Mál nr. 66/2013
Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 150 Reykjavík
Á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála þann 7. maí 2014 var tekið fyrir mál nr. 66/2013:
Kæra A
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
B, hefur f.h. A, hér eftir nefnd kærandi, með kæru, dags. 19. nóvember 2013, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 28. október 2013, um synjun á umsókn kæranda um afléttingu umfram söluverð, við frjálsa sölu.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi sótti um afléttingu umfram söluverð á kröfum Íbúðalánasjóðs sem hvíla á C. Umsókn kæranda var synjað með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 28. október 2013, þar sem eftirfarandi kemur meðal annars fram:
„Stjórn Íbúðalánasjóðs setti reglur um skilyrði fyrir afléttingu, umfram söluverð, á fundi 6. maí 2010, og voru reglurnar uppfærðar 25. janúar 2012:
1. Greiðslubyrði af eigninni er umfram greiðslugetu umsækjanda.
2. Umsækjandi á ekki aðrar eignir til greiðslu kröfunnar.
Breyting 25.01.12: Hámarkseign, eftir afléttingu 1,5 milljón.
3. Söluverð er í samræmi við markaðsverð.
4. Allt söluverð fari til greiðslu lána.
Breyting 25.02.12: Heimilt að greiða af söluverði 1,5% söluþóknun+vsk, og gjaldfallnar kröfur er bera lögveðsrétt, áður en kemur að á[h]vílandi lánum.
Þú uppfyllir öll skilyrði nema skilyrði nr. 2 þar sem að þú áttir eignir sem var ráðstafað á umsóknartímanum og greiddar út sem fyrirframgreiddur arfur. Er í því samhengi vísað til sölu á eigninni D og var fasteignamat þíns hlutar kr. 6.438.000 kr. Til viðbótar áttu eignir sem samtals standa í 1.691.998 kr.
Úr[r]æðið er ætlað þeim viðskiptavinum sem eru í greiðsluerfiðleikum og eiga ekki aðrar eignir til greiðslu kröfunnar. Samræmist það ekki tilgangi úrræðisins að greiða eignir út sem fyrirframgreiddan arf og óska eftir aðstoð sjóðsins við afléttingu á kröfum umfram söluverð.“
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 28. nóvember 2013, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir afstöðu Íbúðalánasjóðs til málsins, upplýsingum um meðferð þess hjá sjóðnum og öllum gögnum. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 13. desember 2013. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 18. desember 2013, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kæranda. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 28. janúar 2014, var kæranda tilkynnt um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst.
III. Sjónarmið kæranda
Í kæru kemur fram að kærandi sé í alvarlegum greiðsluerfiðleikum. Hún búi í sumarbústað sem skráður sé lögheimili hennar. Árið 1995 hafi hún veikst alvarlega, misst vinnugetu og farið á örorkubætur. Hún hafi í kjölfarið fengið frystingu á láni sínu hjá Íbúðalánasjóði oftar en einu sinni, í ár í senn. Alltaf hafi hún talið sig greiðslufæra til lengri tíma þar sem hún hafi átt hluta í landi sem hún hafi talið möguleika á að koma í verð í framtíðinni. Kærandi hafi boðið Íbúðalánasjóði landeignina margoft til lækkunar lána en ætíð hafi henni verið tjáð að sjóðurinn kærði sig ekki um lóðir. Landeignin hafi verið á sölu í mörg ár en áhugi kaupenda lítill og enginn eftir efnahagshrunið árið 2008. Þegar ljóst hafi þótt að eignirnar seldust ekki og kærandi gæti aldrei staðið undir greiðslum sótti hún um greiðsluaðlögun hjá umboðsmanni skuldara. Eftir langa bið í því ferli hafi umboðsmaður komist að þeirri niðurstöðu að réttast væri fyrir kæranda að draga umsókn sína um greiðsluaðlögun til baka enda myndi hún ekki standast þá leið þar sem ráðstöfunartekjur hennar dygðu ekki fyrir framfærslu, hvað þá afborgunum af lánum.
