Mál nr. 86/2013

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

uppkveðinn 19. maí 2016

í máli nr. 86/2013 (frístundahúsamál)

A

gegn

B ehf.

Fimmtudaginn 19. maí 2016 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili: A, leigutaki lóðar nr. xx með fastanúmer frístundahúss nr. xx í landi C í Y. D hæstaréttarlögmaður fer með málið fyrir hennar hönd.

Varnaraðili: B ehf., eigandi lóðarinnar. E hæstaréttarlögmaður fer með málið fyrir hönd varnaraðila.

Krafa sóknaraðila er að leigusamningur verði framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 18. desember 2032.

Krafa varnaraðila er að árlegt leigugjald verði ákvarðað 210.000 kr. og að leigan taki breytingum miðað við vísitölu neysluverðs frá úrskurðardegi.

Með kæru, dags. 26. nóvember 2013, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 7. janúar 2014, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 1. febrúar 2014, ásamt fylgiskjölum barst til kærunefndar 12. febrúar 2014. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn frá varnaraðila með bréfi, dags. 18. febrúar 2014, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 21. mars 2014, og voru sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar 25. mars 2014, til upplýsingar og til að koma að athugasemdum. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Málsatvik eru þau að 18. desember 1987 gerðu sóknaraðili og varnaraðili með sér leigusamning um afnot lóðar nr. xx og fastanúmer frístundahúss nr. xx í C. Samningurinn var tímabundinn frá 18. desember 1987 til 18. desember 2012.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili greinir frá því að samningar hafi ekki tekist á milli aðila og beri því að líta svo á að þar sem tilkynningar hafi ekki verið sendar innan þeirra fresta sem getið sé um í lögum hafi samningurinn verið framlengdur um eitt ár miðað við umsamin leigulok eða til 18. desember 2013, sbr. 2. mgr. 11. gr. laga nr. 75/2008, um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús. Samkvæmt 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 falli málskotsréttur sóknaraðila niður sé málskot ekki sent fyrir lok leigusamnings. Samkvæmt framangreindu séu lok leigusamnings 18. desember nk. Samkvæmt 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn skv, 2. eða 3. mgr. 12. gr.

Fram kemur að leiguverð hafi skv. 5. gr. upphaflega leigusamningsins verið ákveðið þrjú lambsverð, eins og það hafi verið ákveðið í verðlagsgrundvelli landbúnaðarins á gjalddaga. Miða skyldi lambsverð við hæsta verðflokk eða 15 kg. fallþunga. Með tilkynningu til varnaraðila 26. mars 1999 hafi verið gerð tillaga af hálfu varnaraðila um breytingar á viðmiði leiguverðs þannig að grunnleiga á lóð yrði hin sama og á síðasta gjalddaga 15. apríl 1998 eða 25.236 kr. og að sú upphæð myndi fylgja breytingu vísitölu byggingarkostnaðar frá sama tíma, sem þá hafi verið 230,4 stig en hafi verið í mars 1999 235,2 stig. Leiguverð samkvæmt greiðsluseðli hafi verið 56.709 kr. árið 2011. Greitt hafi verið 14. júní 2011. Frá þeim tíma hafi varnaraðili ekki sent sóknaraðila greiðsluseðil og þrátt fyrir ítrekaðar tilraunir hafi það ekki borið árangur að koma greiðslu á leigusala. Sóknaraðili hafi ekki fengið uppgefinn bankareikning hjá þeirri bankastofnun sem varnaraðili hafi viðskipti við svo hægt sé að leggja inn leigugjaldið uppreiknað.

Sóknaraðili segir að telji varnaraðili að leigugreiðslur eigi að breytast geti úrskurðarnefnd tekið á því máli síðar, en sóknaraðili sé ekki að krefjast þess að leigugreiðslum verði breytt, heldur inni af hendi þær leigugreiðslur óbreyttar sem fram komi á greiðsluseðli um lóðina eða 56.709 kr. að viðbættri vísitölu frá 2011. Því sé ekki gerð sérstök krafa um breytingu leigugreiðslna.

Þá megi ljóst vera af lestri 12. gr. laga nr. 75/2008 að málskotsréttur standi einn og óhaggaður og að ekki sé skylda til annarra kröfugerða. Í raun sé ekki gert ráð fyrir því að önnur kröfugerð sé höfð uppi. Af lestri greinarinnar komi skýrt fram í 4. mgr. 12. gr. að hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. mgr. eða 3. mgr., þá framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Einu undantekningarnar frá þessari sjálfkrafa framlengingu séu ef leigusali krefjist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. gr., eða ef leigutaki uni því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægi mannvirki af lóð á sinn kostnað. Ljóst sé að varnaraðili hafi ekki krafist innlausnar í samræmi við lög og einnig sé ljóst að sóknaraðili uni því ekki að leigusamningur falli úr gildi. Því sé skilyrðum um sjálfkrafa framlengingu fullnægt.

Að lokum segir að með málskoti þessu hafi sóknaraðili nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. framangreint, og krefjist staðfestingar á því að leigusamningur teljist framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 18. desember 2032.

III. Sjónarmið varnaraðila

Í greinargerð varnaraðila segir að skv. 5. gr. leigusamningsins hafi leigugjald verið ákveðið þrjú lambsverð. Síðar hafi verið ákveðið að semja um fasta leigufjárhæð sem engu að síður hafi tekið mið af 5. gr. um þrjú lambsverð. Árið 2011 hafi leigugjald fyrir lóðina verið 56.709 kr. sem að mati varnaraðila sé algerlega úrelt og úr öllu samhengi við leigufjárhæðir í yngri samningum. Með engu móti geti staðist að leggja hið gamla verð til grundvallar enda jafngildi það mánaðarleigu að fjárhæð 4.700 kr.

Varnaraðili telur að lóðin sé afar vel staðsett á frístundasvæði sem sé sérstaklega vinsælt. Útsýni sé afar gott og gróðursæld staðarins mikil. Staðreyndin sé sú að mikil ásókn sé í frístundalóðir á þessu stæði. Gerð sé krafa um ársleigu að fjárhæð 210.000 kr. fyrir lóðina. Þannig sé mánaðarleiga einungis 17.500 kr. sem geti í engu tilliti talist hátt leigugjald. Um sé að ræða tiltölulega stóra lóð en samkvæmt skráningu í fasteignaskrá sé hún 4.200 fermetrar.

Varnaraðili áréttar að hús sóknaraðila standi á eignarlandi varnaraðila. Sá eignarréttur sé varinn af ákvæði 72. gr. stjórnarskrárinnar. Varnaraðili hafi þá bjargföstu trú að lög nr. 75/2008 fari gegn eignarréttarákvæðum stjórnarskrárinnar og áskilur sér rétt til að láta reyna á lögin fyrir dómstólum. Hvað sem því líði sé útilokað að leigusamningurinn framlengist án þess að jafnframt sé ákveðin ný ársleiga. Lög nr. 75/2008 geri ekki ráð fyrir að hægt sé að skjóta máli til kærunefndar án þess að jafnframt sé ákveðin ný ársleiga. Væri enda afar ósanngjarnt að leigusamningur yrði framlengdur um tvo áratugi en úrelt leiguverð stæði óhaggað.

Varnaraðili telur að ljóst sé að myndast hafi markaðsverð fyrir lóðir í C. Kærunefnd sé bæði rétt og skylt að leggja það verð til grundvallar niðurstöðu sinni nema viðkomandi lóð sé að einhverju leyti frábrugðin öðrum lóðum hvað gæði snertir. Í þessu samhengi vísar varnaraðili til ellefu leigusamninga sem hafa verið gerðir á tímabilinu 2008–2013 þar sem leiguverð hafi verið ákveðið á bilinu 125.000 kr. til 160.000 kr. Fram kemur að í öllum tilvikum skuli leiguverð breytast í hlutfalli við breytingar á byggingarvísitölu. Sem dæmi standi því leiguverð um tiltekna lóð nú í 206.000 kr. sem hafi verið 160.000 kr. árið 2008. Varnaraðili gerir því kröfu um ársleigu að fjárhæð 210.000 kr. fyrir hina umdeildu lóð enda sé lóðin óvenju stór og góð. Varnaraðili byggir á því að leigugjald geti í öllu falli aldrei orðið lægra en 150.000 kr. Í því samhengi sé lagður fram leigusamningur fyrir lóð í öðru landi, F, frá 2. maí 2002 en þar sé ársleiga fyrir 1000 m2 lóð ákveðin 96.485 kr. sem taka skuli hækkun miðað við vísitölu neysluverðs. Uppreiknað sé sú ársleiga í febrúar 2014 181.182 kr. Þá sé lagður fram lóðaleigusamningur fyrir frístundalóð úr landi G, sem sé einnig í Y, frá 9. nóvember 2011 en þar sé ársleigugjald ákveðið 120.000 kr. sem taki hækkun miðað við vísitölu neysluverðs. Að teknu tilliti til vísitölu í febrúar 2014 sé ársleigan í umræddu tilfelli nú 129.443 kr.

