Nr. 59/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 14. ágúst 2019

í máli nr. 59/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða leigu vegna tímabilsins 1. apríl 2019 til 11. maí 2019 ásamt dráttarvöxtum. Jafnframt að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða bætur vegna tjóns sem hafi orðið á íbúðinni á leigutíma að fjárhæð 33.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með rafrænni kæru, móttekinni 17. júní 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 18. júní 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, send með tölvupósti 1. júlí 2019, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 2. júlí 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 8. júlí 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 9. júlí 2019. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. september 2018 til 1. september 2019 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Ágreiningur er um lok leigutíma og kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila vegna vangoldinnar leigu og viðskilnað hennar við hið leigða húsnæði.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að varnaraðili hafi sent honum ódagsett bréf með tölvupósti 6. janúar 2019 þar sem eftirfarandi hafi komið fram:

Ég óska eftir að losna frá leigusamningi okkar í C, vegna flutnings erlendis og óska eftir að losna 1. apríl 2019, annars samningsatriði.

Sóknaraðili hafi hafnað þessari beiðni varnaraðila, enda tíminn hentað illa og hann verið í fullum rétti til að krefjast fullra efnda á leigusamningnum. Sóknaraðili hafi ekki heyrt meira frá varnaraðila fyrr en hún hafi tilkynnt í byrjun apríl 2019 að hún hefði flutt út fyrsta þess mánaðar. Hún hafi hvorki greitt leigu fyrir apríl né frá þeim tíma.

Sóknaraðili hafi tekið húsnæðið í sína vörslu 20. apríl 2019. Þar sem varnaraðili hafi ekki skilað lyklum að húsnæðinu við brottför hafi sóknaraðili ekki fengið aðgang að húsnæðinu fyrr en eftir að hafa sent varnaraðila greiðsluáskorun og tilkynningu um riftun. Þá hafi komið í ljós að varnaraðili hafi gengið illa um húsnæðið og skilið eftir drasl sem sóknaraðili hafi þurft að fjarlægja.

Sóknaraðili hafi fengið nýja leigjendur 12. maí 2019 og þar með takmarkað tjón sitt. Eftir standi að varnaraðili skuldi leigu vegna tímabilsins 1. apríl 2019 til og með 11. maí 2019.

Varnaraðili hafi verið með ábyrgðartryggingu sem hafi verið gefin út af D með milligöngu E. Sóknaraðili hafi gert tryggingafélaginu viðvart 2. apíl 2019 og krafist formlegrar greiðslu 15. maí 2019, en varnaraðili hafi hafnað greiðsluskyldu 21. maí 2019. Sóknaraðila sé því nauðugur sá kostur að leggja fram kæru og krefjast úrskurðar um greiðsluskyldu varnaraðila og skyldu tryggingafélagsins til þess að greiða bætur vegna tjóns og vangoldinnar leigu.

Krafa sóknaraðila um bætur vegna tjóns á hinu leigða er byggð á eftirfarandi atriðum. Varnaraðili eða einhver á hans vegum hafi borað hnefastórt gat í vegg milli eldhúss og þvottahúss og í borðplötu (plasthúð) í þvottahúsi. Hann hafi einnig skrúfað niður eða neglt í borðplötuna. Samkvæmt leigusamningi hafi honum borið að laga þetta áður en leigutíma lyki. Hann hafi virst gera tilraun til lagfæringa á veggnum og borðplötunni en þær verið illa unnar og til mikilla lýta. Varnaraðili hafi skilið eftir ýmiss konar drasl á geymsluloftinu sem sóknaraðili hafi þurft að fjarlægja á eigin kostnað.

Sóknaraðili gerir nánari grein fyrir viðskilnaði varnaraðila á íbúðinni sem hann telur að hafi verið ábótavant en gerir ekki kröfu vegna og þykir því ekki ástæða til að taka þá umfjöllun upp hér.

