Mál nr. 73/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 12. febrúar 2020

í máli nr. 73/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Kröfur sóknaraðila eru eftirfarandi:

1. Að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða vangoldna leigu að fjárhæð 337.131 kr. vegna tímabilsins 1. júní 2018 til 31. maí 2019.
2. Að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða vangoldinn rekstrarkostnað að fjárhæð 15.000 kr. fyrir maí 2019.
3. Að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða helming kostnaðar vegna úttektar sem gerð var á hinu leigða 3. júní 2019 að fjárhæð 23.870 kr.
4. Að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða hæstu lögbundnu dráttarvexti ofan á kröfuupphæðir frá gjalddaga til greiðsludags og að árlegir dráttarvextir leggist ár hvert við höfuðstól.
5. Að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða skaðabætur vegna 50% hluta sóknaraðila í nefndum úttektarkostnaði að fjárhæð 23.870 kr.
6. Að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða skaðabætur vegna tapaðra tekju-, ráðstöfunar- og nýtingarmöguleika sóknaraðila vegna hindrunar á aðgengi að húsnæðinu og vanrækslu varnaraðila í aðdraganda leiguloka að fjárhæð 175.000 kr.
7. Að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða skaðabætur vegna tjóns á hinu leigða og fylgifé samkvæmt mati úttektaraðila samtals að fjárhæð 95.000 kr.
8. Að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða skaðabætur vegna ógreiddrar aðalhreingerningar að fjárhæð 200.000 kr.
9. Að lokum gerir sóknaraðili til vara kröfu vegna vangoldinna hluta heildarleigu á fyrri leigutímabilum að fjárhæð 122.348 kr., þ.e. frá 1. júní 2013 til 31. maí 2018.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 19. júlí 2019, beindi sóknaraðili erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 19. ágúst 2019, var óskað eftir skýrari kröfum frá sóknaraðila sem bárust með bréfi, dags. 23. ágúst 2019. Með bréfi kærunefndar, dags. 27. ágúst 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, móttekin 4. september 2019, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 10. september 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, sendum 25. september 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 26. september 2019. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Með bréfi kærunefndar húsamála, dags. 20. nóvember 2019, var óskað eftir frekari skýringum frá sóknaraðila vegna misræmis í gögnum málsins um greiðslur inn á reikning hennar. Umbeðnar skýringar bárust frá sóknaraðila með tölvupósti sendum 9. desember 2019 ásamt gögnum mótteknum 12. desember 2019. Skýringar og gögn sóknaraðila voru send varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 17. desember 2019. Athugasemdir bárust ekki frá varnaraðila. Þá bárust frekari athugasemdir og gögn frá sóknaraðila með tölvupósti sendum 14. janúar 2020.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. júní 2018 til 31. maí 2019, um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Upphaf leigutíma var 27. júlí 2011 samkvæmt tímabundnum leigusamningi aðila dagsettum sama dag en samningurinn var endurnýjaður árlega frá þeim tíma. Ágreiningur er um ástand hins leigða við lok leigutíma 31. maí 2019, bankaábyrgð, bótakröfu sóknaraðila og leigugreiðslur.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili vísar til 33. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, vegna kröfu I. og segir að með því að hafa undirritað leigusamninginn hafi varnaraðili ótvírætt skuldbundið sig til að greiða henni fyrsta dag hvers mánaðar ákveðnar fjárhæðir í heildarleigu, sem skyldu framreiknast fjórum sinnum á ári samkvæmt vísitölu til verðbóta. Berlega sjáist aftur á móti á bankayfirliti yfir millifærslur varnaraðila inn á reikning sóknaraðila á tímabilinu 1. júní 2018 til 31. maí 2019 að hann hafi ekki greitt umsamdar upphæðir. Upp á allar greiðslurnar vanti og að hann hafi ekkert greitt fyrir maí 2019. Sóknaraðili reikni með að tímabundinn leigusamningur sé sjálfstæð eining, enda gildi tryggingin aðeins fyrir viðkomandi tímabil. Ekki sé hægt að skuldajafna kröfu varðandi eitt tímabil á móti einhverju frá öðru tímabili, nema með gagnkvæmu samþykki aðila sem sé ekki fyrir hendi í þessi tilfelli. Varnaraðili hafi ekki gert formlega kröfu um skuldajöfnun enda engin skuld sóknaraðila við varnaraðila. Aftur á móti hafi varnaraðili fullyrt að hann hafi fyrir löngu greitt sóknaraðila aukalega sem svari einni mánaðarleigu. Ef til vill telji hann sig geta skuldajafnað einhliða meintri aukagreiðslu á móti leigugreiðslu fyrir maí 2019. Um misskilning sé að ræða því varnaraðili hafi í raun ekki greitt aukagreiðslu. Þessu til sönnunar vísist til handskrifaðra yfirlita sóknaraðila og bankayfirlita yfir allar millifærslur varnaraðila til sóknaraðila vegna leigunnar frá 1. júní 2013 til 31. maí 2019. Þar sjáist til dæmis að sumarið 2016 hafi varnaraðili greitt tvisvar í júlí en ekkert í ágúst. Ruglingur gæti þá hafa orðið, meðal annars vegna þess að sóknaraðili hafi þurft að skipta um númer á reikningum, sem leiga hafi verið greidd inn á. Þann 1. júlí 2016 hafi varnaraðili tvisvar greitt inn á nýja reikningsnúmerið, en byrjað aftur í september 2016 að millifæra á gamla reikninginn.

Vegna kröfu II segir að sömu rök gildi um þessa kröfu og vísist til 33. gr. og 23. gr. b. húsaleigulaga. Rekstrarhlutinn hafi verið innifalinn í umsamdri mánaðarlegri upphæð heildarleigu samkvæmt leigusamningnum. Þar sé sérstaklega tekið fram hvaða lágmarks upphæð varnaraðili skuli greiða í rekstrarkostnað og sé upphæðin innifalin í upphæð heildarleigu. Einnig megi lesa út úr samningnum að fari strangt reiknuð prósentu hlutdeild varnaraðila fram úr lágmarkinu þá greiði hann einnig mismuninn. Þrátt fyrir þrönga skiptingu rekstrarkostnaðar milli aðila samkvæmt 23. gr. og 23. gr. a. í húsaleigulögum séu þó nokkur frávik heimiluð samkvæmt 23. gr. b. sömu laga. Sóknaraðili byggi kröfu um rekstrarkostnað og kröfur almennt um fasta mánaðarlega upphæð vegna rekstrar, á umræddri 23. gr. b. húsaleigulaga. Frávikin, sem þannig kunni að skapast frá strangt reiknaðri skiptingu, séu sáralítil til lengri tíma litið, og geti snúist hvorum aðila um sig ýmist smávegis í hag eða óhag. Sóknaraðili reikni einnig oftast út árlegan rekstrarkostnað í sameign samkvæmt prósentuhlutum til að geta betur áætlað og hafi leyft varnaraðila að fylgjast með því. Ekkert tilefni hafi það þó gefið varnaraðila til að taka ákvarðanir um leigufjárhæðir í sínar hendur, burtséð frá leigusamningi.

Sóknaraðili vísar til 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga vegna kröfu III. Úttekt hafi verið gerð á vegum D á húsnæðinu að ósk sóknaraðila. Fyrst í upphafi leigunnar á vesturhluta þess haustið 2011 og síðan haustið 2013 á aukaherbergi og fleira sem þá hafi verið bætt við það. Sóknaraðili hafi greitt allan kostnað við þá úttekt. Í júní 2019 þegar varnaraðili hafi átt að skila húsnæðinu hafi sóknaraðili óhjákvæmilega þurft að óska eftir því að úttekt færi fram. Ekki hafi verið aðstæður til annars, þar sem varnaraðili hafi verið að staðaldri fjarverandi. Hann hafi flutt út á land í janúar 2019 og enginn annar verið með umboð fyrir hann. Meðleigjendur hans eða framleigjendur hafi hafnað því að veita aðgang að hinu leigða og því hafi ekki verið hægt að fara yfir húsnæðið áður, með málamiðlun í huga. Sóknaraðili hafi þá kallað til óháðan húsasmið sem hafi mætt á staðinn um kl. 14:00 eftir hádegi 3. júní 2019. Aðilar málsins hafi þá þegar verið mætt í íbúðina og höfðu lesið á og tilkynnt stöðu rafmæla. Samkvæmt 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga hafi sóknaraðila verið rétt að kalla á úttektarmann og sé skyldugt að úttektarkostnaður við lok leigutíma skiptist að jöfnu milli aðila.  

Vegna kröfu V. vísi sóknaraðili til 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga og einnig 72. gr. sömu laga. Sanngjarnt virðist að varnaraðili greiði allan kostnað við úttektina þar sem sóknaraðili hafi greitt allan kostnað vegna úttektar frá haustinu 2011. Í 69. gr. húsaleigulaga sé tekið fram að úttekt skuli greidd að jöfnu af aðilum leigusamnings. Þannig yrðu samanlagðar úttektirnar nokkurn veginn greiddar að jöfnu greiði varnaraðili reikning vegna úttektarinnar frá júní 2019. Varnaraðili hafi sjálfur gert ágreining og hafnað kröfum sóknaraðila að öllu leyti. Beri varnaraðili því ábyrgð á að sóknaraðila hafi verið nauðugur einn sá kostur að krefjast úttektar á húsnæðinu við leigulok. Hér gildi sama lýsing á aðstæðum og að ofan vegna kröfu III. Ástæður: Fjarvistir varnaraðila, sem hafi enn verið bundinn leigusamningnum. Ljóst hafi verið að hinu leigða yrði skilað óhreinu og að tjón hafi orðið á svalastofu. Sóknaraðili hafi því verið nauðbeygð til að krefjast úttektarinnar til að eiga lagalega möguleika á greiðslu úr bankaábyrgð upp í kostnað við tjónið og fleira. Sóknaraðila virðist því rétt að varnaraðili axli allan kostnað við þessa úttekt eins og um málskostnað væri að ræða.

Vegna kröfu VI. vísi sóknaraðili til 41. gr. húsaleigulaga. Aðgengi sóknaraðila að húsnæðinu hafi verið hindrað í aðdraganda leiguloka, þegar sóknaraðili hugðist undirbúa umskiptin, til dæmis með því að sýna það öðrum. Það hafi verið af eftirfarandi ástæðum. Í fjarveru varnaraðila frá janúar 2019 hafi hann fengið þrjá erlenda meðleigjendur eða framleigjendur í húsnæðið án leyfis sóknaraðila til framleigu. Þeim hafi ekki verið gefið um ónæði og höfðu skipt um læsingu á vesturhluta hins leigða. Ekkert svar hafi borist frá varnaraðila með heimild til aðgangs í þessu skyni. Hann hafi auk þess lokað farsíma sínum, ekki skilið eftir póstfang sitt á landsbyggðinni og ekkert umboð gefið öðrum vegna húsnæðisins fyrr en eftir skilin 3. júní 2019. Sóknaraðili hafi orðið fyrir verulegum töfum við endurráðstöfun húsnæðisins vegna hegðunar varnaraðila og telji rétt að hann bæti það, að minnsta kosti að þessu leyti.

Vegna kröfu VII. sé vísað til 63. gr. húsaleigulaga. Krafan sundurliðist í 45.000 kr. vegna tjóns á vegg í svalastofu og 50.000 kr. vegna bilunar á þurrkara. Tjón á vegg hafi orðið hjá meðleigjendum eða framleigjendum varnaraðila á tímabilinu 5. janúar 2019 til 30. apríl 2019. Varnaraðili beri einn ábyrgð á aðgerðum þeirra í húsnæðinu, meðan beinn leigusamningur hans við sóknaraðila hafi enn verið í gildi. Í ljós hafi komið á síðastnefndu tímabili, við nauðsynlega skoðun rafvirkja í húsnæðinu, að sett hafi verið upp föst innrétting á asbezt vegg í svalastofu, sem hljóti að hafa valdið tjóni á veggnum. Beinlínis sé um það samið í leigusamningnum að bannað sé að reka nagla og skrúfa skrúfur í veggi hins leigða. Auk þess hafi sérstaklega verið útskýrt munnlega fyrir varnaraðila í upphafi að milliveggir húsnæðisins væru úr asbeztplötum. Sé neglt í plöturnar, brotni þær upp á bakhlið, og myndist þar gýgur og hljóðleki, sem ekki verði bætt úr með einfaldri spörtlun. Engu að síður hafi varnaraðili einnig sjálfur skilið eftir sig naglagöt víða á veggjum hins leigða. Í úttektarlýsingu sé gengið út frá því að tjónið á veggnum verði bætt með yfirmálun. Sóknaraðili hafi mótmælt þessari staðhæfingu og telji að það þurfi að minnsta kosti að mála alla stofuna, vegna fleiri skemmda, og ekki sé metin sjálf viðgerðin á veggnum þannig að viðgerðarkostnaður sé hærri. Vegna bilunar á þurrkara sé beinlínis samið um að varnaraðili sjái um viðgerð og flutning vegna bilana á heimilistækjum sem fylgi hinu leigða í leigusamningi. Þar sé tekið fram, og einnig í úttektarlýsingu, að þurrkari fylgi húsnæðinu, og jafnframt að hið leigða og fylgifé sé afhent hreint, heilt og í gangfæru lagi. Sóknaraðili telji að þrátt fyrir að ekki sé lagaákvæði um viðgerðarskyldu varnaraðila á fylgitækjum sé aðilum heimilt að semja um slíkt, og því sé varnaraðili skyldugur til að greiða viðgerðar- og flutningskostnaðinn.

Vegna kröfu VIII. segir sóknaraðili að aðilar hafi sérstaklega samið um að varnaraðili tæki á sig kostnað vegna aðalhreingerningar. Í leigusamningnum komi fram að sóknaraðila sé heimilt að framkvæma hreingerningu sjálf eftir að varnaraðili sé alfarinn úr húsnæðinu. Í upphafi leigutíma hafi varnaraðili upphaflega undirritað úttektarlýsingu þar sem segi neðst á blaði að „húsnæðið sé hreint, heilt og í gangfæru lagi“. Beri varnaraðila að skila húsnæðinu í sama ástandi, eða ekki síðra, en hann hafi tekið við því í, samkvæmt venjulegum skilningi og hefð um þessi mál. Úttektarmaður hafi hins vegar metið verkið, sem hann hafi kallað þrif, á 127.000 kr. og haldið því fram á úttektarfundi að ekki mætti bæði gera hreint fyrst og mála svo yfir sömu veggi. Ekki hafi sóknaraðili rekist á nein lög sem banni þetta gamla verklag, sem hún hafi tíðkað. Varnaraðili hafi aftur á móti haldið því fram við úttektaraðila að hafa kostnað hreingerningu fyrirtækis fyrir einu og hálfu ári á hinu leigða. Sóknaraðili telji að aðeins hluti hins leigða hafi þá verið yfirfarinn, en gera beri hreint á hverju ári. Engin hreingerning hafi farið fram á tímabilinu 1. júní 2018 til 31. maí 2019. Sömu rök gildi fyrir kröfu að fjárhæð 72.200 kr. um viðbótarkostnað vegna hreingerningar og hér að framan og sömu tilvísanir. Sóknaraðili telji matsupphæð fyrir þrif í úttektarlýsingu of lága, og að gagnkvæmur leigusamningur eigi að gilda fram yfir álit úttektaraðila. Þar af leiðandi telji sóknaraðili að varnaraðila beri að greiða 127.800 kr. auk 72.200 kr. sem upp á vanti, samtals 200.000 kr. vegna hreingerningar.

Vegna varakröfu sóknaraðila segir að krafan sé vegna samanlagðs mismunar á heildarleigugreiðslum samkvæmt leigusamningi og innborgunum varnaraðila til sóknaraðila á árunum frá 1. júní 2013 til 31. maí 2018. Um sé að ræða sex leigutímabil þar sem samantekt sýni neikvæðan mismun á árlegri heildarleigu og innborgunum varnaraðila.

Vegna kröfu VI. segir að sóknaraðili geri kröfu um að hæstu löglegu dráttarvextir leggist ofan á allar kröfuupphæðirnar og að þeir reiknist frá gjalddaga hverrar kröfu til greiðsludags. Einnig sé þess krafist að þannig reiknaðir dráttarvextir verði greiddir til sóknaraðila af hálfu bankans til viðbótar við hámarksupphæð leigutryggingarinnar. Vísað sé til III. kafla 1. mgr. og 3. mgr. 5. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, kröfunum til stuðnings.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir vegna krafna I. og II. að hann hafi leigt íbúðina af sóknaraðila frá ágúst 2011. Hann eigi inni hjá sóknaraðila rúmlega eins mánaðar leigu. Vegna krafna III., V., VII. og VIII. þá sé þeim hafnað þar sem þær ákvarðanir hafi verið teknar einhliða af sóknaraðila. Vegna kröfu VI. hafi leiguhúsnæðinu verið skilað í leiguhæfu ástandi og sóknaraðili alltaf fengið aðgengi að íbúðinni þegar hún hafi óskað eftir því frá ágúst 2011 án nokkurra annmarka. Vegna kröfu VIII. þá hafi ekki verið búið að gera íbúðina hreina þegar varnaraðili hafi tekið hana á leigu. Vegna kröfu IX. þá hafi varnaraðili fengið greidda leigu mánaðarlega frá ágúst 2011.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hún telji að varnaraðili geti ekki sleppt því að greiða umsamda leigu nú þótt hann hafi leigt sama húsnæðið í nokkur ár samfellt. Auk þess hafi hann ár hvert gert nýjan leigusamning við sóknaraðila. Hvert samningstímabil um sig sé sjálfstæð uppgjörs eining. Ekki sé um samfellda ótímabundna leigu að ræða, sem gæti hugsanlega virkað öðruvísi varðandi uppgjör. Varnaraðili telji sig eiga inni eins mánaðar leigu en þá sé ef til vill átt við aukagreiðslu árið 2016. Engin grein hafi verið gerð fyrir því við hvaða aukagreiðslu sé átt.

Í 3. mgr. 69. gr. húsaleigulaga segi aðilar skuli koma sér saman um úttektaraðila. Hvorki sé þó tekið fram í lagagreininni að framkvæmd síðasta atriðisins sé skilyrði fyrir því, að úttektin sé gerð, og greidd að jöfnu, né sagt þar að annar aðilinn verði að öðrum kosti að borga úttekina. Ómögulegt hafi verið að hafa samráð við varnaraðila um nokkurn skapaðan hlut í aðdraganda leiguloka hans. Hann hafi lokað símasambandi og engum tilmælum svarað ca. 2-3 mánuðum áður. Hann hafi alfarið flutt úr hinu leigða í byrjun janúar 2019. Samþykki varnaraðili hafi legið fyrir um að úttekt færi fram, sbr. það að hakað sé því við það atriði í leigusamningi. Við upphaf leigutíma árið 2011 hafi aðeins einn úttektarmaður verið í boði í D og samráð því óþarft. Við leigulok hafi lokadagur leigu verið laugardagur. Allir úttektarmenn sem sóknaraðili hafi beðið um að koma hafi neitað að koma á laugardegi. Varnaraðili hafi sjálfur mætt í úttektina og hann hafi ekki mótmælt vali á úttektarmanni við það tækifæri. Sóknaraðili telji að varnaraðili hafi þar með samþykkt manninn og úttekt hans fyrir sitt leyti.

