Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 12. janúar 1987
Ár 1987, mánudaginn 12. janúar var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið:
Kópavogskaupstaður
gegn
Járnsmiðju Kópavogs h.f.
og í því kveðinn upp svohljóðandi
ú r s k u r ð u r :
I.
Með bréfi dags. 18. júlí 1986 hefur Kópavogskaupstaður farið þess á leit við Matsnefnd eignarnámsbóta, að metnar verði hæfilegar bætur vegna fyrirhugaðs eignarnáms á 0.5 ha. spildu úr landi Fífuhvamms í Kópavogi, þinglesinni eign Járnsmiðju Kópavogs h.f. Jafnframt verði metnar hæfilegar bætur fyrir bragga þann er standi á landinu.
Eignarnemi skýrir svo frá, að samþykkt skipulag geri ráð fyrir því, að vegur liggi um stærstan hluta landspildunnar og því sé nauðsynlegt fyrir Kópavogskaupstað að eignast landið. Viðræður hafi farið fram við Hallgrím Jónsson f.h. eignarnámsþola, sem hafi leitt til samkomulags um að fá Matsnefnd eignarnámsbóta til að meta verðmæti eignarinnar. Samkomulag aðilanna þessu viðvíkjandi er dags. 10. júní 1986 og greiðir eignarnemi skv. því samkomulagi kr. 1.050.000.00 þá þegar upp í væntanlegar bætur til eignarnámsþola. Gert er ráð fyrir því í samkomulaginu, að eignarnema sé heimilt að halda áfram gerð bráðabirgðatengingar vegar, sem gera þurfi um land eignarnámsþola vestan við braggann á landinu. Ekki verði hins vegar hreyft við bragganum eða sandinum fyrr en Matsnefndin heimili það.
Um eignarnámsheimild sína vísar eignarnemi til 28. gr. skipulagslaga nr. 19/1964.
Þá gerir eignarnemi þá kröfu, með vísan til 14. gr. laga nr. 11/1973, að honum verði nú þegar heimiluð umráð yfir landspildunni svo unnt verði að hefja þær framkvæmdir sem eru tilefni þessarar beiðni en fyrir dyrum standi, að hefja þá þegar framkvæmdir við veg um landið.
Eignarnemi skýrir svo frá, að á undanförnum árum hafi verið unnið að gerð aðalskipulags fyrir Kópavog og hafi því verki verið lokið á árinu 1985. Í því skipulagi sé gert ráð fyrir að vegur liggi um landspildu þá sem hér um ræðir. Þegar séu hafnar framkvæmdir í samræmi við aðalskipulagið og sé gert ráð fyrir því, að framkvæmdir við veg um land eignarnámsþola hefjist síðla sumars 1986. Á landspildunni standi gamall braggi undir honum sé gert ráð fyrir að sé fyllingarefni, sem nokkurt verðmæti sé í. Landspildan sé hins vegar alveg óræktuð.
Mál þetta var fyrst tekið fyrir í Matsnefnd eignarnámsbóta 14. ágúst 1986. Var þá eftirfarandi fært til bókar:
"Gengið var á vettvang og landið skoðað og bragginn rækilega skoðaður og mældur. Leitað var um sættir í málinu og samþykkti eignarnámsþoli að eignarnemi mætti nú þegar fá umráð hins eignarnumda verðmætis sbr. 14. gr. laga nr. 11/1973."
II.
Af hálfu eignarnámsþola hefur flutt mál þetta Guðmundur Ingvi Sigurðsson hrl.
Matsþoli gerir þær kröfu í málinu, að bætur fyrir hið eignarnumda land og mannvirki verði ákvarðaðar kr. 6.049.167.-, sem breytist í samræmi við vísitölu byggingarkostnaðar, miðað við grunnvísitölu í ágúst 1986, sem var 270 stig. Til frádráttar komi kr. 1.450.000.-, sem eignarnemi hefur nú þegar greitt matsþola upp í væntanlegar bætur, þannig að eftirstöðvar bótakröfu matsþola eru skv. því kr. 4.599.167.-, sem sundurliðast þannig:
a. Fasteignamat lands............................ kr. 3.048.000.-
b. Brunabótaverð skemmunnar............. " 1.476.000.-
c. Bætur fyrir sandinn........................... " 292.767.-
d. Bætur fyrir tapaðar húsaleigutekjur.. " 1.232.400.-
Samtals kr. 6.049.167.-
Upp í greiðslur......................................... " 1.450.000.-
Bótakrafa kr. 4.599.167.-
Þá er krafist málskostnaðar úr hendi eignarnema skv. ákvörðun Matsnefndar og á grundvelli viðmiðunargjaldskrár L.M.F.Í.
