Mál nr. 44/1995
ÁLITSGERÐ
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
Mál nr. 44/1995
Eignarhald: Bílastæði. Breytingar á sameign: Gangstétt, gróður. Viðgerðarréttur eiganda vegna sameignar: Frágangur við hús, krafa á fyrri eiganda. Ákvörðunartaka: Hundahald. Brot á skyldum gagnvart húsfélagi.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 1. ágúst sl., beindi A, hdl., erindi til nefndarinnar vegna B og C, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, vegna ágreinings við D og E, hér eftir nefnd gagnaðilar, um réttindi og skyldur eigenda að fjölbýlishúsinu X.
Málið var lagt fram á fundi kærunefndar 3. s.m. og var samþykkt að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Greinargerð gagnaðila, sem er ódagsett, barst kærunefnd 15. september sl. og var lögð fram á fundi nefndarinnar 20. s.m. Á fundi kærunefndar 27. september sl. var málið tekið til úrlausnar. Kærunefnd fór á vettvang og kannaði aðstæður.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Um er að ræða tvíbýlishús þar sem álitsbeiðendur eiga íbúð á neðri hæð en gagnaðilar íbúð á efri hæð hússins. Íbúð álitsbeiðenda telst 40% hússins en eignarhlutfall gagnaðila er 60%. Í álitsbeiðni segir að fljótlega eftir að þeir eignuðust íbúðina, í febrúar 1992, hafi farið að bera á ágreiningi milli aðila.
Álitsbeiðendur segja í beiðni sinni að ágreiningur aðila snúist um fimm atriði sem upp eru talin í jafnmörgum liðum. Af hálfu álitsbeiðenda er fjallað um þá í fjórum liðum og að lokum settar fram kröfur í átta liðum.
Verða ágreiningsefnin talin upp hér í þeirri röð sem álitsbeiðendur gera grein fyrir þeim og samhliða tiltekin helstu sjónarmið beggja aðila.
A. Hagnýting bílastæða og lóðar.
Með afnotasamningi, dags. 10. maí 1993, var lóð hússins skipt í tvær sjálfstæðar afnotaeiningar. Í álitsbeiðni segir að þrátt fyrir þetta hafi gagnaðilar tekið sífellt stærri hluta af óskiptu bílastæði til sinna nota og sett m.a. gangstíg og gróðursett plöntur þar sem gert sé ráð fyrir bílastæði án þess að ráðfæra sig við álitsbeiðendur. Málið hafi komið til kasta byggingafulltrúa Y sem hafi gert tillögu að skiptingu stæðanna, en gagnaðilar hafi ekki getað sætt sig við hana. Gagnaðilar telji að álitsbeiðendur eigi, skv. teikningum, tvö bílastæði sem nái út að lóðarmörkum, yst á lóð hússins frá fyrirhuguðum bílskúr, fjær húsi, að lóðarmörkum ca. 3,5 m breitt svæði.
Ítrekað hafi verið gerðar athugasemdir við gagnaðila vegna fyrrnefndrar gangstéttar og blómabeðs, sem skerði bílastæðið. Þá hafi bílum gagnaðila iðulega verið lagt svo þétt að bílum álitsbeiðenda að ekki sé hægt að komast að þeim með eðlilegum hætti.
Telja álitsbeiðendur sig hafa rétt til að hafa óskipt tvö bílastæði, með vísan til 1. mgr. 33. gr. laga nr. 26/1994.
Sjónarmið gagnaðila eru þau að bílastæði sem fylgi húsinu séu samtals 12 m á breidd. Stæðunum sé skipt þannig að álitsbeiðendur hafi 6 m sem fjær séu húsinu en gagnaðilar 6 m nær húsinu. Hins vegar dragist blómabeð og gangstétt frá 6 m bílastæði gagnaðila. Gagnaðilar átti sig því ekki á ágreiningsefninu.
B. Brot á umgengnisreglum, hundahald.
Í álitsbeiðni segir að umgengni gagnaðila hafi alla tíð verið fyrir neðan allar hellur og hafi þeir ítrekað brotið alvarlega gegn skyldum sínum varðandi umgengni um sameign hússins. Virðist tilgangurinn hafa verið að flæma álitsbeiðendur úr húsinu með forkastanlegri hegðun. Álitsbeiðendur hafi tvívegis sama dag kallað til lögreglu þar sem búið hafi verið að dreifa rusli, úrgangi og matarleifum á lóð álitsbeiðenda, sbr. meðfylgjandi gögn.
Þá hafi sl. sumar verið hlaðið drasli fyrir utan svefnherbergisdyr álitsbeiðenda sem snúi út í garð gagnaðila. Auk þess hafi sorptunnu, sláttuvél og hrossaskít verið stillt upp fyrir framan dyrnar.
Auk þessa haldi gagnaðilar hunda í húsinu án samþykkis álitsbeiðenda og án leyfis bæjaryfirvalda. Álitsbeiðendur hafi ekki viljað samþykkja hundahald gagnaðila vegna lausagöngu hundanna, mikils óþrifnaðar sem þeim fylgi svo og vegna öryggis barna sinna.
Tvívegis hafi verið framkvæmd húsleit hjá gagnaðilum, skv. dómsúrskurði, til að nálgast hundana og fjarlægja þá. Heilbrigðiseftirlit Y hafi tvívegis kært hundahald gagnaðila og alls hafi verið teknar 11 lögregluskýrslur sem tengist ólöglegu hundahaldi þeirra. Gögn þessu til stuðnings fylgi álitsbeiðninni. Gagnaðilar hafi sífellt haft í hótunum við bæjaryfirvöld á meðan á meðferð máls þeirra stóð og jafnvel hótað starfsmönnum bæjarins lífláti.
Gagnaðilar telja alvarlegt að þeir séu bornir þeim sökum að vera valdir að því að rusli var hent á lóðarhluta álitsbeiðenda. Einnig að þeir séu með alvarlegar hótanir við bæjaryfirvöld. Slíkt sé rógburður og ærumeiðingar sem hugsanlega verði kært til rannsóknarlögreglu.
Sorptunna gagnaðila sé við bílastæði þar sem hún hafi verið sl. fimm ár. Álitsbeiðendur hafi hins vegar enga sorptunnu og geymi þau sitt sorp í sameiginlegri geymslu hússins. Tunna sú sem þau tali um sé ekki sorptunna og garðsláttuvélina geymi þau við húsgaflinn, en ekki fyrir framan dyrnar eins og haldið sé fram. Lífrænum áburði hafi verið dreift jafnt yfir grasflöt, kartöflugarð og beð eins og venja sé til, en ekki mokað í haug fyrir framan dyrnar.
Gagnaðilar upplýsa að þeir hafi haldið hunda í meira en áratug og eins þegar álitsbeiðendur fluttu í húsið. Hafi það verið látið átölulaust af þeirra hálfu fyrstu tvö árin. Síðan hafi bæjaryfirvöld í Y talið að samþykki álitsbeiðenda þyrfti fyrir hundahaldinu. Þeir hafi ekki veitt samþykki sitt og fundið hundunum allt til foráttu. Hundar þessir séu hins vegar vel tamdir, þrifnir og hlýðnir.
Gagnaðilar telja að bæjaryfirvöld í Y brjóti gróflega lög með því að meina þeim að hafa hunda og vísa til 13. tl. A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994 því til stuðnings. Teljist íbúð þeirra án efa til þeirra sem þar geti um.
C. Endanlegur frágangur húss.
Álitsbeiðendur telja að erfiðlega hafi gengið að fá gagnaðila til að ljúka frágangi hússins og sé nú yfirvofandi stórtjón á þaki þess. Húsfundur hafi verið haldinn og tekin ákvörðun um að láta gera við þakið í sumar sem leið. Gagnaðilar hafi hins vegar ekki viljað virða samþykktina. Í stað þess hafi þau sífellt verið að krefja álitsbeiðendur um greiðslu fyrir framkvæmdir á lóð hússins frá því áður en álitsbeiðendur keyptu eign sína. Þakið liggi nú undir skemmdum.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðendum hafi verið skýrt frá því eftir að þau keyptu eign sína að fyrri eigendur skulduðu 40% af framkvæmdum við lóð hússins. Af hálfu álitsbeiðenda hafi því verið lofað að halda eftir síðustu afborgun af húsinu og deponera. Þetta hafi ekki gengið eftir. Af þeirri ástæðu hafi ekki verið lagt í frekari stórframkvæmdir við húsið og muni svo ekki verða fyrr en reikningar vegna lóðarframkvæmdanna hafi verið greiddir.
Álitsbeiðendur benda á að vegfarendum sé stór hætta búin af tröppum niður í kjallara hússins. Þá sé ólokið frágangi við svalir, bílskúrar séu ósteyptir, ekki lokið við að pússa húsið, húsið ómálað, þakkanta vanti og þakrennur séu ófullnægjandi. Gagnaðilar hafi borið því við að þau muni ekki hefjast handa um framkvæmdir fyrr en fyrrgreindur reikningur vegna fyrri lóðarframkvæmda væri greiddur.
Gagnaðilar halda því fram að tröppur niður í kjallara hafi verið gerðar án samþykkis gagnaðila og án leyfis byggingaryfirvalda, enda sé ekki til fyrir þeim teikning. Húsið hafi verið múrhúðað fyrir 2-3 árum og hafi þá hæðirnar verið múraðar sitt í hvoru lagi, þ.e. álitsbeiðendur látið múra neðri hæð en gagnaðilar þá efri.
D. Hótanir í garð álitsbeiðenda.
Í álitsbeiðni er því haldið fram að gagnaðilar séu ofstopafólk sem sýnt hafi með framkomu sinni við bæjaryfirvöld og álitsbeiðendur að þau skirrist ekki við að brjóta lög og reglur. Þá hafi þau borið út ærumeiðandi óhróður um álitsbeiðendur við nágranna og í blöð. Nú sé svo komið að álitsbeiðendur hafi gefist upp á að búa undir sama þaki og gagnaðilar og því hafi þau sent viðvörun um að þau muni fara fram á að þeim verði bönnuð búseta í húsinu. Þessari viðvörun hafi verið svarað með skætingi. Gögn fylgi þessu til stuðnings.
Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að þau séu fullorðið, friðsamt fólk og hafi í rauninni aldrei gert neitt á hlut annarra. Þeirra ósk sé að lifa rólegu og friðsömu lífi ásamt börnum sínum og dýrum. Þau hafi hins vegar ekki fengið mikinn frið undanfarið fyrir lögreglu og lögfræðingum. Allt þetta mál hafi dregið mjög úr þeim kjark og áhuga á mörgum mikilvægum hlutum, eins og t.d. að ljúka frágangi á húsinu. Þau geri sér grein fyrir því að það geti ekki beðið endalaust.
III. Kröfur álitsbeiðenda ásamt forsendum kærunefndar.
1. Að álitsbeiðendur fái að hafa óskipt tvö bílastæði til afnota eins og ráð sé fyrir gert á teikningum.
Samkvæmt samþykktum teikningum er gert ráð fyrir tvöföldum bílskúr á lóðinni. Þá fylgir eitt bílastæði fyrir framan hvorn bílskúr. Í skiptasamningi, dags. 24. ágúst 1987, fylgir bílskúrsréttur fjær húsinu íbúð álitsbeiðenda en bílskúrsréttur gagnaðila er nær húsinu.
Á teikningum byggingarnefndar er einnig gert ráð fyrir tveimur bílastæðum milli bílskúranna og hússins og er ágreiningslaust að eitt stæði fylgir hvorri hæð. Í skiptasamningi er ekki ákvæði um að stæðum þessum hafi verið skipt.
Aðilar hafa ekki byggt bílskúra á lóðinni. Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. laga nr. 26/1994 teljast bílastæði á lóð fjöleignarhúss sameiginleg og óskipt, nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum, að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Verður óskiptum bílastæðum ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skulu þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst, sbr. 2. mgr. sömu greinar.
Það er álit kærunefndar að meðan bílskúrar hafa ekki verið reistir og stæðum ekki skipt sé eigendum beggja hæða heimilt að leggja bíl í bílastæðin. Hins vegar fylgir hvorugri íbúðinni einkaréttur á þeim, sbr. 3. tl. 1. mgr. 12. gr. laga nr. 26/1994.
