Mál nr. 96/2022-Úrskurður

Bótakrafa leigusala. 

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 27. mars 2023

í máli nr. 96/2022

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Kröfur sóknaraðila eru að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða bætur að fjárhæð 445.020 kr. vegna skemmda sem hafi orðið á innbúi í hinu leigða og 483.700 kr. vegna skemmda sem hafi orðið á parketi og hurðarkarmi á leigutíma sem og 21.290 kr. vegna vangreiddrar leigu.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 2. október 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 5. október 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila ásamt fylgiskjölum var send með tölvupóstum 17. nóvember 2022. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 18. nóvember 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti 27. nóvember 2022 og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 28. nóvember 2022. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti 29. nóvember  2022 og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Með bréfi, dags. 2. janúar 2023, óskaði kærunefnd eftir að sóknaraðili legði fram úttektir sem upplýst var um í kæru að hefði verið aflað við upphaf og lok leigutíma. Þá var óskað upplýsinga um hvort þeirra hafi verið aflað sameiginlega af hálfu aðila, sbr. ákvæði XIV. kafla húsaleigulaga, nr. 36/1994. Þar sem engin viðbrögð bárust frá sóknaraðila ítrekaði kærunefnd beiðni sína með tölvupósti 30. janúar 2023. Með tölvupósti sama dag barst svar frá sóknaraðila. Einnig sendi sóknaraðili aðgang að úttektunum á formi sem kærunefnd gat ekki móttekið og fór hún því fram á að þær yrðu sendar á öðru formi. Úttektirnar bárust með tölvupósti sóknaraðila 8. febrúar 2023. Svar sóknaraðila var sent varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 6. febrúar 2023. Athugasemdir varnaraðila bárust með tölvupósti sama dag og voru þær sendar sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar 7. febrúar 2023.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 15. mars 2022 til 15. mars 2023 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Ágreiningur er um bótakröfu sóknaraðila á hendur varnaraðila vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða og innbúi á leigutíma sem og vegna vangreiddrar leigu.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður kröfu sína tilkomna vegna innbús að fjárhæð 445.020 kr., „hluta af íbúð“ 483.700 kr., auk ógreiddrar leigu að fjárhæð 21.290 kr. Tjónamat hafi verið unnið af fagmönnum sem hafi tekið íbúðina út, bæði fyrir og eftir leigutíma. Varnaraðili hafi hafnað kröfunni.

Hurðarkarmur hafi verið skemmdur við lok leigutíma samkvæmt úttektinni.Ástand sófa hafi verið slæmt. Hann hafi verið rifinn, með blettum og ólykt og hundahár á bak við allar pullur og sessur. Áberandi skemmdir hafi verið á parketi á nokkrum stöðum og áætlað sé að skipta þurfi út 38 fermetrum vegna skemmda.  Ryksuga hafi verið brotin og ekki sé hægt að kveikja á henni. Rammi hafi verið brotinn á sjónvarpi, fjarstýringu hafi vantað og hvítir flekkir hafi verið í myndinni (eftir högg). Allt framangreint hafi verið tilgreint í ólagi við úttekt í lok leigutíma en ekki eftir fyrri leigjanda eða úttekt sem hafi verið gerð þegar varnaraðili hafi tekið við íbúðinni. 

Fótur á stól hafi verið nagaður og leiga verið ógreidd fyrir þrjá daga.

Íbúðinni hafi verið skilað 5. ágúst en ekki 1. ágúst, en sóknaraðili hafi gefið frest til 2. ágúst vegna frídags verslunarmanna.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa notað eigið sjónvarp en ekki það sem hafi verið í íbúðinni. Gardínur hafi verið slitnar og skermar brotnir við upphaf leigutíma. Hún hafi látið laga allar gardínur og greitt fyrir það 60.000 kr. Ísskápur og sjónvarpsskenkur hafi verið brotinn við upphaf leigutíma sem og fætur á rúmi. Sóknaraðili hafi sjálfur sagt að sófinn væri eldgamall og sjúskaður.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að á myndum sem teknar hafi verið við úttektina megi sjá að sófinn hafi ekki verið rifinn. Hurðarkarmur hafi ekki verið í mynd á þeirri úttekt en telja verði að þetta sé skemmd sem fari ekki í tvígang fram hjá fagmanni við úttektir.

Eftir fyrri leigjanda hafi verið gert við gerefti á baðherbergi og í leiðinni hafi verið farið yfir allar hurðir í íbúðinni.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að fyrri sjónarmið séu ítrekuð. Sóknaraðili hafi sagt að hann væri að skilja eftir gamlan og ónýtan sófa og húsgögn sem honum væri sama um. Til dæmis hafi tveir eldhússtólar vaggað. Ryksugan hafi verið ónýt ásamt fleiru. Það sé ekki hægt að kenna varnaraðila um þetta þar sem hún hafi verið með eigin ryksugu, sjónvarp og fleira. Hún hafi gengið vel um og lagað það sem hún hafi skemmt.

VI. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingu að fjárhæð 440.000 kr. Sóknaraðili hefur gert kröfu um að honum sé heimilt að ganga að tryggingunni vegna tjóns á hinu leigða en samtals nemur bótakrafa hans 950.010 kr. sem sundurliðast þannig að krafist er 445.020 kr. vegna skemmda á innbúi og 483.700 kr. vegna viðgerða á íbúð. Þá krefst hann þess að varnaraðila beri að greiða leigu að fjárhæð 21.290 kr. vegna tímabilsins 3. til 5. ágúst 2022.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Leigutíma lauk 5. ágúst 2022. Sóknaraðili gerði kröfu í trygginguna 18. ágúst 2022 sem varnaraðili hafnaði 9. september 2022. Sóknaraðili vísaði ágreiningi um bótaskyldu varnaraðila til kærunefndar 2. október 2022. Krafa sóknaraðila í tryggingu varnaraðila barst þannig innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins og var málinu vísað til kærunefndar innan fjögurra vikna frá höfnun varnaraðila á kröfu sóknaraðila.

Varnaraðili neitar því ekki að íbúðinni hafi verið skilað 5. ágúst 2022, þrátt fyrir að aðilar hafi sammælst um að henni yrði skilað 2. sama mánaðar. Verður því að fallast á að henni hafi borið að greiða leigu dagana 3. til 5. ágúst. Sóknaraðila er því heimilt að fá greiddar 21.290 kr. úr tryggingunni vegna leigu.

Í 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga segir að leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra skuli gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fari fram og við lok leigutíma. Óháður úttektaraðili skuli annast úttektina, óski annar aðilinn þess og skiptist kostnaðurinn við úttektina þá að jöfnu á milli þeirra.

Fyrir liggur niðurstaða ástandsskoðunar A fagmanna sem fór fram 14. mars 2022. Samkvæmt henni var ástand íbúðarinnar metið gott og engar athugasemdir gerðar. Einnig liggur fyrir tjónsúttekt A fagmanna, dags. 6. ágúst 2022, þar sem gerðar voru athugasemdir við hurðarkarm, sófa, parket, ryksugu, sjónvarp og stól.

Kærunefnd óskaði upplýsinga um hvort aðilar hafi sameiginlega staðið að úttektunum en sóknaraðili kvaðst ekki hafa svör við því en hann héldi það þar sem úttektirnar hafi verið lagðar til af D ehf. sem hafi gætt hagsmuna beggja aðila. Varnaraðili neitar því að sameiginlegar úttektir hafi verið gerðar.

Að því virtu að gögn málsins staðfesta ekki að úttekta hafi verið aflað á grundvelli 69. gr. húsaleigulaga og gegn neitun varnaraðila á því að hafa valdið téðum skemmdum telur kærunefnd að sóknaraðila hafi ekki tekist að sýna fram á réttmæti kröfu sinnar á bótum vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma og er kröfu hans því hafnað.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að fá greiddar 21.290 kr. úr tryggingu varnaraðila.

Að öðru leyti er kröfum sóknaraðila hafnað.

Reykjavík, 27. mars 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson