Nr. 5/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 26. mars 2019

í máli nr. 5/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 250.000 kr. og fella niður reikninga vegna leigu fyrir nóvember 2018, desember 2018 og janúar 2019.

Með kæru, dags. 16. janúar 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 17. janúar 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Þar sem engin viðbrögð bárust frá varnaraðila ítrekaði kærunefnd beiðni um greinargerð með bréfi, dags. 30. janúar 2019. Jafnframt var upplýst að málið yrði tekið til úrlausnar á grundvelli þeirra gagna sem þegar lægju fyrir bærist greinargerð ekki innan tiltekins frests. Greinargerð gagnaðila barst ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. apríl 2017 til 31. mars 2019 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og kröfu varnaraðila um leigu vegna nóvember 2018, desember 2018 og janúar 2019.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að varnaraðili hafi keypt íbúðina í ágúst 2017. Stuttu síðar hafi forsvarsmaður varnaraðila spurt sóknaraðila hvort hún hefði tök á að flytja úr íbúðinni þar sem hann hafi viljað setja húsið á sölu. Hún hafi útskýrt að hún væri með leigusamning til 1. mars 2019 og væri að safna fyrir útborgun fyrir íbúð. Hún skyldi hins vegar reyna sitt besta við að finna aðra íbúð og flytja út.

Byrjað hafi að leka úr lofti á leigutíma og sóknaraðili reynt að fá varnaraðila til að laga það en hann látið þau orð falla að ef henni líkaði þetta ekki væri best fyrir hana að flytja út. Í maí 2018 hafi varnaraðili sett báðar íbúðir á efri hæð hússins á sölu og einn af nýju eigendunum ekki verið sáttur við að sóknaraðili væri með hund í íbúðinni þannig að varnaraðili hafi aftur beðið hana að flytja út.

Sóknaraðili hafi fundið íbúð 5. september 2018 og keypt hana. Hún hafi upplýst varnaraðila um að hin leigða íbúð yrði laus 1. október 2018 og henni yrði skilað þá. Varnaraðili hafi verið mjög ánægður með þá niðurstöðu. Í framhaldinu hafi sóknaraðili haft samband við hann varðandi tryggingarféð og hann óskað eftir bankaupplýsingum til þess að hann gæti endurgreitt það. Íbúðinni hafi verið skilað í mjög góðu standi. Frá 1. október 2018 hafi sóknaraðili ítrekað reynt að ná til varnaraðila til að skila lyklum og kanna stöðuna á tryggingarfénu. Þrátt fyrir endurteknar tilraunir hafi hann hvorki svarað símtölum né skilaboðum.

Sóknaraðili hafi óskað eftir aðstoð sýslumanns 1. nóvember 2018 við að innheimta tryggingarféð. Starfsmaður sýslumanns hafi haft samband við varnaraðila sem hafi þá sagt að sóknaraðili hefði þurft að skilja lyklana eftir í íbúðinni þegar hún hafi flutt út 1. október 2018. Þar sem það hafi ekki verið gert þyrfti hún að greiða leigu fyrir nóvember 2018. Sóknaraðili hafi því skilað lyklunum samdægurs þegar hún hafi loks náð sambandi við hann 1. nóvember 2018. Hún hafi ítrekað reynt að ná sambandi við varnaraðila án árangurs. Þá hafi varnaraðili upplýst sóknaraðila 5. desember 2018 að hann myndi halda tryggingarfénu þar til hún væri búin að greiða leigu fyrir nóvember og desember 2018. Staðan sé nú þannig að inni á heimabanka sóknaraðila séu reikningar vegna leigu fyrir nóvember 2018, desember 2018 og janúar 2019. Þá hafi hún ekki enn fengið tryggingarféð endurgreitt. Hún hafi yfirgefið húsnæðið 1. október 2019.

III. Niðurstaða            

Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd og verður því úrlausn málsins byggð á þeim gögnum og sjónarmiðum sem sóknaraðili hefur lagt fyrir nefndina.

Sóknaraðili lagði fram tryggingarfé að fjárhæð 250.000 kr. við upphaf leigutíma til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila.

Í 1. málsl. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Um var að ræða tímabundinn leigusamning en samkvæmt samkomulagi aðila lauk leigutíma fyrr en áætlað var. Í kæru segir að varnaraðili hafi óskað eftir því að leigutíma lyki fyrr þar sem hann hugðist selja húsið og féllst sóknaraðili á það. Ljóst er af rafrænum samskiptum aðila að sóknaraðili flutti út í lok október 2018 og skilaði hún lyklum að hinu leigða 1. nóvember 2018 með aðstoð sýslumanns eftir að hafa átt í erfiðleikum með að ná sambandi við varnaraðila. Kærunefnd telur því að leigutíma hafi lokið í lok október 2018 samkvæmt samkomulagi aðila. Sóknaraðili hefur ítrekað eftir þann tíma óskað eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins án árangurs.

Þar sem fyrir liggur að varnaraðili gerði ekki kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins ber honum þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða sóknaraðila það. Samkvæmt 4. mgr. og 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, ber fjárhæðin vexti frá þeim tíma þegar tryggingarféð var lagt fram og dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga, nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er leigusali skilar tryggingarfénu. Kærunefnd miðar við að íbúðinni hafi verið skilað 1. nóvember 2018 og reiknast dráttarvextir því frá 30. nóvember 2018.

Með hliðsjón af niðurstöðu um að leigutíma hafi lokið 31. október 2018, samkvæmt samkomulagi aðila, telur kærunefnd að varnaraðili geti ekki krafið sóknaraðila um leigu vegna nóvember og desember 2018 og janúar 2019.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 250.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr., frá þeim tíma sem tryggingarféð var lagt fram til 30. nóvember 2018 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 26. mars 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson