Mál nr. 110/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 16. mars 2020

í máli nr. 110/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða honum tryggingarfé að fjárhæð 520.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 13. nóvember 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 26. nóvember 2019, var óskað eftir skýrari kröfum frá sóknaraðila og afriti af leigusamningi aðila. Umbeðin gögn og skýringar bárust kærunefnd 26. nóvember 2019 og 6. desember 2019. Með bréfi kærunefndar, dags. 6. desember 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 18. desember 2019. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 19. desember 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, sendum 23. desember 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 27. desember 2019. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, sendum 7. janúar 2020, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 9. janúar 2020. Frekari athugasemdir bárust frá sóknaraðila með tölvupósti sendum 15. janúar 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 20. febrúar 2020.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. nóvember 2018 til 30. október 2019, um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hann hafi flutt út er samningi aðila hafi verið lokið en hann hafi upplýst með samningsbundnum fyrirvara að hann hafi ætlað að flytja í aðra íbúð. Varnaraðili hafi hafnað endurgreiðslu tryggingarfjárins en sóknaraðili skilað eigninni í sama ástandi og hún hafi verið við upphaf leigutíma. Hann sé með myndir því til sönnunar auk þess sem varnaraðili hafi skoðað eignina við skil hennar og staðfest að svo væri.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að samningurinn hafi verið tímabundinn frá 1. nóvember 2018 til 30. október 2019. Þremur mánuðum fyrir leigulok skyldi sóknaraðili þó með skriflegum hætti tilkynna hvort hann myndi fara úr eigninni við lok leigutíma eða óska eftir að framlengja samninginn. Sóknaraðili hafi greitt tryggingarfé að fjárhæð 520.000 kr.

Sóknaraðili hafi tekið íbúðina á leigu eftir endurbætur og með húsgögnum. Þremur mánuðum fyrir lok leigutíma hafi varnaraðili hringt í hann til að athuga hvort hann hygðist leigja íbúðina áfram, sem hann hafi sagst ætla að gera. Um miðjan október 2019 hafi varnaraðila sent honum nýjan leigusamning. Hann hafi átt að undirrita annan þeirra og senda varnaraðila. Sóknaraðili hafi sótt um húsaleigubætur og verið sagt að þörf væri á undirritun eiginkonu varnaraðila. Nokkru síðar hafi sóknaraðili staðfest að hann hefði sent báða samningana til Póllands til undirritunar.

Þann 4. nóvember 2019 hafi leiga fyrir nóvember 2019 ekki verið greidd. Varnaraðili hafi því sent sent sóknaraðila smáskilaboð. Hann hafi þá sagt að hann væri í fjárhagsvandræðum og þyrfti nokkra daga, það væri búið að loka reikningnum hans og hann gæti ekki millifært. Hann myndi hafa samband þegar hann fengi frekari upplýsingar og millifæra leiguna. Með skilaboðum 5. nóvember 2019 hafi sóknaraðili lagt til að varnaraðili notaði 260.000 kr. af tryggingarfénu til greiðslu á leigu fyrir nóvember 2019 og eftirstöðvarnar fyrir úttekt á íbúðinni. Varnaraðili hafi samþykkt það og hann greitt kostnað fyrir íbúðina úr tryggingunni samtals að fjárhæð 268.000 kr. Þá hafi hann spurt sóknaraðila út í samninginn. Hann hafi sannfært varnaraðila símleiðis um að búið væri að senda hann af stað til hans. Endurnýjaður samningur hafi verið frá 1. nóvember 2019 til 31. desember 2020. Í símtali aðila 8. nóvember 2019 hafi sóknaraðili sagt að hann fengi ekki pening og væri gjaldþrota. Hann og kona hans ættu í fjárhagsvanda og myndu því flytja út í lok nóvember 2019. Varnaraðili hafi lagt til að leigutíma myndi ljúka í lok desember 2019 þannig að hann hefði tíma til að finna nýja leigjendur. Sóknaraðili hafi neitað þar sem hann hefði ekki efni á því. Varnaraðili hafi þá sagt að hann myndi koma til landsins 12. nóvember 2019, hann myndi skoða íbúðina og undirrita viðauka við leigusamninginn þar sem fram kæmi að leigutími væri til 30. nóvember 2019 og að greiðsla fyrir þann mánuð yrði dregin frá tryggingarfénu. Sóknaraðili hafi samþykkt það.

