Mál nr. 106/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 12. febrúar 2020

í máli nr. 106/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða leigu fyrir september og október 2019, samtals að fjárhæð 280.000 kr. Einnig krefst hann þess að viðurkennt verði að honum sé heimilt að ráðstafa tryggingarfé að fjárhæð 140.000 kr. til að mæta kostnaði vegna skemmda á hinu leigða. Þá krefst hann viðurkenningar á því að riftun hans á leigusamningi aðila hafi verið lögmæt.

Með kæru, dags. 29. október 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 30. október 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Kærunefnd ítrekaði beiðni um greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 12. desember 2019. Með því bréfi fékk varnaraðili frest til 20. desember 2019 til þess að skila greinargerð og var hann upplýstur um að kærunefnd tæki málið til úrlausnar að þeim tíma liðnum á grundvelli þeirra gagna sem lægju fyrir. Greinargerð varnaraðila barst ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. maí 2019, um leigu varnaraðila á bílskúr sóknaraðila að C. Ágreiningur er um leigugreiðslur, tryggingarfé og riftun sóknaraðila á leigusamningi aðila.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili fer fram á að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða leigu fyrir september og október 2019. Einnig fer hann fram á að viðurkennt verði að honum sé heimilt að ráðstafa tryggingarfé að fjárhæð 140.000 kr., sem greitt hafi verið við upphaf leigutíma, til þess að mæta kostnaði vegna skemmda á hinu leigða. Jafnframt fer sóknaraðili fram á að viðurkennt verði að riftun hans á leigusamningi aðila verði metin lögmæt.

Sóknaraðili hafi ítrekað hringt í varnaraðila og sent honum skilaboð án þess að hafa fengið svör. Hann hafi upplýst hann um riftun leigusamningsins. Einnig að dótið hans yrði fjarlægt og skipt um læsingar á útidyrahurðinni vegna brota hans á leigusamningnum. Varnaraðili hafi hvorki svarað þessu né greitt húsaleigu.

III. Niðurstaða            

Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd og verður því úrlausn málsins byggð á þeim gögnum og sjónarmiðum sem sóknaraðili hefur lagt fyrir nefndina.

Samkvæmt leigusamningi aðila var hann ótímabundinn frá 1. maí 2019. Samkvæmt 2. mgr. 55. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal uppsögn ótímabundins leigusamnings vera skrifleg og send með sannanlegum hætti. Þá er uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings þrír mánuðir af beggja hálfu af einstökum herbergjum, sbr. 2. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga, en kærunefnd telur að uppsagnarfrestur vegna bílskúrsins sem um ræðir falli jafnframt undir þetta ákvæði.

Sóknaraðili lýsir því í kæru sinni að varnaraðili hafi hvorki greitt leigu fyrir september né október 2019 og að sóknaraðili hafi ekki náð sambandi við hann í nokkrar vikur. Varnaraðila bar að greiða leigu fyrir umrædda mánuði í samræmi við leigusamning aðila. Kærunefnd fellst því á kröfu sóknaraðila um viðurkenningu á því að varnaraðila beri að greiða leigu vegna september og október 2019, samtals að fjárhæð 280.000 kr.

Sóknaraðili gerir einnig kröfu um að honum sé heimilt að ráðstafa tryggingarfé varnaraðila að fjárhæð 140.000 kr. til þess að mæta kostnaði vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé  leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Í 1. málsl. 4. mgr. sömu lagagreinar segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Í 5. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingarfé innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis samkvæmt 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala ber leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Sóknaraðili segir að varnaraðili hafi valdið skemmdum á hinu leigða. Engar frekar lýsingar eða gögn liggja til stuðnings þessari fullyrðingu. Þá sýna gögn málsins ekki fram á að sóknaraðili hafi gert skriflega kröfu í tryggingarféð á þeirri forsendu að skemmdir hafi orðið á hinu leigða. Kröfu sóknaraðila um að ganga að tryggingarfénu á þeirri forsendu sem sóknaraðili krefur er því hafnað. Aftur á móti telur kærunefnd að sóknaraðila sé heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, sbr. framangreind 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Þar sem sóknaraðili hefur þegar fengið umráð eignarinar telur kærunefnd hann ekki hafa lögvarða hagsmuni af úrskurði nefndarinnar um hvort riftun hans hafi verið lögmæt og kröfunni því vísað frá kærunefnd.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. einnig lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar húsamála aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Fallist er á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að greiða leigu vegna september og október 2019 samtals að fjárhæð 280.000 kr.

Fallist er á kröfu sóknaraðila um að ráðstafa tryggingarfé að fjárhæð 140.000 kr. til greiðslu leiguvanskila.

Kröfu sóknaraðila um viðurkenningu á lögmæti riftunar hans á leigusamningi aðila er vísað frá.

Reykjavík, 12. febrúar 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson