Matsmál nr. 3/2014, úrskurður 30. júní 2015

Ár 2015, fimmtudaginn 30. júní er í matsnefnd eignarnámsbóta samkvæmt lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið nr. 3/2014

og í því kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Úrskurð þennan kveða upp Allan Vagn Magnússon, varaformaður matsnefndar eignarnámsbóta, ásamt meðnefndarmönnunum Sverri Kristinssyni, löggiltum fasteignasala, og Vífli Oddssyni verkfræðingi, en formaður hefur kvatt þá til starfa í málinu skv. heimild í 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973.

Eignarnemi er Landsnet hf., kt. 580804-2410, Gylfaflöt 9, 112 Reykjavík.

Eignarnámsþoli er Skógrækt ríkisins, kt. 590269-2449, Miðvangi 2-4, 700 Egilsstöðum.

Með beiðni dagsettri 12. júní 2014 fór eignarnemi þess á leit með vísan til heimildar eignarnema til eignarnáms, dagsettrar 24. febrúar 2014, svo og með vísan til 4. gr. laga nr. 11/1973, um framkvæmd eignarnáms, að matsnefnd eignarnámsbóta meti hæfilegar bætur sem eignarnema beri að greiða eignarnámsþolum í máli þessu, sbr. 1. mgr. 2. gr. laganna, og hæfilegt endurgjald vegna kostnaðar þeirra, sbr. niðurlag 11. gr. laganna. Framkvæmdin varðar þann hluta 220 kV háspennulína, Suðurnesjalínu 2 og Kolviðarhólslínu 2 og Búrfellslínu 3, sem lagðar verða um land Skógræktar ríkisins við Hafnarfjörð.

Kröfur eignarnema

Eignarnemi krefst þess með vísan til 2. mgr. 3. gr. samkomulags aðila frá 23. júlí 2012 að fullar eignarnámsbætur nemi samtals lægri fjárhæð en 44.719.500 kr., en sú fjárhæð var greidd eignarnámsþola á grundvelli samkomulagsins.

Kröfur eignarnámsþola

Af hálfu eignarnámsþola, Skógræktar ríkisins, er þess krafist að Matsnefnd eignarnámsbóta  úrskurði eignarnema til að greiða eignarnámsþola eignarnámsbætur sem nemi fullu verði fyrir eignarnumið land og landsréttindi jarðarinnar Straums í Kapelluhrauni í Hafnarfirði auk bóta fyrir óhagræði og almenna verðlækkun á þeim hluta jarðarinnar sem eignarnámið nái ekki til.

Þá krefst eignarnámsþoli þess að eignarnemi verði úrskurðaður til að greiða sér málskostnað að skaðlausu.

Sjónarmið eignarnema

Í beiðni og greinargerð eignarnema segir að með ákvörðun atvinnuvega- og nýsköpunarráðuneytisins, frá 24. febrúar 2014, hafi eignarnema verið heimilað, með vísan til 23. gr. raforkulaga, nr. 65/2003, að framkvæma eignarnám vegna lagningar þriggja 220 kV háspennulína (Suðurnesjalínu 2, Búrfellslínu 3 og Kolviðarhólslínu 2), í samræmi við yfirlýsingu landeigenda, dags. 23. júlí 2012 og yfirlitskort af línuleiðinni (fylgiskjal við eignarnámsbeiðni dags. 20. febrúar 2013). Eignarnámið er heimilað til ótímabundinna afnota fyrir Landsnet hf. Um ákvörðun bóta fari samkvæmt lögum um framkvæmd eignarnáms, nr. 11/1973. Í þessu skyni hafi eftirfarandi kvöð verða þinglýst á land í eigu Skógræktar ríkisins við Hafnarfjörð, að teknu tilliti til fjölda mastra við lokahönnun:

1.         Landsneti hf., kt. 580804-2410, er heimilt að leggja um land Skógræktar ríkisins í Hafnarfirði þrjár 220 kV – 420 kV rafmagnslínur, svokallaðar Suðurnesjalínu 2, Búrfellslínu 3 og Kolviðarhólslínu 2, ásamt því að reisa 39 stauravirki í landinu, nánar tiltekið 32 burðarmöstur og 7 hornmöstur, til að bera línurnar uppi. Verða mannvirki þessi óskoruð eign Landsnets hf. eða annars þess aðila sem fyrirtækið framselur rétt sinn til. Skal Landsnet hf. jafna allt jarðrask að loknum framkvæmdum og sá í gróðursár.

2.         Línulögn þessari fylgir sú kvöð, í samræmi við ákvæði reglugerðar um raforkuvirki nr. 678/2009, með áorðnum breytingum, að óheimilt verður að koma fyrir mannvirkjum á belti, sem er að jafnaði 84 metra breitt undir og við tvær samsíða línur. Landsnet hf. eða þeir, sem það felur slík störf, skulu hafa óhindraðan aðgang að stauravirkjum og rafmagnslínunum í landi jarðarinnar, bæði að því er varðar byggingarframkvæmdir, svo og viðhald, eftirlit og endurnýjun síðar. Landsneti hf. er heimilt en ekki skylt í þessu skyni, að leggja samtals 5.500 metra langa vegslóða að línunum og meðfram þeim og halda slóðunum við eftir því sem þörf krefur. Mega mannvirki þessi standa í landinu ótímabundið og óátalið af eigendum og ábúendum jarðarinnar.

3.         Landsnet hf. eða þeir, sem fyrirtækið felur slík störf, skulu hafa óhindraðan aðgang að helgunarsvæði rafmagnslínunnar og ljósleiðara í landi jarðarinnar, bæði vegna byggingarframkvæmda, sem og vegna viðhalds, eftirlits og endurnýjunar síðar.

Eignarnemi, Landsnet hf., hafi ákveðið að nýta sér án tafar eignarnámsheimild sína og vísar um hana að öðru leyti til ákvörðunar atvinnuvega- og nýsköpunarráðuneytisins um eignarnám, dagsettrar 24. febrúar 2014.

Tekin hafi verið ákvörðun um það af hálfu eignarnema að ekki verði lagður ljósleiðari meðfram Suðurnesjalínu 2. Ekki þurfi því að fjalla um ljósleiðara við umfjöllun matsnefndarinnar.

Afmörkun framkvæmdasvæðisins í landi Skógræktar ríkisins og staðsetning mastra sé sýnd á þremur yfirlitskortum, í fyrsta lagi vegna Suðurnesjalínu 2 einvörðungu, dags. 20. mars 2014, ásamt Suðurnesjalínu 1, í öðru lagi yfirlitskort dags. 27. mars 2014, sem sýni Suðurnesjalínu 2 og Kolviðarhólslínu 2 án Suðurnesjalínu 1, og að lokum kort dags. 10. júní 2014, sem sýni Suðurnesjalínu 2, Kolviðarhólslínu 2 og Búrfellslínu 3, án Suðurnesjalínu 1.

Hinn 23 júlí 2012 hafi náðst samkomulag milli eignarnema og eignarnámsþola vegna Kolviðarhólslínu 2, Suðurnesjalínu 2 og Búrfellslínu 3. Yfirlýsing eignarnámsþola frá 23. júlí 2012, hvíli á því að eignarnemi hafi greitt bætur samkvæmt samkomulaginu, samtals að fjárhæð 44.719.500 krónur en sé jafnframt skuldbundinn vegna eðlis framkvæmdarinnar að krefjast eignarnáms og vísa málinu að því fengnu til matsnefndar eignarnámsbóta, sem fjalli um ágreining aðila um endanlega fjárhæð eignarnámsbóta. Málinu kunni að verða skotið til dómstóla að fenginni niðurstöðu matsnefndarinnar eftir almennum reglum.

Í samræmi við 3. gr. samkomulagsins hafi náðst samkomulag við eignarnámsþola um umráðatöku eignarnema en eftir sé að skera úr ágreiningi aðila um hvað teljist hæfilegar eignarnámsbætur. Ekki sé því þörf á því að fjalla um þann þátt málsins er varðar umráðatöku fyrir matsnefndinni.

Land Skógræktarinnar tilheyri Hafnarfjarðarbæ. Í aðalskipulagi fyrir árin 2005-2025 sé gert ráð fyrir framkvæmdinni, sbr. breytingu á aðalskipulagi sem samþykkt hafi verið og staðfest af umhverfisráðherra 21. janúar 2013. Þar komi fram að allt það landsvæði sem háspennulínurnar fari um í landi Skógræktarinnar sé ætlað sem óbyggt svæði og óskipulagt með öllu. Framkvæmdin sé þannig fjarri þeim svæðum sem skipulögð hafi verið til landnota í náinni framtíð. Í endurskoðun aðalskipulags Hafnarfjarðar, 2013-2015, sé dregið úr áætlunum um uppbyggingu íbúðarbyggðar til suðurs og að auki sé gert ráð fyrir hverfisvernd á því svæði sem háspennulínurnar fari um. Þessar tillögur séu nú í kynningarferli.

Með ákvörðun Orkustofnunar, frá 5. desember 2013, hafi eignarnema verið veitt leyfi til að reisa og reka flutningsvirkið Suðurnesjalínu 2, í samræmi við 2. mgr. 9. gr. raforkulaga. Ákvörðun um byggingu Kolviðarhólslínu 2 bíði en eigi að síður er óskað eftir mati á bótum nú þegar, í samræmi við eignarnámsheimildina og samkomulag aðila.

Í samkomulagi aðila frá 23. júlí 2012, sbr. 2. gr., hafi verið gert ráð fyrir eftirfarandi einingaverðum og afmörkun eignarnáms:

Réttindi                                   Verð kr./ha      Ha.                  Samtals kr.

Land undir möstur:                 1.050.000        2,75                 2.887.500

Land undir vegslóða:              1.050.000        3,3                   3.465.000

Byggingatakmörkun:              700.000           54,81               38.367.000

Samtals:                                                                                   44.719.500 kr.

Eignarnemi telur engin málefnaleg rök standa að baki áskilnaði eignarnámsþola um að krefjast fyrir matsnefnd hærri fjárhæðar í bætur og bóta fyrir stærra landsvæði vegna háspennulínanna en gert sé í útreikningum eignarnema, sbr. 2. mgr. 3. gr. samkomulags aðila frá 23. júlí 2012. Er m.a. vísað til þess að not eignarnámsþola af eign sinni séu a.m.k. mjög takmörkuð, jafnvel engin. Þau not sem helgist af náttúrulegum vexti íslensks trjágróðurs á svæðinu verði sem dæmi að mjög litlu leyti eða jafnvel ekki fyrir neinum áhrifum af helgunarsvæði háspennulínanna. Í ljósi þessa verði að gera þá kröfu til eignarnámsþola að hann færi sönnur fyrir kröfugerð sinni með hliðsjón af almennum sönnunarreglur laga um meðferð einkamála, nr. 91/1991.

 Af hálfu eignarnema sé byggt á almennum eignarréttarreglum, fyrst og fremst þeim sjónarmiðum sem gildi um eignarnám. Í íslenskum lögum sé ekki að finna almennar reglur um það hvernig meta skuli verðmæti eigna sem tekin eru eignarnámi en um framkvæmd eignarnáms gildi lög nr. 11/1973. Í löggjöfinni megi þó finna ýmis ákvæði um sjónarmið sem hafa beri í huga varðandi fjárhæð eignarnámsbóta við eignarnám, svo sem 72. gr. stjórnarskrárinnar, nr. 33/1944, 140. gr. vatnalaga, nr. 15/1923, 5. mgr. 23. gr. raforkulaga, nr. 65/2003, sbr. og til hliðsjónar 3. mgr. 30. gr. laga um rannsóknir og nýtingu á auðlindum í jörðu, nr. 57/1998.

Við ákvörðun bóta vegna eignarnáms hafi einkum þrenns konar sjónarmið komið til álita, þ.e.a.s. söluverð, notagildi og enduröflunarkostnaður á útvegun sambærilegrar eignar. Að mati eignarnema eigi sjónarmið um enduröflunarkostnað ekki við í þessu máli.

Við bótaákvörðun sé það meginregla að eignarnámsþoli geti krafist þess verðs sem ætla megi að fengist fyrir eign við frjálsa sölu á markaði. Markaðsvirði ráðist að jafnaði af þeim notum eða arði sem hafa megi af eign. Í þeim tilvikum sem markaðsvirðið endurspegli ekki þau not (arð) sem hafa megi af viðkomandi eign eða eignin gangi hreinlega ekki kaupum eða sölum, sé eignarnámsþoli talinn eiga rétt á bótum á grundvelli þeirra nota sem hafa megi af eigninni.

Eignarnemi telur að markaðsverð þess lands sem meta skuli sé mjög lágt. Ef það sé ekki til staðar þá er einnig á það bent af hálfu eignarnema að telja verði notagildi þess lands sem meta skal fyrir eignarnámsþola mjög lítið, ef nokkuð. Þannig telur eignarnemi að hvort sem notaður sé mælikvarði um markaðsvirði eða not eignarnámsþola af eigninni sé niðurstaðan ávallt sú að eignarnámsþolum beri mjög lágar bætur og að eignarnemi hafi með greiðslum sínum til eignarnámsþola greitt þeim fullar fébætur í skilningi 72.gr. stjskr. og ríflega það.

Um framkvæmd eignarnema og skyldur hans að lögum gildi ákvæði raforkulaga nr. 65/2003, sérstaklega 1. gr. laganna og III. kafli. Orkuflutningar teljist til mikilvægra innviða þjóðfélagsins og að baki framkvæmdinni hvíli ríkir almannahagsmunir.

Orðalag 72. gr. stjórnarskrárinnar að „fullt verð“ komi fyrir eign sem tekin sé eignarnámi vísi til réttarstöðu eignarnámsþola en ekki eignarnema. Meta þurfi fjárhagslegt og raunverulegt tjón eignarnámsþola út frá almennum skaðabótareglum og hlutlægum grundvelli. Huglæg atriði, líkt og miskabætur, séu ekki andlag mats.

Þegar metin séu verðmæti hinna eignarnumdu réttinda verði almennt að hafa til hliðsjónar þau not sem matsþoli hafi af eigninni. Í íslenskum rétti hafi verið talið að bætur beri að miða við tjón eignarnámsþola en ekki þann hagnað sem eignarnemi kunni að öðlast. Þannig eigi bætur til matsþola að miðast við sannanlega og eðlilega notkun hans af eigninni nú. Eignarnemi ítrekar að með hliðsjón af málsatvikum öllum hafi hann þegar greitt eignarnámsþolum fullar bætur.

Matsnefnd eignarnámsbóta hafi í nálega tvo áratugi fylgt þeirri reglu við ákvörðun eignarnámsbóta vegna háspennulína að meta til fulls miðað við metið hektaraverð viðkomandi áhrifasvæðis, það landsvæði sem fari undir möstur og slóða. Meginkvöðin sé hins vegar vegna byggingabanns, sem nái til svæðis undir hinum þremur háspennuleiðurum á milli tveggja mastra sem beri þá uppi.

Þær framkvæmdir sem hér sé vitnað til séu fyrst og fremst framkvæmdir við Búrfellslínu 3, sem fram hafi farið skömmu fyrir síðustu aldamót, framkvæmdir við Sultartangalínu 3 á árunum 2003-2004, en báðar þessar háspennulínur liggi frá Þjórsár- Tungnaársvæði og til höfuðborgarsvæðisins, og framkvæmdir við Fljótsdalslínur 3 og 4, sem liggi frá Fljótsdalsstöð og að álveri Alcoa Fjarðaáls í Reyðarfirði. Allar þessar háspennulínur hafi verið reistar fyrir flutningsgetu á 420 kV spennu og séu því stærstu háspennulínur á landinu. Umfang Suðurnesjalínu 2 og Kolviðarhólslínu 2 verði talsvert minna, enda reistar fyrir flutningsgetu á 220 kV spennu. Að auki sé mastursgerð Suðurnesjalínu 2 svonefnd röramöstur og séu landnot undir mastur veruleg minni en í 420 kV háspennulínum.

Hvað varði byggingabann og línuhaf sem er á milli mastra sé ljóst að eignarnámsþola séu ekki meinuð öll afnot landsins en þau megi ekki fara í bága við þær kvaðir sem háspennulínunum fylgja, sbr. yfirlýsingu frá 23. júlí 2012. Vegna þessa hafi verið talið rétt að leggja til grundvallar að bætur séu reiknaðar þannig að þær nemi 2/3 hlutum hektaraverðs fyrir land sem er kvaðasett vegna byggingabanns. Við ákvörðun bóta vegna Fljótsdalslínu 3 og 4, þar sem línurnar hafi á löngum köflum farið um fjalllendi og óbyggð svæði, hafi matsnefndin lagt til grundvallar að á slíkum svæðum væru bætur miðaðar við ½ hektaraverð. Í tilboði eignarnema til eignarnámsþola hafi verið miðað við að fyrir helgunarsvæði væri greidd fjárhæð er næmi 2/3 hlutum þeirrar fjárhæðar sem lögð hafi verið til grundvallar sem hektaraverð. Í þessu máli hafi verið miðað við 1.050.000 krónur sem hektaraverð en 700.000 krónur þegar um hafi verið að ræða land sem væri einvörðungu kvaðasett vegna byggingabanns.

Eignarnemi telur að fylgja ber eldri fordæmum um endurgjald fyrir afnotaréttindi og kvaðir vegna háspennulína í flutningskerfi eignarnema, að teknu tilliti til minna umfangs Suðurnesjalínu 2. Þó telur eignarnemi að við matið eigi að taka til skoðunar, sökum legu lands eignarnámsþola og lítilla landnota, hvort frekar eigi að miða við hina lægri hlutfallsreglu eða ½ hektaraverðs, þegar bætur vegna byggingabanns séu metnar.

Kröfu um frekari bætur en sem hér hafi verið lýst og eignarnemi hafi að fullu bætt sé hafnað af hálfu eignarnema, m.a. hugsanlegum kröfum um bætur vegna verðfalls á eign vegna sjónrænna áhrifa háspennulínunnar.  

Fasteignaverð í iðnaðarhverfi í Hafnarfirði komi ekki til álita enda sé nægt framboð slíkra eigna og lóða sem séu sumar tilbúnar og skipulagðar lóðir, en aðrar séu ekki tilbúnar þótt skipulagðar séu. Þannig séu dæmi um tilbúnar götur og stoðveitur án þess að lóðir séu tilbúnar. Önnur svæði en land eignarnámsþola komi fyrr til greina hvað varði framtíðaruppbyggingu.

Til sölu sé helmingshlutur eyðijarðarinnar Lónakots sem sé næsta jörð við Óttarsstaði en liggi nær ströndinni. Eigandi sé Arion banki hf., sem eignast hafi landið um mitt ár 2012 sem veðhafi vegna gjaldþrots þáverandi eiganda þess. Jarðarhlutinn, um 207 ha., sé boðinn til kaups á 150.000.000 krónur eða um 724.600 krónur á ha. Hafi fasteignin verið lengi í sölumeðferð eða allt frá því bankinn hafi eignast jörðina, þótt auglýsingar séu nýlegar. Því verði að telja líklegt að raunverulegt markaðsverðmæti jarðarinnar sé mun lægra.

Arionbanki sé af sömu ástæðum einnig eigandi 11,5% hlutar í Heiðalandi Vogajarða, en það sé 2.720 ha jörð sem liggi beggja vegna Reykjanesbrautar, við Voga, áður óskipt land Vogabæjanna. Um sé að ræða um 313 ha og sé kaupverð auglýst 29 milljónir króna eða um 92.650 krónur á ha. Sveitarfélagið Vogar hafi keypt um fjórðungshluta þessarar jarðar á enn lægri fjárhæð pr. ha. fyrir um 3 árum.

Þau dæmi sem hér séu nefnd að framan gefi vísbendingu um að land sem sé mun nær Reykjanesbraut en land það sem tekið er eignarnámi í landi Skógræktarinnar sé að markaðsvirði frá 90 þúsund krónur og að hámarki 725 þúsund krónur á ha. Eignarnemi hafi lagt fjárhæðina 1.050.000 krónur til grundvallar. Augljóst megi vera að eignarnemi hafi goldið eignarnámsþola fullar bætur í skilningi 72. gr. stjórnarskrár.

Hvað varði byggingabann og línuhaf sem sé á milli mastra sé ljóst að eignarnámsþolum séu ekki meinuð öll afnot landsins en þau megi ekki fara í bága við þær kvaðir sem háspennulínunum fylgi. Vegna þessa hafi verið talið rétt að leggja til grundvallar að bætur séu reiknaðar þannig að þær nemi 2/3 hlutum hektaraverðs fyrir land sem sé kvaðasett vegna byggingabanns. Við ákvörðun bóta vegna Fljótsdalslínu 3 og 4, þar sem línurnar hafi á löngum köflum farið um fjalllendi og óbyggð svæði, hafi matsnefndin lagt til grundvallar að á slíkum svæðum væru bætur miðaðar við ½ hektaraverð. Í tilboði eignarnema til eignarnámsþola hafi verið miðað við að fyrir helgunarsvæði væri greidd fjárhæð er næmi 2/3 hlutum þeirrar fjárhæðar sem lögð hafi verið til grundvallar sem hektaraverð. Í þessum máli hafi verið miðað við 1.050.000 krónur sem hektaraverð en 700.000 krónur þegar um sé að ræða land sem væri einvörðungu kvaðasett vegna byggingabanns.

