Matsmál nr. 1/2014, úrskurður 16. maí 2014
Föstudaginn 16. maí 2014 var í Matsnefnd eignarnámsbóta tekið fyrir matsmálið nr. 1/2014
Reykjavíkurborg
gegn
Herði Jónssyni
og kveðinn upp svohljóðandi
ú r s k u r ð u r :
I. Skipan matsnefndar eignarnámsbóta:
Matsnefnd eignarnámsbóta skipa í máli þessu þeir Helgi Jóhannesson hrl., formaður, Vífill Oddsson, verkfræðingur og Magnús Leópoldsson, lögg. fasteignasali, en formaður kvaddi þá tvo síðastnefndu til starfans með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.
II. Matsbeiðni, aðilar og matsandlag:
Með matsbeiðni dags. 9. desember 2013 sem lögð var fram hjá Matsnefnd eignarnámsbóta þann 19. desember 2013 fór borgarstjórn Reykjavíkurborgar, Ráðhúsi Reykjavíkur, Tjarnargötu 11, Reykjavík, (eignarnemi) þess á leit við matsnefndina að hún mæti hæfilegar bætur fyrir eignarnám er felst í kvöð um akandi umferð á 42,2 ferm. af lóðinni nr. 87 við Laugaveg í Reykjavík. Eignarnámsþoli er eigandi lóðarinnar, Hörður Jónsson, kt. 280627-3139.
Eignarnemi byggir eignarnámsheimild sína á 1. tl., 2. tl., og 5. tl. 50. gr. skipulagslaga nr. 123/2010.
III. Málsmeðferð:
Mál þetta var fyrst tekið fyrir fimmtudaginn 19. desember 2013. Eignarnemi lagði fram matsbeiðni ásamt fylgiskjölum. Matsnefndin lagði fram afrit boðunarbréfa. Var málinu að því búnu frestað til vettvangsgöngu.
Mánudaginn 6. janúar 2014 var málið tekið fyrir. Gengið var á vettvang og aðstæður kannaðar. Lögmaður eignarnámsþola boðaði að krafa yrði gerð um frávísun málsins frá matsnefndinni. Málinu var því frestað til framlagningar greinargerðar vegna frávísunarþáttar málsins.
Mánudaginn 17. mars 2014 var málið tekið fyrir. Matsnefndinni höfðu þá borist greinargerðir aðila vegna kröfu um frávísun málsins. Matsnefndin lagði fram úrskurð í þeim þætti málsins, en frávísun málsins var hafnað af nefndinni. Málinu var að því búnu frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu eignarnema í efnisþætti málsins.
Mánudaginn 3. mars 2014 var málið tekið fyrir. Eignarnemi lagði fram greinargerð ásamt fylgiskjölum og var málinu að því búnu frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu eignarnámsþola.
Mánudaginn 31. mars 2014 var málið tekið fyrir. Lögð var fram greinargerð af hálfu eignarnámsþola og var málinu að því búnu frestað til munnlegs flutnings fyrir nefndinni.
Miðvikudaginn 30. apríl 2014 var málið tekið fyrir og flutt munnlega fyrir matsnefndinni og tekið til úrskurðar að því loknu. Eignarnámsþoli óskaði sérstaklega eftir bókun þess efnis að hann hygðist skjóta gildi eignarnámsákvörðunarinnar sjálfrar til dómstóla.
IV. Sjónarmið eignarnema:
Eignarnemi kveður deiliskipulag sem tók gildi þann 11. ágúst 2005 kveða á um kvöð um aðkomu að bílastæði á baklóð nr. 85 við Laugaveg í gegnum lóð eignarnámsþola nr. 87 við Laugaveg. Sú umferðarkvöð sé í framhaldi af og hluti kvaðar sem liggi niður um baklóðir nr. 89-91 við Laugaveg að lóð nr. 87.
Eignarnemi segir tilraunir til að ná sáttum um bætur vegna eignarnámsins ekki hafa tekist og hafi eignarnámsþoli hafnað eigendum lóðarinnar nr. 85 umferðarrétti um lóðina. Eignarnemi kveðst hafa fengið Sverri Kristinsson, lögg. fasteignasala, hjá Eignamiðlun til að gera mat á hinum eignarnumda umferðarrétti. Sverrir mat tjón eignarnámsþola kr. 10.000.000 og bauð eignarnemi eignarnámsþola að ljúka málinu með greiðslu á þeirri fjárhæð. Því tilboði hafnaði eignarnámsþoli en óskaði eftir viðræðum um að eignarnemi myndi kaupa eign eignarnámsþola í heilu lagi gegn sanngjörnu verði, en eignarnema hugnaðist það ekki. Eignarnemi kvaðst geta skoðað þá hugmynd að hækka bæturnar í kr. 11.000.000, en að öðrum kosti yrði að vísa málinu til Matsnefndar eignarnámsbóta að undangengnu eignarnámi. Samkomulag tókst ekki um greiðslu framangreindrar fjárhæðar sem bætur fyrir eignarnámið.