Kærandi kveðst hafa afsalað öðrum eignum til barna sinna í formi fyrirframgreidds arfs árið 2012 til að einfalda stöðu hennar og lækka kostnað. Ekki hafi verið talin veruleg verðmæti í þessum eignum þar sem þær hafi lengi verið á sölu án hreyfinga. Kærandi sé nú eignalaus að undanskildu sumarhúsi en hún eigi einnig 11% hlut í öðru sumarhúsi að E. Aðaleigandi sumarhússins sé F sem keypt hafi alla sameigendur úr húsinu fyrir u.þ.b. tíu árum og hafi jafnframt tekið yfir veðlán sem enn sé áhvílandi á húsinu og hafi greitt af því síðan ásamt því að sjá um allan rekstur hússins. Erfiðleikar við afsal þar sem einn sameigandinn hafi verið gjaldþrota hafi orðið til þess að aldrei hafi verið klárað að afsala húsinu. Í kjölfarið hafi málið dregist á langinn og einungis trassaskapi eigendanna tíu um að kenna. Saman hafi börnum kæranda og barnabörnum tekist að skrapa saman 6.500.000 krónum til að kaupa eignina svo hún geti búið þar áfram í gegnum úrræði Íbúðalánasjóðs um afléttingu krafna umfram söluverð. Íbúðalánasjóður hafi hins vegar synjað umsókn kæranda þar sem hún ætti aðrar eignir. Kærandi kveðst ekki eiga í önnur hús að venda og það sé öllum hlutaðeigandi til hagsbóta að hún fái að búa áfram í húsinu.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Í athugasemdum Íbúðalánasjóðs vegna kærunnar kemur fram að synjun sjóðsins hafi verið byggð á eftirfarandi atriðum varðandi eignastöðu kæranda.
Eignir hennar séu:
E, eignarhluti 11,11% eign verðmetin á 770.000 krónur.
G, eignarhlutur 100% eign verðmetin á 1.400.000 krónur.
H, eignarhlutur 100% eign verðmetin á 1.000.000 króna.
Samtals eign umsækjanda 3.177.000 krónur.
Eignir sem umsækjandi greiddi sem fyrirframgreiddan arf:
D, fnr. X, 11,11% eignarhlutur – fasteignamat = 1.128.000 krónur.
D, fnr. X, 11,11% eignarhlutur – fasteignamat = 5.310.000 krónur.
Samtals fyrirframgreiddur arfur 715.262 krónur.
Íbúðalánasjóður upplýsir að í synjunarbréfi hafi ranglega komið fram að virði eigna sem greiddar hafi verið sem fyrirframgreiddur arfur hafi verið 6.438.000 krónur sem hafi verið heildarfasteignamat eignanna en kærandi hafi einungis átt 11,11% eignarhlut og því hafi virði hlutar hennar aðeins verið 715.262 krónur. Það breyti þó ekki niðurstöðu málsins þar sem hún eigi eignir að virði 3.177.000 krónur en heildarskuldir hennar séu 1.688.000 krónur og því sé eignastaða hennar með eftirfarandi hætti:
Fasteignir = 3.177.000 krónur.
Fyrirframgreiddur arfur = 715.262 krónur.
Bifreið = 225.000 krónur.
Innstæða á bankareikningum = 737.641 krónur.
Samtals = 4.854.903 krónur.
Heildarskuldir umsækjanda = 1.688.000 krónur.
Eignastaða skuldara = 3.166.903 krónur.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda. Í máli þessu er ágreiningur um hvort Íbúðalánasjóði hafi borið að samþykkja umsókn kæranda um afléttingu krafna, umfram söluverð, við frjálsa sölu.
Í 2. tölul. 1. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 359/2010 um meðferð krafna Íbúðalánasjóðs sem glatað hafa veðtryggingu kemur fram að kröfur Íbúðalánasjóðs teljast hafa glatað veðtryggingu þegar kröfum sem standa utan söluverðs eignar við frjálsa sölu er létt af eigninni með samþykki stjórnar Íbúðalánasjóðs og að uppfylltum skilyrðum um mat á greiðslugetu skuldara, enda sé söluverð í samræmi við verðmat Íbúðalánasjóðs. Í samræmi við 3. mgr. 3. gr. reglugerðarinnar aðhefst Íbúðalánasjóður ekki frekar við innheimtu kröfu sem hefur glatað veðtryggingu nema sjóðurinn telji að krafa hafi orðið til vegna saknæmra athafna eða meintra brota á lánareglum. Við slík brot fellur niður heimild sjóðsins til niðurfellinga skv. 5. gr. og afskrifta skv. 6. gr. reglugerðarinnar.
Á heimasíðu Íbúðalánasjóðs er að finna ýmsar upplýsingar um afléttingu krafna umfram söluverð við frjálsa sölu. Þar er meðal annars rakinn tilgangur 2. tölul. 1. mgr. 2. gr. framangreindrar reglugerðar, skilyrði við beitingu ákvæðisins og verkferli við afgreiðslu slíkra mála. Segir þar að tilgangur ákvæðis 2. tölul. 1. mgr. 2. gr. sé að liðka fyrir sölu yfirveðsettra eigna, þar sem eigendur hafa ekki greiðslugetu til þess að greiða af lánum til frambúðar og geta selt eign á almennum markaði. Þetta getur gilt hvort heldur verið sé að yfirtaka lán sem svari til söluverðs eignar eða gefin út ný lán sem færu þá ásamt kaupsamningsgreiðslu að fullu til að greiða inn á lánið á eign. Í greinargerð með tillögu að breytingu á reglugerð komu fram eftirfarandi skilyrði fyrir beitingu reglunnar. Stjórn Íbúðalánasjóðs hefur staðfest þessi skilyrði sem og neðangreint verklag við beitingu þessa reglugerðarákvæðis.
