Mál nr. 14/1995

ÁLITSGERÐ

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 14/1995

Hugtakið hús. Skipting kostnaðar: Utanhússviðhald.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með ódagsettu bréfi, sem móttekið var 12. apríl 1995, óskaði A, lögfræðingur, f.h. húsfélagsins Fífusel 13, eftir áliti nefndarinnar um ágreining sem risinn er milli eigenda Fífusels 11 annars vegar og eigenda Fífusels 13 hins vegar.

Kærunefnd tók erindið fyrst fyrir á fundi sínum 19. apríl sl. og samþykkti að senda það gagnaðila í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 til að hann gæti komið á framfæri við nefndina athugasemdum.

Á fundi nefndarinnar 10. maí sl. var greinargerð B, hdl., f.h. stjórnar húsfélagsins að Fífuseli 11 lögð fram, en hún er dags. 9. sama mánaðar.

Kærunefnd hefur á fundum sínum ítrekað fjallað um málið, svo og önnur sambærileg álitaefni. Þá hefur nefndin farið á vettvang og kynnt sér aðstæður.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Krafa álitsbeiðenda er að kærunefnd úrskurði (Sic) að eigendum Fífusels 13 sé óskylt að greiða hlutdeild í fyrirhuguðum utanhússframkvæmdum á Fífuseli 11, þar sem um tvö sjálfstæð hús sé að ræða.

Krafa gagnaðila er að framkomnu erindi verði hafnað og að húsfélaginu að Fífuseli 13 verði gert að greiða sinn kostnað í þeim framkvæmdum sem fyrirhugaðar séu á eigninni utanhúss.

Rök álitsbeiðanda fyrir kröfu sinni eru einkum þau að húsið Fífusel 13 hafi frá upphafi verið sjálfstætt hús og rekið sem sjálfstæð rekstrareining. Sjálfstæðir lóðarsamningar hafi verið gerðir um hvora eign fyrir sig en lóðirnar séu hluti af stærri lóð, Fífuseli 7-23. Því hafi eigendur Fífusels 11 sjálfir byggt húsið fyrir eigin reikninga þar sem þeir hafi verið skráðir afsalshafar að eigninni. Hins vegar hafi fyrstu eigendur Fífusels 13 keypt sínar íbúðir af byggingarmeistara sem byggði húsið til sölu.

Húsin hafi verið byggð á mismunandi tímum. Þannig hafi botnplata á Fífuseli 13 verið tekin út af byggingarfulltrúa 20. maí 1976 en á Fífuseli 11 þann 7. júlí 1975. Af teikningum húsanna megi sjá að um tvo sjálfstæða útveggi sé að ræða og sameignir í kjallara húsanna tveggja gjörólíkar. Í Fífuseli 13 sé íbúð í stórum hluta kjallarans en gert sé ráð fyrir föndurherbergjum í kjallara Fífusels 11. Skipulag húsanna hafi því frá upphafi verið gjörólíkt.

Gæði bygginganna séu einnig ólík. Þannig hafi eigendur Fífusels 11 sjálfir samið við verktaka um ákveðna verkþætti. Í húsunum sé mismunandi steypa og frágangur á henni ólíkur. Fr 1 gangur á grunni hússins nr. 11 hafi verið slæmur og gafl þess ekki múraður fyrr en tveimur árum eftir að uppsteypu hans lauk.

Viðhald húsanna hafi ávallt verið sjálfstætt. Húsið Fífusel 13 hafi verið málað árin 1980-1981 og árið 1985 hafi verið ráðist í viðgerðir utanhúss, án þátttöku eigenda í Fífuseli 11. Ráðist hafi verið í sams konar framkvæmdir 1993 og hafi eigendum hússins nr. 11 þá verið boðið að vera með í sameiginlegu útboði en því hafi verið hafnað. Sem dæmi megi nefna að á árinu 1993 hafi greiðslur vegna utanhússframkvæmda verið kr. 866.566,- á verðlagi þess tíma. Viðhald hússins nr. 13 hafi ávallt verið gott en að sama skapi lélegt á húsi nr. 11. Gafl þess húss sé nú orðinn illa farinn og þurfi að klæða hann. Vanhirða eigenda hússins nr. 11 nái yfir langt tímabil en eigendum þess hafi fyrir löngu verið kunnugt um nauðsyn aðgerða. Kæmi til þess að talið yrði að um eitt hús væri að ræða þá myndu eigendur hússins nr. 11 hagnast á þeirri verðmætaaukningu sem yrði á húsinu í heild.

Skiptasamningar hafi verið gerðir um hvort hús fyrir sig og sé hvergi að finna gögn í þeim sem gefi til kynna að sérstök skiptaprósenta hafi verið reiknuð af húsinu öllu til að skipta sameiginlegum kostnaði niður eins og um eitt hús væri að ræða.

Samkvæmt þessum rökum sé Fífusel 13 sjálfstætt í skilningi 1. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Þá komi einnig fram í 9. gr. laganna sjónarmið sem styðji þá niðurstöðu.

Komist kærunefnd að því að Fífusel 13 sé sjálfstætt hús þá sé því haldið fram að 1. mgr. 2. gr. laga nr. 26/1994 leiði til sömu niðurstöðu, þ.e. að eigendum Fífusels 13 verði ekki gert að taka þátt í kostnaði vegna viðhalds hússins nr. 11 við Fífusel.

Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. laga nr. 26/1994 þá séu ákvæði laganna ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Þar sé verið að skírskota til þess, að eðlis- og sanngirnissjónarmið kunni í ákveðnum tilvikum að leiða til þess að lögin gildi ekki um tiltekið atriði sem þau annars tækju til. Í ljósi byggingar- og viðhaldssögu hússins væri það mjög ósanngjörn niðurstaða að gera eigendur hússins nr. 13 greiðsluskylda vegna framkvæmda eigenda hússins nr. 11.

Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að engin forsenda sé til að taka framkomna kröfu eigenda Fífusels 13 til greina. Til þess skorti öll lagarök.

Einu gildi þótt húsfélögin hafi verið rekin sem sjálfstæðar rekstrareiningar. Þá gefi húsbyggingin heldur ekki tilefni til þess að taka kröfu álitsbeiðanda til greina enda sé það bæði óeðlilegt og óhagkvæmt miðað við heildarsvip hússins. Megi benda sérstaklega á 2. mgr. 6. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús því til stuðnings, en þar segi að jafnvel þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum sem séu sjálfstæðir eða aðgreindir og hvort sem þeir standi á einni lóð eða fleirum, þá sé það ótvírætt að allt ytra byrði húsanna sé í sameign allra eigenda hússins, hvort sem þar sé um að ræða þak, útveggi eða gafla. Þá geri 2. mgr. 3. gr. sömu laga sérstaklega ráð fyrir því að þótt afmarka megi hús sem sjálfstæðar einingar með þeim hætti sem gert sé í 1. mgr. sömu greinar, þá skuli um sameign fara skv. lögum og sérstaklega ef það varðar útlit eða heildarsvip húsanna.

Eigendur Fífusels 13 geti ekki skotið sér undan eðlilegri og lögbundinni skyldu sinni til þátttöku í þeim framkvæmdum sem nauðsynlegt sé að framkvæma, með tilvísun til þess að þeir hafi greitt framkvæmdir við sitt hús á árunum 1980-1993 eins og rakið sé. Á sama tíma hafi gagnaðilar væntanlega einnig greitt fyrir þær viðgerðir og viðhald sem þurft hafi að framkvæma á þeirra húsi. Staðreynd málsins sé sú, að með nýjum lögum um fjöleignarhús hafi verið settar mun ítarlegri og nákvæmari reglur um hvað teljast skuli til sameignar og þá til sameiginlegs viðhalds á fjöleignarhúsum. Að veita undanþágu frá þeim lögum á jafnhæpnum grundvelli og hér sé á byggt myndi leiða til réttaróvissu.

III. Forsendur.

Í 1. gr. laga nr. 19/1959 um sameign fjölbýlishúsa sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús, sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í þeim lögum var ennfremur sérstaklega lögfest, að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt.

Í lögum um fjölbýlishús nr. 59/1976 var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga, þar sem í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði, að þau giltu um fjölbýlishús, þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt.

Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla, að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu. Mikilvægastur í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í málinu nr. 239/1992.

Með lögtöku laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna þar sem m.a. er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tl. 3. mgr. 1. gr., að lögin gildi m.a. um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt. Í greinargerð með 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús, þegar segir:

"Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun."

Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins, en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi:

_Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, skv. 1. mgr., þá gilda ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, svo sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa. "

Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr., þegar segir:

"Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum, er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar, í sameign allra eigenda þess."

Kærunefnd telur, að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða, sem fest höfðu sig í sessi í gildistíð eldri laga, séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því.

Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu, sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem: Úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994, þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi m.a. líta til þess, hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt.

Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig. Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum um 9. gr., að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum, sem til greina geti komið í þessu efni, og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi, þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind.

Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geta verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús varðandi útlitsatriði, enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman, t.d. hvað varðar klæðningu. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina.

Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það, hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Það leiðir hins vegar til réttaróvissu og öngþveitis ef sinn siður myndast í hverju húsi.

Sambyggingin Fífusel 11-13 er hönnuð sem ein heild og með órofa þaki. Í greinargerð álitsbeiðanda eru hins vegar rakin nokkur atriði sem hann telur leiða til þess að um tvö aðskilin hús sé að ræða. Með vísan til 2. mgr. 6. gr. laga nr. 26/1994 verður að telja að engu skipti í því sambandi þó gerðir hafi verið um bygginguna tveir lóðarleigusamningar. Þá er ekki unnt að fallast á það með álitsbeiðanda að mismunur á byggingartíma sé slíkur að þýðingu hafi í málinu né heldur mismunandi fyrirkomulag sameignar innanhúss. Sú fullyrðing álitsbeiðanda að upphafleg gæði byggingarinnar séu mismunandi er ekki studd gögnum. Þau atriði, sem þá standa eftir því til stuðnings að um tvær sjálfstæðar einingar sé að ræða, megna ekki að leiða til undantekningar frá framangreindri meginreglu.

Það er álit kærunefndar, þegar allt það er virt sem hér að framan er rakið, að sambyggingin Fífusel 11 og 13 teljist eitt hús í merkingu laga nr. 26/1994, enda sé ekki um svo veigamikil frávik að ræða, þegar litið er til hinna almennu atriða sem upp voru talin hér að framan, að undantekning verði gerð frá meginreglunni. Af því leiðir að allur kostnaður vegna viðhalds utanhúss er sameiginlegur, samkvæmt reglum III. kafla laga nr. 26/1994.

Við mat á kostnaði vegna eldri viðgerða og þýðingu þeirra nú er ekki við bein lagafyrirmæli að styðjast. Kærunefnd telur hins vegar að eðlisrök leiði til þess að taka beri tillit til þeirra að því marki sem þær leiði til lækkunar á heildarkostnaði þess verks sem til stendur að vinna við húsið. Þetta sjónarmið á sér nokkurn stuðning í 1. mgr. 2. gr. laganna. Rísi ágreiningur um, hvort og með hvaða hætti eldri viðgerðir leiði til sparnaðar, er eðlilegt að úr því sé skorið með mati, en almennt ber sá aðili sönnunarbyrðina sem slíku heldur fram.

IV. Niðurstaða.

1. Sambyggingin Fífusel 11 og 13 telst eitt hús í merkingu laga nr. 26/1994. Af því leiðir að allur kostnaður vegna viðhalds utanhúss er sameiginlegur, samkvæmt reglum III. kafla laga nr. 26/1994.

Reykjavík, 5. júlí 1995.

Valtýr Sigurðsson

Ingólfur Ingólfsson

Karl Axelsson