Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 150 Reykjavík

Miðvikudaginn 22. ágúst 2012 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 11/2012:

A

gegn

Íbúðalánasjóði

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með kæru, dags. 30. desember 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 20. september 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.

I. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi kærði ákvörðun um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.

Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 19. október 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kæranda að B 18.200.000 kr. og 110% verðmat því 20.020.000 kr. Áhvílandi á íbúðinni voru 25.136.203 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 5.116.203 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að frádráttur vegna annarra eigna kærenda var 19.948.737 kr.

II. Málsmeðferð

Með bréfi, dags. 12. janúar 2012, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 15. febrúar 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 20. febrúar 2012, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kærendum til kynningar. Frekari athugasemdir bárust frá kæranda með bréfi dags. 5. mars 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 16. apríl 2012, var kæranda tilkynnt um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst.

III. Sjónarmið kæranda.

Kærandi kærir niðurstöðu útreikninga vegna leiðréttingar lána í 110% veðsetningarhlutfalli af verðmæti fasteignar hennar. Telur kærandi að frádráttur vegna eigna sé ekki réttlætanlegur þar sem eignirnar séu nánast allar verðlausar. Hlutabréf í félagi að nafnvirði 400.000 kr. sé hlutafé í félagi sem engin starfsemi hafi verið í um langa hríð, bifreiðir gamlar og lúnar og varla krónu virði, bifhjól hafi staðið til sölu hjá C svo mánuðum skipti án þess að hafa verið seld, hjólhýsið hafi verið selt og þess utan ofmetið í verði af Íbúðalánasjóði, en verðið sem fram komi í útreikningum hafi verið upphaflegt kaupverð hýsisins árið 2005.

Kærandi mótmælir hugtakinu veðrými enda sé ekki nokkur stofnun sem tæki gamla bíla sem veð fyrir einu né neinu eða ónýt hlutafélög og slíkt, auk þess sem kærandi standist hvergi greiðslumat og fái því engin lán til eins né neins. Hún sjái því ekki hvernig svokallað veðrými eigi að laga lausafjárvanda hennar og þar með greiðslugetu til að greiða af lánum Íbúðalánasjóðs.

Þá bendir kærandi á að veðrými í eignarhluta hennar í D sé ekkert eða allavega ákaflega takmarkað en eignin hafi verið til sölu í nokkurn tíma án þess að seljast.

Kærandi bendir á að þó eignir hennar seljist verði lítill sem enginn afgangur eftir greiðslu sölulauna, umskráningar, uppgjör gjalda o.fl. til að greiða niður lán á yfirveðsettri fasteign í B.

IV. Sjónarmið kærða

Íbúðalánasjóður bendir á að veðrými í aðfararhæfum eignum sé verulega hærra en fyrirhuguð niðurfærsla veðkröfu. Þar á meðal sé hrein eign í fasteign á dýrum stað í Reykjavík langt umfram niðurfærsluna þótt fasteignamat sé lagt til grundvallar, sbr. 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Aðstæður kæranda falli því ekki undir úrræði um lánalækkun samkvæmt 110% leiðinni.

V. Niðurstaða

Málskot kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, með síðari breytingum. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna. Kærandi fer fram á endurskoðun á máli sínu þar sem hún telur að veðrými á öðrum aðfararhæfum eignum sé stórlega ofmetið.

Í 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 þar sem kærða er veitt heimild til þess að færa niður veðkröfur kemur meðal annars fram að lækkun sé háð því skilyrði að lántaki eða maki hans eigi ekki aðrar aðfararhæfar eignir með veðrými sem svari að hluta eða öllu leyti til fyrirhugaðrar niðurfærslu veðkröfu. Sama regla kemur fram í lið 2.2 í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011. Reynist veðrými vera til staðar á aðfararhæfum eignum, á niðurfærsla skulda að lækka sem því nemur. Með aðfararhæfum eignum er átt við allar eignir nema þær séu sérstaklega undanþegnar fjárnámi.

Kærandi hefur byggt á því að við frádrátt við endurútreikning hafi verið miðað við verðmæti verðlítilla bifreiða, hlutafjár í félagi þar sem engin starfsemi hafi verið um langa hríð, illseljanlegra bifhjóla og hjólhýsis sem hafi verið ofmetið í verði en Íbúðalánasjóður hafi tiltekið verð þess sem upphaflegt kaupverð þess árið 2005. Þá byggir kærandi á því að eignarhluti hennar í D sé ekkert eða alla vega ákaflega takmarkað en fasteignin hafi verið í sölu í nokkurn tíma án þess að seljast.

Af hálfu kærða hefur því verið haldið fram að kærandi eigi aðfararhæfar eignir í skilningi framangreindra laga og að veðrými þeirra sé verulega hærra en fyrirhuguð niðurfærsla áhvílandi veðkröfu. Þar á meðal sé hrein eign í fasteign á dýrum stað í Reykjavík langt umfram niðurfærsluna þótt fasteignamat sé lagt til grundvallar, sbr. 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011.

Eins og fram kemur í gögnum málsins nemur frádráttur vegna annarra eigna við endurútreikning Íbúðalánasjóðs á lánum kæranda 19.948.737 kr. Sú fjárhæð samanstendur af eignum í hlutabréfum E, tveimur bifreiðum, hjólhýsi og tveimur þungum bifhjólum. Auk þess kemur fram í endurútreikningum ótilgreind fasteign, sem af öðrum gögnum málsins má ráða að er að D og er veðrými kæranda þar tilgreint 14.632.343 kr. Engar upplýsingar liggja fyrir í málinu hvernig því eignarhaldi er háttað eða hvernig fjárhæðin var fundin út. Ekki liggur fyrir hvaðan fjárhæðir vegna annarra framangreindra eigna eru fengnar.

Af hálfu úrskurðarnefndar hefur verið á því byggt að ákvörðun Íbúðalánasjóðs um niðurfellingu skulda til samræmis við reglur laga nr. 29/2011 og samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila sé stjórnvaldsákvörðun, og að fylgja beri málsmeðferðarreglum stjórnsýslulaga við ákvarðanatökuna. Hefur Íbúðalánasjóði verið veitt heimild til þess að fella niður skuldir heimila til samræmis við fyrrgreint samkomulag með lögum nr. 29/2011. Ekki hafa verið gefnar út almennar reglur um framkvæmd niðurfærslunnar svo sem mælt er fyrir um í 8. mgr. 1. gr. laganna. Af því leiðir að sú niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að kærða beri að upplýsa mál áður en endanleg ákvörðun er tekin í því á við um rétt umsækjenda til niðurfærslu veðlána.

Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og skv. 10. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993, þar sem segir að stjórnvald skuli sjá til þess að mál sé nægilega upplýst áður en ákvörðun er tekin í því, er ákvörðun Íbúðalánasjóðs í máli kæranda felld úr gildi og málinu vísað til meðferðar Íbúðalánasjóðs að nýju.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, um synjun á endurútreikningi á lánum A, er felld úr gildi og vísað til meðferðar Íbúðalánasjóðs að nýju.

Ása Ólafsdóttir,

formaður

Margrét Gunnlaugsdóttir                   Gunnar Eydal