Mál nr. 10/1995
ÁLITSGERÐ
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
Mál nr. 10/1995
Eignarhald: Bílastæði.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 24. mars 1995, óskuðu eigendur 1. og 2. hæðar húseignarinnar X nr. 31 eftir áliti nefndarinnar á ágreiningi um rétt eigenda kjallaraíbúðar hússins til að leggja bifreið sinni innan lóðarinnar.
Kærunefnd tók erindið fyrir á fundi sínum 5. apríl sl. og samþykkti að senda gagnaðila erindið í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 til að koma að athugasemdum sínum og sjónarmiðum.
Á fundi kærunefndar 24. maí sl. var greinargerð gagnaðila, dags. 2. sama mánaðar, lögð fram. Kærunefnd fór á vettvang þann 8. júní sl., kynnti sér aðstæður og tók erindið að því búnu til afgreiðslu.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Samkvæmt sameignarsamningi um húseignina X nr. 31 eru þrjár íbúðir í húsinu og skiptist eignin þannig, að efri hæð og ris teljast 43% af allri fasteigninni, neðri hæð 37,7% og kjallari 19,3%. Tveir sambyggðir bílskúrar eru í norðvesturhorni lóðarinnar aftan við húsið og fylgir sá bílskúr efri hæð, sem fjær er húsinu, en hinn fylgir neðri hæð.
Í bréfi álitsbeiðanda kemur fram, að eigendur kjallaraíbúðar hússins leggi bifreið sinni í innkeyrslu að bílskúrum íbúða á efri og neðri hæð en þeir telja þeim það óheimilt. Fram kemur að álitaefni þetta hafi verið lagt fyrir Félagsmálaráðuneytið og Húseigendafélagið til umsagnar á árunum 1991 og 1992 en eigendur kjallaraíbúðar hafi haldið uppteknum hætti og lagt bifreið sinni í innkeyrsluna, þótt þeim hafi verið talið það óheimilt að áliti greindra aðila.
Í greinargerð gagnaðila er gerð sú krafa, að hann fái að leggja bifreið sinni í stæði til hliðar við innkeyrslu að bílskúrunum, svo sem hann hafi jafnan gert sem og fyrri eigendur og leigjendur kjallaraíbúðarinnar.
Kröfur þessar styður gagnaðili við áratuga afnot kjallaraíbúðar á nefndu stæði, en á uppdrætti komi skýrt fram að útskot sé á innkeyrslunni gagngert í þeim tilgangi að unnt sé að leggja þar bifreið. Upphaflega hafi sami eigandi verið að neðri hæð og kjallara og hann nýtt bílastæðið. Þegar kjallaraíbúðin hafi verið seld hafi kaupandi hennar nýtt sér stæðið án þess að það hafi sætt athugasemdum frá öðrum eigendum hússins.
Gagnaðili telur að með þessari notkun hafi skapast afnotahefð um hluta lóðarinnar. Geti ákvæði 36. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús ekki breytt neinu þar um enda hefðin verið fullnuð fyrir gildistöku þeirra og sambærilegt ákvæði ekki að finna í eldri lögum um fjölbýlishús.
Gagnaðili mótmælir því að lagning bifreiðar í stæðið hamli bílskúrseigendum aðgang að þeim, en útskot vegna kjallarainngangs með tilheyrandi stétt þrengi innkeyrslu mun meira en bifreið í stæðinu. Þannig verði ekki séð að notkun þessi skapi öðrum íbúðareigendum ónæði eða óþægindi, sbr. 35. gr. sömu laga.
III. Forsendur.
Kærunefnd fór á vettvang og kynnti sér aðstæður. Á lóð hússins X nr. 31 eru tveir sambyggðir bílskúrar, sem standa á lóðarmörkum aftan við húsið svo sem áður hefur verið lýst. Einföld malarborin akstursleið liggur eftir lóðinni fram hjá húsinu en því næst greinist hún þannig að komast megi að þeim bílskúr, sem ekki er í beinni akstursbraut.
Lóð hússins er óskipt og því sameiginleg öllum íbúum þess. Í sameignarsamningi er ekki getið um bílastæði á lóðinni til hliðar við innkeyrslu og slíkt er heldur ekki að sjá á afstöðumynd af húsinu.
Eins og nýtingu lóðarinnar er nú háttað er hæglega unnt að leggja einni bifreið við hlið gangstígs að húsinu, enda innkeyrslan rúmir 5 metrar að breidd og öll lögð möl. Sé bifreið af venjulegri stærð lagt eðlilega hindrar það hvorki aðkomu gangandi vegfarenda að húsinu né þrengir aðkeyrslu að bílskúrunum. Í öðrum húsum við X, þar sem svipað háttar til og hér, hafa lóðir ýmist verið skipulagðar þannig, að gert er ráð fyrir bílastæði á þessum stað lóðarinnar eða þá að gengið er frá lóðinni s.s. með gróðri eða stétt þannig að ekki sé unnt að leggja þar bifreið.
Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, teljast bílastæði á lóð fjöleignarhúss sameiginleg og óskipt, nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum, að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Verður óskiptum bílastæðum ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skulu þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst, sbr. 2. mgr. sömu greinar.
Það er álit kærunefndar, að öllum íbúum hússins X nr. 31 sé heimilt að leggja bifreiðum í umrætt stæði, enda standa engar þinglýstar kvaðir því í vegi og slíkt unnt að gera án óþæginda fyrir íbúa hússins. Hins vegar hefur enginn íbúanna einkarétt á bifreiðastæði þessu, sbr. 3. tl. 1. mgr. 12. gr. laga nr. 26/1994.
Með vísan til laga nr. 46/1905 um hefð og með hliðsjón af dómaframkvæmd, þar sem á slík sjónarmið hefur reynt, er það álit kærunefndar að útilokað sé að gagnaðili hafi öðlast rétt til bílastæðisins á grundvelli afnotahefðar.
Kærunefnd telur ástæðu til að vekja athygli á að eigendur hússins geta, standi til þess vilji allra eigenda, ákveðið í eignaskiptayfirlýsingu að umdeilt bifreiðastæði fylgi tilteknum séreignarhluta hússins, sbr. 5. tl. 1. mgr. 17. gr. laga nr. 26/1994. Á hinn bóginn geta eigendur einnig ákveðið aðra hagnýtingu þessa hluta lóðarinnar, svo sem til gróðursetningar eða stéttar, eins og ætla verður að staðið hafi til í upphafi og tíðkast í næstu húsum. Við slíka ákvörðun gilda reglur B-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994 þar sem áskilið er samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, enda ekki um að ræða verulega breytingu á hagnýtingu og afnotum sameignar.
IV. Niðurstaða.
1. Eiganda kjallaraíbúðar hússins X nr. 31 er heimilt að leggja bifreið sinni á bílastæði til hliðar við innkeyrslu að bílskúrum, sem og öðrum eigendum hússins.
Reykjavík, 26. júní 1995.
Valtýr Sigurðsson
Ingólfur Ingólfsson
Benedikt Bogason