Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 29. maí 2006
Mánudaginn 29. maí 2006 var hjá Matsnefnd eignarnámsbóta tekið fyrir matsmálið nr. 2/2006
Guðrún S. Andersen
gegn
Vestmannaeyjabæ
og kveðinn upp svohljóðandi
ú r s k u r ð u r :
I. Skipan matsnefndarinnar:
Matsnefnd eignarnámsbóta skipa í máli þessu þeir Helgi Jóhannesson hrl., formaður, Vífill Oddsson verkfræðingur og Magnús Leópoldsson, löggiltur fasteignasali, en formaður matsnefndarinnar kvaddi þá síðastnefndu til starfans með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.
II. Matsbeiðni og andlag eignarnámsins:
Með bréfi dags. 6. mars 2006 sem lagt var fram hjá Matsnefnd eignarnámsbóta þann 22. mars 2006 fór lögmaður eignarnámsþola, Guðrúnar Svanlaugar Andersen, kt. 020321-3349, þess á leit við matsnefndina að hún mæti hæfilegar bætur vegna eignarnáms á fasteigninni Bárustígur 16b, Vestmannaeyjum. Í bréfinu kom fram að tilraunir til að ná sáttum um greiðslu fyrir húsið hefðu ekki borið árangur og því væri eignarnámsþola nauðsyn að leita til matsnefndarinnar. Eignarnemi er Vestmannaeyjabær, kt. 690269-0159, Ráðhúsinu, Vestmannaeyjum, sem tekið hefur eignina eignarnámi með heimild í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997. Aðilar málsins greindi ekki á um að málið ætti undir Matsnefnd eignarnámsbóta. Þá er óumdeilt hvert matsandlagið er.
III. Málsmeðferð:
Mál þetta var fyrst tekið fyrir hjá Matsnefnd eignarnámsbóta þriðjudaginn 22. mars 2006. Þá lagði eignarnámsþoli fram matsbeiðni ásamt fylgiskjölum. Málinu var að því búnu frestað til vettvangsgöngu.
Miðvikudaginn 5. apríl 2006 var máið tekið fyrir. Gengið var á vettvang og aðstæður skoðaðar. Máinu var að því búnu frestað til framlagningar greinargerða af hálfu aðila til 3. maí 2006.
Ekki varð af fyrirtöku málsins þann 3. maí 2006, en málið var tekið fyrir föstudaginn 12. maí 2006. Þá höfðu greinargerðir aðila ásamt gögnum borist matsnefndinni og voru gögn þessi lögð fram í málinu. Ekki þótti ástæða til að láta flytja málið fyrir matsnefndinni og var málið því tekið til úrskurðar að framlagningunni lokinni.
IV. Sjónarmið eignarnámsþola:
Eignarnámsþoli bendir á að fasteignin sé í hjarta Vestmannaeyjabæjar og standi þar sem fyrirhuguð sé endurbygging nýs miðbæjar og verðmæti eignarinnar hljóti að ákvarðast af því. Bendir eignarnámsþoli á að á þeim stað er eignin standi eigi að byggja hús með verslunum og íbúðum og sé þegar byrjað að bjóða íbúðir þar til sölu fyrir um kr. 170.000 pr. ferm.
Eignarnámsþoli kveður íbúðir í nágrenninu í sambærilegu ástandi hafa nýlega verið seldar. Bent er á að Vesturvegur 10b hafi verið seldur í október 2005 og þar hafi fermetraverð verið 98.814. Þá sýni kaupsamningur um Skólaveg 2 frá 23. febrúar 2006 að fermetraverðið þar hafi verið 106.821.
Eignarnámsþoli bendir á að hún hafi allan sinn aldur búið í eigninni og það sé henni andlegt áfall að fá tilkynningu um að rífa eigi húsið. Eignarnámsþoli bendir sérstaklega á að sú töf sem hafi orðið af hálfu Vestmannaeyjabæjar á máli þessu hafi valdið því að hún hafi haldið að sér höndum með að útvega sér nýtt húsnæði. Á þessum tíma hafi húsnæðiskostnaður hækkað mikið, sérstaklega í Reykjavík þangað sem hún hugðist flytja.
