Mál nr. 9/1995

ÁLITSGERÐ

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 9/1995

Skipting kostnaðar: Hiti. Hagnýting sameignar: Lóð.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 30. mars 1995, beindi A, til heimilis að X nr. 78, til nefndarinnar ágreiningi við B, til heimilis að X nr. 76, um skiptingu hitunarkostnaðar í fjölbýlishúsinu X nr. 76-82.

Í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 var gagnaðila gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum. Greinargerð hans, dags. 26. apríl sl., hefur borist nefndinni. Í greinargerð sinni beinir gagnaðili til kærunefndar ýmsum öðrum álitaefnum varðandi réttindi og skyldur eigenda í fjölbýlishúsinu X nr. 76-82, en álitsgerð þessi einskorðast við ágreining þann sem álitsbeiðandi beindi til nefndarinnar í erindi sínu, dags. 30. mars 1995.

Á fundi kærunefndar 24. maí sl. var fjallað áfram um málið og samþykkt að taka það til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Fjölbýlishúsið X nr. 76-82 er tvílyft fjórbýlishús. Öðrum megin í húsinu eru íbúðir nr. 76 og 78, hvor um sig með hlutfallstöluna 23,60 %, og hinum megin eru íbúðir nr. 80 og 82, með hlutfallstöluna 26,40%. Þannig eru íbúðir nr. 78 og 82 á efri hæð og íbúðir nr. 76 og 80 á þeirri neðri. Fyrir ofan hvora íbúð á efri hæð er geymsluloft, sem einungis er innangengt í úr hvorri íbúð fyrir sig. Geymsluloft þessi eru ekki reiknuð inn í hlutfallstölu viðkomandi íbúða. Samkvæmt upplýsingum Húsnæðisnefndar Y, en hér er um að ræða félagslegar eignaríbúðir, er ástæða þess sú að salarhæð í þakrýminu nær hvergi hæðinni 180 cm og telst þess vegna ekki með við ákvörðun eignarhluta samkvæmt íslenskum staðli um flatarmál og rúmmál bygginga, ÍST 50. Íbúðir á 2. hæð séu hins vegar verðlagðar hærra en íbúðir á 1. hæð vegna umrædds geymslulofts.

Íbúar á nr. 78, og víðar sbr. mál hjá kærunefnd nr. 8/1995, hafa síðar tekið rými þetta í notkun sem íverustað. Ágreiningur stendur um það hvort þessi breytta notkun geymsluloftsins eigi að hafa í för með sér að viðkomandi íbúð beri að greiða hærra hlutfall af kostnaði við upphitun hússins með heitu vatni, sem er á sameiginlegum mæli fyrir allt húsið. Við afhendingu íbúðanna voru ekki ofnar í þessu rými, en rafmagn fyrir ljós. Álitsbeiðendur, þ.e. íbúar á nr. 78, hafa sett upp ofn á loftinu og tengt inn á hitakerfi íbúðarinnar. Þeir telja sig hafa að fullu greitt fyrir þessa auknu notkun frá upphafi og í samræmi við útreikninga Hitaveitu Y.

Gagnaðili krafðist þess af álitsbeiðendum og íbúum á nr. 82, sbr. álit kærunefndar í máli nr. 8/1995, að þeir greiddu hærra hlutfall af hitareikningi vegna geymsluloftsins. Því var synjað og hætti gagnaðili þá að greiða hlutfall af hitareikningum fyrir húsið. Af þessum sökum lokaði Hitaveita Y fyrir heitt vatn til hússins, en aðrir íbúar hússins en gagnaðili lögðu fram greiðslu og létu opna á ný.

Álitsbeiðandi telur einnig að gagnaðili nýti sameiginlegan garð efri og neðri hæðar svo sem hann væri í einkaeign neðri hæðar og að íbúar á efri hæð fái ekki aðgang að lóðinni. Þannig hafi gagnaðili upp á sitt eindæmi sett upp girðingu í kringum garðinn án þess að leita álits álitsbeiðanda en síðan krafið um þátttöku í kostnaðinum, sem álitsbeiðandi hafi greitt.

Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að honum beri ekki að greiða fyrir meira en rúmmál þess húsnæðis sem hann hefur aðgang að. Gagnaðili mótmælir fullyrðingum um að Hitaveita Y hafi reiknað út nýjar tölur til viðmiðunar við skiptingu hitakostnaðar vegna ofns á geymslulofti íbúðar nr. 78. Gagnaðili heldur því einnig fram að hinn umdeildi garður hafi aldrei verið læstur, en hins vegar hafi gagnaðili einn séð um umhirðu hans þar sem áhugaleysi íbúa á nr. 78 hafi verið algert.

III. Forsendur.

Það er meginregla að sameiginlegur kostnaður skiptist eftir hlutfallstölum, sbr. 1. tl. 15. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Til að breyta kostnaðarskiptingu þarf að breyta grundvelli hennar, þ.e. hlutfallstölum samkvæmt eignaskiptasamningi. Til þess hafa eigendur úrræði, sbr. 18. gr. laga nr. 26/1994. Kostnaðarskipting á grundvelli tiltekinna hlutfallstalna helst þar til þeim er breytt með lögformlegum hætti, sbr. áðurnefnt ákvæði 18. gr. laga nr. 26/1994. Eigendum ber að greiða hlutfall af sameiginlegum kostnaði samkvæmt gildandi hlutfallstölum.

Sameiginlegur mælir er fyrir heitt vatn til hússins og umrætt geymsluloft er ekki reiknað inn í hlutfallstölu viðkomandi íbúðar. Telja verður að eigendum íbúðar nr. 78 hafi verið óheimilt að tengja ofn á geymslulofti við hitakerfi hússins upp á sitt eindæmi. Um töku ákvarðana um breytingar á hitakerfi húss fer eftir ákvæðum 41. gr. laga nr. 26/1994.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé skylt að greiða þann kostnað sem hlaust af tengingu umrædds ofns við hitakerfi hússins. Kærunefnd telur því að annaðhvort verði að setja sérstakan mæli fyrir umræddan ofn á geymslulofti eða aðlaga rekstrargjöld nýtingu með því að reikna geymsluloftið inn í hlutfallstölu íbúðarinnar, að því tilskildu að það sé heimilt samkvæmt væntanlegri reglugerð um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum, sbr. 5. mgr. 17. gr. laga nr. 26/1994. Að öðru leyti ber eigendum að greiða hlutfall af sameiginlegum kostnaði samkvæmt gildandi hlutfallstölum.

Mat þess, hvort breytt nýting umrædds geymslulofts er heimil samkvæmt lögum og reglugerðum um byggingarmál, heyrir hins vegar undir byggingaryfirvöld og kærunefnd leggur ekki mat á þann þátt málsins.

Umdeildur garður er í sameign aðila og honum hefur ekki verið skipt. Eiganda er á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkaafnota tiltekna hluta hennar. Einstökum eiganda er ekki heimilt upp á sitt eindæmi að taka ákvarðanir eða gera ráðstafanir sem snerta sameign eða sameiginleg málefni nema svo sé ástatt sem greinir í 37. og 38. gr., sbr. 36. gr. laga nr. 26/1994. Hverjum og einum eigenda er því heimill aðgangur að umræddum garði og hagnýting hans, sbr. 3. tl. 12. gr. laga nr. 26/1994. Ráðist eigandi í framkvæmdir í sameign án samráðs við sameigendur sína og án þess að hafa heimild til einhliða aðgerða geta sameigendur krafist þess að framkvæmdin verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994.

IV. Niðurstaða.

1. Það er álit kærunefndar að tenging ofns á geymslulofti við hitakerfi hússins hafi verið óheimil þar sem lögmælts samþykkis húsfélags var ekki leitað. Álitsbeiðanda er skylt að greiða fyrir þá auknu notkun á heitu vatni sem hlaust af tengingunni.

2. Að öðru leyti ber eigendum að greiða hlutfall af sameiginlegum kostnaði í samræmi við gildandi hlutfallstölur.

3. Hverjum og einum eigenda er heimill aðgangur að sameiginlegum garði og hagnýting hans, að teknu tilliti til réttar og hagsmuna annarra eigenda.

Reykjavík, 8. júní 1995.

Valtýr Sigurðsson

Ingólfur Ingólfsson

Karl Axelsson