Eignarnemi telur að fylgja ber eldri fordæmum um endurgjald fyrir afnotaréttindi og kvaðir vegna háspennulína í flutningskerfi eignarnema, að teknu tilliti til minna umfangs Suðurnesjalínu 2. Þó telur eignarnemi að við matið eigi að taka til skoðunar, sökum legu lands eignarnámsþola og lítilla landnota, hvort frekar eigi að miða við hina lægri hlutfallsreglu eða helming hektaraverðs, þegar bætur vegna byggingabanns séu metnar.

Kröfu um frekari bætur en sem hér hafi verið lýst og eignarnemi hafi að fullu bætt sé hafnað af hálfu eignarnema, m.a. hugsanlegum kröfum um bætur vegna verðfalls á eign vegna sjónrænna áhrifa háspennulínunnar.

Eignarnemi hafi lagt til grundvallar tilboði sínu, er leitt hafi til samkomulags aðila, mun hærra hektaraverð en Vegagerð ríkisins hafi greitt í bætur vegna tvöföldunar Reykjanesbrautar árið 2005-2006. Þannig hafi eignarnemi, eignarnámsþolum til hagsbóta, ekki látið þá miklu lækkun á fasteignaverði og almenn neikvæð áhrif hruns íslenska bankakerfisins haustið 2008, hafa áhrif á tilboð sitt.

Telja verði í ljósi núverandi landnýtingar hins eignarnumda lands að landið sé mjög verðlítið og að boð eignarnema hafi verið talsvert umfram raunverulegt verðmæti landsins. Eftir því sem næst verði komist liggi ekki fyrir að nokkur sérstök afnot hins eignarnumda séu fyrirsjáanleg í náinni framtíð.

Eignarnemi tekur fram að hann telji að matsmál nr. 4/2009, Skógrækt ríkisins vegna eignarnáms Hafnarfjarðarbæjar í Kapelluhrauni, hafi ekkert fordæmisgildi í þessu máli, enda aðstæður allt aðrar og miðað sé við verðlag fyrir hrun bankakerfisins. Líta megi til mála nr. 11 og 12/2009, er varðað hafi framkvæmdir eignarnema við 132 kV jarðstreng frá Nesjavöllum að Geithálsi. Landið hafi verið nálægt Geithálsi og mun aðgengilegra en land það sem hér um ræði. Þá telur eignarnemi að í þessu máli hafi niðurstaða í máli matsnefndar nr. 8/1991 fullt fordæmisgildi.

Ekki sé unnt að leggja til grundvallar þær bætur sem voru úrskurðaðar í eignarmatsmálinu nr. 4/2009 enda sé hér um að ræða land þar sem staðsetning þess og umhverfi sé allt síðra og til þess fallið að vera verðminna. Einnig sé ljóst að með samningum milli Hafnafjarðarbæjar og Skógræktarinnar hafi verið fallist á lægri bótafjárhæð en matsnefnd hafi úrskurðað. Þær bætur séu þó einnig fjarri lagi og miðist við ástand og verð í hámarki eignabólu fyrir hrun efnahagskerfisins. Fyrir þeim væntingum hafi ekki verið innistæða eins og kunnugt sé.

Eignarnemi telur allt hið eignarnumda landsvæði vera jafnverðmætt. Verði fallist á að mismunandi verð eigi við innan svæðisins, gildi það einungis að mjög litlum hluta og þá einungis allra næst við landamörk Hafnarfjarðar en áhrif nálægðar við iðnaðarbyggð hverfi mjög hratt eftir því sem nær dragi Hrauntungum, ef þau séu á annað borð til staðar. Til áréttingar sé tekið fram að eignarnemi telji að slík áhrif séu ekki fyrir hendi.

Fasteignarverð í iðnaðarhverfi í Hafnarfirði komi ekki til álita enda sé nægt framboð slíkra eigna og lóða. Önnur svæði komi fyrr til greina hvað varði framtíðaruppbyggingu, sbr. það sem að framan var rakið um stöðu hins eignarnumda lands á skipulagi.

Um lagarök vísist til 23. gr. raforkulaga nr. 65/2003, sbr. heimild atvinnuvega og nýsköpunarráðuneytisins, dags. 24. febrúar 2014. Að því er snertir málsmeðferð fyrir matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu vísast til laga nr. 11/1973, um framkvæmd eignarnáms, sbr. 72. gr. stjórnarskrárinnar, nr. 33/1944. Þá er vísað til meginreglna og lagasjónarmiða í eignarrétti um mat á bótum vegna eignarnáms.

Í viðbótargreinargerð eignarnema frá 28. júlí 2015 segir m.a. að sá flugvöllur sem hugmynd sé um að reisa í landi Hvassahrauns kæmi þvert á bæði núverandi og fyrirhugaða loftlínu. Nefndinni hafi verið ljóst að fyrirhugað sé að reisa Suðurnesjalínu 2 á þeim stað sem flugvöllurinn er nefndur. Sú staðreynd að nefndin telji Hvassahraun bæði raunhæfan kost, sem og þann ódýrasta, þrátt fyrir að byggja þyrfti flugvöllinn þvert á núverandi og fyrirhugaða línu, sem þá væri búið að reisa, staðfesti að bygging háspennulínu á þessu svæði valdi engri verðmætisrýrnun eða eyðileggingu lands. Þvert á móti staðfesti skýrslan að tilkoma Suðurnesjalínu 2, samhliða núverandi Suðurnesjalínu 1, skerði í engu notkunarmöguleika landsins sem geti talist raunhæfir. Þetta sé meginatriði og breyti þannig í engu þeim sjónamiðum sem þegar hafi komið fram í gögnum og málflutningi fyrir matsnefnd eignarnámsbóta. Í skýrslunni komi fram að meðal undirbúningsframkvæmda almennt sé að færa háspennulínur og kemur fram að í Hvassahrauni þyrfti að setja loftlínur í jörð og af því myndi hljótast nokkur undirbúningskostnaður.

Af framangreindu sé ljóst að framkvæmdin Suðurnesjalína 2 hafi engin áhrif á það hvort Hvassahraun geti verið kostur fyrir slíka framkvæmd eða aðrar. Ef landnot breytist sé mjög líklegt að línurnar verði einfaldlega færðar, hvort sem um verði að ræða íbúabyggð, flugvöll eða annan iðnað. Í þessu tilviki liggi fyrir að forsenda framkvæmdarinnar sé sú að línurnar verði færðar. Það sé þá gert á kostnað framkvæmdaraðilans eins og skýrt komi fram í skýrslunni. Því sé ekki rétt að meta landið nú á þeim forsendum að línurnar takmarki eða komi í veg fyrir aðra nýtingu á landinu eða hreinlega eyðileggi landið, svo sem haldið sé fram af eignarnámsþolum. Ekki sé heldur eðlilegt að líta svo á að flugvallarskýrslan leiði til hækkunar bóta, þegar ljóst sé að flugvöllur i Hvassahrauni yrði byggður án tillits til staðsetningar línanna.

Sú staðreynd að Hvassahraun hafi verið valið sem skásti kosturinn fyrir innanlandsflugvöll sem kunni að þróast í millilandaflugvöll, staðfesti einnig að almennt sé litið svo á að litlar sem engar líkur séu á því að íbúðabyggð eða önnur byggð þróist á svæðinu næstu áratugi. Höfundar skýrslunnar hafi óhjákvæmilega valið land Hvassahrauns þar sem mjög ósennilegt sé að byggð fari að þrengja að flugvellinum næstu áratugi. Það staðfesti sjónarmið eignarnema um þetta, sem alltaf hafi verið haldið fram.

Þá skipti máli að hugmynd um flugvöll í Hvassahrauni er ein nokkurra hugmynda um staðsetningu flugvallar og sú sem nefndin telur vænlegastan miðað við ákveðnar forsendur. Langur vegur sé hins vegar frá því að um sé að ræða hugmynd sem líta megi á sem líklega framkvæmd. Að minnsta kosti sé jafn líklegt að ekkert verði nokkurn tíma af framkvæmdinni. Hugmynd um framkvæmd sem þessa, sem miðað sé við að geti kannski orðið af eftir mörg ár eða áratugi, hafi engin áhrif á verðmæti lands í dag. Sem dæmi megi nefna að þess hafi ekki séð stað, þrátt fyrir umræður um Kárahnjúkavirkjun á sínum tíma og mögulegar bætur fyrir vatnsréttindi að jarðaverð á svæðinu hafi tekið stökk þrátt fyrir hugmyndir um virkjunina. Sömu sögu sé að segja um jarðaverð á Norðausturlandi, þar sem rætt hafi verið í nokkur ár um mögulega stórskipahöfn eða þjónustuhöfn fyrir olíuvinnslu. Þessar hugmyndir, hafi að engu leyti haft áhrif á landverð á svæðinu, enda of margir óvissuþættir til staðar.

Miklu nær er að lita svo á að hugmyndin um stóran alþjóðaflugvöll hafi valdið því að nýtingarmöguleikar landsins séu takmarkaðir þangað til ljóst verði hvort af framkvæmdinni verður. Bygging háspennulína sé ef til vill ein þeirra framkvæmda sem óhætt sé að ráðast í án tillits til hugmyndarinnar, enda ljóst að línurnar verði færðar ef til framkvæmda komi. Hugmyndin skerði hins vegar möguleika landeigenda til þess t.d. að þróa landið undir sumarhúsabyggð, svo sem þeir hafi sjálfir nefnt sem kost. Sama gildi um deiliskipulagða íbúðabyggð, þótt sá kostur sé mjög óraunhæfur. Alþjóðaflugvöllur og sumarbústaðaland sé nýting á landi sem ekki fari saman og fyrir liggi að val á nýjum flugvelli tengist því að núverandi innanlandsflugvöllur þyki óheppilega staðsettur innan um blandaða íbúabyggð. Því séu líkur til þess, að hafi hugmyndin einhver áhrif á landverð Hvassahrauns og nærliggjandi jarða yfir höfuð, sé það til lækkunar frekar en hitt.

Flugvallarskýrslan sýni einnig að það yrði mun meiri sóun á verðmætum en ella að leggja jarðstreng á svæðinu heldur en að byggja loftlínu, ef af hugmyndinni yrði. Hvort sem lagður yrði jarðstrengur nú eða loftlína byggð, þyrfti að færa mannvirkið þegar framkvæmdir hæfust við flugvöllinn. Því nær sem það sé gert tímamarki stofnkostnaðar, því kostnaðarsamara yrði að leggja línuna í jörð núna umfram það að byggja hana í lofti. Ítrekað sé þó að allar hugmyndir um flugvallargerð séu á frumstigi og verði ekki að veruleika á næstunni.

Þá er til þess vísað að m.a. um landverð vegna flugvallarbygginga og skaðabætur vegna flugvallarbygginga, gildi lög. Þannig sé í 58. gr. loftferðalaga, nr. 60/1998, heimild til eignarnáms vegna flugvallagerðar og í 63. og 64. gr. laganna sé fjallað um skaðabætur vegna tjóns sem aðrir telji sig verða fyrir vegna starfsemi þeirra. Í öllum tilvikum séu bætur metnar á hefðbundin hátt samkvæmt þeim sjónarmiðum sem gildi um mat á eignarnámsbótum. Verði af slíkum framkvæmdum sé ljóst að samningar við landeigendur taki mið af slíkum lagaákvæðum, enda heyri flugvallagerð til mikilvægra innri stoðkerfa samfélagsins líkt og flutningskerfi raforku og hvíli á sjónarmiðum um öryggi og heill almennings í landinu.

Loks er nefnt að eignarnámsþolar tefli fram sjónarmiðum sem séu í mótsögn hvert við annað. Því sé haldið fram að framkvæmdin takmarki möguleika til annarrar nýtingar en um leið sé einnig fjallað um áhrif á náttúru, sem önnur nýting hafi jafnt áhrif á. Í skýrslu svonefndrar Rögnunefndar sé bent á að umhverfisáhrif framkvæmda á svæðinu séu lítil og takmarkist að mestu við áhrif á eldhraun en af hálfu eignarnámsþola hefur mikið verið fjallað um umhverfisþætti og mikið gert úr áhrifum framkvæmdarinnar Suðurnesjalína 2 á þá.

Sjónarmið eignarnámsþola

Ágreiningslaust sé að eignarnámsþoli, Skógrækt ríkisins, sé eigandi þeirrar landspildu og landsréttinda  sem eignarnemi, Landsnet hf., hafi fengið heimild til að taka eignarnámi með ákvörðun atvinnuvega- og nýsköpunarráðuneytisins hinn 24. febrúar 2014 á grundvelli 23. gr. raforkulaga nr. 65/2003 vegna fyrirhugaðrar lagningar 220 kV háspennulínu, Suðurnesjalínu 2, Kolviðarhólslínu 2 og Búrfellslínu 3.  Ekki sé ágreiningur milli aðila um eignarnámsheimild þessa.

Hin eignarnumda eign sé hluti af jörðinni Straumi í Kapelluhrauni í Hafnarfirði sem eignarnámsþoli hafi eignast 1949 og sé alls um 2.000 hektarar. Stærð þess lands sem eignarnámið nái til með beinum hætti sé samtals 60,86 hektarar.

Um staðsetningu og legu tilgreinds lands sé ekki ágreiningur en um þau efni megi vísa til uppdrátta sem eignarnemi hefur lagt fram.

Eignarnemi og eignarnámsþoli hafi hinn 23. júlí 2013 gert samkomulag vegna Suðurnesjalínu og tengdra framkvæmda. Með þeim samningi hafi eignarnámsþoli heimilað framkvæmdir við lagningu línunnar í landi sínu svo  sem nánar greini í 1. gr. Gegn þeirri heimild hafi eignarnemi greitt eignarnámsþola 44.719.500 krónur sem eignarnemi hafi sundurliðað eins og að framan er gerð grein fyrir.

Í 1. mgr. 3. gr. samkomulagsins komi fram að ágreiningur sé milli aðila um endanlega fjárhæð bóta og niðurstaða um þann ágreining skuli fengin í formlegu eignarnámsferli auk þess sem eignarnámsþoli hafi veitt heimild fyrir umráðatöku eignarnema á réttindum samkvæmt 1. gr. samningsins sbr. 1. mgr. 14. gr. laga um framkvæmd eignarnáms nr. 11/1973.

Um ágreining um fjárhæð bóta segi nánar í 2. og 3. mgr. 3. gr.:

„Landeigandi lítur á fjárhæðina sem greidd er samkvæmt samningi þessum sem innborgun og áskilur sér rétt til þess að krefjast fyrir matsnefnd eignarnámsbóta hærri fjárhæðar í bætur.  Landsnet hf. áskilur sér rétt til þess að krefjast viðurkenningar á því að réttar eignarnámsbætur nemi lægri fjárhæð en þeirri sem greidd er samkvæmt samningnum.

Fjárhæð sú sem Landsnet greiðir landeiganda við undirritun þessa samkomulags, sbr. 2. gr. samnings þessa, ber enga vexti og skal dregin frá ef bótafjárhæðin, sem ákveðin verður af matsnefnd eignarnámsbóta, ef ákveðin er hærri fjárhæð en sú sem greidd er samkvæmt samningnum. Verði niðurstaða matsnefndar eignarnámsbóta og/eða dómstóla um fjárhæð bóta og kostnaðar lægri en sem nemur framangreindri fjárhæð, sbr. 2. gr., verður eigi um endurgreiðslu að ræða af hálfu landeiganda. Aðilar eru sammála um að eignarnámið skuli beinast að réttindum fyrir allar fyrirhugaðar háspennulínur og bótafjárhæð ákveðin án tillits til þess hvenær þær verða reistar. Landsnet hf. samþykkir að greiða landeiganda endurgjald vegna þess kostnaðar, sem hann hefur af rekstri matsmálsins og hæfilegur verður talinn sbr. 11. gr. l. nr. 11/1973.“

Samkvæmt framangreindu sé megin úrlausnarefni máls þessa að meta eignarnámsbætur fyrir hið eignarnumda land og landsréttindi en eins og áður greini sé inntak og umfang þeirra eigna og réttinda sem tekin eru eignarnámi óumdeild.

Af hálfu eignarnámsþola er einnig haldið fram að framkvæmdin og þau mannvirki  sem eignarnemi hyggst reisa muni rýra verðgildi þess hluta lands eignarnámsþola sem eignarnámið nær ekki til svo sem nánar verður fjallað um hér á eftir.

Um tímamark eignarnámsbóta segir eignarnámsþoli að svo sem áður greini hafi eignarnámsþoli veitt eignarnema heimild til framkvæmda hinn 23. júlí 2012 jafnframt því sem eignarnemi hafi fengið umráð þeirra réttinda sem eignarnám nái til í samræmi við 14. gr. laga nr. 11/1973.  Jafnframt hafi þá legið fyrir að eignarnemi þyrfti að leita heimildar til eignarnáms á grundvelli 1. mgr. 23. gr. raforkulaga nr. 65/2003 og einnig að eignarnámsþoli gerði fyrir sitt leyti ekki athugasemdir við eignarnámsheimildina.

Beiðni eignarnema um heimild til eignarnáms sé dagsett 20. febrúar 2013 og hafi umbeðin heimild verið veitt um ári síðar eða 24. febrúar 2014.

Beiðni um mat á bótum vegna eignarnáms hafi svo verið lögð fram hjá matsnefnd eignarnámsbóta hinn 12. júní 2014.

Almennt sé litið svo á að eignarnemi skuli bera áhættu af verðþróun hins eignarnumda frá því að umráðataka á sér stað þar til eignarnámsbætur eru ákvarðaðar sbr. t.d. úrskurði matsnefndar eignarnámsbóta í máli nr. 12/2008 (Vegagerðin gegn Bleiksstöðum ehf.).

Í þessu felist að almennt skuli ákvarða eignarnámsbætur miðað við verðlag þegar umráðasvipting fór fram en hafi verðlag hækkað frá þeim tíma þar til bæturnar eru ákveðnar skuli ákvarða eignarnámsþola viðbótarbætur sem nemi verðhækkuninni.  Á hinn bóginn sé verðlækkun frá umráðasviptingu til þess dags sem bætur eru ákvarðaðar á áhættu eignarnema sbr. t.d. úrskurður matsnefndar eignarnámsbóta í máli nr. 4/2009 (Hafnarfjarðarbær gegn Skógrækt ríkisins).

Af hálfu eignarnámsþola sé á því byggt að eignarnemi eigi að bera áhættu af mögulegum breytingum á verði hins eignarnumda lands og landsréttinda frá umráðatöku til þess tíma sem eignarnámsbætur verða ákveðnar.  Það feli í  sér að fjárhæð eignarnámsbóta eigi að ráðast af því hvort verðlag á hinu eignarnumda landi hafi verið hærra í júlí 2012 að teknu tilliti eðlilegra vaxta á ætlaða fjárhæð frá umráðatöku til úrskurðardags eða á úrskurðardegi mats. 

Tekið skuli fram að eins og markaðsaðstæðum hafi verið háttað annars vegar í júlí 2012 og hins vegar nú telji eignarnámsþoli að líkindi séu fyrir því að markaðsvirði fasteigna á höfuðborgarsvæðinu og í nálægð hafi hækkað talsvert.

Ekki geti orðið ágreiningur um að skylt sé að ákvarða eignarnámsbætur fyrir hið eignarnumda í samræmi við 72. gr. Stjórnarskrár lýðveldisins Íslands nr. 33/1944 sem feli í sér að fullt verði skuli koma fyrir.

Ágreiningslaust sé að miða skuli eignarnámsbætur fyrir hið eignarnumda land og landsréttindi við ætlað söluverð þess á frjálsum markaði þ.e. svokallað markaðsverð (söluverðsviðmiðun).

Á hinn bóginn deili aðilar um hvert sé líklegt markaðsverð og hvaða forsendur beri að leggja til grundvallar við ákvörðun þess.

Sérstaklega sé mótmælt sjónarmiðum eignarnema um að hagsmunir eignarnema og samfélagsins alls af fyrirhugaðri landnotkun eignarnema hafi þýðingu við ákvörðun eignarnámsbóta.  Því er jafnframt mótmælt að þýðingu hafi hér hver not eignarnámsþola hafi verið af landinu enda beri að meta eignarnámsbætur eftir  áætluðu markaðsvirði en hvorki eftir notagildis- né enduröflunarvirði. Fullyrðingar eignarnema um að eignarnámsbætur til eignarnámsþola eigi að miðast við sannanlega og eðlilega notkun eigi sér því ekki lagastoð.

Af hálfu eignarnema sé á því byggt að líta beri til þess að ekki sé um að ræða eignarnám á fullkomnum eignarétti heldur ótímabundnum afnotarétti. Að mati eignarnámsþola feli ótímabundinn afnotaréttur og þær kvaðir sem fylgi afnotum eignarnema í sér sama „tjón“ og svipting fulls eignarréttar.

Eignarnámsþoli tekur hins vegar undir þau sjónarmið að meta eigi fullt verð út frá fjárhagslegu og raunverulegu tjóni eignarnámsþola og þar með að eignarnámsbætur eigi að gera hann eins fjárhagslega settan og fyrir eignarnámið. Af þessu leiði meðal annars að auk bóta fyrir þær eignir og réttindi sem eignarnumin séu skuli bæta eignarnámsþola afleitt tjón svo sem verðlækkun á þeim hluta eignar sem eignarnám nái ekki til og annað rask og óhagræði sem leiði af eignarnámi og framkvæmdum eignarnema.

Ágreiningslaust sé að miða skuli eignarnámsbætur vegna þess lands sem fari undir möstur og slóða til fulls hektaraverðs enda sé það í samræmi við úrlausnir matsnefndar eignarnámsbóta undanfarna áratugi. Sé þar samtals um að ræða 6,05 hektara.

Á því er byggt af hálfu eignarnámsþola að eignarnám eignarnema og þær framkvæmdir og mannvirki sem um ræði leiði til verðrýrnunar á því landi jarðarinnar Straums sem eignarnámið nái ekki til.  Sú verðrýrnun feli í sér tjón sem eignarnemi verði að bæta eignarnámsþola enda fengi hann að öðrum kosti ekki tjón sitt bætt að fullu.

Um grundvöll slíkrar kröfu megi vísa til umfjöllunar í forsendum Hæstaréttar Íslands í málinu nr. 404/2009 en af þeim megi ráða að eignarnámsþoli geti átt rétt til bóta vegna mismunar á verðgildi jarðar annars vegar eftir að háspennulínur hafi verið lagðar um land hennar og hins vegar verðgildis hennar hefði ekki komið til slíkra framkvæmda. 

Af hálfu eignarnema sé á því byggt að hann hafi þegar greitt fullt verð með þeirri greiðslu sem hann hafi innt af hendi til eignarnámsþola á árinu 2012.

Eignarnámsþoli heldur því á hinn bóginn fram að þetta sé fjarri lagi svo sem hér verði nánar gerð grein fyrir.

Jörðin Straumur sé innan marka sveitarfélagsins Hafnarfjarðar og liggi þar við jaðar þéttbýlisins og þar með hluti af langstærsta þéttbýlissvæði á Íslandi (Reykjavíkursvæðið).

Jörðin sé eins og áður segi um 2.000 hektarar að stærð og megi glögglega sjá legu hennar og hvar mannvirki eignarnema fara um hana á framlögðum uppdráttum. Eins og þar komi fram sé hið eignarnumda land og landsréttindi í þeim hluta jarðarinnar sem liggi nær þéttbýlinu í Hafnarfirði. 

Í þessu máli sé sú aðstaða uppi að fyrir liggi tiltölulega nýlegur úrskurður Matsnefndar eignarnámsbóta um fullt verð rúmlega 16 hektara landspildu sem Hafnarfjarðarbær hafi tekið eignarnámi úr nyrsta hluta jarðar eignarnámsþola í Straumi.

Í úrskurði Matsnefndar eignarnámsbóta í máli nr. 4/2009 hafi verið komist að þeirri niðurstöðu að fullt verð fyrir umrædda 16 hektara landspildu væri 608.418.000 krónur eða 38 milljónir króna pr. hektara en það verð hafi miðast við markaðsverð í apríl 2008 þegar Hafnarfjarðarbær hafi tekið við umráðum en þó þannig að tekið hafi verið tillit til þess tíma sem liðinn hafi veri frá því að umráðatakan hafi farið fram.

Sjónarmið í greinargerð eignarnema um að land úr sömu jörð í næsta nágrenni við það land sem fjallað hafi verið um í tilgreindum úrskurði sé að virði innan við 3% af matsverði skv. úrskurðinum geti augljóslega ekki staðist.

Þó fallast megi á að markaðsaðstæður kunni að hafa verið hagstæðari árið 2008 en nú geti aldrei verið himinn og haf á milli auk þess að taka verði þá tillit til þess að virði íslensku krónunnar hafi fallið frá þessum tíma.

Eignarnámsþoli geti fallist á að nokkur munur liggi í því að þegar hafi verið búið að skipuleggja það land sem metið var í máli nr. 4/2009 sem byggingaland fyrir iðnaðarhúsnæði en ekki það sem hér um ræði. 

Það breyti þó ekki því að meta verði fullt verð hins eignarnumda lands eftir því hvað sé hugsanleg nýting landsins í nánustu framtíð og þá án tillits til eignarnáms sem leitt hafi til matsins sbr. t.d. hrd. 1999:2666 (Sorpstöð Suðurlands) og hrd. 1984:906 (Ásgarður).

Hið eignarnumda land liggi í næsta nágrenni við stærsta þéttbýlissvæði landsins og því fyllilega raunhæft að það gæti verið nýtt sem byggingaland í náinni framtíð. Engu breyti í þeim efnum þó landið hafi ekki þegar verið skipulagt sem slíkt. 

Samkvæmt þessu beri við mat á markaðsvirði hins eignarnumda lands að horfa til gæða þess og möguleika sem byggingalands í þéttbýli enda slík framtíðarnýting allt í senn möguleg, líkleg og raunhæf.

Rétt sé sem fram komi hjá eignarnema að Hafnarfjarðarbær hafi ekki viljað una niðurstöðu matsnefndarinnar í málinu nr. 4/2009 og fengið dómkvadda tvo sérfróða og óvilhalla matsmenn til að leggja mat á virði hins eignarnumda lands miðað við mismunandi tímamörk.  Samkvæmt matsgerð þeirra hafi metið hektaraverð í apríl 2008 numið 25 milljónum króna, í febrúar 2009 17 milljónum króna og í apríl 2010 13 milljónum króna.  Við samanburð þessara fjárhæða við metið hektaraverð í máli nr. 4/2009 verði að hafa í huga að í matsgerðinni sé miðað við fjárhæð á tilteknum tímapunktum án framreiknings vegna verðbóta og vaxta en til slíks hafi verið litið í matsnefndarúrskurðinum.  

Þá sé vert að benda á að þrátt fyrir að verið sé að meta virði í matsgerðinni skömmu eftir hrun fjármálakerfisins þá sé það metið meira 15 sinnum hærra en það sem eignarnemi telur nú að  sé sannvirði lands úr sömu jörð.

Það sé vissulega rétt að Hafnarfjarðarbær og eignarnámsþoli hafi samið um uppgjör eignarnámsbótanna en um þær tölur sem fjallað hafi verið um í fréttum verði að taka fram að innborganir inn á bætur skipti þar einnig máli.  Sé litið til fjárhæðarinnar sem tilgreind er í frétt í skjali nr. 8 hefði hektaraverðið verið rúmlega 34 milljónir króna.

Að mati eignarnámsþola hafi þau dæmi sem eignarnemi nefni í greinargerð sinni um auglýst söluverð tveggja jarða enga þýðingu fyrir úrlausn þessa máls. 