Varðandi bætur sínar fyrir landið vísar eignarnámsþoli á mat Fasteignamats ríkisins, mskj. nr. 6, enda beri Fasteignamati ríkisins við matsgerð á fasteignum, að meta eignina til gangverðs umreiknaðs til staðgreiðslu, svo sem ætla megi að hún hefði í kaupum og sölum í nóvembermánuði næst á undan matsgerð, miðað við heimila og mögulega nýtingu fasteignarinnar á hverjum tíma, sbr. 17. gr. laga nr. 94/1976 um skráningu og mat fasteigna. Gildandi fasteignamat lóðarinnar árið 1985 sé kr. 3.048.000.-.
Varðandi bætur fyrir braggann kr. 1.476.000.- þá er sú krafa byggð á mati Brunabótafélags Íslands, mskj. nr. 5. Skemman hafi verið brunatryggð hjá félaginu fyrir þessa fjárhæð í júní mánuði 1986 og það muni hafa verið gert, að undangenginni virðingargjörð matsmanna Brunabótafélags Íslands. Gamla brunabótamatið á bragganum frá 1963 hafi gilt með þeim hækkunum, sem matið tók á sig gegnum tíðina þar til í apríl 1986, er bragginn var metinn að nýju til brunabóta og hafi bragginn þá verið metinn á kr. 1.476.000.-. Skemma af sömu stærð og bragginn myndi kosta nú í byggingu frá kr. 1.440.000.- til kr. 2.400.000.-, samkvæmt upplýsingum frá fyrirtækinu Málmbyggingar h.f. í Reykjavík. Verð þetta sé miðað við að grunnur sé frágenginn og skemman uppsett en án einangrunar og rafmagns.
Matsþoli krefst bóta fyrir sandinn á lóðinni kr. 292.767.-. Það sé óumdeilt að hið eignarnumda land geymi verðmætan sand og fyllingarefni, sem meta þurfi sérstaklega og sé því sjálfstæður liður í bótakröfunni. Bæjarverkfræðingurinn í Kópavogi hafi metið magn þessa efnis 2310 rúmmetra. Eignarnámsþoli hafi talið að ekki væri rétt staðið að mælingunni og því fengið Guðjón Magnússon, arkitekt, til þess að mæla magn stálsins. Hann komst að þeirri niðurstöðu, að magnið væri 3184 rúmm., eða 874 rúmm. meira en bæjarverkfræðingurinn taldi. Ástæðan fyrir þessum mun sé sú, að arkitektinn hafi talið að móhella væri undir öllu stálinu og miðað við að sandurinn lægi á þessari móhellu. Við ákvörðun verðsins á sandinum sé tekið mið af verðskrá Björgunar h/f frá 1. sept. 1986. Miðað sé við fyllingarefni með magnafslætti kr. 15.45 á tunnuna með söluskatti og sundurliðist þá krafan þannig:
Grúsarverð með magnafslætti kr. 15.45
Til frádráttar söluskattur 20% " 3.09
Til frádráttar ámokstur " 4.00
Verð fyrir hverja tunnu kr. 8.36
Þegar búið sé að losa um grúsina í stálinu aukist rúmmálið um á að giska 10%, og því sé bætt við 10% miðað við heildarmagnið eða 318 rúmm., þannig að heildarmagnið verður 3502 rúmm. Í hverjum rúmmetra séu 10 tunnur þannig að tunnufjöldinn verður þá 35.020, og þegar þessi tala sé margfölduð með verði hverrar tunnu kr. 8.36 komi út upphæðin kr. 292.767.-.
Varðandi húsaleiguna þá er krafan um húsaleigu á því byggð, að matsþoli hafi fram til júní 1986 fangið greidda leigu, að fjárhæð kr. 8803.- á mánuði, sem 1. júlí hafi hækkað í kr. 9243.-. Matsþoli hafi ekki fengið greidda júlíleiguna og 14. ágúst 1986 hafi hann látið eignarnema eftir umráð fasteignarinnar. Húsaleigutapið sé kapitaliserað um ótakmarkaðan tíma með 9% vaxtafæti. Ársleigan sé því kr. 9243 x 12 = 110.916.-, og heildartjónið því kr. 1.232.400.-.
III.
Matsnefndin fór á vettvang ásamt bæjarlögmanni Kópavogskaupstaðar, Hallgrími Jónssyni af hálfu eignarnámsþola og lögmanni hans Guðmundi Ingva Sigurðssyni hrl. þann 14. ágúst 1986. Var þá landið skoðað og bragginn rækilega skoðaður og mældur. Leitað hefur verið um sættir í málinu en árangurslaust.
Málið var tekið til úrskurðar 10. desember 1986 eftir munnlegan málflutning.
Eignarnámsheimild eignarnema er að finna í 28. gr. skipulagslaga nr. 19/1964, en þar segir að sveitarstjórn sé heimilt að taka einstakar fasteignir eða hluta fasteignar eignarnámi, ef þess gerist nauðsyn vegna framkvæmda á staðfestu skipulagi.
Landspilda sú sem hér um ræðir er úr landi Fífuhvamms og fer Dalvegur í Kópavogi í gegnum hana.
Við mat á fasteign þesssari hefur Matsnefndin haft í huga staðsetningu hennar, nýtingarkosti og nýtingarmöguleika, svo og hvernig hún hefur verið nytjuð undanfarið.
Rétt þykir að greina hér á milli braggans annars vegar og landsins hins vegar.
Bragginn.
Grunnflatarmál braggans er 7.63 x 22.40 m. = 170.9 m². Gólf er steypt en hliðar og þak skemmunnar eru klædd bárujárni, sem er mikið ryðbrunnið og nánast ónýtt. Austurgafl er úr hleðslusteini, á honum er vængjahurð. Vesturgafl er úr timbri. Mjög lélegt milliloft hefur verið sett í braggann og er það að hluta til einangrað með glerull. Veggir neðan millilofts eru að hluta einangraðir með 50 mm. frauðplasti og klætt yfir með spónaplötum.
Einn hitablásari var í húsinu en alla loftstokka vantaði.
Raflögn virtist mjög léleg.
Húsnæðið er fjarri því að uppfylla ákvæði byggingarsamþykktar, sem og reglugerða um brunavarnir, raforkuvirki og hollustuhætti. Kostnaður við að gera braggann hæfan sem vinnuhúsnæði yrði mjög mikill og myndi varla nokkrum detta í hug að leggja í slíka fjárfestingu. Telja verður vafasamt að takast myndi að finna aðila sem fengist til að rífa skemmu þessa og flytja burt gegn því að hirða úr henni "slátrið".
Samkvæmt framangreindu hefur bragginn ekki verðgildi í því ástandi sem hann var í við skoðunina, auk þess sem ógerlegt er að nýta steypuefnishól þann, sem bragginn stendur á, nema hann víki.
Landið.
Landið er 0.5 ha. að stærð. Það er alveg óræktað, en upplýst er í málinu að á því sé sand- eða fyllingarefni 2310 rúmm. samkvæmt útreikningi bæjarverkfræðingsins í Kópavogi.
Matsþoli hefur vefengt þá tölu og talið að heildarmagnið ætti að reiknast 3502 rúmm. Útreikningi bæjarverkfræðings á efninu hefur ekki verið hnekkt, enda verður ekki fallist á reikningsaðferð Guðjóns Magnússonar arkitekts. Matsþoli hefur krafist kr. 292.767.- í bætur fyrir sandinn og miðar hann þá við verðskrá Björgunar h.f. frá 1. september 1986. Matsnefndin getur fallist á að kröfufjárhæðin sé hæfileg sem bætur fyrir sandinn, enda talið að um steypuefni sé að ræða.
