Mál nr. 4/2024-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 1. júlí 2024

í máli nr. 4/2024

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 180.000 kr., að frádreginni leigu fyrir hluta desember 2023, samtals 107.200 kr., auk dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn bárust kærunefnd: 
Kæra sóknaraðila, dags. 15. janúar 2024.
Greinargerð varnaraðila, dags. 29. janúar 2024.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 4. febrúar 2024.
Athugasemdir varnaraðila, dags. 11. febrúar 2024.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. nóvember 2022 til 31. október 2023 um leigu sóknaraðila á húsnæði varnaraðila að C í D. Um var að endurnýjun á fyrri leigusamningum aðila en leigutími hófst upphaflega 1. nóvember 2020. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa lagt tryggingarfé að fjárhæð 180.000 kr. inn á reikning varnaraðila 30. október 2020. Leigusamningur aðila hafi runnið út 1. nóvember 2023 og á sama tíma hafi varnaraðili tilkynnt að leigan myndi hækka um rúm 30%. Varnaraðili hafi gefið sóknaraðila þriggja mánaða frest til að ákveða hvað hún vildi gera. Sóknaraðili hafi tilkynnt 25. nóvember að hún væri að íhuga flutning og væri að skoða aðrar íbúðir. Varnaraðili hafi ekki gert athugasemdir við það og sóknaraðili fundið aðra íbúð nokkrum dögum síðar. Sóknaraðili hafi boðist til að greiða leigu eitthvað áfram af tillitssemi við varnaraðila. Varnaraðili hafi aftur á móti krafist þess að sóknaraðili málaði íbúðina og hún vísað til sérákvæðis í leigusamningum þar sem segi: „Sérstaklega skal tekið fram að samkvæmt lögum ber leigutaka að skilja við húsnæðið eins og hann tók við því. Ef leigusali þarf að þrífa íbúðina og mála að loknum leigutíma vegna hirðuleysis leigutaka þá er leigusala heimilt að rukka sanngjarnt verð fyrir það.“ Í samskiptum aðila hafi varnaraðili ítrekað tekið fram að hún túlki þetta ákvæði þannig að íbúðin ætti að vera nýmáluð við skil, enda hefði hún verið nýmáluð við upphaf leigutíma. Sóknaraðili sé þessu ósammála en ekki hafi verið minnst á við afhendingu að skila ætti íbúðinni nýmálaðri. Þetta sérákvæði ýti enn frekar undir þá túlkun að einungis sé heimilt að rukka fyrir málningu á íbúðinni sé ástand hennar slæmt vegna slæmrar umgengni en ekki vegna hefðbundins viðhalds.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður óþrifnað hafa verið mikinn og þrifin við lok leigutíma yfirborðskennd. Mygla hafi verið til staðar á baðherbergi og við eldhús. Þá hafi eldavélin ekkert verið þrifin, en það hafi tekið tvo daga að þrífa hana. Sóknaraðili hafi neitað að mála íbúðina við lok leigutíma, en varnaraðili hafi skýrt tekið fram við upphaf leigutíma og í þau skipti sem leigusamningurinn hafi verið endurnýjaður að íbúðinni skyldi skilað í sama ásigkomulagi og hún hafi verið í við upphaf leigutíma. Þá hafi gluggar verið í bágu ásigkomulagi, meðal annars vegna ágangs frá plöntum og hundi sem hafi fengið að standa á þeim. Þá hafi stór dæld verið á gólfefni og þvottavél verið biluð. Leigan hafi ætíð verið sanngjörn og undir lokin tugum þúsundum undir almennu leiguverði. Fyrir það hafi aldrei verið þakkað heldur mætt með skætingi við lok leigutíma þegar varnaraðili hafi ætlað að fara fram á sómasamleg skil. 

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila kveðst hún fyrst vera að heyra kröfur varnaraðila með greinargerðinni en upprunalegur ágreiningur hafi einungis snúist um hvort hún ætti að mála íbúðina fyrir skil eða ekki. Öllum þessum kröfum sé hafnað. Gólfið hafi verið ónýtt við upphaf leigutíma og varnaraðili sérstaklega nefnt það við skoðun á íbúðinni, auk þess sem þvottavélin hafi aldrei almennilega virkað. 

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila ítrekar hún fyrri sjónarmið og kveður að vegna hirðuleysis sóknaraðila hafi vinna og kostnaður lent á henni. 

VI. Niðurstaða

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 180.000 kr., en ágreiningslaust er að varnaraðila sé heimilt að halda 107.200 kr. eftir af þeirri fjárhæð vegna leigu fyrir hluta desembermánaðar. Varnaraðili hefur ekki endurgreitt eftirstöðvar tryggingarfjárins en samkvæmt málatilbúnaði hennar heldur hún því eftir á þeim grunni að skilum sóknaraðila á íbúðinni við lok leigutíma hafi verið ábótavant þar sem íbúðinni hafi átt að skila nýmálaðri auk þess sem þrifum hafi verið ábótavant, þvottavél verið skemmd, dæld verið í parketi og gluggar í slæmu ástandi.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Samkvæmt því sem kemur fram í greinargerð varnaraðila skilaði sóknaraðili íbúðinni 10. desember 2023. Með skilaboðum 14. sama mánaðar gerði sóknaraðili kröfu um endurgreiðslu tryggingarfjárins að frádreginni leigu vegna hluta desembermánaðar. Varnaraðili svaraði sama dag og kvaðst enn vera að meta ástandið. Óháð ágreiningi aðila um hvort sóknaraðila hafi borið að skila íbúðinni nýmálaðri við lok leigutíma þá styðja engin gögn það að varnaraðili hafi gert skriflega kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum íbúðarinnar. Ber henni þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða tryggingarféð að fjárhæð 180.000 kr., að frádregnum 107.200 kr., ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 10. desember 2023 reiknast dráttarvextir frá 8. janúar 2024.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORР       

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 72.800 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 8. janúar 2024 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 1. júlí 2024

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                       Eyþór Rafn Þórhallsson