Skilyrði:
a) Greiðslubyrði af eigninni er umfram greiðslugetu umsækjanda. Ekki er heimilt að aflétta veði umfram veðsetningu við sölu ef greiðslugeta er fyrir hendi til þess að standa straum af afborgunum lána og öðrum skuldbindingum umsækjanda.
b) Umsækjandi á ekki aðrar eignir til greiðslu kröfu. Þessu úrræði er ætlað að koma til hjálpar þegar fólk er fast í eignum sem það ræður ekki við að greiða af. Ef umsækjandi á aðrar eignir sem nýst gætu til greiðslu kröfunnar þá er synjað um færslu þeirrar kröfu sem er umfram söluverð eignar á „glatað veð“. Í þessu sambandi ber að hafa í huga að kröfur sem færðar eru á glatað veð eru ekki innheimtar og falla niður að liðnum fyrningarfresti kröfunnar.
c) Söluverð er í samræmi við markaðsverð. Í reglugerðinni er beinlínis gert ráð fyrir því að Íbúðalánasjóður láti meta verð eigna í þessum tilvikum. Slíkt mat er gert á kostnað Íbúðalánasjóðs.
d) Allt söluverð fari til greiðslu lána. Gerð er skýlaus krafa um að öllu söluverði eignar verði varið til greiðslu lána á eigninni.
Beiðni kæranda var synjað á grundvelli þess að ekki voru uppfyllt skilyrði b-liðar framangreindra skilyrða. Af hálfu Íbúðalánasjóðs hefur komið fram að kærandi hafi átt eignir að fjárhæð 4.854.903 krónur, skuldir hennar hafi verið 1.688.000 krónur og eignastaða hennar því jákvæð að fjárhæð 3.166.903 krónur. Nánar tiltekið hafi kærandi átt 11,11% hlut í E sem verðmetinn hafi verið á 770.000 krónur, G sem verðmetinn hafi verið á 1.400.000 krónur og H sem verðmetinn hafi verið á 1.000.000 króna. Þá hafi hún átt eignarhluta í D sem samkvæmt fasteignamati hafi verið metinn á 715.262 krónur, sem hún hafi ráðstafað sem fyrirframgreiddum arfi. Enn fremur hafi hún átt bifreið að verðmæti 225.000 krónur og innstæðu á bankareikningum að fjárhæð 737.641 króna.
Í málinu liggur fyrir skattframtal kæranda 2012 vegna tekna hennar 2011 og kemur þar fram að eignir kæranda í árslok 2011 séu; D sem metin er á 245.334 krónur, G sem metinn er á 1.110.000 krónur, D sem metin er á 118.222 krónur, D sem metin er á 556.666 krónur, C sem metinn er á 9.790.000 krónur og E sem metinn er á 928.241 krónu. Í skattframtali kæranda er eign að H færð sem eign kæranda en metin á 0 krónur. Í skattframtalinu kemur einnig fram að kærandi átti bankainnstæðu að fjárhæð 737.641 króna og bifreið sem metin var á 225.000 krónur. Meðal gagna málsins er verðmat vegna E og er öll fasteignin metin á 7.000.000 króna og 11,11% eignarhluti kæranda því metinn á 777.700 krónur. Þá liggja fyrir verðmöt annars vegar á G og er öll fasteignin samkvæmt því metin á 1.400.000 krónur og hins vegar verðmat vegna H sem metin er á 1.000.000 króna.
Af gögnum málsins verður ekki ráðið hvers vegna Íbúðalánasjóður lagði til grundvallar sem eign kæranda að H, sem samkvæmt skattframtali kæranda var ekki hennar eign. Þá er ekki ljóst hvers vegna eign kæranda í fasteigninni að D var ekki lögð til grundvallar í málinu. Það er þó mat úrskurðarnefndarinnar að þrátt fyrir þetta liggi fyrir í gögnum málsins að kærandi hafi átt aðrar eignir til greiðslu kröfunnar. Kærandi uppfyllti því ekki b-lið framangreindra skilyrða sem stjórn Íbúðalánasjóðs hefur sett og átti því ekki rétt á afléttingu skuldar umfram söluverð við frjálsa sölu. Hin kærða ákvörðun verður því staðfest.
Úrskurð þennan kváðu upp Bergþóra Ingólfsdóttir formaður, Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir og Gunnar Eydal, meðnefndarmenn.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 28. október 2013, um synjun á umsókn A um afléttingu umfram söluverð, við frjálsa sölu, er staðfest.
Bergþóra Ingólfsdóttir, formaður
Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir
Gunnar Eydal