Áætlaður kostnaður við nýja borðplötu sé um það bil 30.000 kr. og leigu á kerru til að flytja burt drasl af háalofti sé um það bil 3.000 kr.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að hún hafi verið búsett í íbúðinni í þrjú og hálft ár án nokkurra vandræða. Varnaraðili hafi minnst á það fyrst við sóknaraðila haustið 2018 að hún hygðist flytja erlendis vegna erfiðra félagslegra aðstæðna. Í byrjun janúar 2019 hafi varnaraðili hringt í sóknaraðila til að staðfesta það sem hún hefði rætt við hann og hann beðið hana um að senda tölvupóst um þetta sem hún hafi gert 6. janúar 2019. Hann hafi ekki haft frekara samband og varnaraðili því tekið þessu sem frágengnu og að hann fengi þessa þrjá mánuði til að finna nýja leigjendur.

Myndir staðfesti að sóknaraðili hafi verið í húsnæðinu 9. apríl 2019 þar sem hann hafi verið búinn að taka niður hillur og kommóðu af háalofti.

Gatið í borðplötunni hefði verið fínt hefði það verið málað með svampi. Vegna mælanna þá hafi varnaraðili tekið mynd af rafmagni og beðið um að láta lesa hinum megin en hann hafi ekki látið ná í sig í nokkra daga. Varnaraðili hafi spartlað í öll göt og allt hafi verið þrifið, hún hafi keypt flutningsþrif.

Sóknaraðili hefði getað verið búinn að finna nýja leigjendur fyrir löngu þar sem um sé að ræða eftirsóknarverðan stað og margir að leita. Þá hafi sóknaraðili ekki óskað eftir að íbúðin yrði tekin út að leigutíma loknum.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að því sé harðlega mótmælt að varnaraðili hafi látið hann vita síðasta haust að hún hygðist flytja erlendis næsta vor. Þegar að endurnýjun leigusamnings hafi komið í lok ágúst 2018 hafi hún þvert á móti óskað eftir því að fá að taka allt húsið á leigu og sú beiðni verið ítrekuð fyrir síðustu jól. Það hafi því komið sóknaraðila nokkuð á óvart þegar varnaraðili hafi hringt í hann í byrjun janúar 2019 og sagst ætla að segja upp leigusamningnum og flytja út 1. apríl 2019. Sóknaraðili hafi hafnað þeirri beiðni þar sem sá tími hafi hentað honum illa. Hann hafi jafnframt bent varnaraðila á að þau væru með tímabundinn leigusamning og að honum yrði ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma. Í leigusamningi hafi ekki verið getið um nein tilvik sem heimiluðu uppsögn varnaraðila. Varnaraðili hafi í framhaldinu sent bréf með tölvupósti 6. janúar 2019 þar sem hún hafi ítrekað beiðni sína um að losna 1. apríl 2019 eða seinna samkvæmt samkomulagi. Sóknaraðili hafi ítrekað afstöðu sína við varnaraðila nokkrum dögum síðar. Þar sem varnaraðili hafi ekki nefnt þetta aftur við sóknaraðila, jafnvel þótt þau hafi hist í tvö eða þrjú skipti, og ekki leitað eftir samningum um að fara fyrr úr íbúðinni hafi sóknaraðili haft fulla ástæðu til að ætla að hún hefði frestað flutningnum eða væri hætt við að flytja erlendis. Það hafi því komið sóknaraðila í opna skjöldu þegar varnaraðili hafi tilkynnt honum í byrjun apríl að hún væri flutt. 

Þar sem varnaraðili hafi ekki greitt leigu fyrir apríl, ekki svarað símtölum sóknaraðila og virst vera búin að tæma íbúðina þegar hann hafi komið á staðinn til að ræða við hana, hafi verið gerð krafa í trygginguna 2. apríl 2019 vegna apríl og út leigutímann.

V. Niðurstaða              

Deilt er um hvenær leigutíma lauk og viðskilnað varnaraðila við hið leigða húsnæði.

Með tölvupósti varnaraðila 6. janúar 2019 sendi hún eftirfarandi upplýsingar til sóknaraðila:

Ég óska eftir að losna frá leigusamningi okkar í C, vegna flutnings erlendis og óska eftir að losna 1. apríl 2019, annars samningsatriði.

Sóknaraðili greinir frá því að hann hafi hafnað þessari beiðni varnaraðila nokkrum dögum síðar. Aðilar ræddu saman símleiðis í janúar 2019 en svo virðist sem skilningur þeirra á því sem þar fór þeirra á milli sé ekki hinn sami. Sóknaraðili greinir frá því að það hafi komið honum í opna skjöldu að varnaraðili hafi viljað losna fyrr undan leigusamningi og að hann hafi ekki veitt samþykki sitt fyrir því. Varnaraðili taldi aftur á móti að sóknaraðili hefði fallist á að leigutíma lyki fyrr og þar með hafi hún hagað málum sínum í samræmi við það.

Samkvæmt 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Í 2. mgr. sömu greinar segir að tímabundnum leigusamningi verði ekki slitið með uppsögn á leigutíma. Þó sé heimilt að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna, enda sé ekki fjallað um viðkomandi forsendur, atvik eða aðstæður í lögum þessum og skulu þau tilgreind í leigusamningi.

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning með gildistíma til 30. ágúst 2019 og voru engar sérstakar forsendur, atvik eða aðstæður nefndar í samningum sem heimiluðu uppsögn varnaraðila á leigutíma. Þrátt fyrir að varnaraðili hafi sent sóknaraðila áðurnefnt bréf í janúar 2019 með beiðni um að leigutíma lyki fyrr telur kærunefnd gögn málsins ekki benda til þess svo ótvírætt sé að sóknaraðili hafi fallist á hana. Ekki liggja fyrir önnur gögn sem styðja að samkomulag hafi verið með aðilum um að leigutíma lyki 1. apríl 2019. Kærunefnd telur því að varnaraðila hafi ekki tekist sönnun þess að samkomulag hafi komist á með aðilum um lok leigusamnings. Riftun hennar var því ólögmæt og henni ber með vísan til 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga að greiða sóknaraðila bætur sem jafngilda leigu út samningsbundinn leigutíma. Aftur á móti liggur fyrir að sóknaraðili náði að takmarka tjón sitt með því að nýjir leigjendur tóku við húsnæðinu 12. maí 2019. Varnaraðila ber því að greiða bætur sem nema leigugreiðslum frá 1. apríl 2019 til 12. maí 2019 að fjárhæð 291.288 kr.    

Samkvæmt 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga skal leigusali svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hefur uppi áskilnað um það. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða dómstóla innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingu að fjárhæð 420.000 kr. en um er að ræða leigugreiðslu- og viðskilnaðartryggingu sem varnaraðili keypti hjá E. Með tölvupósti sóknaraðila til E 2. apríl 2019 gerði hann kröfu í tryggingu varnaraðila vegna vangoldinnar leigugreiðslu fyrir apríl 2019 og fram að þeim tíma sem leigusamningi lyki. Þessa kröfu sendi sóknaraðili varnaraðila með bréfi, dags. 10. apríl 2019. Í bréfinu var jafnframt gerður áskilnaður um mögulega kröfu vegna mögulegra skemmda á hinu leigða. Þá gerði sóknaraðili kröfu í tryggingu varnaraðila með tölvupósti til E 15. maí 2019 á þeirri forsendu að skemmdir hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

Kærunefnd telur að miða beri við að húsnæðinu hafi verið skilað 9. apríl 2019, enda sýna gögn málsins fram á að sóknaraðili hafi verið í húsnæðinu þann dag og ljóst að hann hafði þá vitneskju um að varnaraðili hefði þegar verið flutt úr landi. Að því virtu er ljóst að krafa sóknaraðila, sem sett var fram með tölvupósti til E 15. maí 2019 á þeirri forsendu að skemmdir hafi orðið á hinu leigða á leigutíma, var of seint fram komin þar sem hún var ekki gerð innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins, sbr. 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Með hliðsjón af framangreindu er þessari kröfu sóknaraðila hafnað.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að greiða sóknaraðila bætur sem nema leigugreiðslum vegna tímabilsins 1. apríl til 12. maí 2019 að fjárhæð 291.288 kr.     

Kröfu sóknaraðila um bætur vegna meints tjóns á hinu leigða húsnæði er hafnað.

Reykjavík, 14. ágúst 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson