Mál nr. 34/2016

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

Uppkveðinn 14. september 2017

í máli nr. 34/2016 (frístundahúsamál)

A.

gegn

B.

Fimmtudaginn 14. september 2017 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili: A, leigutaki lóðar nr. xxxx, með fastanúmer frístundahúss nr. xxxx, í C.

Varnaraðili: B, eigandi lóðarinnar.

Krafa sóknaraðila er að leigusamningur aðila verði framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 1. nóvember 2036 og að leigugjald verði í samræmi við fyrirliggjandi úrskurði varðandi viðkomandi frístundahúsasvæði eða 88.000 kr. á ári.

Varnaraðili gerir engar kröfur í málinu.

Með kæru, dags. 31. ágúst 2016, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 5. september 2016, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Efni bréfsins var ítrekað með bréfi, dags. 10. október 2016 og 14. desember 2016. Ekki barst greinargerð frá varnaraðila.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Hinn 1. september 1991 gerðu sóknaraðili og varnaraðili með sér leigusamning um afnot lóðar nr. xx og fastanúmer frístundahúss nr. xxxx í landi C. Samningurinn var tímabundinn til 25 ára en framlengist þá sjálfrafa um eitt ár í senn sé honum ekki sagt upp af samningsaðilum með minnst sex mánaða fyrirvara. Varnaraðili tilkynnti sóknaraðila með bréfi, dags. 2. maí 2013, um áætluð samningslok 1. nóvember 2016.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Samningi aðila lauk 1. nóvember 2016. Sóknaraðili hafi áhuga áframhaldandi leigu á landinu og að greiða fyrir það gjald sem sé í samræmi við fyrirliggjandi úrskurði á viðkomandi frístundasvæði og að leigutími verði í samræmi við 7. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008, um frístundabyggð, eða 20 ár. Varnaraðili hafi tilkynnt um lok leigusamnings 2. maí 2013 og jafnframt að hann væri tilbúinn til viðræðna um áframhaldandi leigu eða leigulok. Sóknaraðili kveður samninga þó ekki hafa tekist á milli aðila. Þá hafi varnaraðli ekki boðað innlausn á landinu í samræmi við 14. gr. laganna.

Varnaraðili lét málið ekki til sín taka.

V. Niðurstaða

Samkvæmt 3. mgr. 10. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, skal leigusali eigi síðar en tveimur árum fyrir lok tímabundins leigusamnings senda leigutaka tilkynningu þar sem bent er á áætluð samningslok og efni 11.–14. gr. laganna. Samkvæmt 4. mgr. 10. gr. laganna skal leigutaki eigi síðar en 18 mánuðum fyrir leigulok senda leigusala tilkynningu skv. 3. mgr. enda hafi leigusali ekki sent slíka tilkynningu. Í 2. mgr. 11. gr. segir að hafi samningar ekki náðst einu ári fyrir lok tímabundins leigusamnings og tilkynningar skv. 3. og 4. mgr. 10. gr. ekki verið sendar innan þeirra tímamarka sem þar er getið þá gildi leigusamningurinn í tvö ár frá því tímamarki, þ.e. samningurinn framlengist um eitt ár miðað við umsamin leigulok.

Tilkynning liggur fyrir frá varnaraðila um lok leigusamnings, dags. 2. maí 2013, þ.e. tæplega 42 mánuðum fyrir lok leigutíma. Ekki náðust samningar á milli aðila en tilkynningar skv. 3. og 4. mgr. 10. gr. laganna voru sendar innan tímamarka.

Samkvæmt 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús geta aðilar að leigusamningi um lóð undir frístundahús skotið máli varðandi framlengingu leigusamnings til kærunefndar húsamála. Sé máli skotið til nefndarinnar innan tilgreindra tímamarka framlengist samningurinn sjálfkrafa hafi leigusali ekki krafist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr. 12. greinar.

Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot ekki verið sent sex mánuðum fyrir lok samnings. Eftir að málskotsréttur leigusala fellur niður getur leigutaki skotið máli til kærunefndar, sbr. 3. mgr. 12. gr. laganna. Málskotsréttur leigutaka fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent fyrir lok leigusamnings.

Líkt og að framan greinir gilti samningur aðila til 1. nóvember 2016. Kæra sóknaraðila var dags. 31. ágúst 2016, þ.e. tveimur mánuðum áður en samningur aðila rann út. Það er því ljóst að málskotsréttur sóknaraðila var í gildi þegar kæra var send kærunefnd. Sóknaraðili nýtti sér þannig málskotsrétt sinn og framlengdist leigusamningur aðila þar með um 20 ár frá lokum samnings að telja, sbr. 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008.

Ef leigusali hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann haft uppi kröfu fyrir kærunefnd húsamála skv. 5. mgr. 12. gr. um hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr., eða innlausn og hvert skuli vera innlausnarverð fyrir mannvirki leigutaka og eftir atvikum um fjárhæð greiðslu sérstakra bóta eða lækkun innlausnarverðs vegna ástands lóðar í samningslok, sbr. 14. gr.

