Mál nr. 77/2022-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 22. desember 2022

í máli nr. 77/2022

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 40.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kærum, dags. 15. ágúst og 24. október 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 25. október 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kæranna. Greinargerð varnaraðila, dags. 30. október 2022, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 31. október 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 7. nóvember 2022, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti 15. nóvember 2022 og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 17. nóvember 2022. Athugasemdir bárust frá sóknaraðila með bréfi, dags. 21. nóvember 2022, og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 2. desember 2022. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. október 2019 til 30. september 2020 um leigu sóknaraðila á herbergi í íbúð varnaraðila að C sem var með munnlegu samkomulagi framlengdur til 30. júní 2022. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður leigusamninginn hafa verið endurnýjaðan árlega frá 1. október 2019. Í samningnum hafi komið fram að þegar sóknaraðili yfirgæfi herbergið þyrfti hún að mála það. Sóknaraðili hafi spurt varnaraðila út í þetta og hann sagt að um væri að ræða samkomulagsatriði sem yrði hægt að semja um síðar. Íbúðin hafi ekki verið máluð við upphaf leigutíma. Þá hafi hún hvorki verið máluð á leigutíma né hafi fyrri leigjendur málað hana. Sóknaraðili hafi fengið upplýsingar um að ákvæðið væri ósanngjarnt.

Sóknaraðili hafi þurft að flytja út þar sem varnaraðili hafi sagst ætla að selja íbúðina. Hún hafi þrifið herbergið og skilað íbúðinni hreinni og án skemmda. Íbúðin hafi aftur á móti ekki verið máluð.

Þegar tryggingarféð hafi ekki verið endurgreitt hafi sóknaraðili haft samband við varnaraðila og hann sagt henni að hafa samband við konu sína upp á endurgreiðslu. Þegar sóknaraðili hafi hringt í hana hafi hún sagt að hún hygðist hugsa málið um það hvort tryggingarféð yrði endurgreitt þar sem íbúðin hafi ekki verið máluð. Að viku liðinni hafi sóknaraðili fengið 50.000 kr. endurgreiddar. Sóknaraðili telji sig ekki hafa átt að mála íbúðina.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa verið síðasta leigjandann til að flytja út úr íbúðinni. Hún hafi ekki staðið við samninginn þar sem segi að leigjanda sé skylt að þrífa og mála íbúðina hvíta áður en húsnæðinu sé skilað og gera við skemmdir. Tryggingin hafi ekki verið endurgreidd að fullu þar sem sóknaraðili hafi ekki staðið við samninginn.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hún ekki verið síðust til að flytja úr íbúðinni þar sem annar einstaklingur hafi flutt á sama tíma og hún. Nokkrum vikum áður hafi einnig annar leigjandi flutt út án þess að hafa málað íbúðina. Enginn leigjandi hafi málað á meðan sóknaraðili hafi búið þarna. Íbúðin hafi ekki verið endurnýjuð og máluð þegar sóknaraðili hafi flutt inn. Auk þess hafi varnaraðili ekki skoðað íbúðina eftir aðra leigjendur sem hafi flutt út.

Varnaraðili hafi aldrei gert kröfu vegna viðskilnaðar sóknaraðila.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að þegar sóknaraðili hafi skilað herberginu hafi enginn tími gefist til að fara yfir íbúðina. Varnaraðili hafi hringt í hana og upplýst um skemmdir og óhreina íbúð. Sóknaraðili hafi vitað í hvaða ástandi hún hafi átt að skila herberginu. Aðrir leigjendur hafi frekar viljað að tryggingu yrði haldið eftir í staðinn fyrir að þurfa að mála.

VI. Niðurstaða            

Deilt er um endurgreiðslu tryggingarfjár. Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 90.000 kr. Varnaraðili hefur þegar endurgreitt 50.000 kr. en heldur 40.000 kr. eftir þar sem sóknaraðili hafi ekki málað við lok leigutíma í samræmi við það sem leigusamningur aðila kvað á um.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Sóknaraðili skilaði varnaraðila herberginu 30. júní 2022. Með skilaboðum 5. júlí spurði sóknaraðili varnaraðila hvenær tryggingin yrði endurgreidd og sagði hann henni að hafa samband við konuna sína. Sóknaraðili hringdi í hana sama dag og voru 50.000 kr. endurgreiddar 10. júlí 2022. Engin gögn styðja það að varnaraðili hafi gert skriflega kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum herbergisins. Ber varnaraðila þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða tryggingarféð að fjárhæð 40.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila herberginu 30. júní 2022 reiknast dráttarvextir frá 29. júlí 2022.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnarðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 40.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 29. júlí 2022 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 22. desember 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson