Mál nr. 1/2024-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 29. ágúst 2024

í máli nr. 1/2024

A

gegn

B.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 640.000 kr. ásamt dráttarvöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. og 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað..

Eftirtalin gögn bárust kærunefnd: 
Kæra sóknaraðila, dags. 8. janúar 2024.
Greinargerð varnaraðila, dags. 30. janúar 2024.
Viðbótargögn sem bárust frá sóknaraðila 14. febrúar 2024. 
Svar sóknaraðila, dags. 2024, við beiðni kærunefndar um frekari skýringar. 
Athugasemdir varnaraðila, mótteknar 26. maí 2024.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 21. september 2020 til 31. ágúst 2023 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C í D, en í þeim samningi var maki varnaraðila jafnframt skráð sem leigusali. Aðilar þessa máls gerðu svo tímabundinn leigusamning frá 1. ágúst 2023 til 1. október 2023 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila en í þeim leigusamningi var í lýsingu á húsnæðinu skráð að íbúðin væri að E en samkvæmt svörum aðila við fyrirspurn kærunefndar er óumdeilt að þeim samningi var ætlað að gilda um húsnæðið að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst ekki hafa samþykkt kröfu varnaraðila um að íbúðinni yrði skilað fullmálaðri, enda hafi ekki verið um það samið í leigusamningi aðila. Sóknaraðili hafi boðið varnaraðila að draga 120.000 kr. af tryggingarfénu vegna kostnaðar við að sparsla í göt á veggjum og koma veggjum í upprunalegt ástand miðað við eðlileg slit eftir þriggja ára búsetu með fjögurra manna fjölskyldu og tvo hunda, en því tilboði hafi verið hafnað. Íbúðinni hafi verið skilað málaðri, vel þrifinni og í fyrirmyndar ástandi miðað við umsamda notkun. Varnaraðili hafi gert kröfur eftir skil íbúðarinnar vegna smámuna og eðlilegra slita miðað við þriggja ára búsetu. Öllum kröfum hafi verið hafnað 19. október 2023.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa fengið íbúðina afhenda í fullkomnu ástandi, enda hafi verið um að ræða íbúð í nýbyggingu. Sóknaraðili hafi fengið heimild til þess að bora upp málverk, hillur og fleira með því skilyrði að íbúðinni yrði skilað í sama ástandi og hún hafi verið í við upphaf leigutíma, þ.e. að sparslað yrði í öll göt og þeir veggir sem borað yrði í yrðu heilmálaðir. Sóknaraðili hafi samþykkt þetta við undirritun leigusamnings. Þegar leigusamningur hafi verið að renna út hafi komið upp deilur milli aðila þar sem sóknaraðili hafi hvorki ætlað að mála né sparsla þar sem um væri að ræða eðlileg slit miðað við þriggja ára búsetu. Varnaraðili hafi tilgreint hvað hafi þurft að laga til þess að tryggingarféð yrði endurgreitt en sóknaraðili orðið ósáttur og varnaraðili þá slitið samskiptum þeirra. Við nánari úttekt á íbúðinni hafi aðeins verið búið að bletta yfir sparslið á tilteknum veggjum. Einnig hafi rúllugardínur verið illa farnar og óhreinar. Þá hafi verið fastur olíublettur á timbri á svölum, skúffur í frysti skemmdar og þrifum verið ábótavant. Sóknaraðili hafi verið beðinn um að lagfæra þessi atriði og í framhaldinu yrði tryggingarféð endurgreitt. Það hafi þó ekki gengið eftir og varnaraðili því haldið tryggingarfénu eftir. Varnaraðili hafi árangurslaust reynt að komast að samkomulagi við sóknaraðila.

Í nokkur skipti hafi sóknaraðili ekki greitt fulla leigu þótt varnaraðili hafi farið fram á það símleiðis. Þá hafi leigusamningur kveðið á um vísitöluhækkun á leigu og varnaraðili jafnframt farið fram á það símleiðis að vísitöluhækkunin yrði greidd en sóknaraðili hafi aldrei gert það. Þess utan hafi leiga nánast aldrei verið greidd á réttum tíma. Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga sé heimilt að ráðstafa tryggingarfénu vegna þessa, þ.e. vangoldinnar leigu og vísitöluhækkunar.

Seinni leigusamningi aðila hefði ekki átt að þinglýsa en um hafi verið að ræða „dæmi um leigusamning“. Sá samningur hafi ekki átt að geta tekið gildi, enda sé þar lýsing á leiguhúsnæðinu röng. Þá sé varnaraðili ekki löglærður og hafi hann því ekki áttað sig á að senda kröfuna til kærunefndar húsamála. Íbúðin hafi einnig verið illa þrifin og því hafi þurft að draga 70.000 kr. frá tryggingarfénu vegna flutningsþrifa. 

IV. Niðurstaða

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 640.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðili heldur tryggingarfénu eftir vegna tjóns sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma, þrifa og vangoldinnar leigu þar sem umsamdar verðbætur vegna hækkunar á vísitölu hafi ekki verið greiddar á leigutíma og í nokkur skipti hafi leiga ekki verið greidd að fullu.

Leigutíma lauk 30. september 2023. Með tölvupóstum 6. og 10. október 2023 gerði varnaraðili kröfu í tryggingarféð vegna málunar, skemmda sem hafi orðið á gardínum og timbri á svölum, einnig nefndi hann að samningurinn hafi upphaflega verið vísitölutryggður þannig að farið verði fram á að sóknaraðili greiði verðbætur síðastliðinna þriggja ára komi hann til með að reyna að fá einhverja vexti greidda. Sóknaraðili hafnaði öllum kröfunum með tölvupósti umboðsmanns síns 10. og 19. október 2023 og krafðist þess að allt tryggingarféð yrði endurgreitt ásamt vöxtum, en áður höfðu aðilar reynt að ná samkomulagi um endurgreiðslu.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Til álita kemur hvort krafa varnaraðila vegna vangoldinnar leigu og verðbóta sé niðurfallin sakir tómlætis. Slíkt mat er atvikabundið en kærunefnd telur þó unnt að slá því föstu að tómlæti hafi mikil áhrif á sviði leiguréttar og strangari kröfur megi gera til aðila hér um heldur en samkvæmt almennum reglum kröfuréttar. Þeirri fullyrðingu má finna stoð í mörgum ákvæðum húsaleigulaga þar sem aðilum leigusamnings eru settir þröngir tímafrestir, til dæmis til að setja fram kröfur um úrbætur eða riftun samnings. Varnaraðili heldur því fram að sóknaraðili hafi ekki greitt „fulla“ leigu í nokkur skipti á leigutíma. Þá verður ekki annað ráðið en að krafa varnaraðila vegna vangoldinnar leigu hafi fyrst verið sett fram í greinargerð hans í máli þessu en samkvæmt gögnum málsins vörðuðu kröfur hans að leigutíma loknum einkum viðskilnað sóknaraðila og í engu minnst á leiguvanskil. Þess utan er krafa þessi ekki studd gögnum og verður henni því hafnað.

Hvað varðar kröfu um verðbætur þá stóð leigutími yfir í þrjú ár og var leiga innheimt án verðbóta þrátt fyrir umsamda heimild varnaraðila til að heimta þær. Þá gerðu aðilar nýjan leigusamning 1. ágúst 2023 án þess að athugasemdir væru gerðar við efndir á fyrri samningi. Nefndin telur að sóknaraðili hafi þannig mátt gera ráð fyrir því að um fullnaðargreiðslur hafi verið að ræða þegar varnaraðili tók athugasemdalaust við leigugreiðslum á leigutíma fyrri leigusamnings án verðbóta. Nefndin telur þó að í ljósi þess að krafa varnaraðila um verðbæturnar kom fram skömmu eftir lok leigutíma eða tíu dögum að ekki sé unnt að líta svo á að hann hafi fyrirgert rétti sínum til að innheimta þær á grundvelli hins nýja leigusamnings. Verður því að telja að honum sé heimilt að ráðstafa fjárhæð af tryggingarfénu sem nemur verðbótum fyrir septembermánuð 2023, eða 1300 kr., en leigutíma lauk 30. þess mánaðar. Að öðru leyti er kröfu varnaraðila hér um hafnað.

Kemur þá næst til skoðunar krafa sóknaraðila um bætur vegna skila leiguhúsnæðisins. Ákvæði 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Þar sem varnaraðili vísaði ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila hvorki til kærunefndar né dómstóla innan fjögurra vikna frá þeirri dagsetningu sem sóknaraðili hafnaði kröfunni 19. október 2023 ber honum þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða sóknaraðila tryggingarféð að fjárhæð 640.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 30. september 2023 reiknast dráttarvextir frá 29. október 2023. Þá dragast 1300 kr. í verðbætur frá framangreindri fjárhæð á þann hátt sem í úrskurðarorði greinir.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORР       

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 640.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 29. október 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádreginni gagnkröfu sóknaraðila að fjárhæð 1300 kr. frá 1. september 2023.

Reykjavík, 29. ágúst 2024

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                       Eyþór Rafn Þórhallsson