Ef leigutaki hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann haft uppi kröfu fyrir kærunefnd húsamála skv. 8. mgr. 12. gr. um hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr. Sóknaraðili hefur farið fram á að leiguverð verði í samræmi við fyrri úrskurði kærunefndar, þ.e. 88.000 kr. miðað við verðlag í ágúst 2016.

Samkvæmt 1. mgr. 13. gr. laga nr. 75/2008 skal ákvörðun um ársleigu taka mið af kröfum aðila og því hvað nefndin álítur vera markaðsverðmæti á hverjum tíma. Samkvæmt 2. mgr. 13. gr. skal við mat á markaðsverðmæti meðal annars hafa eftirfarandi atriði sem viðmið:

1. Hver sé ársleiga lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir svipuðum eiginleikum á sömu jörð eða aðliggjandi jörðum; einnig má líta til ársleigu lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir sams konar eiginleikum innan þess sveitarfélags sem lóðin er á eða þá eftir atvikum innan sveitarfélaga í nágrenninu.

2. Legu, útsýni, gróðursæld, staðsetningu og önnur slík atriði sem áhrif geta haft á fjárhæð ársleigu lóðar.

3. Hvert hið eldra leigugjald hafi verið og hvort það hafi fylgt breytingum á vísitölu neysluverðs eða vísitölu byggingarkostnaðar.

Í lögum nr. 75/2008 kemur fram að kærunefnd húsamála skuli skera úr um upphæð ársleigu vegna ágreinings aðila um leigusamning, sbr. 13. gr., vegna ágreinings aðila um upphæð á innlausn sumarbústaða, sbr. 14. gr., og loks vegna ágreinings aðila um upphæð á kaupum á lóðum sumarbústaða, sbr. 15. gr.

Í málinu liggur fyrir matsgerð D, hdl. og löggilts fasteignasala, dags. 14. september 2015, sem kærunefnd aflaði. Í matsgerðinni er lagt mat á ársleigu lóðarinnar sem er á sama sumarbústaðasvæði og sú lóð sem hér um ræðir. Engar athugasemdir bárust frá álitsbeiðanda um að matið yrði haft til hliðsjónar varðandi niðurstöðu nefndarinnar.

Í matsgerðinni kemur fram að hin metna lóð sé samkvæmt fasteignamati 4.200 m² að stærð. Sumarbústaðasvæðið sé kjarri vaxið. Í leigusamningnum komi fram að leigusali skuli leggja veg og vatnslögn að lóðarmörkum leigutaka og að einnig skuli leigusali setja fjárhelda girðingu umhverfis hið skipulagða og afmarkaða sumarbústaðasvæði. Viðhald ofangreindra framkvæmda, þ.e. vega, vatnslagna og girðingar, skuli vera á vegum leigutaka og á hans ábyrgð. Ekki komi fram í leigusamningnum hvort leigugjald hækki í samræmi við byggingarvísitölu eða neysluvísitölu. Á lóðinni hafi verið reistur sumarbústaður, 44 m² að flatarmáli.

Leigusamningur vegna lóðar nr. xx er samhljóða framangreindu nema að því leyti að hann kveður á um að leigugjald hækki í samræmi við vísitölu byggingarkostnaðar en grunnvísitala samkvæmt samningnum er 108,7 stig. Hvorki kemur fram í samningnum hver stærð lóðarinnar sé né nánari lýsing á gróðri hennar en samkvæmt skráningu Þjóðskrár Íslands í fasteignaskrá er lóðin 5000 m² að stærð og sumarbústaður sem á lóðinni stendur sé 18,2 m². Varðandi lýsingu sumarbústaðasvæðisins er í leigusamningi vísað til deiliskipulags arkitekts en skipulagið er ekki að finna í gögnum málsins.

Fram kemur að matsmaður hafi farið á vettvang og skoðað aðstæður. Þegar tekið hafi verið tillit til þeirra þátta sem segir í 1.–3. tölul. 2. mgr. 13. gr. laga nr. 75 /2008 þá sé það mat hans, í september 2015, að ársleiga lóðarinnar skuli vera 88.000 kr. Hin metna lóð var 4.200 m² að stærð en lóð nr. xxxx er 5.000 m² að stærð.

Að teknu tilliti til alls framangreinds og þess að lóðirnar virðast sambærilegar miðað við fyrirliggjandi gögn í málinu, auk þess sem engar mótbárur hafa borist við því að fyrrgreint lóðarmat verði lagt til grundvallar, er það ákvörðun kærunefndar húsamála að ársleiga í framlengdum leigusamningi skuli vera 91.438 kr. á ári. Rétt þykir að árgjaldið taki breytingum í samræmi við breytingu á vísitölu byggingarkostnaðar sem í september 2017 er 133 stig.

ÚRSKURÐARORÐ:

Leigusamningur aðila, dags. 1. september 1991, vegna lóðar nr. xxxx með fastanúmer frístundahúss nr. xxxx, í landi C, er framlengdur um 20 ár frá 1. nóvember 2016.

Leiguverð er ákveðið 91.438 kr. á ári og tekur breytingum í samræmi við breytingar á byggingarvísitölu sem í september 2017 er 133 stig.

Reykjavík, 14. september 2017

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson