Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 30. ágúst 1985

Ár 1985, föstudaginn 30. ágúst var í Matsnefnd eignarnámsbóta samkvæmt lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið:

               Vegagerð ríkisins
   gegn
               Kirkjubrú h.f.

og í því kveðinn upp svohljóðandi

ú r s k u r ð u r :

I.

Með beiðni dags. 4. september 1984 hefur Vegagerð ríkisins með vísan til 10. kafla vegalaga nr. 6/1977 og laga nr. 11/1973 farið þess á leit við Matsnefnd eignarnámsbóta, að metnar verði bætur vegna skerðingar á landi Kirkjubrúar í Bessastaðahreppi, sem yrðu við endurbætur á Álftanesvegi. Eigandi Kirkjubrúar er Kirkjubrú hf. Í beiðninni kom fram, að eignarnemi teldi land Kirkjubrúar skerðast um 3488 m² vegna endurlagningar Álftanesvegar.

Tekið var fram af hálfu matsbeiðanda, að hann hefði með bréfi dags. 6. júlí 1984 farið fram á leyfi til framkvæmda í landi Kirkjubrúar vegna umræddrar vegagerðar, en því hafi verið synjað með bréfi dags. 17. júlí 1984. Viðræður hafi farið fram við umboðsmann landeiganda, en samkomulag ekki náðst. Var þess farið á leit við Matsefndina, að hún heimilaði eignarnema að taka þá þegar umráð landsins, þótt mati væri ekki lokið, sbr. 14. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.

Mál þetta var fyrst tekið fyrir í Matsnefndinni miðvikudaginn 5. september 1984. Af hálfu eignarnema mætti Gunnar Gunnarsson hdl., en af hálfu eignarnámsþola Björgvin Þorsteinsson hdl. Á fundi þessum voru bókuð mótmæli eignarnámsþola gegn því, að eignarnema yrði heimilað að hefja framkvæmdir á landinu. Gengið var á vettvang ásamt umboðsmönnum aðila og aðstæður skoðaðar.

Mál þetta var næst tekið fyrir hjá nefndinni fimmtudaginn 13. september 1984. Lögðu umboðsmenn aðila þar fram gögn. Sátt var reynd með aðilum, en án árangurs. Umboðsmenn aðila voru sammála um að óska úrskurðar Matsnefndarinnar um heimild eignarnema til að hefja þegar framkvæmdir á landi Kirkjubrúar. Sáttatilraunir reyndust árangurslaust og þriðjudaginn 18. september 1984 kvað Matsnefndin upp úrskurð, þar sem fallist var á kröfu eignarnema um að hann fengi þá þegar að hefja framkvæmdir við vegalagninguna, þótt verðmætamati á landinu væri ekki lokið.

Næst var málið svo tekið fyrir í Matsnefndinni þriðjudaginn 23. júlí 1985. Umboðsmenn aðila lögðu fram frekari gögn. Sátt var reynd með aðilum, en án árangurs. Fór þá fram munnlegur málflutningur og málið að því loknu tekið til úrskurðar.

II.

Svo sem fyrr segir var í upphaflegri matsbeiðni við það miðað, að land Kirkjubrúar mundi skerðast um 3488 m². Í greinargerð eignarnema dags. 5. mars 1985 er talið, að skerðingin nemi 2774 m², en samkvæmt korti, sem lagt var fram 16. júlí 1984 nemur skerðing lands Kirkjubrúar samtals 3698 m². Framkvæmdum er nú lokið og mun ekki ágreiningur um landstærð þessa.

III.

Af hálfu eignarnema er á það bent, að landskerðingin sé fyrst og fremst fólgin í því, að eldri vegur sé breikkaður og færður lítillega til að laga beygjur. Að því er varðar mat á verðmæti landins, sem skerðist, er af hálfu eignarnema bent einkum á eftirtalin atriði:

1.   Samkvæmt 1. mgr. 69. gr. vegalaga nr. 6/1977 megi ekki staðsetja byggingar, leiðslur eða önnur mannvirki, föst eða laus, nær vegi en 15 metrum frá miðlínu þjóðbrautar. Að hluta til hafi gamli Álftanesvegurinn í landi Kirkjubrúar einungis verið breikkaður og hækkaður. Álftanesvegurinn sé þjóðbraut og hafi einnig verið það áður en breikkun hans kom til. Hafi því verið óheimilt að staðsetja mannvirki nær miðlínu hans en 15 metra, þ.e. 30 metra svæði hafi verið kvaðabundið og ekki heimilt að ráðstafa því til mannvirkjagerðar. Komi því alls ekki til álita að meta verðmæti þess lands til jafns við valið byggingarland og breytist aðstaða landeiganda til nýtingar landsins, þ.e. þessa 30 metra svæðis, í engu við breikkun vegsvæðisins. Tjón landeiganda sé eingöngu við það bundið að missa ræktað land undir vegsvæði.

2.   Í öðrum kafla jarðalaga nr. 65/1976 séu settar skorður við því að landbúnaðarland verði nýtt á annan hátt. Skipting jarða og sala þeirra sé háð leyfum og heildaráhrif slíkra kvaða hljóti að leiða til lækkunar matsverðs.

3.   Eignarnemi bendir á, að í 1. mgr. 30. gr. skipulagslaga segi, að sé land í einkaeign og eigandi óski að því eða hluta þess verði breytt í byggingarlóðir samkvæmt gildandi skipulagi, skuli sveitarstjórn slíkt heimilt, enda láti landeigandi endurgjaldslaust af hendi við sveitarfélagið til almanningsþarfa, til dæmis gatna, leikvalla o.s.frv., sem svari til 1/3 af heildarflatarmáli þeirra byggingarlóða sem heimild sveitarstjórnar nær til. Lega Álftanesvegar sé í samræmi við skipulagsuppdrátt og gera megi ráð fyrir, að land Kirkjubrúar verði í framtíðinni skipulagt sem byggingarland. Eignarnemi lítur svo á, að tilvitnað lagaákvæði eigi einnig við vegi, sem séu forsenda þess að byggð geti risið á tilteknu landi og telur því að landeigendurnir eigi að láta endurgjaldslaust af hendi land undir Álftanesveg. Beri að hafa þetta í huga við verðmætamat á landinu.

4.   Eignarnemi telur það meginreglu í íslenskum bótarétti, að tjónþoli skuli fá tjón sitt bætt og meira ekki. Gildi hið sama um eignarnámsbætur og vísar eignarnemi sérstaklega til 3. mgr. 61. gr. laga nr. 6/1977 um það, að við mat beri að taka sérstakt tillit til þess, ef ætla megi að land hækki í verði við vegagerð og 29. gr. 4. mgr. skipulagslaga nr. 19/1964 um að við ákvörðun bóta vegna skipulagsaðgerða skuli taka tillit til þeirrar verðhækkunar, sem þær hafa í för með sér á viðkomandi eign og að engar bætur skuli greiða, ef verðhækkun er jafnmikil eða meiri en bótaskylt tjón.

5.   Eignarnemi telur, að vegna þróunar þjóðfélagsins, bæði hér og erlendis, hafi stöðugt meira borið á þeim sjónarmiðum, að þörfin fyrir aukna vernd almennings verði stöðugt brýnni gagnvart stórkostlegum og óeðlilegum gróða einstaklinga, sem eingöngu verði til sökum óhjákvæmilegs eignarnáms í tengslum við ýmiss konar framkvæmdir ríkis og sveitarfélaga í þágu alls almennings. Þessarar tilhneigingar verði einnig áþreifanlega vart í lagasetningu og dómaframkvæmd með ýmsu móti. Bendir eignarnemi á lög nr. 65/1976 og norsk lög frá 26/1 1973 um bætur fyrir eignarnámstöku á fasteignum, en þar séu eftirfarandi meginreglur settar fram til viðmiðunar:

a)   Verðlagning miðist við notkun fasteignar, er beiðni um eignarnám kemur fram.

b)   Taka beri tillit til breytinga á notkun eignar, sem eðlilegt sé að reikna með eftir aðstæðum á staðnum, en með hliðsjón af þeirri starfsemi eða þeim tilgangi, sem notkun eignarinnar hefur verið tengd.

c)   Ekki beri að taka tillit til möguleika á verðhækkun eignar í framtíðinni.

d)   Ekki beri heldur að taka tillit til þess, þótt eignarnemi hefði viljað kaupa eignina hærra verði vegna sérstakra þarfa hans, ef eignarnámsheimild hefði ekki verið fyrir hendi.

e)   Ekki beri að meta verðbreytingar, sem leiða af tilgangi eða markmiði eignarnámstökunnar, né heldur af framkvæmdum eða starfsemi, hvorki þegar gerðum eða fyrirhuguðum, sem eru í tengslum við eignarnámstökuna.

f)   Heimilt sé að taka tillit til þess, ef framangreindar reglur leiða til verulega lægra matsverðs á eign en almennt gildi um hliðstæðar eignir í héraðinu og þá miðað við venjulega notkun þeirra og með hliðsjón af reglum a-e hér að framan. Í slíku tilviki beri ekki að taka tillit til verðhækkana, sem stafa af opinberum framkvæmdum eða fyrirhuguðum áformum hins opinbera um notkun lands.

Eignarnemi telur, að við verðmætamat verði að hafa í huga, að ekki liggi fyrir deiliskipulag af því landi, sem Álftanesvegur er lagður um. Þótt líklegt megi telja, að land þetta verði skipulagt sem byggingarland í framtíðinni, sé með öllu óvíst hvenær það verður. Á meðan svo sé, sé landið arðlítið fyrir landeigendur.

Eignarnemi bendir á, að í fasteignamati sé land Kirkjubrúar metið á kr. 1.84 pr/m² og sama mat sé á landi Sviðholts og Brekku, en kr. 2.21 pr/m² í Þórukoti. Eignarnemi hefur lagt fram gögn um sölur á landi. Hann vísar til afsals dags. 5. apríl 1977 varðandi ræmu af Arnarnesi vestan Hafnarfjarðarvegar og telur, að umsamið verð þar miðað við hækkun byggingarvísitölu mundi nú samsvara kr. 72.87 pr/m². Jafnframt bendir hann á, að í því tilviki hafi verið skertar skipulagðar byggingarlóðir, sem voru til sölu á frjálsum markaði. Enn fremur, að fulltrúar landeigenda hafi sýnt fram á að landeigendur hefðu lagt sveitarfélaginu til endurgjaldslaust meira en 40% af Arnarneslandi vestan Hafnarfjarðarvegar. Eignarnemi bendir á, að samkvæmt afsali dags. 22. ágúst 1980 hafi Kópavogskaupstaður keypt Fífuhvammsland við verði, sem hækkað til samræmis við hækkun á byggingarvísitölu mundi nú nema kr. 15.37 pr/m². Hinn 21. maí 1982 hafi Garðabær keypt spildu úr landi Hraunholts og mundi verð samkvæmt þeim samningi reiknað með sama hætti nema kr. 36.25 pr/m² nú. Hinn 10. febrúar 1983 hafi Reykjavíkurborg keypt landspilduna Grafarholtsblett 9 í Reykjavík og verð samkvæmt þeim samningi væri nú kr. 49.55 pr/m² hækkað í samræmi við hækkun byggingarvísitölu. Loks að Reykjavíkurborg hafi hinn 2. júní 1983 keypt landspilduna Selásblett 4a í Reykjavík og verð reiknað með sama hætti mundi nú vera kr. 19.54 pr/m².

Eignarnemi vísar til yfirmatsgerðar 16. nóvember 1973 um verðmæti landspildu úr fasteigninni Selásbletti 1a í Reykjavík og telur verð samkvæmt þeirri matsgerð hækkað í samræmi við byggingarvísitölu væri nú kr. 63.00 pr/m². Loks bendir eignarnemi á úrskurð Matsnefndar eignarnámsbóta 25. mars 1980 um verðmæti lands á Álftanesi og telur verð samkvæmt því mati hækkað eins og vísitala byggingarkostnaðar hefur hækkað, samsvara nú kr. 38.85 pr/m².

Af hálfu eignarnámsþola eru gerðar þær kröfur aðallega, að við ákvörðun eignarnámsbóta verði bætur ákvarðaðar kr. 1.387.000.- sem breytist til hækkunar samkvæmt lánskjaravísitölu miðað við grunnvísitöluna 1006 stig. Til vara er krafist annarrar lægri fjárhæðar. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi eignarnema samkvæmt gjaldskrá L.M.F.Í. eða framlögðum málskostnaðarreikningi, hvernig sem niðurstaða Matsnefndar að öðru leyti verður. Af hálfu eignarnámsþola er því haldið fram, að hann hafi keypt jörðina árið 1974 og hafi ætlunin verið og sé enn að fá skipulagt á landinu íbúðar og/eða verslunarhverfi og selja á frjálsum markaði lóðir undir verslanir og íbúðir. Nú þegar hafi hreppsnefnd Bessastaðahrepps samþykkt deiliskipulag, sem nái til 18 lóða í landi Kirkjubrúar. Við gerð þess skipulagsuppdráttar hafi fjarlægð lóðanna frá Álftanesvegi verið miðuð við veginn eins og hann lá, en nú er hann breikkaður og færist nær lóðunum og væntanlegum húsum og mun því öll umferð um Álftanesveg leiða til aukins ónæðis þeirra, er þar koma til með að búa. Muni þetta ónæði leiða til verulegrar verðrýrnunar á lóðunum, sem taka verði tillit til, þegar bætur eru metnar. Sé og líklegt, að minnka verði lóðir þær, sem að veginum liggja eða að lóðirnar verði færðar fjær veginum sem nemur breikkun vegarins.

Við mat bóta telur eignarnámsþoli, að líta beri til þess, að mjög sé eftirsóknarvert að búa á Álftanesi. Þar sé mjög fagurt útsýni og svæðið allt kjörið til útivistar fólks á margan hátt. Til dæmis séu margar góðar gönguleiðir á nesinu og mikið um að fólk komi af Stór-Reykjavíkursvæðinu um helgar og leiti þar útivistar. Þá gefi það staðnum virðuleika, að forsetasetrið Bessastaðir séu í næsta nágrenni við Kirkjubrú. Leiði þetta til þess að eftirsókn verði í lóðir úr landi Kirkjubrúar, þegar þær verða tilbúnar til sölu.

Af þessum ástæðum telur eignarnámsþoli, að við mat eignarnámsbóta beri að fara eftir verði lóða á eftirsóknarverðum stöðum á Stór-Reykjavíkursvæðinu, svo og verði lóða í Arnarnesi, Stigahlíð, Laugarási, Fossvogi og á Seltjarnarnesi svo dæmi séu nefnd. Telur hann, að þegar litið sé til lóðarverðs á þessum stöðum sjáist, að kröfu hans sé mjög í hóf stillt. Nú nýverið hafi verið seld 900 m² lóð í Laugarási á kr. 2.100.000, 600 m² lóð í Ártúnsholti á kr. 500.000.-. Einbýlishúsalóðir í Garðabæ seljist á kr. 800.000.- til 1.000.000.-, en séu þó mun dýrari í sumum hverfum, t.d. Arnarnesi. Krafa eignarnámsþola í málinu sé byggð á u.þ.b. kr. 500.- fyrir hvern m² þess lands, er fer undir Álftanesveg. Þannig reiknað væri 800 m² lóð metin á kr. 400.000.- og sé það langt undir gangverði lóða á dýrustu stöðum á Stór-Reykjavíkursvæðinu.

Fasteignamat á þeim lóðum, sem þegar hafi verið skipulagðar úr landi Kirkjubrúar sé miðað við að hver m² kosti kr. 239.-. Fasteignamat sé opinbert verðmat, sem ríkið miði skattlagningu sína á eignum við. Sé því augljóst, að þær bætur, sem ríkið á að greiða fyrir samsvarandi land eigi aldrei að vera lægri heldur en verðmat þetta segi til um. Hins vegar sé fasteignamat á lóðum enginn mælikvarði á verðmæti lóða, þar sem lóðir seljist yfirleitt á mun hærra verði en fasteignamat segi til um.

Eignarnámsþoli telur að reikna megi með, að lóðaverð á Álftanesi verði mjög svipað og í Garðabæ og Arnarnesi nú á næstu árum, þegar þrengjast fari um íbúa í Garðabæ og lóðum þar fækkað, sem úthlutað er. Þá beri að gæta þess við ákvörðun bóta, að reikna megi með verulegum verðhækkunum á næstu árum og telur hann að ekki eigi að miða við verð eins og það hefur verið nú síðustu 2-3 ár, heldur til þess hvernig ætla má að það verði nú á næstunni, því eignarnámsþoli hafi ekki hugsað sér að selja lóð úr landinu nema við hæsta verði.