Þann 14. ágúst 2013 lá umsögn Skipulagsstofnunar fyrir. Samkvæmt henni var það mat stofnunarinnar að sýnt hefði verið fram á af hálfu eignarnema að skilyrði 1. tl. 2. mgr. 50. gr. skipulagslaga, nr. 123/2010, fyrir eignarnámi væru uppfyllt. Stofnunin gerði því ekki athugasemd við að eignarnemi tæki eignarnámi hluta af lóð Laugavegs 87, enda væri það í samræmi við núgildandi deiliskipulag.
Eignarnemi kveður eignarnámsþola hafa andmælt eignarnáminu með bréfi dags. 30. september 2013 sem barst eftir að frestur sem veittur var til andmæla rann út. Eignarnemi kveðst hafa farið yfir sjónarmið eignarnámsþola en taldi þau ekki eiga við rök að styðjast. Eignarnámsþola var því tilkynnt með bréfi dags. 20. nóvember 2013 að á fundi borgastjórnar þann 19. nóvember 2013 hefði samþykkt að taka hluta lóðarinnar nr. 87 við Laugaveg eignarnámi fyrir umferðarkvöð.
Varðandi mat á bótum fyrir hin eignarnumdu réttindi telur eignarnemi að matsnefndinni beri að meta tjón eignarnámsþola óháð þeim tilboðum sem gengið hafi á milli aðila í aðdraganda matsmálsins og telur eignarnemi sig nú óbundinn af þeim tilboðum. Bendir eignarnemi sérstaklega á að mat Sverris Kristinssonar, lögg. fasteignasala, sé algerlega órökstutt og ekki sé unnt að átta sig á því á hverju hann byggi niðurstöðu sína.
Eignarnemi telur að umferðarkvöðin valdi eignarnámsþola litlu sem engu tjóni og óverulegum óþægindum eða röskun. Telur eignarnemi deiliskipulag svæðisins hafa mjög jákvæð áhrif á eign eignarnámsþola. Eignarnemi bendir á að eðli málsins samkvæmt verði umferð um lóð eignarnámsþola að húsi nr. 85 við Laugaveg mjög óveruleg. T.a.m. sé ekki hægt að koma stórum bílum þar að og því verði ónæðið vegna gegnumakstursins óverulegt.
Eignarnemi telur að taka verði tillit til heildaráhrifa skipulagsins við mat á eignarnámsbótum því auk kvaðarinnar hafi byggingamagn lóðar eignarnámsþola verið aukið verulega þ.e. úr 287 ferm. í 957 ferm. Að auki séu áhrif skipulagsins í heild jákvæð fyrir fasteign eignarnámsþola vegna uppbyggingar og heildarsýnar sem í skipulaginu birtist. Það hljóti að hækka verðmæti eignarinnar. Bendir eignarnemi á að ekkert tillit sé tekið til þessa í mati Sverris Kristinssonar, lögg. fasteignasala.
Eignarnemi bendir á að kvöðin takmarki ekki á nokkurn hátt uppbyggingu eða nýtingu á lóð eignarnámsþola enda er kvöðin utan byggingareits lóðarinnar. Þannig mun lóðin áfram nýtast á tvennan hátt, þ.e. til umferðar að eigin húsi eignarnámsþola og sem baklóð hússins utan byggingareits. Eignarnemi bendir sérstaklega á að þessi hluti lóðarinnar sé ekki sólríkur og því ekki líklegur til útivistar fyrir þá sem í húsnæðinu starfa eða búa.
Eignarnemi telur rétt að líta til fasteignamats lóðarinnar við mat á bótum. Telur hann það endurspegli vel verðmæti landsins enda sé fasteignamatið mjög hátt. Eignarnemi kveður lóðina vera 319,4 ferm. að stærð og fasteignamat hennar vera kr. 15.100.000. Af því leiði að verð pr. ferm. lóðarinnar sé kr. 47.276 eða kr. 1.996.938 fyrir þá 42,24 ferm. sem kvöðin taki til. Þá beri að taka tillit til þess að ekki sé verið að svipta eignarnámsþola umráðum lóðarinnar og því sé sanngjarnt að miða bætur við helming fasteignamatsins þ.e. kr. 1.000.000 í bætur fyrir hin eignarnumdu réttindi, að frádregnum byggingarétti sem eignarnema var veittur með deiliskipulagi svæðisins, samtals 670 ferm. Til samanburðar vísar eignarnemi einnig til þess að sé litið svo á að hægt væri að koma tveimur bílastæðum á þá rúmlega 40 ferm. sem kvöðin taki til sé verðmæti þeirra kr. 835.000 miðað við framlagða gjaldskrá Reykjavíkurborgar.
V. Sjónarmið eignarnámsþola:
Eignarnámsþoli leggur á það áherslu að honum sé frjálst að nýta þann hluta lóðarinnar nr. 87 við Laugaveg sem ekki er byggt hús á með öðrum hætti en sem bílastæði. Áform hans snúi að því að húsið verði nýtt sem atvinnuhúsnæði fyrir verslun og þjónustu (veitingastað/bar), auk e.t.v. skrifstofa, hvort sem húsið verði stækkað eða ekki. Þá hafi einnig komið til álita að byggja hótel á lóðinni. Allar þessar hugmyndir gangi út á að baklóðin verði nýtanleg sem útisvæði að fengnum tilskildum leyfum. Telur eignarnámsþoli að slíkir möguleikar á lóðinni séu lykilatriði og hafi verulega þýðingu fyrir fjárhagslegt verðmæti lóðarinnar fyrir eignarnámsþola.
