Mál nr. 64/1995

ÁLITSGERÐ

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 64/1995

Skipting kostnaðar: Rafmagnstafla. Eignarhald: Salerni.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 19. október 1995, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefndar gagnaðilar, um réttindi og skyldur eigenda í fjölbýlishúsinu X nr. 26.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 23. október sl. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð annars gagnaðila, þ.e. B, sem er eigandi íbúðar á 1. hæð, hefur borist, dags. 23. og 28. október. Hinn tilnefndi gagnaðilinn, þ.e. C, sem er eigandi íbúðar í kjallara, hefur lýst því yfir að hún sé ekki aðili að þessum ágreiningi, enda hafi hún engra hagsmuna að gæta í þessu sambandi. Einnig hafa borist athugasemdir álitsbeiðanda við svar gagnaðila, dags. 5. nóvember. Nefndin fjallaði um málið á fundi sínum 1. nóvember og tók það til úrlausnar á fundi 8. s.m.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Fjölbýlishúsið X nr. 26 er þríbýlishús, þ.e. kjallari (11,91%), 1. hæð (36,09%) og 2. hæð ásamt risi (52%). Ágreiningur málsaðila varðar skiptingu kostnaðar við nýja rafmagnstöflu, sameiginlega fyrir íbúðir á 1. og 2. hæð. Rafmagnstafla þessi er staðsett í kjallara, í hluta sem er í sameign 1. og 2. hæðar. Einnig er ágreiningur um eignarrétt að salerni í kjallara, undir stiga upp á 1. hæð.

Kröfur álitsbeiðanda eru eftirfarandi:

1. Að kostnaði við uppsetningu rafmagnstöflunnar beri að skipta til helminga á milli eigenda íbúða á 1. hæð og á 2. hæð.

2. Að salerni í kjallara hússins, undir stiga upp á 1. hæð, sé sameign eigenda íbúða á 1. og 2. hæð.

Álitsbeiðandi rökstyður fyrri kröfu sína með því að samkvæmt áliti verktaka sé kostnaður vegna rafmagnstöflunnar jafnmikill fyrir hvora íbúð. Vísar álitsbeiðandi til 5. tl. B-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994 máli sínu til stuðnings.

Varðandi síðari kröfu sína vísar álitsbeiðandi til þess að samkvæmt eignaskiptasamningi fyrri eigenda hússins, dags. 30. nóvember 1972, sé salerni þetta í sameign eigenda 1. og 2. hæðar, sbr. einnig afsal, dags. 8. ágúst 1977. Eignaskiptasamningur sá sem gerður hafi verið á árinu 1994 breyti ekki neinu um nefnda sameign, enda hafi undirritun hans ekki falið í sér neitt afsal af hans hálfu á sameign þeirri er tilheyri eignarhluta hans.

Varðandi fyrri kröfu álitsbeiðanda telur gagnaðili að kostnaður eigi að skiptast eftir eignarhlutföllum. Ekki sé þó unnt að leggja til grundvallar sömu hlutfallstölu og í eignaskiptasamningi, þar sem hér sé um að ræða kostnað tveggja íbúða af þremur, heldur hlutfallstölurnar 59,6% og 40,4%. Álitsbeiðandi telji rafmagnstöfluna falla undir sameign, sbr. 8. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994. Sameign umræddra tveggja íbúða skiptist jafnt á milli íbúðanna samkvæmt eignaskiptasamningi. Gagnaðili telur rafmagnstöfluna aftur á móti vera búnað sem tengist rafkerfi inni í íbúðunum og telur hana því ekki til sameignarinnar. Máli sínu til stuðnings vísar gagnaðili til niðurlags 8. tl. 8. gr. laganna, þar sem segir: "þó að undanskildum tækjum og búnaði, sem tengd eru við kerfin inni í hverjum eignarhluta."

Sjónarmið gagnaðila varðandi síðari kröfu álitsbeiðanda eru eftirfarandi: Gagnaðili hafi fest kaup á íbúð sinni á 1. hæð í september 1994. Kaupin hafi verið gerð á grundvelli eignaskiptasamnings, dags. 15. september 1994. Samningurinn sé undirritaður af fyrri eigendum 1. hæðar og kjallara ásamt álitsbeiðanda sem eiganda 2. hæðar. Umrætt salerni sé talið upp með _geymslum í kjallara" í samningnum. Gagnaðili hafi ekki vitað annað en að salernið hafi alltaf fylgt íbúð á 1. hæð og ekki fundist það óeðlilegt, þar sem geymsla í þessum hluta kjallarans fylgi þeirri íbúð. Þannig sé umrætt salerni á sama gangi og geymslan, en tvö þvottahús, tvær geymslur og kyndiklefi séu á öðrum gangi þar inn af. Gagnaðili hafi ekki vitað af þessum ágreiningi fyrr en honum hafi borist í hendur afrit af bréfi álitsbeiðanda, dags. 30. mars 1995. Fyrri eigendur 1. hæðar hafi alltaf litið á salernið sem eign íbúðar á 1. hæð og sannanlega staðið straum af viðhaldi þess.

III. Forsendur.

Kostnaður við uppsetningu á sameiginlegri rafmagnstöflu er sameiginlegur kostnaður, sbr. 1. tl. 1. mgr. 43. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Samkvæmt lögum nr. 26/1994 er meginreglan sú að sameiginlegur kostnaður skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta þeirra, sbr. A-lið 45. gr. Frá þessari meginreglu eru nokkrar undantekningar sem tilgreindar eru í B- og C-liðum 45. gr. Samkvæmt B-lið skal tilteknum kostnaði skipt að jöfnu og samkvæmt C-lið skal hvaða kostnaði sem er skipt í samræmi við not eigenda, ef unnt er að mæla óyggjandi not hvers og eins.

Þær undantekningar frá meginreglunni, sem upp eru taldar í 7 töluliðum í B-lið 45. gr., verður samkvæmt almennum lögskýringarreglum að skýra þröngt. Uppsetning á rafmagnstöflu er stofnkostnaður sem ekki fellur undir neinn töluliða B-liðar 45. gr.

Ákvæði C-liðar 45. gr. gildir samkvæmt orðalagi sínu því aðeins að unnt sé að mæla óyggjandi not hvers og eins eigenda. Þannig þurfa notin að vera nákvæmlega mæld. Þessi undantekningarregla hefur því þröngt gildissvið og kemur aðeins til álita í algerum undantekningartilfellum. Telja verður að skilyrði C-liðar sé ekki uppfyllt hvað varðar umrædda rafmagnstöflu.

Þar sem hvorki undantekningarregla B- né C-liðar 45. gr. á við um skiptingu kostnaðar vegna kostnaðar við uppsetningu á rafmagnstöflu, gildir meginregla A-liðar, þ.e. skipting kostnaðar eftir hlutfallstölum.

Eins og mál þetta liggur fyrir kærunefnd eru aðilar sammála um að umrædd rafmagnstafla sé í sameign sumra, þ.e. eigenda íbúða á 1. og 2. hæð, sbr. 7. gr. laga nr. 26/1994. Ber því að skipta kostnaðinum á grundvelli hlutfallstalna þeirra íbúða eingöngu, uppfært miðað við 100%, sbr. 3. mgr. 14. gr. laga nr. 26/1994. Í þessu sambandi skiptir ekki máli þótt rafmagnstaflan sé staðsett í hluta hússins sem er í sameign eigenda 1. og 2. hæðar að jöfnu samkvæmt sérákvæði í eignaskiptasamningi, enda er tekið tillit til þessa í útreikningum í eignaskiptasamningnum.

Eignaskiptasamningi fyrir X nr. 26 var þinglýst 20. september 1994. Samningurinn sjálfur er ódagsettur, en fylgiskjal, þar sem fram koma skilgreiningar á einingum og stærðum, er dags. í september 1994. Í eignaskiptasamningnum kemur m.a. fram að eining nr. 00-07, þ.e. svokölluð "Geymsla undir stiga", sé eign 01-01, þ.e. íbúðar á 1. hæð. Eining þessi er síðan tekin með íbúð á 1. hæð við útreikning á hlutfallstölu þeirrar íbúðar í húsinu. Óumdeilt er að hér er í raun um að ræða hið umdeilda salerni undir stiga upp á 1. hæð. Eignaskiptasamningur þessi er undirritaður af öllum þáverandi eigendum hússins, þ.á m. álitsbeiðanda sem eiganda 2. hæðar. Samningurinn er í fullu gildi og hann ber því að leggja til grundvallar eignaskiptingu í húsinu. Það er því álit kærunefndar að salerni í kjallara, undir stiga upp á 1. hæð, sé séreign íbúðar á 1. hæð.

IV. Niðurstaða.

1. Það er álit kærunefndar að kostnaði vegna uppsetningar rafmagnstöflu að X nr. 26 beri að skipta á grundvelli hlutfallstalna íbúða á 1. og 2. hæð.

2. Salerni í kjallara, undir stiga upp á 1. hæð, telst séreign íbúðar á 1. hæð.

Reykjavík, 23. nóvember 1995.

Valtýr Sigurðsson

Ingólfur Ingólfsson

Karl Axelsson