Engar upplýsingar liggja fyrir í málinu hvernig fasteignamat landsins er ákveðið. Matsnefndin telur að líklegt sé, að fyrrgreindur sandur sé innifalinn í fasteignamati landsins svo og það efni sem selt hefur verið úr landinu. Matsþoli hefur krafist fasteignamat fyrir landið án þess að rökstyðja það frekar. Matsnefndin hefur upplýsingar um það, að Vegagerð ríkisins keypti land í næsta nágrenni við land það sem hér um ræðir, úr Smárahvammslandi, þann 3. nóvember 1986 á kr. 174.00 pr. m². Önnur lönd þarna í næsta nágrenni hafa verið seld fyrir kr. 200 til 300 pr. m². Þykir Matsnefndinni rétt að hafa þessar lóðasölur til hliðsjónar við ákvörðun matsins í þessu máli.
Matsnefndin hefur einnig framreiknað kaupverð eignarnema á Fífuhvammslandi, talið 312 ha. minnst, sem eignarnemi keypti í júlí 1980 og kostar þá hektarinn kr. 224.061.- framreiknað til dagsins í dag með byggingarvísitölu. Útborgun mun hafa verið Gkr. 310 milljónir og eftirstöðvar greiddar á 12 árum.
Samkvæmt almennum reglum um ákvörðun eignarnámsbóta og með hliðsjón af meginreglu 29. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 telur nefndin rétt, að leggja þá nýtingu landsins til grundvallar matsbótum, að á því hefðu verið reist hús ef ekki hefði komið til eignarnámsins. Landið er vel í sveit sett og liggur vel við samgöngum.
Matsnefndin hefur við matið haft hliðsjón af þeim upplýsingum sem raktar eru hér að framan um sölur á lóðum í næsta nágrenni við umrædda landspildu, svo og þær upplýsingar sem Matsnefndin hefur undir höndum um sölur og möt á lóðum annars staðar í Kópavogi. Þegar allt það er virt sem rakið er hér að framan og annað er Matsnefndin telur skipta máli og með vísan til almennra reglna um eignarnámsbætur þykir hæfilegt að meta landsvæði þetta á kr. 250.00 pr. m², eða landið samtals á kr. 1.250.000.-.
Matsþoli hefur krafist bóta fyrir tapaðar húsaleigutekjur kr. 1.232.400.-. Upplýst er að matsþoli hafði í húsaleigutekur kr. 8.803.- á mánuði, sem hefði hækkað í kr. 9.243.- þann 1. júlí 1986. Matsþoli lét eignarnema eftir umráð fasteignarinnar á fundi hjá Matsnefnd eignarnámsbóta 14. ágúst 1986. Matsnefndin telur ekki efni til að fallast á kröfu matsþola eins og hún er fram sett, en telur hæfilegt að matsþoli fái í bætur fyrir tapaðar húsaleigutekjur upphæð, sem svarar til 6 mánaða húsaleigu eða samtals kr. 55.458.-.
Samkvæmt því, sem nú hefur verið rakið verða bætur til eignarnámsþola þessar:
1) Bætur fyrir sandinn........................... kr. 292.767.00
2) Bætur fyrir landið.............................. " 1.250.000.00
3) Bætur fyrir tapaða húsaleigu............. " 55.458.00
Bætur samtals kr. 1.598.225.00
og er þá miðað við staðgreiðslu.
Upp í nefnda fjárhæð hefur matsþoli nú þegar fengið greiddar kr. 1.450.000.00.
Rétt þykir með vísan til 11. gr. laga nr. 11/1973 að eignarnemi geiði eignarnámsþolanum kr. 30.000.00 í málskostnað.
Rétt þykir með vísan til 11. gr. sömu laga, að eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 80.000.00.
Úrskurð þenna hafa kveðið upp þeir Egill Sigurgeirsson hrl., formaður nefndarinnar og matsmennirnir Bárður Daníelsson, verkfræðingur og Björn Bjarnarson, ráðunautur, sem formaður hefur kvatt til meðferðar þessa máls skv. 2. gr. laga nr. 11/1973.
M a t s o r ð :
Fébætur til eignarnámsþola, Járnsmiðju Kópavogs h/f, vegna eignarnáms á fasteign þeirri við Dalveg, sem matsgerð þessi tekur til, teljast hæfilega metnar kr. 1.598.225.00.
Upp í nefnda fjárhæð hefur eignarnemi greitt kr. 1.450.000.00.
Eignarnemi greiði eignarnámsþola kr. 30.000.00 í málskostnað.
Eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 80.000.00.