Mál nr. 35/1995
ÁLITSGERÐ
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
Mál nr. 35/1995
Skipting kostnaðar: Göngustígur.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 19. júní 1995, óskaði A eftir áliti nefndarinnar vegna ágreinings um skyldu íbúa fjölbýlishússins X til að taka þátt í kostnaði við endurlögn göngustígs á lóð hússins.
Erindið var lagt fram á fundi kærunefndar 28. júní sl. og var samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, sbr. 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Á fundi kærunefndar 3. ágúst sl. var málið tekið til úrlausnar en athugasemdir gagnaðila höfðu þá borist, dags. 7. júlí sl.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Um er að ræða fjölbýlishús á tveimur hæðum ásamt kjallara og risi. Í húsinu eru fimm íbúðir, tvær í vesturenda og þrjár í austurenda. Bílastæði og aðkeyrsla eru við vesturenda hússins og er gengið nánast beint af bílastæði í íbúðir í vesturenda. Í austurenda hússins eru þrjár íbúðir með inngangi þeim megin. Til að komast frá bílastæði og að íbúðum í austurenda er gengið annars vegar norður fyrir húsið og hins vegar eftir stíg sem liggur sunnan og austan hússins.
Álitsbeiðandi óskar álits kærunefndar á því hvort öllum íbúðareigendum beri að taka jafnan þátt í kostnaði við endurlögn á göngustígnum.
Álitsbeiðandi telur ágreiningslaust að stígur þessi þjóni eingöngu íbúum í austurenda hússins. Ágreiningur sé hins vegar um þátttöku í kostnaði við endurlögn á stígnum og hvort allir skuli taka jafnan þátt í þessum kostnaði eða hvort tekið sé mið af notum íbúa hússins af stígnum. Spurningin sé því hvort 3. mgr. 46. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús eigi við í þessu tilviki.
Af hálfu gagnaðila er á því byggt að aðstæður við húsið séu nokkuð sérstakar, þar sem íbúar í austurenda verði að leggja bílum sínum suðvestanmegin við það og ganga eftir stíg á lóðamörkum til að komast að íbúðum sínum. Þeir geti ekki lagt norðanmegin því þá hindri þeir aðkeyrslu að bílskúrum.
Þegar um viðhald og endurbætur á lóðinni hafi verið að ræða, svo sem malbikun á innkeyrslu, hafi kostnaði verið skipt sameiginlega eftir eignarhlutum. Færa megi sterk rök fyrir því að óeðlilegt sé að íbúar, sem ekki eigi bílskúra og hafi þar af leiðandi ekki rétt til að nota bílastæði fyrir framan skúrana, séu látnir greiða í malbiki fyrir framan innkeyrslu bílskúra.
Draga megi þá ályktun af 6. gr. laga nr. 26/1994 að kostnaður við viðhald og endurbætur á lóð og tilheyrandi mannvirkjum sé sameiginlegur og skiptist eftir eignarhlutum íbúða.
III. Forsendur.
Álitsbeiðni fylgdi uppdráttur álitsbeiðanda þar sem glögglega er sýnd afstaða mannvirkja að X. Lóð hússins er sameiginleg. Óumdeilt er að göngustígur sá sem um ræðir er alfarið inni á lóð hússins.
Álitsbeiðandi telur að miðað við aðstæður sé sanngjarnt að kostnaði við endurlögn á umræddum göngustíg sé skipt skv. reglu 3. mgr. 46. gr. laga nr. 26/1994, en þar er heimild til ákveðinna frávika frá reglum 45. gr. um skiptingu sameiginlegs kostnaðar.
Ráða má af gögnum málsins að gagnaðilar telja að kostnaði þessum skuli skipt milli eigenda eftir hlutfallstölum eignarhluta, skv. A-lið 1. mgr. 45. gr. laga nr. 26/1994.
Samkvæmt lögum nr. 26/1994 er meginreglan sú að sameiginlegur kostnaður skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta þeirra, sbr. A-lið 45. gr. Frá þessari meginreglu eru nokkrar undantekningar sem tilgreindar eru í B- og C-liðum 45. gr. Samkvæmt B-lið skal tilteknum kostnaði skipt að jöfnu en samkvæmt C-lið skal kostnaði, hver sem hann er, skipt í samræmi við not eigenda, ef unnt er að mæla óyggjandi not hvers og eins.
Þær undantekningar frá meginreglunni, sem upp eru taldar í 7 töluliðum í B-lið 45. gr., verður samkvæmt almennum lögskýringarreglum að skýra þröngt. Endurlagning göngustígs á lóð er kostnaður sem ekki verður talinn falla undir neinn töluliða B-liðar 45. gr.
Ákvæði C-liðar 45. gr. gildir samkvæmt orðalagi sínu því aðeins að unnt sé að mæla óyggjandi not hvers og eins eigenda. Þannig þurfa notin að vera nákvæmlega mæld. Þessi undantekningarregla hefur því þröngt gildissvið og kemur aðeins til álita í algerum undantekningartilfellum. Telja verður að not eigenda af göngustíg á sameiginlegri lóð verði ekki mæld svo óyggjandi sé og skilyrði C-liðar því ekki uppfyllt.
Þar sem hvorki undantekningarregla B- né C-liðar 45. gr. á við um skiptingu kostnaðar vegna endurlagningar umrædds göngustígs, gildir meginregla A-liðar, þ.e. skipting kostnaðar eftir hlutfallstölum.
Kemur þá til skoðunar hvort beita eigi ákvæði 3. mgr. 46. gr. laga nr. 26/1994. Í 46. gr. er veitt heimild til ákveðinna frávika frá reglum 45. gr. Frávik eru möguleg á tvenns konar grundvelli. Í fyrsta lagi ef um er að ræða nýtingu séreignar sem leiðir til sameiginlegra útgjalda, sbr. 1. mgr. 46. gr., og í öðru lagi ef um er að ræða hús sem hafa að einhverju leyti eða öllu að geyma húsnæði til annars en íbúðar, sbr. 2. mgr. 46. gr. Nánari skilyrði fyrir beitingu þessara undantekninga er síðan að finna í 3. mgr. greinarinnar. Ákvæði 3. mgr. 46. gr. er þannig í órjúfanlegu samhengi við 1. og 2. mgr. greinarinnar. Í máli þessu er um að ræða tiltekna framkvæmd á sameiginlegri lóð húss sem ekki fellur undir 2. mgr. 46. gr. og því getur ákvæði 46. gr. ekki átt við.
Niðurstaða.
1. Það er álit kærunefndar að kostnaði við endurlögn á göngustíg að austurenda hússins X skuli skipt eftir eignarhlutföllum eigenda.
Reykjavík, 16. ágúst 1995.
Valtýr Sigurðsson
Ingólfur Ingólfsson
Karl Axelsson