Mál nr. 23/1995
ÁLITSGERÐ
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
Mál nr. 23/1995
Ákvörðunartaka: Utanhússviðhald. Skipting kostnaðar: Utanhússviðhald.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með erindi, dags. 15. maí 1995, beindu A og B til nefndarinnar ágreiningi við húsfélagið X nr. 8 um fyrirhugaða klæðningu á suðurgafli hússins X nr. 8.
Málið var fyrst tekið fyrir á fundi kærunefndar 24. maí sl. Í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 var gagnaðila gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum. Greinargerð formanns húsfélagsins, dags. 6. júní sl., hefur borist nefndinni, og á fundi 8. júní var samþykkt að taka málið til úrlausnar á grundvelli framlagðra gagna. Kærunefnd barst síðan bréf formanns húsfélagsins X nr. 8, dags. 22. júní 1995, og á fundi 28. júní var samþykkt að taka málið á ný til úrlausnar, að teknu tilliti til nýrra gagna.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Óumdeilt er að suðurgafl hússins lekur og þarfnast viðgerðar. Álitsbeiðendur vilja láta framkvæma sprunguviðgerðir en meirihluti eigenda í stigahúsinu X nr. 8 vill hins vegar láta klæða gaflinn. Af hálfu álitsbeiðenda er því haldið fram að gengið hafi verið í að taka ákvörðun um útboð og talað um að ganga til samninga, þrátt fyrir að aldrei hafi komið til atkvæðagreiðslu um málið. Ekki hafi allir eigendur fengið að sjá það tilboð sem taka eigi. Meirihluti eigenda hafi ekki viljað ræða sprunguviðgerðir á gaflinum, þrátt fyrir faglegt mat verkfræðistofu þar sem sprunguviðgerðir hafi verið taldar fýsilegur kostur. Kostnaður við sprunguviðgerðir hafi í ágúst 1994 verið áætlaður kr. 400.000,- en kostnaður við klæðningu hafi í júní 1994 verið áætlaður kr. 900.000,- og í október 1994 kr. 2.300.000,-.
Álitsbeiðendur telja að samþykki allra eigenda þurfi fyrir klæðningu, þar sem um verulega breytingu sé að ræða. Þáverandi formaður húsfélagsins hafi fengið fyrirhugaða klæðningu samþykkta hjá byggingarfulltrúa, án þess að komið hafi fram að hann hefði slíkt í huga, enda hafi aldrei verið gengið til atkvæða um málið.
Einnig hafi eigendum í stigahúsinu X nr. 6 ekki verið skýrt nógu vel og rétt frá þessu máli og gætu þeir jafnvel neitað að greiða hlutdeild í kostnaði, á sömu forsendum og álitsbeiðendur.
Álitsbeiðendur krefjast þess að möguleikinn á viðgerð verði ræddur faglega á löglega boðuðum fundi og fólki gerð grein fyrir kostnaðarmuninum á viðgerð og klæðningu, bæði eigendum í X nr. 6 og 8. Ennfremur að gengið verði lögformlega til atkvæða um málið, og það sé skýrt hvers konar meirihluta þarf fyrir viðgerð annars vegar og klæðningu hins vegar.
Einnig er spurt álits kærunefndar á ágreiningi um hvort eigendur að X nr. 6 og eigendur hægra megin í X nr. 8 eigi að taka þátt í kostnaði við svalir á suðurgafli, sem eru séreign eigenda vinstra megin í X nr. 8, ef til framkvæmda kemur.
Af hálfu gagnaðila var því fyrst haldið fram, í bréfi dags. 6. júní sl., að af meðfylgjandi fundargerðum húsfélagsins megi ráða að allir íbúðareigendur í X nr. 8, aðrir en álitsbeiðendur, séu samþykkir umræddum framkvæmdum. Kærunefnd telur hins vegar að af umræddum fundargerðum verði ekki ráðið að formleg atkvæðagreiðsla hafi farið fram um klæðningu eða sprunguviðgerðir.
Í síðara bréfi stjórnar húsfélagsins, dags. 22. júní, og meðfylgjandi fundargerð, kemur fram að þann 22. júní sl. hafi verið haldinn fundur í húsfélaginu X nr. 6-8, þar sem mættur var ríflega helmingur eigenda. Gengið var til atkvæða um þetta mál. Í fundargerð kemur fram að álitsbeiðandi geri ekki athugasemdir við fundarboðun. Bókað er að 2/3 hluta eigenda þurfi til samþykktar fyrirliggjandi tillögu um klæðningu og gengið til atkvæða eftir nokkrar umræður viðstaddra íbúðareigenda um klæðningu. Tillagan var samþykkt af öllum viðstöddum fundarmönnum nema álitsbeiðanda.
III. Forsendur.
Í fundargerð húsfundar húsfélagsins X nr. 6-8, sem haldinn var 3. ágúst 1994, kemur fram að á fundinum var verkfræðingur frá verkfræðistofu þeirri sem falið var að gera úttekt á umræddum gafli. Í bókun segir svo: "R byrjaði með því að hann kvað gaflinn allan vera lekan og að einnig læki inn á þakið. Á gaflinum eru fjórar til fimm sprungur sem ná upp úr og niður úr. Bestu lausnina á þessu vandamáli taldi R tvímælalaust vera að klæða gaflinn en hann taldi einnig oft fýsilegt fyrir húsfélög að gera tímabundna sprunguviðgerð sem myndi kosta ca. 400.000,- og endast í ca. 3 ár. Klæðning kemur líklega til með að kosta 8.000 - 10.000 kr./m2 eða u.þ.b. kr. 1.500.000,- í heild. R sagði að ekki væri hægt að tryggja að sprunguviðgerð heppnaðist fullkomlega eða að hún entist jafnvel og klæðning. R sagði að erfitt væri að segja til um hvort klæða ætti eða gera við en það mætti þó ljóst vera að það fælist meiri áhætta í viðgerð heldur en klæðningu. Fram kom hjá fundarmönnum að síðast hefði verið gert við gaflinn árið 1987."
Það er álit kærunefndar að klæðning geti verið réttmæt og eðlileg ráðstöfun, sem meirihluti eigenda, eftir atvikum aukinn meirihluti, geti tekið, enda liggi fyrir fullnægjandi upplýsingar um það, að sú ráðstöfun sé hentug, þegar tekið er tillit til annarra sambærilegra valkosta, bæði er varðar kostnað og endingu. Sé það hins vegar álit sérfræðinga að hægt sé að gera við hús á jafnhentugan hátt og ef húsið væri klætt, geti meirihlutinn ekki neytt minnihlutann til að taka þátt í kostnaði við klæðningu.
Það er álit kærunefndar, með vísan til ofangreindrar bókunar í fundargerð, að faglegt álit á nauðsyn viðgerða á suðurgafli X nr. 6-8 og möguleg úrræði í þeim efnum hafi legið fyrir. Á fundi húsfélagsins X nr. 6-8, sem haldinn var 22. júní 1995, var tekin lögformleg ákvörðun um að láta klæða suðurgafl hússins. Á umræddum fundi var málið rætt og þar gafst tækifæri til að koma á framfæri rökum gegn klæðningu. Á grundvelli fyrirliggjandi gagna verður að telja að klæðning hafi verið rétt og eðlileg ráðstöfun, miðað við fyrirliggjandi forsendur sem meirihluti íbúðareigenda gat tekið ákvörðun um.
Samkvæmt 8. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 er innra byrði svala og gólfflötur svala séreign, en húsfélag hefur ákvörðunarvald um allar breytingar, búnað og annað á svölum sem áhrif hefur á útlit hússins og heildarmynd. Kostnaður við viðgerðir á þessum hlutum svala er því sérkostnaður viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 50. gr. laganna. Samkvæmt 4. tl. 8. gr. laganna fellur ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra, svo og svalahandrið, hins vegar undir sameign. Kostnaður við viðgerðir á þessum hlutum svala skiptist því á alla íbúðareigendur í húsinu X nr. 6-8, enda er óumdeilt í málinu að ytra byrði hússins er sameign, sbr. 1. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994.
IV. Niðurstaða.
1. Það er álit kærunefndar að nægur meirihluti íbúa í húsinu X nr. 6-8 hafi tekið lögmæta ákvörðun á húsfundi um klæðningu á suðurgafli hússins.
2. Það er álit kærunefndar að kostnaður við viðgerðir á innra byrði og gólffleti svala í húsinu X nr. 6-8 sé sérkostnaður viðkomandi íbúðareigenda en kostnaður við viðgerðir á ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra, svo og svalahandriðum, hins vegar kostnaður allra íbúðareigenda í húsinu.
Reykjavík, 5. júlí 1995.
Valtýr Sigurðsson
Ingólfur Ingólfsson
Karl Axelsson