Aðilar hafi hist í íbúðinni 12. nóvember 2019 en sóknaraðili þá verið fluttur út. Íbúðin hafi verið óhrein, skítugar rákir á gólfum og ryk um allt. Fúkkalykt hafi verið í íbúðinni og raki. Gólf hafi verið rispað, rákir og djúpar skorur. Það hafði sýnilega verið þvegið með blautri moppu, viðurinn hafi verið bólginn og glufur myndast. Þá hafi verið reykt í íbúðinni. Skápur á baðherbergi hafi verið með brotna fætur og haldist uppi með því að halla við vegginn. Undir vaski í eldhúsi hafi skápur tútnað út vegna raka og verið límdur með límbandi. Í herbergi hafi verið brotnar lamir í skápum. Veggur í forstofu hafi verið rispaður og óhreinn eftir skó. Innstunga í stofu hafi verið brotin og sett þannig í að hún liti út fyrir að virka. Rúllugardínur hafi verið rifnar, spottar eyðilagðir og plast brotið. Skipta hafi þurft um krana í eldhúsi og á baðherbergi þar sem lekið hafi stanslaust úr þeim. Spanhellur hafi verið brunnar og rispaðar.

Varnaraðili hafi sagt sóknaraðila að hann hefði eyðilagt íbúðina og því myndi hann ekki endurgreiða eftirstöðvar tryggingarfjárins. Í leigusamningnum hafi verið tekið fram að íbúðin þarfnaðist hvorki endurbóta né viðgerða. Eftirstöðvar tryggingarfjárins, þ.e. 252.000 kr., dugi ekki fyrir skemmdunum en aðeins gólfið sem varnaraðili þurfi að skipta út kosti 1.000.000 kr.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila neitar hann að hafa valdið umræddum skemmdum á íbúðinni.

V. Niðurstaða

Deilt er um hvort varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 520.000 kr. sem hann greiddi til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli varðveita tryggingarfé á sérgreindum óbundnum reikningi hjá viðskiptabanka eða sparisjóði sem beri svo háa vexti sem kostur sé til greiðsludags sem greiðist leigjanda reyni ekki á tryggingu þessa. Einnig segir að leigusali megi ekki ráðstafa fénu eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 1. málsl. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Í 5. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingarfé innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis samkvæmt 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala ber leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Í greinargerð varnaraðila segir að aðilar hafi komist að samkomulagi um að leigutíma myndi ljúka 30. nóvember 2019 og að honum væri heimilt að ráðstafa hluta tryggingarfjárins til greiðslu leigu vegna nóvember 2019, samtals að fjárhæð 268.000 kr. Til stuðnings þessum fullyrðingum leggur varnaraðili fram rafræn samskipti aðila en þar sem þau eru öll á pólsku er kærunefndinni ekki unnt að leggja þau til grundvallar. Aftur á móti liggur fyrir að sóknaraðili mótmælti ekki þessum staðhæfingum varnaraðila. Lítur kærunefndin því svo á að atvik hafi verið þeim hætti sem varnaraðili hefur lýst og að honum hafi því verið heimilt að ráðstafa 268.000 kr. til greiðslu leigu vegna nóvember 2019, sbr. 3. málsl. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Kemur þá til skoðunar krafa varnaraðila í tryggingarfé sóknaraðila á þeirri forsendu að hann hafi valdið skemmdum á hinu leigða. Leigutíma lauk 30. nóvember 2019 samkvæmt því sem framar segir. Fram kemur í greinargerð varnaraðila að hann hafi neitað að endurgreiða eftirstöðvar tryggingarfjárins á þeirri forsendu að skemmdir hafi orðið á hinu leigða á leigutíma og að hann hafi sagt sóknaraðila það.

Ekki verður ráðið af gögnum málsins sem hafa að geyma íslenskan texta að varnaraðili hafi skriflega gert kröfu í tryggingarféð á þeirri forsendu að skemmdir hafi orðið á hinu leigða á leigutíma innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins og ber honum þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða sóknaraðila eftirstöðvar þess að fjárhæð 252.000 kr. Að auki liggur ekki fyrir sundurliðun á fjárhæð meints tjóns varnaraðila. Samkvæmt 4. mgr. og 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, ber fjárhæðin vexti frá þeim tíma þegar tryggingarféð var lagt fram og dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga, nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er leigusali skilar tryggingarfénu. Kærunefnd miðar við að íbúðinni hafi verið skilað 30. nóvember 2019 og reiknast dráttarvextir því frá 28. desember 2019.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 252.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem sóknaraðili lagði það fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 28. desember 2019 til greiðsludags.

f.h. kærunefndar húsamála

Valtýr Sigurðsson