2. Að blómabeð og gangstétt verði fjarlægð af bílastæði.
Gagnaðilar hafa sett gagnstéttarhellur og gróðursett plöntur á mörkum bílastæða og að því er virðist inn á stæði. Ekki er gert ráð fyrir þessum framkvæmdum á teikningum. Þar sem bílastæðum hefur ekki verið skipt var gagnaðilum þetta óheimilt, sbr. 36. gr. laga nr. 26/1994. Ber þeim að fjarlægja þessar framkvæmdir, meðan samþykki skortir.
3. Að álitsbeiðendum verði talið heimilt að ráðast í framkvæmdir á þaki nú þegar.
Á húsfundi aðila, sem haldinn var 18. maí 1995 fyrir milligöngu lögmanns álitsbeiðenda, var samþykkt að láta gera við þakið, eftir því sem fram kemur í fundargerð lögmannsins. Eins og fundargerð þessi er úr garði gerð, verður hvorki af henni ráðið hvort endanleg kostnaðaráætlun hafi legið fyrir né hvort hún var borin undir gagnaðila á fundinum.
Kærunefnd telur eðlilegt, eins og málum er nú komið, að álitsbeiðendur afli gagna um nauðsyn viðgerða, kostnað þeim samfara og önnur atriði sem máli geta skipt og beri undir sameigendur á nýjum húsfundi.
Að því frágengnu telur kærunefnd að álitsbeiðendum sé heimilt að neyta úrræða 38. gr. laga nr. 26/1994 um framkvæmd verksins.
4. Að álitsbeiðendum sé heimilt að ráðast í aðrar framkvæmdir við húsið sem lögboðnar séu, svo sem varðandi frágang handriða við tröppur.
Að breyttu breytanda gildir það sama um þessar framkvæmdir og þær sem getið er um í lið 3 hér að framan.
5. Að álitsbeiðendum sé óskylt að greiða reikning vegna framkvæmda á lóð.
Gagnaðilar telja sig eiga kröfu á fyrri eiganda íbúðar álitsbeiðenda vegna lóðarframkvæmda. Naut sú krafa lögveðsréttar í íbúð álitsbeiðenda, samkvæmt 2. mgr. 13. gr. laga nr. 59/1976 um fjölbýlishús. Sá veðréttur féll niður er eitt ár var liðið frá þeim degi er greiðslan var innt af hendi. Eftir þann tíma geta gagnaðilar ekki haft uppi kröfur vegna þessa á hendur öðrum en fyrri eigendum, sbr. 1. mgr. 47. gr. laga nr. 26/1994.
Samkomulag í kaupsamningi álitsbeiðenda og fyrri eigenda frá 20. febrúar 1992 veitir gagnaðila engan sjálfstæðan rétt á hendur álitsbeiðendum, enda voru þau ekki aðilar að því samkomulagi. Að teknu tilliti til alls þessa telur kærunefnd að gagnaðilum sé óheimilt að skilyrða greiðslu á sameiginlegum framkvæmdum við húsið nú við greiðslu á reikningi frá 10. október 1991.
6. Að bann við hundahaldi verði virt.
Samkvæmt 13. tl. A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sem tóku gildi 1. janúar 1995, þarf samþykki allra eigenda til ákvörðunar um að halda megi hunda og/eða ketti í húsi. Þegar hús skiptist í aðgreinda hluta nægir samþykki þeirra eigenda sem hafa sameiginlegan inngang, stigagang eða annað sameiginlegt húsrými.
Húsið X er á tveimur hæðum með aðgreinda innganga. Telst húsið að ö 0dru leyti þannig úr garði gert að ekki þarf samþykki eigenda beggja íbúðanna til ákvörðunar um hundahald í skilningi 13. tl. A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994.
Samkvæmt því standa ákvæði laga nr. 26/1994 því ekki í vegi að gagnaðili megi halda hunda í húsinu.
Hins vegar liggur fyrir í málinu að gagnaðilum var synjað um að halda hunda sína á grundvelli samþykktar um hundahald í Y. Þar segir í f)-lið, að ef sótt sé um leyfi til að halda hund í sambýlishúsi, skuli skriflegt samþykki eigenda/stjórnar húsfélagsins í húsinu fylgja umsókn. Raðhús teljist ekki sambýlishús nema um sameiginlega lóð sé að ræða.