V. Sjónarmið eignarnema:
Eignarnemi bendir á að matsandlagið hafi verið byggt árið 1909 og sé með elstu eignum í Vestamannaeyjabæ. Viðhald hússins hafi ekki verið gott og því megi segja að kominn sé tími á flest er tengist viðhaldi eignarinnar. Eignarnemi telur mjög erfitt að finna út fermetraverð á sambærilegum eignum í Vestmannaeyjabæ þar sem lítið sé um sambærilegar eignir þar. Meta þurfi því eignina út frá sölumöguleikum hennar og þar skipti aldur og ásigkomulag mestu.
Eignarnemi hefur lagt fram kaupsamning um Bárustíg 16a sem er áfastur við Bárustíg 16b. Samkvæmt þeim samningi var sú eign seld í september 1999 á kr. 1.900.000, en sé sú fjárhæð færð upp til núvirðis miðað við byggingavísitölu væri sú fjárhæð kr. 2.647.000. Í framlagði matsgjörð Jóns G. Valgeirssonar hdl. um þá eign komi fram að sú eign sé metin á kr. 3.400.000, en ljóst sé að það verð sé hátt miðað við framangreinda sölu.
Eignarnámsþoli bendir til hliðsjónar á að ásett verð á Miðstræti 6a í Vestmannaeyjum sé kr. 6.000.000, en sú eign hafi verið endurnýjuð að nánast öllu leyti að innan eins og fram komi í lýsingu á henni. Þá bendir eignarnemi á að ásett verð á Miðstræti 6b sé kr. 3.500.000, en sú eign hafi ekki verið endurnýjuð með sama hætti og Miðstræti 6a, en sé þó í mun betra ástandi en Bárustígur 16b sem hér sé til umfjöllunar.
Eignarnemi bendir á að í Vestmannaeyjabæ sé ekki ásókn eftir lóðum, verðmæti þeirra nánast ekkert og við úthlutun lóða þar séu aðeins greidd leyfisgjöld og opinber gjöld en ekki hafi komið til aðrar greiðslur. Telur eignarnemi verðmæti eignarinnar að öllu virtu ekki getað verið meira en kr. 3.000.000.
VI. Álit matsnefndar:
Matsnefndin hefur farið á vettvang og kynnt sér aðstæður. Um er að ræða 138 ferm. bárujárnsklætt timburhús byggt árið 1909. Áfastur er 28,9 ferm. bílskúr. Húsið stendur á 365 ferm. leigulóð. Húsið og bílskúrinn eru í lélegu ásigkomulagi og þykir matsnefndinni ljóst að verulegs viðhalds er þörf. Aftur er á það að líta að eignin stendur á mjög góðum stað í hjarta Vestmannaeyjabæjar. Þó lagt sé til grundvallar sem fram kemur hjá eignarnema um að ekki sé eftirspurn eftir lóðum í Vestmannaeyjum, er ljóst að landrými á þessum stað í bænum er af skornum skammti. Augljóst er að lóðin mun nýtast vel til þeirra framtíðaráforma sem uppi eru um uppbyggingu miðbæjarkjarna á svæðinu og eykur það verðmæti eignarinnar.
Fasteignaverð hefur hækkað verulega á Íslandi síðustu misserin, bæði lóðir í þéttbýli og jarðir í sveitum. Þó vafalaust sé að fasteignir í Vestmannaeyjum hafi ekki hækkað með sambærilegum hætti og þær hafa gert t.a.m. á Reykjavíkursvæðinu, er ljóst að almenn verðhækkun fasteigna í landinu hefur einnig náð til þessa svæðis að einhverju leyti.
Með vísan til þess sem að framan greinir þykir matsnefndinni hæfilegar bætur til eignarnámsþola í máli þessu vera kr. 4.800.000-. Þá skal eignarnemi greiða eignarnámsþola kr. 250.000 auk virðisaukaskatts í kostnað vegna reksturs máls þessa og kr. 450.000 í ríkissjóð vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
ÚRSKURÐARORÐ:
Eignarnemi, Vestmannaeyjabær, kt. 690269-0159, Ráðhúsinu, Vestmannaeyjum, greiði eignarnámsþola, Guðrúnu Svanlaugu Andersen, kt. 020321-3349, kr. 4.800.000 í eignarnámsbætur og kr. 250.000 auk virðisaukaskatts í kostnað vegna rekstur matsmáls þessa.
Þá greiði eignarnemi kr 450.000 í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
________________________________
Helgi Jóhannesson hrl.
______________________________ ___________________________
Vífill Oddsson Magnús Leópoldsson