Mál nr. 25/1995

ÁLITSGERÐ

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 25/1995

Ákvörðunartaka: Sala á húsvarðaríbúð, breyting á samkomusal.

Skipting kostnaðar: Kaup á tækjum í þvottahús.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 21. maí 1995, beindi A, hér á eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar ágreiningi við hússtjórn húsfélagsins X, hér á eftir nefnd gagnaðili.

Málið var fyrst tekið fyrir á fundi kærunefndar þann 24. s.m. Í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús var gagnaðila gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum. Greinargerð hans, dags. 10. júní sl., hefur borist nefndinni, ásamt frekari athugasemdum álitsbeiðanda af því tilefni, dags. 28. júní, og athugasemdum gagnaðila í framhaldi af því, dags. 7. júlí.

Á fundi kærunefndar 28. júní var fjallað áfram um málið og á fundi 10. júlí sl. var samþykkt að taka það til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Í umræddu fjöleignarhúsi, eru 58 íbúðir ásamt húsvarðaríbúð, óinnréttuðum samkomusal í kjallara, verslunarhúsnæði sem er í útleigu, auk almennrar sameignar. Íbúð húsvarðar er 85,1 m2 að stærð.

Með bréfi, dags. 11. febrúar sl., tilkynnti stjórn húsfélagsins að kostnaður vegna utanhússviðgerða, sem þá var lokið, hafi numið um 8 milljónum króna. Þá kom fram að mála þyrfti húsið að utan, sem væri kostnaðarsamt. Bent var á að unnt væri að hækka framkvæmdagjöld, sem ekki væri mælt með vegna hættu á að fjölmargir íbúanna risu ekki undir frekari gjöldum. Sá möguleiki væri einnig fyrir hendi að selja húsvarðaríbúðina og innrétta í hennar stað íbúð fyrir húsvörð í samkomusal í kjallara. Var vilji íbúanna kannaður með því að láta ganga lista svo að þeir sem samþykkir væru þessari ráðstöfun gætu skráð þar nöfn sín. Álitsbeiðandi ritaði ekki undir lista þennan.

Aðalfundur húsfélagsins var haldinn 11. apríl sl. Í fundargerð er bókað að mættir hafi verið alls 22 íbúðareigendur. Stjórn hafi að auki haft umboð til að fara með atkvæði 8 íbúðareigenda. Fram kom að Reykjavíkurborg, sem væri eigandi þriggja íbúða, sækti ekki aðalfundi húsfélaga, en fylgdi ætíð meirihluta, ef til atkvæða kæmi.

Á fundinum lagði stjórnin fram eftirfarandi tillögu: _Aðalfundur húsfélagsins X samþykkir að heimila stjórn sölu á húsvarðaríbúð og að athuga með innréttingu s.k. samkomusalar, ef svo ber undir." Samkvæmt fundargerð var tillagan samþykkt samhljóða.

Ennfremur var samþykkt að hækka þvottahúsgjöldin í kr. 35 pr. kílóvattstund, "en hingað til hefur þvottahúsið verið rekið á núlli og ekkert komið inn til að endurnýja vélarnar, en þær fara senn að ganga úr sér og kaupa þarf nýjar innan tíðar" eins og bókað er í fundargerð.

Kröfur álitsbeiðanda eru eftirfarandi:

1. Að ákvörðun aðalfundar 11. apríl sl. um sölu húsvarðaríbúðar og breytingu á samkomusal í nýja húsvarðaríbúð verði talin ólögmæt.

2. Að ákvörðun aðalfundar 11. apríl sl. um hækkun þvottahúsgjalds vegna fyrirhugaðrar endurnýjunar á tækjakosti þvottahúss verði talin ólögmæt.

Álitsbeiðandi heldur því fram í fyrsta lagi, að fyrrnefnd ákvörðun um sölu húsvarðaríbúðarinnar sé ólögmæt, með vísan til eftirfarandi raka: Ákvæði 2. mgr. 19. gr. laga nr. 26/1994, þar sem kveðið sé á um sölu á "óverulegum hluta sameignar", geti ekki þýtt annað en nokkra þúsundustu hluta, 1-1,5% eða í mesta lagi 2%. Fráleitt sé að halda því fram að 5%, hvað þá 10%, séu óverulegur hluti sameignar. Einnig sé raunhæfara að miða við verðmæti hvers fermetra heldur en fjölda þeirra. Auk þessa geti þeir íbúðareigendur, sem ekki mæti á fundi eða veiti einhverjum viðstöddum skriflegt umboð, ekki haft áhrif á niðurstöðu atkvæðagreiðslu, þ.e. teljist ekki hafa greitt atkvæði. Reykjavíkurborg teljist því ekki hafa greitt atkvæði. Einungis 22 íbúðareigendur hafi mætt á aðalfundinn auk þess sem stjórnin hafi haft umboð 8 eigenda. Samþykkt tillögu um sölu húsvarðaríbúðar sé því ógild vegna ónógrar þátttöku. Enginn húsfundur hafi verið haldinn áður en safnað var undirskriftum. Óeðlilegt hafi verið að gefa íbúum ekki tækifæri til að ræða málin, áður en jafn-afdrifarík ákvörðun var tekin. Einnig telur álitsbeiðandi hagsmunum íbúanna, einkum eldra fólks, stefnt í hættu ef ekki sé nægjanleg þjónusta og öryggi fyrir hendi í húsinu. Slíkt geti húsvörður og framkvæmdarstjóri búsettur á staðnum einn veitt. Ella virðist brostinn grundvöllur fyrir eldra fólk að eyða síðustu árum ævi sinnar í húsinu og búast megi við að flestar íbúðir verði ódýrt bráðabirgðahúsnæði, með þeim óþægindum sem því fylgi. Í þessu sambandi vísar álitsbeiðandi í ákvæði 57. gr. laga nr. 26/1994, þar sem kveðið sé á um að hlutverk og tilgangur húsfélags sé m.a. að sjá til þess að sameign fái sem best þjónað sameiginlegum þörfum eigenda og að hagnýting sé þannig að verðgildi eigna haldist.

Brýnt sé að samkomusalur sé til ráðstöfunar sem fundarsalur, eins og honum hafi m.a. verið ætlað í upphafi. Staðsetning hans sé hentug fyrir íbúa hússins og með notkun hans sparist kostnaður við leigu á sal úti í bæ.

Álitsbeiðandi heldur því í öðru lagi fram að samþykkt um að hækka þvottahúsgjöldin í kr. 35 pr. kílóvattstund í þeim tilgangi að safna fé til að endurnýja tækjakost standist ekki lög um fjöleignarhús. Viðhald og endurnýjun á tækjakosti þvottahúss sé sameiginlegur útgjaldaliður og eigi að greiðast beint úr hússjóði, sbr. 2. tl. B-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994.

Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að mála þurfi húsið að utan og hafi hússtjórn ákveðið að leita leiða til að fjármagna þá framkvæmd, án þess að ofgera greiðslugetu íbúa hússins. Hússtjórn hafi því kannað vilja íbúa hússins til að selja húsvarðaríbúð og innrétta í hennar stað íbúð fyrir húsvörð í s.k. samkomusal í kjallara. Flestallir íbúðareigendur hafi verið samþykkir, sbr. undirskriftir 48 íbúðareigenda, sem eigi alls 80,63% húseignarinnar, og sé hússtjórn einungis kunnugt um 3 íbúðareigendur sem séu þessu andvígir. Auk þess sé vísað til samþykktar aðalfundar þar sem ályktun stjórnar um málið hafi verið samhljóða samþykkt. Ljóst sé því að langt umfram 2/3 hluta eigenda séu þessu samþykkir. Nægjanlegur meirihluti sé því fyrir sölunni og sé í því efni vísað til lögfræðilegrar álitsgerðar, sem aflað hafi verið fyrir húsfund og kynnt íbúum.

Íbúar hússins séu á öllum aldri og íbúðir ekki þjónustuíbúðir fyrir aldraða, enda ekki byggðar sem slíkar, og hússtjórn sé þess ekki umkomin að marka neina stefnu í málefnum aldraðra í húsinu umfram aðra íbúa þess.

Hvað varði þvottahúsgjöld og endurnýjun véla sé vísað í C-lið 45. gr. laga nr. 26/1994 þar sem segi að kostnaði skuli jafnan skipta í samræmi við not eigenda, ef unnt sé að mæla óyggjandi not hvers og eins. Notkun hvers og eins sem þvoi í þvottahúsinu sé nákvæmlega skráð og engin sanngirni væri í því að láta þá sem ekki nota þvottahúsið, t.d. þá mörgu sem séu með eigin vélar í íbúðum sínum, greiða fyrir endurnýjun véla.

III. Forsendur.

1. Upplýst er að eignaskiptasamningur hefur ekki verið gerður fyrir fasteignina. Hins vegar er ómótmælt þeirri staðhæfingu í fyrrnefndri lögfræðilegri álitsgerð að húsvarðaríbúð sú, sem samþykkt var að selja, teljist 9.98% af sameign hússins, en þá er ekki meðtalin sameign á göngum o.fl. á efri hæðum hússins.

Í 19. gr. laga nr. 26/1994 er kveðið á um að sameign fjöleignarhúss verði ekki ráðstafað af húsfélagi með samningi nema allir eigendur séu því samþykkir. Sama gildir um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar. Þó er heimilt að selja eða leigja óverulega hluta sameignar ef öllum eigendum er gefinn kostur á að eiga hlut að ákvörðun um það á löglegum húsfundi og a.m.k. 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, eru því meðmæltir.

Kemur þá til skoðunar hvort umrædd húsvarðaríbúð teljist verulegur eða óverulegur hluti sameignar og falli þannig undir 1. eða 2. mgr. 19. gr. Í þessu sambandi ber að vísa í dóm Hæstaréttar frá 1. júní 1995 í málinu nr. 232/1994. Þar komst meirihluti Hæstaréttar að þeirri niðurstöðu að 29 af 34 íbúðareigendum í tilteknu fjölbýlishúsi hafi eftir almennum reglum verið heimilt að standa að ákvörðun um sölu húsvarðaríbúðar í óskiptri sameign, sem tekin var á lögmætum fundi í húsfélaginu. Er þessi niðurstaða m.a. rökstudd með tilvísan til stærðar hins umdeilda sameignarhluta, sbr. reglu 19. gr. laga nr. 26/1994.

Ágreiningslaust er að notagildi og nýting þess samkomusalar sem hér um ræðir hafa verið afar lítil og hann ekki þjónað upphaflegu hlutverki sínu, enda óinnréttaður. Með hliðsjón af því sem hér að framan er rakið, þ.á m. niðurstöðu Hæstaréttar í fyrrnefndu máli, verður ekki á það fallist með álitsbeiðanda að sala á húsvarðaríbúð og breyting á samkomusal í húsvarðaríbúð sé ráðstöfun sem falli undir 1. mgr. 19. gr. laga nr. 26/1994.

Hvað varðar breytingu á samkomusal í nýja húsvarðaríbúð sérstaklega, verður að telja að þar sé um að ræða breytingu á hagnýtingu hluta sameignar sem ekki getur talist veruleg, með hliðsjón af því hvernig notkun hans hefur verið háttað, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. 31. gr. laga nr. 26/1994.

Ákvörðun aðalfundar 11. apríl sl. um sölu umræddrar húsvarðaríbúðar og breytingu á samkomusal í húsvarðaríbúð telst því lögmæt með samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, og tilskilinni fundarsókn, sbr. 19. gr., 2. mgr. 30. gr. og 31. gr., sbr. 1. og 3. tl. B-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994.

Gagnaðili byggir á því að ljóst sé að langt umfram 2/3 hafi verið samþykkir tillögunni. Vísar hann m.a. til þess að fyrir liggi skriflegt söluumboð meira en 80% íbúðareigenda, auk þess sem vitneskja hafi legið fyrir um jákvæða afstöðu eiganda þriggja íbúða að auki, þ.e. Reykjavíkurborgar. Umboð þetta veitir hins vegar ekki heimild til að mæta á húsfundi og greiða atkvæði um umræddar ráðstafanir. Kemur það því ekki í stað lögbundinnar ákvörðunartöku húsfundar, skv. ákvæðum laga nr. 26/1994.

Sé um að ræða ákvarðanir sem falla undir B-lið 41. gr., þá verður a.m.k. helmingur eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, að vera á fundi og tilskilinn meirihluti þeirra að greiða atkvæði með tillögu, sbr. 2. mgr. 42. gr. Samkvæmt fundargerð mættu á aðalfund 22 íbúðareigendur, auk þess sem gilt umboð lá fyrir frá 8 íbúðareigendum. Samkvæmt fundargerð var tillagan einróma samþykkt. Er því ljóst að fundarsókn var nægjanleg og tillagan hlaut samþykki tilskilins meirihluta.

Kærunefnd þykir hins vegar ástæða til að benda á, að sú meginregla gildir samkvæmt lögum um fjöleignarhús, að sameiginlegar ákvarðanir beri að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Tilgangur þess ákvæðis er að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðun og atkvæðagreiðslu, þ.m.t. leynilegri, sé þess óskað. Sá háttur að ganga milli eigenda með yfirlýsingu um sameiginleg málefni, sem þeim er hverjum í sínu lagi ætlað að samþykkja með undirritun sinni eða synja, er ekki í samræmi við áðurnefnda meginreglu. Þetta sjónarmið kemur fram í athugasemdum við 39. gr. laganna.

2. Í 2. tl. B-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994 er kveðið á um að viðhalds- og rekstrarkostnaður sameiginlegs þvottahúss, þar með talið kaupverð og viðhald sameiginlegra tækja, skiptist og greiðist að jöfnu. Ákvæði C-liðar sömu greinar kveður á um að hvers kyns kostnaði skuli þó skipt í samræmi við not eigenda, ef unnt er að mæla óyggjandi not hvers og eins. Ákvæði C-liðar er undantekning frá meginreglu og ber því að skýra þröngt, sbr. athugasemdir við ákvæðið í greinargerð þar sem segir svo: "Þessi regla kemur aðeins til álita í algerum undantekningartilvikum. Hún byggist á því, að ef fullljóst er um not hvers og eins, þá séu notin eðlilegasti og sanngjarnasti skiptagrundvöllurinn. Rétt er að ítreka að þessi undantekningarregla myndi hafa mjög þröngt gildissvið." Ákvæði C-liðar verður þannig t.d. beitt til að deila niður rafmagnskostnaði í samræmi við nýtingu einstakra íbúðareigenda á þvottavélum, eins og tíðkast hefur í húsinu. Kostnaður við endurnýjun tækja þvottahúss fellur hins vegar ótvírætt undir ákvæði 2. tl. B-liðar 45. gr. Með vísan til þess sem að ofan greinir verður að telja ákvörðun húsfundar 11. apríl sl. um hækkun þvottahúsgjalda umfram kostnaðarverð rafmagns vegna fyrirhugaðrar endurnýjunar á tækjum þvottahússins ólögmæta.

IV. Niðurstaða.

1. Það er álit kærunefndar að ákvörðun aðalfundar 11. apríl sl. varðandi sölu húsvarðaríbúðar og breytingu á samkomusal í húsvarðaríbúð sé lögmæt.

2. Það er álit kærunefndar að ákvörðun aðalfundar 11. apríl sl. um hækkun þvottahúsgjalda vegna fyrirhugaðrar endurnýjunar á tækjum þvottahússins sé ólögmæt.

Reykjavík, 30. ágúst 1995.

Valtýr Sigurðsson

Ingólfur Ingólfsson

Karl Axelsson