Krafa VI. snúist um tímatap við útleigu sem lög geri ráð fyrir að taki tíma með því að heimila leigusölum vissan aðgang fyrir skiladag leiguhúsnæðis. Í þessu tilfelli hafi skiladagur verið 3. júní 2019. Enginn aðgangur til sýninga á hinu leigða hafi verið mögulegur fyrir þann dag. Þar fyrir utan sé rangt að skemmt og óhreint húsnæði sé í leiguhæfu ástandi. Aðgangur sóknaraðila að íbúðinni hafi í gegnum tíðina verið takmarkaður við bráðnauðsynlegar viðgerðir, sem hafi sárasjaldan komið til. Um sé að ræða kröfu vegna síðustu fimm mánaða af leigutímabilinu og hindrunar á sýningu íbúðarinnar. Þá greinir sóknaraðili nánar frá því að varnaraðili hafi framleigt íbúðina síðustu fimm mánuði leigutímabilsins.

Vegna kröfu VII. þá hafi sóknaraðili skilað húsnæðinu hreinu í upphafi leigutíma og hafi ekki verið gerð athugasemd um þetta atriði í úttekt frá árinu 2011.

Vegna kröfu IX. þá hafi varnaraðili greitt leiguna að þeim hluta sem staðfestingar banka sýni. Ekki sé þó allt þar með talið. Varnaraðili hafi sjálfur tekið sér frelsi til að breyta umsömdum gjalddögum og velja greiðsludaga eftir sinni hentisemi.

V. Niðurstaða              

Deilt er um kröfu sóknaraðila vegna vangoldinnar leigu á tímabilinu 1. júní 2018 til 31. maí 2019 samtals að fjárhæð 337.132 kr. Sóknaraðili sundurliðar kröfuna þannig að leiga að fjárhæð 184.259 kr. sé vangreidd vegna maí 2019 og leiga fyrir tímabilið 1. júní 2018 til 31. apríl 2019 sé vangreidd að fjárhæð 152.872 kr. Hvað varðar leigu vegna maí 2019 liggur fyrir að leigutíma lauk 31. maí 2019 samkvæmt leigusamningi aðila. Samkvæmt yfirliti sóknaraðila yfir millifærslur varnaraðila inn á reikning hennar millifærði hann ekki inn á reikninginn í maí 2019. Í greinargerð sinni segir varnaraðili að hann telji að hann eigi inni eins mánaðar leigu hjá sóknaraðila án nánari skýringa en vísar þar um í yfirlit yfir millifærslur hans til sóknaraðila. Á yfirliti yfir millifærslur má sjá að varnaraðili greiddi mánaðarlega leigufjárhæð tvisvar í júlí 2016 og svo mánaðarlega eftir það. Kærunefnd óskaði eftir nánari skýringum frá sóknaraðila vegna framangreindra fullyrðinga varnaraðila. Í svörum sóknaraðila kemur fram að misskilningur hafi orðið hér um en hún hafi nú fundið færsluna og greiðslan því viðurkennd af hennar hálfu.

Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd rétt að leggja til grundvallar fullyrðingu varnaraðila um að hann hafi fyrirfram greitt einn mánuð og beri því ekki að greiða leigu fyrir síðasta mánuð leigutíma.

Þá segir sóknaraðili í rökstuðningi sínum að samkvæmt leigusamningi hafi varnaraðili skuldbundið sig til að greiða leigu fyrsta dag hvers mánaðar, sem skyldi framreiknast fjórum sinnum á ári samkvæmt vísitölu til verðbóta. Sóknaraðili leggur fram yfirlit yfir millifærslur varnaraðila inn á reikning hennar sem sýnir að millifærsla varnaraðila var ekki í öll skiptin framkvæmd fyrsta dag hvers mánaðar og að hann greiddi leiguna án verðbóta. Kærunefnd telur aftur á móti að gögn málsins beri ekki annað með sér en að sóknaraðili hafi athugasemdalaust tekið við leigugreiðslum varnaraðila á leigutímabilinu og mátti hann þannig vænta þess að um fullnaðargreiðslu væri að ræða. Telur kærunefnd að sóknaraðili hafi sýnt af sér slíkt tómlæti að hún hafi glatað rétti til að krefja varnaraðila um verðbætur á leigugjald, með því að gera fyrst kröfu þar um að leigusamningi aðila loknum. Kröfu sóknaraðila hér um er hafnað. Sama gildir um kröfu um verðbætur frá 1. júní 2013 til 31. maí 2018.

Í 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga segir að leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra skuli gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fer fram og við lok leigutíma. Óháður úttektaraðili skuli annast úttektina óski annar aðilinn þess og skiptist kostnaðurinn við úttektina þá að jöfnu milli þeirra. Í 3. mgr. sömu greinar segir að leigjandi og leigusali skuli koma sér saman um úttektaraðila. 

Úttekt var gerð af úttektarmanni á vegum D við upphaf leigutíma árið 2011 og einnig árið 2013. Þá var óháð úttekt jafnframt gerð við lok leigutíma eða 3. júní 2019. Sóknaraðili telur að varnaraðila beri að greiða helming kostnaðar vegna síðastnefndu úttektarinnar að fjárhæð 23.870 kr. Varnaraðili vísar til þess að sóknaraðili hafi einhliða óskað eftir óháðum úttektaraðila þó aðilum sé skylt að koma sér saman um úttektaraðila samkvæmt 3. mgr. 69. gr. húsaleigulaga. Engin gögn styðja það að samráð hafi átt sér stað á milli aðila um að fá óháðan úttektaraðila við lok leigutíma eða að sóknaraðila hafi verið ómögulegt að ná sambandi við varnaraðila. Aftur á móti er óumdeilt að varnaraðili var viðstaddur skoðun úttektaraðila og hafði ekki sérstakar athugasemdir vegna úttektaraðila eða val á honum. Verður þannig að telja að unnt sé að leggja úttektina til grundvallar sönnunar á ástandi hins leigða en þar sem sóknaraðili hafi ekki haft samráð við varnaraðila um val á úttektaraðila beri sóknaraðili einn kostnað vegna hennar. 

Sóknaraðili gerir kröfu um að varnaraðili greiði hæstu lögbundnu dráttarvexti ofan á kröfuupphæðir á gjalddaga til greiðsludags og að árlegir dráttarvextir leggist ár hvert við höfuðstól. Þar sem kærunefnd hefur hafnað kröfum sóknaraðila um greiðslu meintrar vangreiddrar leigu og rekstrarkostnaðar er kröfunni hafnað.

Í 2. mgr. 41. gr. húsaleigulaga segir að á síðustu sex mánuðum leigutímabils sé leigusala heimilt, sbr. 1. mgr., að sýna hið leigða ákveðinn tíma á dag væntanlegum kaupendum eða leigjendum, en jafnan skal tilkynna slíka heimsókn með minnst eins sólarhrings fyrirvara. Sóknaraðili gerir skaðabótakröfu vegna tapaðra tekju-, ráðstöfunar- og nýtingarmöguleika hennar vegna hindrunar á aðgengi að húsnæðinu og vanrækslu varnaraðila í aðdraganda leiguloka. Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi alltaf fengið aðgengi að húsnæðinu þegar hún hafi óskað eftir því allt frá upphafi leigutíma án nokkurra annmarka. Engin gögn styðja það að aðgengi sóknaraðila að hinu leigða hafi verið takmarkað og því stendur þar orð gegn orði. Þá hefur sóknaraðili ekki fært sönnur á meint tjón sitt. Er þessari kröfu sóknaraðila því hafnað.

Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga skal leigjandi að leigutíma loknum skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Í 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga segir að bótakröfu sinni á hendur leigjanda verði leigusali að lýsa skriflega, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins. Í 2. mgr. sömu greinar segir að hafi slíkir ágallar ekki verið sýnilegir við skil húsnæðisins skuli þeim lýst með sama hætti innan fjögurra vikna frá því að þeirra varð vart. Þá segir í 3. mgr. að sé þessar tímamarka ekki gætt falli bótaréttur leigusala niður nema leigjandi hafi haft svik í frammi.

Sóknaraðili fer fram á að varnaraðili greiði 95.000 kr. á þeirri forsendu að hann hafi valdið skemmdum á hinu leigða á leigutíma, sbr. mat úttektaraðila. Kveður hún skemmdir hafi orðið á vegg í svalastofu og þurrkara. Í úttektarskýslu sem gerð var við lok leigutíma kemur fram að þörf sé á að mála eitt herbergi eftir skemmdir og að þurrkari sé bilaður. Í kæru sóknaraðila kemur fram að hinu leigða hafi verið skilað 3. júní 2019 og hefur því ekki verið mótmælt af hálfu varnaraðila. Með tölvupósti sóknaraðila til varnaraðila 13. júní 2019 gerði hún kröfu vegna tjóns á hinu leigða og áskildi hún sér allan rétt til að skila nánari skýringum og úttektar umsögn síðar. Með bréfi sóknaraðila, dags. 14. júní 2019, til varnaraðila gerði hún kröfu um bætur vegna umræddra skemmda. Þá ítrekaði hún kröfuna með tölvupósti sendum varnaraðila 18. júní 2019 og 1. júlí 2019. Þannig er ljóst að krafa sóknaraðila kom fram innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins, sbr. 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga.

Í 2. mgr. 19. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli annast viðgerðir meðal annars á heimilistækjum sem teljast fylgifé húsnæðis sýni leigjandi fram á að bilanir verði ekki raktar til vanrækslu eða yfirsjónar leigjanda eða fólks á hans vegum. Í leigusamningi aðila segir að sóknaraðili útvegi þurrkara. Við úrlausn þess hvort varnaraðila beri að greiða kostnað vegna viðgerðar á þurrkaranum horfir kærunefnd til þess að í framangreindri úttektarskýrslu er staðfest að þörf er á viðgerð á honum. Samkvæmt 2. mgr. 19. gr. húsaleigulaga ber leigjanda að sýna fram á að bilun á fylgifé húsnæðis verði ekki rakin til vanrækslu eða yfirsjónar leigjanda eða fólks á hans vegum. Varnaraðili hefur hafnað kröfu sóknaraðila en ekki fært fram nein rök eða gögn sem sýna fram á að bilunin verði ekki rakin til vanrækslu eða yfirsjónar hans eða fólks á hans vegum. Þegar af þeirri ástæðu er það niðurstaða kærunefndar að fallast beri á kröfu sóknaraðila um að varnaraðili greiði kostnað vegna viðgerðar á þurrkaranum.

Í 65. gr. húsaleigulaga segir að nú komi leigusali og leigjandi sér ekki saman um bótafjárhæð vegna skemmda á hinu leigða húsnæði og skuli úttektaraðili, sbr. XIV. kafla, þá meta tjónið. Úttektaraðili hefur metið viðgerð á þurrkara 50.000 kr, málun á herbergi vegna skemmda 45.000 kr. og þrif á eigninni 127.800 kr. Ekkert hefur komið fram sem bendir til þess að mat úttektaraðila sé rangt og því unnt að leggja það til grundvallar. Það er því niðurstaða kærunefndar að fallast beri á kröfur sóknaraðila um að varnaraðila beri að greiða kostnað vegna viðgerðar á þurrkara og skemmda á veggjum auk þrifa á íbúðinni við lok leigutíma, samtals að fjárhæð 222.800 kr.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að greiða kostnað vegna viðgerðar á þurrkara, skemmda á veggjum og þrifa við lok leigutíma.

Öðrum kröfum sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 12. febrúar 2020

Auður Björg Jónsdóttir

                                       Valtýr Sigurðsson                                       

Eyþór Rafn Þórhallsson