IV.

Mál þetta var tekið til úrskurðar 23. júlí síðastliðinn eftir munnlegan málflutning. Sátt var reynd með aðilum, en árangurslaust. Eignarnámsheimildina er að finna í 59. gr. vegalaga nr. 6/1977, en þar segir, að hver landeigandi sé skyldugur til að láta af hendi land það, er þurfi undir vegi eða til breytingar eða breikkunar eða viðhalds vegum, svo og að leyfa að efni til vega sé tekið í landi hans, hvort heldur sé grjót, möl eða önnur jarðefni, enda komi fullar bætur fyrir. Bætur fyrir jarðrask og eignarnáms á óyrktu landi skuli því aðeins greiddar, að þeirra sé krafist og að álitið verði, að landeigandi hafi beðið skaða við það.

Land það, sem meta ber bætur fyrir í máli þessu, er ræktað tún og hefur undanfarið verið nýtt sem slíkt. Landsvæðið er skipulagsskylt og liggur skipulagsuppdráttur nú frammi. Deiliskipulagning landsins alls hefur enn ekki farið fram, þótt samþykkt muni hafa verið bygging á 18 lóðum og vissum skilyrðum fullnægðum. Eru ekki tiltækar upplýsingar um það, hvort og hvenær megi vænta frekara deiliskipulags og þá ekki heldur, hvort eða hvenær ætla megi að leyfilegt verði að reisa hús á landinu. Er allt óvíst enn um þessi atriði. Allt að einu, með tilliti til legu landsins og allra aðstæðana, þykir rétt að miða við það, að nýting landsins í framtíðinni verði sú, að það verði nýtt sem byggingarlóðir, enda ekki önnur nýting þess arðvænlegri. Verður því með vísan til almennra reglna um ákvörðun eignarnámsbóta og með hliðsjón af meginreglum 29. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 að leggja þessa nýtingu landsins til grundvallar matsbótum. Hins vegar verður tekið tillit til þess, að landið er ekki að fullu skipulagt og óvissa ríkir um hvort og hvenær deiliskipulagningu kynni að verða lokið og hvort eða hvenær leyft yrði að byggja á þessu svæði. Enn fremur verður almennt að hafa hliðsjón af ákvæði 30. gr. skipulagslaga nr. 19/1964. Hins vegar verður ekki tekið tillit til ákvæða 1. mgr. 69. gr. vegalaga, þar sem skipulag ræður og ákveður fjarlægð bygginga frá vegum innan skipulagðra svæða, sbr. 2. mgr. 69.gr. laganna.

Matsnefndin hefur eftir föngum kynnt sér verð á lóðum á Álftanesi. Telja verður, að land það, sem hér um ræðir, sé heppilegt byggingarland, þótt eftirspurn eftir lóðum nú sem stendur muni ekki veruleg.

Þegar tekið er tillit til alls þess, sem að framan greinir, er það niðurstaða nefndarinnar, að hæfilegar bætur úr hendi eignarnema til eignarnámsþola nemi kr. 250.000.-.

Rétt þykir skv. 11. gr. laga nr. 11/1973 að eignarnemi greiði eignarnámsþola kr. 25.000.- í málskostnað.

Þá er rétt samkvæmt 11. gr. sömu laga, að eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 52.500.-.

Úrskurð þennan hafa kveðið upp Jóhannes L.L. Helgason hrl., varaformaður nefndarinnar, og matsmennirnir Bárður Daníelsson, verkfræðingur, og Óli Valur Hansson, ráðunautur, sem varaformaður hefur kvatt til meðferðar þessa máls samkvæmt 2. gr. laga nr. 11/1973.

M a t s o r ð :

Eignarnemi, Vegagerð ríkisins, greiði eignarnámsþola, Kirkjubrú hf., kr. 250.000.- og kr. 25.000.- í málskostnað.

Eignarnemi greiði til ríkissjóðs kosntað af starfi nefndarinnar kr. 52.500.-.