Skilyrði fyrir hundahaldi í Y er því að þessu leyti þrengra samkvæmt ofangreindri samþykkt en greinir í lögum nr. 26/1994. Það fellur hins vegar utan valdsviðs kærunefndar að fjalla um slíkar samþykktir sveitarfélaga. Kærunefnd teldi þó eðlilegt að ákvæði þeirra væru í samræmi við lög um fjöleignarhús, í þessu tilviki hvað varðar skilgreiningu þess hvenær hús skiptist í aðskilda hluta.
7. Að álitsbeiðendum sé heimilað að lofta út úr svefnherbergi og opna svaladyr úr svefnherbergi.
Á teikningu af húsinu er hurð úr svefnherbergi íbúðar álitsbeiðenda út í garðinn. Í álitsbeiðni segir að borið hafi á því að hlaðið hafi verið drasli fyrir utan dyrnar sem snúi út í garð gagnaðila. Með afnotasamningi, dags. 10. maí 1993, var lóðinni skipt milli eigenda hússins. Af þeim samningi og bréfi lögmanns álitsbeiðenda virðist mega ráða að lóðarhluti fyrir utan svefnherbergið tilheyri gagnaðilum. Meðan sá samningur er í gildi að öllu leyti, eða þar til bílskúr hefur verið byggður, er ekki að sjá að hann tryggi álitsbeiðendum almennan umgang um dyrnar út á lóðina. Hins vegar mæla eðlisrök með því að unnt sé að nota hurðina til að lofta út úr herberginu, auk þess sem öryggissjónarmið krefjast þess að umferð sé þar óhindruð.
8. Að gagnaðilum verði bönnuð búseta í húsinu án undangengins dóms með lágmarksfyrirvara og að gagnaðilum verði gert að selja eign sína.
Í máli þessu eru uppi gagnkvæmar ásakanir um brot á ýmsum grunnreglum laga nr. 26/1994 um sambýli í fjöleignarhúsi. Það er því álit kærunefndar að eins og málið liggur fyrir nefndinni, séu ekki skilyrði til að gagnaðilum verði bönnuð búseta í húsinu án undangengins dóms. Hyggist álitsbeiðendur leita úrræða 5. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994 til að fá búsetu gagnaðila bannaða í húsinu, væri eðlilegt að þeir leituðu réttar síns með lögsókn fyrir dómi, þar sem fram færi sönnunarfærsla með lögbundnum hætti. Þá er dómsmeðferð skilyrði til að gagnaðilum verði gert skylt að selja eign sína, sbr. sömu málsgrein.
IV. Niðurstaða.
1. Það er álit kærunefndar að eigendum beggja hæða sé heimilt að leggja bílum í bílastæði við húsið. Hins vegar fylgir hvorugri íbúðinni einkaréttur á þeim.
2. Gagnaðilum ber að fjarlægja gróður og gangstétt af bílastæði.
3. Þar til álitsbeiðendur afla gagna um nauðsyn viðgerða, kostnað þeim samfara og önnur atriði sem máli geta skipt og bera undir sameigendur á nýjum húsfundi, er þeim óheimilt að ráðast í framkvæmdir á þaki.
4. Um þennan lið gildir hið sama og um lið 3.
5. Gagnaðilum er óheimilt að skilyrða greiðslu á sameiginlegum framkvæmdum við húsið nú við greiðslu á reikningi frá 10. október 1991.
6. Ákvæði laga nr. 26/1994 standa því ekki í vegi að gagnaðili megi halda hunda í húsinu.
7. Álitsbeiðendum er heimilt að nota hurð út í garð til að lofta út úr svefnherbergi, auk þess sem öryggissjónarmið krefjast þess að umferð sé þar óhindruð.
8. Kærunefnd leggur ekki mat á það hvort skilyrði séu fyrir hendi til að banna gagnaðilum búsetu í húsinu, eða hvort þeim verði gert að selja eignarhluta sinn án undangengins dóms.
Reykjavík, 6. október 1995.
Valtýr Sigurðsson
Ingólfur Ingólfsson
Karl Axelsson