Eignarnámsþoli bendir á að umræddur hluti lóðarinnar sé ekki stór miðað við það hús sem nú stendur á lóðinni og því þrengi kvöðin verulega að þeim áformum sem eignarnámsþoli er með á prjónunum. Verði byggingareitur lóðarinnar fullnýttur væri að mati eignarnámsþola ómögulegt að nýta óbyggða hluta lóðarinnar til þeirra þarfa sem stefnt er að. Telur eignarnámsþoli erfitt að tilgreina tjónið nákvæmlega en það hlaupi á tugum milljóna króna.
Eignarnámsþoli mótmælir þeirri staðhæfingu eignarnema að nýting baklóðarinnar verði óbreytt um aldur og ævi eins og eignarnemi virðist gera ráð fyrir í málatilbúnaði sínum. Frekar mætti gera ráð fyrir að eignarnámsþoli hyggist breyta nýtingu svæðisins svo sem rakið hefur verið.
Eignarnámsþoli mótmælir því að líta skuli til heildaráhrifa deiliskipulagsins frá 2005 við mat á eignarnámsbótum nú. Nú sé verið að taka ákvörðun um eignarnámsbætur vegna sjálfstæðrar ákvörðunar eignarnema um eignarnám, átta árum eftir gildistöku deiliskipulagsins. Telur eignarnámsþoli eignarnámið nú ekki standa í samhengi við samþykki deiliskipulags sem hljóti að vera skilyrði fyrir því að slíkt heildarmat geti átt rétt á sér. Þá telur eignarnámsþoli eignarnema ekki hafa sýnt fram á það með neinum hætti að lækka eigi eignarnámsbæturnar vegna áhrifa deiliskipulagsins.
Eignarnámsþoli mótmælir sérstaklega þeirri staðhæfingu eignarnema að umferðin á baklóð eignarnámsþola verði óveruleg. Telur eignarnámsþoli að skipulagið geri ráð fyrir að aka þurfi yfir lóð hans að eigi færri en sex bílastæðum sem hljóti að fela í sér umferð til og frá þeim stæðum nokkrum sinnum á dag. Þá megi enn fremur gera ráð fyrir umferð flutningabíla á lóðinni sem hafi í för með sér enn meiri hljóð- og loftmengun en af hefðbundinni bílaumferð.
VI. Álit matsnefndar:
Matsnefndin hefur farið á vettvang og kynnt sér aðstæður. Stærð og lega þess svæðis sem háð verður umferðarkvöðinni er óumdeild.
Fyrir liggur að með deiliskipulaginu sem kveður á um umferðarkvöðina var byggingarmagn á lóð eignarnámsþola aukið úr 287 ferm. í 957 ferm. Að áliti matsnefndarinnar þykir ljóst að umrædd umferðarkvöð muni að einhverju leyti takmarka nýtingarmöguleika baklóðarinnar þegar heimild til aukins byggingarmagns á henni verður nýtt.
Ekki er fallist á það með eignarnema að fasteignamat lóðarinnar sé raunhæfur mælikvarði á verðmæti kvaðarinnar. Fullvíst má telja að verðmæti lóðarinnar felist fyrst og fremst í því byggingarmagni sem heimilt er að reisa á lóðinni. Miðað við stærð og legu lóðarinnar þykir líklegt markaðsverð á byggingarétti lóðarinnar geti legið á bilinu 60-80 milljónum ef lóðin væri ekki háð umferðarkvöðinni og þeim takmörkunum sem hún óhjákvæmilega mun setja nýtingu baklóðarinnar. Þykir nefndinni líklegt að kvöðin geti dregið verð byggingaréttar á lóðinni niður um 10-20%. Með hliðsjón af framangreindu þykja hæfilegar eignarnámsbætur fyrir hina eignarnumdu umferðarkvöð vera kr. 10.500.000.
Þá skal eignarnemi greiða eignarnámsþola kr. 1.200.000, þar með talinn virðisaukaskattur, í kostnað vegna rekstur matsmáls þessa og kr. 1.000.000 í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta.
ÚRSKURÐARORÐ:
Eignarnemi, Reykjavíkurborg, skal greiða eignarnámsþola, Herði Jónssyni, kt. 280627-3139, kr. 10.500.000 í eignarnámsbætur og kr. 1.200.000 þar með talinn virðisaukaskattur, í kostnað vegna rekstur matsmáls þessa.
Þá skal eignarnemi greiða kr. 1.000.000 í ríkissjóð vegna kostnaðar við Matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu.
_________________________________
Helgi Jóhannesson, hrl.
______________________________ ___________________________
Magnús Leópoldsson, lögg. fasteignasali Vífill Oddsson verkfr.