Þá sé það hlutverk Matsnefndar eignarnámsbóta sem m.a. sé skipuð sérfræðingum um virði lands og landsréttinda að leggja sjálfstætt mat á hvað teljist vera líklegt markaðsverð hins eignarnumda.

Með sama hætti sé það hlutverk Matsnefndar eignarnámsbóta að leggja mat á og kveða um hæfilegar bætur fyrir verðlækkun á þeim hluta jarðar eignarnámsþola sem eignarnámið nái ekki til.

Eignarnámsþoli heldur því fram að með því að sennilegasta og raunhæfasta nýting þessa lands væri til byggingar annað hvort íbúða- eða iðnaðarhúsnæðis megi ljóst vera að verðgildi landsins lækki verulega vegna þeirra umfangsmiklu mannvirkja sem eignarnemi hyggist reisa á hinu eignarnumda landi.  Eignarnámsþoli telur einsýnt að landið sé til muna verðminna með því að möstrin og háspennulínurnar séu á landinu en ef svo væri ekki.

Skýrsla stýrihóps um flugvallarkosti á Höfuðborgarsvæðinu frá 25. júní 2015 barst nefndinni sama dag og í framhaldi af því innti nefndin lögmann eignarnámsþola eftir því hver sjónarmið umbjóðanda hans væru vegna hennar.

Í svari hans kom fram að afstaða eignarnámsþola væri sú að umrædd skýrsla staðfesti að land það sem um ræðir sé á markaðssvæði þar sem ýmis konar framtíðarnot komi til álita.  Að öðru leyti teldi hann ekki þörf á að tjá sig um skýrsluna og þýðingu hennar en lagði það í mat nefndarinnar.

NIÐURSTAÐA

Matsnefndin hefur farið á vettvang og kynnt sér aðstæður. Svo sem að framan er rakið gerðu aðilar samkomulag hinn 23. júlí 2012 þar sem eignarnámsþoli heimilaði eignarnema framkvæmdir í landi sínu gegn greiðslu tiltekinnar fjárhæðar sem eignarnemi hefur þegar greitt. Var þar á því byggt að land undir möstur væri 2,75 hektarar að flatarmáli, land undir vegslóða 3,3 hektarar og að byggingabann næði til 54,81 hektara. Miðað var við að verð hvers hektara lands sem tekið væri eignarnámi næmi 1.050.000 krónum og að miðað við að land það er byggingabann nær til væri metið á 2/3 þeirrar fjárhæðar eða 700.000 krónur hver hektari. Matsþolar áskildu sér rétt til þess að krefjast hærri bóta vegna eignarnámsins en eignarnemi telur að landið sé að fullu bætt og ríflega það.

Hið metna svæði í landi Skógræktarinnar er úfið mosagróið hraun. Í skjólgóðum lautum og víðar er að finna fallegan villtan blómgróður. Þá er í landinu að finna trjágróður sem hefur verið ræktaður á liðnum árum auk þess sem fyrir var.

Við mat þetta verður litið til þess hvert sé líklegt söluverðmæti lands þess sem hér er tekið eignarnámi. Er þá litið til gagna um sölu lands sem nefndinni eru tiltækar og aðilar hafa gert grein fyrir í málatilbúnaði sínum svo og úrskurða nefndarinnar sjálfrar. Með skipulagi frá 2013 – 2025 er skipulagt iðnaðarsvæði í rúmlega eins kílómeters fjarlægð frá meginlínunum. Í eldra skipulagi frá 2005 – 2025 er skipulögð byggð enn nær. Líklegt verður að telja að byggð þróist í átt að línunum og hefur það áhrif við mat þetta. Þá er auk framangreinds litið til þess að niðurstöður skýrslu stýrihóps um flugvallarkosti á Höfuðborgarsvæðinu eru til þess fallnar að vekja með mönnum einhverjar væntingar sem áhrif kunna að hafa á markaðsverð lands á þessu svæði.

Kemur fyrst til álita hvert sé hæfilegt matsverð fyrir hvern hektara lands sem fer undir möstur og vegslóða. Nefndin telur að þegar litið er til nálægðar landsins við byggð þ.e. iðnaðarhverfi og íbúðahverfi sem eru í námunda annars vegar eins og að framan greinir, og hins vegar þess að ekki hefur verið skipulögð byggð í landinu, að hæfilegt verð fyrir hvern hektara sem fer undir möstur og vegi sé 3 milljónir króna. Leiðir það til þeirrar niðurstöðu að bætur til eignarnámsþola vegna lands undir möstur þ.e. 2,75 ha. á 3 milljónir króna séu 8.250.000 krónur og vegna vega þ.e. 3,3 ha á 3 milljónir króna séu 9.900.000 krónur.

Þá kemur til úrlausnar hverjar séu hæfilegar bætur vegna svæðis þess sem byggingabann nær til og telur nefndin að miða beri við 2/3 af verði hvers hektara sem fer undir möstur og vegi enda eru mörg fordæmi fyrir því í sams konar málum. Eru það því tvær milljónir króna fyrir hvern hektara eða 47,64 ha á 2 milljónir króna og bætur vegna þessa liðar því 95.280.000 krónur.

Loks er til þess að líta að lagning línunnar er til þess fallin að rýra verðmæti stærra svæðis en eignarnámið og byggingabannið nær til  vegna sjónrænna áhrifa af línunni og einnig er það álit nefndarinnar að fólk forðist að vera nærri slíkum mannvirkjum, vegna ótta um áhrif á heilsufar sem stafa kunni frá seguláhrifum vegna raflínanna.  Telur nefndin að á svæði í allt að 200 metra fjarlægð frá miðju til hvorrar handar frá hvorri línu að viðbættu 50 metra bili á milli lína eða 450 metra breiðu bili, að frádregnu 84 metra breiðu svæði sem byggingabannið nær yfir, gæti áhrifa sem rýri verðmæti lands á þessu svæði. Er um þetta að líta til dóms Hæstaréttar í máli nr. 349/2004 (Þjórsártún). Eignarnámið nær til 84 metra breiðs svæðis þar sem er byggingabann sem hér að framan hefur verið metið. Því til viðbótar kemur 366 metra breitt svæði þ.e. 450 metrar að frádregnum 84 metrum þar sem nefndin telur að til komi verðrýrnun sem nemi 10% af fullu verði eða 300.000 krónum á hektara. Heildarbætur vegna þessa nema 60.939.000 krónum  (203,13 ha á 300.000 krónur).

Samkvæmt öllu framansögðu telur nefndin að hæfilegar bætur til eignanámsþola vegna eignarnáms þessa vera 174.369.000 krónur en þess ber að gæta að eignarnemi hefur þegar greitt eignarnámsþola 44.719.500 krónur sem koma til frádráttar.

Þá ber eignarnema að greiða eignarnámsþola 1.250.000 krónur þ.m.t. virðisaukaskattur vegna reksturs málsins fyrir matsnefndinni og 1.500.000 krónur til ríkissjóðs vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

ÚRSKURÐARORÐ

Eignarnemi, Landsnet hf. greiði eignanámsþola, Skógrækt ríkisins 174.369.000 krónur að frádregnum 44.719.500 krónum og 1.250.000 krónur í málskostnað.

Eignarnemi greiði 1.500.000 krónur til ríkissjóðs vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.