanámsþola vegna lands undir möstur þ.e. 0,695 ha á 2,250.000 krónur séu 1.563.750 krónur og vegna vega þ.e. 1,3356 ha á 2,250.000 krónur séu 3.005.100 krónur.

Þá kemur til úrlausnar hverjar séu hæfilegar bætur vegna svæðis þess sem byggingabann nær til og telur nefndin að miða beri við 2/3 af verði hvers hektara sem fer undir möstur og vegi enda eru mörg fordæmi fyrir því í sams konar málum. Eru það því 1,5 milljónir króna fyrir hvern hektara eða 15,49 ha á eina og hálfa milljón króna og bætur vegna þessa liðar því 23.235.000 krónur.

Loks er til þess að líta að lagning línunnar er til þess fallin að rýra verðmæti stærra svæðis en eignarnámið og byggingabannið nær til  vegna sjónrænna áhrifa frá línunni. Einnig er það álit nefndarinnar að fólk forðist að vera nærri slíkum mannvirkjum, vegna ótta um áhrif á heilsufar sem stafa kunni frá seguláhrifum vegna raflínanna.  Telur nefndin að á svæði í allt að 200 metra fjarlægð frá miðju til hvorrar handar frá hvorri línu að viðbættu 50 metra bili á milli lína eða 450 metra breiðu bili, að frádregnu 84 metra breiðu svæði sem byggingabannið nær yfir, gæti áhrifa sem rýri verðmæti lands á þessu svæði. Er um þetta að líta til dóms Hæstaréttar í máli nr. 349/2004 (Þjórsártún). Eignarnámið nær til 84 metra breiðs svæðis þar sem er byggingabann og er metið hér að framan. Þar til viðbótar kemur 366 metra breitt svæði þ.e. 450 metrar að frádregnum 84 metrum þar sem nefndin telur að til komi verðrýrnun sem nemi 10% af fullu verði eða 225.000 krónum á hvern hektara. Heildarbætur vegna þessa nema 15.185.340 krónum (67,4904 ha á 225.000 krónur).

Eignarnámsþolar telja að landsvæðið milli gömlu raflínunnar, Suðurnesjalínu I, og nýju línanna verði þeim gagn- og verðlaust eftir eignarnámið en svæði þetta er 163,3 ha. Er þess krafist, að eignarnámið nái einnig til þess lands.

Enda þótt ætla megi að til nýtingar á þessu landi kunni að koma í framtíðinni verður að líta til þess að áformað er að Suðurnesjalína I verði rifin og ekki er sýnt fram á að til nýtingar svæðisins komi áður en línan verður rifin. Í mati þessu er einnig á því byggt að verðrýrnun verði á svæði sem er nokkru breiðara en það sem eignarnám og byggingabann nær til og tekur það m.a. til hluta þess svæðis sem hér er fjallað um. Þá er þess að gæta að í mati þessu eru metnar bætur vegna lína sem ekki verða lagðar á næstunni. Af þessum ástæðum þykja ekki efni til að meta bætur vegna þessa svæðis að öðru leyti.

Samkvæmt öllu framansögðu telur nefndin hæfilegar bætur til eignarnámsþola vegna eignarnáms þessa vera 42.989.190 krónur en þess ber að gæta að eignarnemi hefur þegar greitt eignarnámsþola 12.975.130 krónur sem koma til frádráttar.

Þá ber eignarnema að greiða eignarnámsþola 1.250.000 krónur þ.m.t. virðisaukaskattur vegna reksturs málsins fyrir matsnefndinni og 1.500.000 krónur til ríkissjóðs vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

ÚRSKURÐARORÐ

Eignarnemi, Landsnet hf. greiði eignanámsþolum, eigendum Óttarsstaða og Óttarsstaða Vestri   42.989.190 krónur að frádregnum 12.975.130 krónum og 1.250.000 krónur í málskostnað.

Eignarnemi greiði 1.500.000 krónur til ríkissjóðs vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.