Varnaraðili telur brýnt að kærunefnd leiðrétti fyrri úrskurði um eðlilega ársleigu lóða í C. Þeir úrskurðir eigi rætur að rekja til máls nr. 3/2010 sem varði tiltekna lóð í C. Niðurstaðan hafi verið sú að ársleiga hafi verið ákveðin 75.000 kr. Kærunefnd hafi farið á vettvang í máli nr. 3/2010 og fallist að sínu leyti á málatilbúnað sóknaraðila um að lóðin væri mjög blaut með djúpum skorningum og í raun óhæf til byggingar og notkunar sem frístundalóð. Svo virðist sem úrskurðarnefnd hafi ranglega lagt umræddan úrskurð til grundvallar í seinni niðurstöðum sínum um betri lóðir í C og þannig hundsað það markaðsverð sem hafi myndast um lóðir í C.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Um lóðarleigugjaldið tekur sóknaraðili fram að það hafi verið umsamið og hafi meðal annars verið leiðrétt frá fyrri tíð og tekið breytingum með vísitölu. Þá telur sóknaraðili að varnaraðili hafi ofmetið lóðina í greinargerð sinni þar sem vikið sé að meintum gæðum landsins. Rafmagnslínur liggi um heildarsvæðið í háum möstrum sem sé sjónmengun að mati þeirra sem eiga frístundahús á svæðinu og hafi neikvæð áhrif á verðmyndun lóðarleiguréttinda. Þá sé alrangt að mikil ásókn sé í frístundahúsalóðir á svæðinu. Margar lóðir séu óseldar og til dæmis hafi lóðir, með eða án frístundahúsa, sem bankar hafi leyst til sín verið óseldar í langan tíma.

Sóknaraðili skorar á varnaraðila að leggja fram einn nýjan lóðarleigusamning þar sem hann selji sjálfur lóðarleiguréttindi og þar sem ekki hafi áður verið byggt frístundahús máli sínu til stuðnings.

Fram kemur að fyrir liggi að samningar sem varnaraðili hafi lagt fram séu sýnishorn af lóðarleigusamningum sem hafi orðið til við sérstakar aðstæður á tímabilinu 2008–2013. Nýjasti samningurinn hafi verið gerður í desember 2013 þar sem lóðarleigufjárhæðin hafi verið 125.000 kr. á ári. Frá fyrri tíma, þ.e. 2008 og síðar, hafi komið upp tilvik þar sem lóðarleiguhafar hafi verið settir í þá aðstöðu að landeigandi hafi neitað þeim að framselja lóðarleiguréttindin, sem áttu langan lífdaga eftir, til þriðja aðila nema þá því aðeins að gerður yrði nýr lóðarleigusamningur við kaupendur. Landeigandi hafi talið sig geta byggt rétt sinn á því að í eldri samningi hafi verið ákvæði um að landeigandi yrði að samþykkja nýjan leigutaka. Ákvæði í eldri lóðarleigusamningum hafi þannig verið í andstöðu við núgildandi rétt þar sem segi í 8. gr. í hinum nýju lögum nr. 75/2008 að framleiga og framsal leiguréttinda á lóð undir frístundahús sé leigutaka heimil án samþykkis leigusala. Þá segir að við þessar aðstæður, sbr. framangreint, hafi landeigandi „þvingað“ lóðarleigurétthafa til að gera nýjan lóðarleigusamning. Að öðrum kosti hafi landeigandi ekki ætlað að samþykkja nýjan leigutaka og af sölu hefði ekki orðið. Lóðarleiguhafar hafi þannig verið í átthagafjötrum.

Sóknaraðili telur að ákvæði í eldri samningum um að landeigandi verði að samþykkja nýjan leigutaka sé ekki bundið því að gera þurfi nýjan lóðarleigusamning við þær aðstæður sem hafi orðið, sbr. framangreint. Þrátt fyrir það hafi aðilar verið þvingaðir inn í samninga sem hafi verið mjög óhagstæðir og því miður hafi enginn aðili nýtt rétt til að leita réttar síns fyrir dómstólum.

Þá séu tilvik þar sem samningar hafi runnið út og hafi varnaraðili nýtt sér þá stöðu að geta nánast ákveðið einhliða lóðarleiguverð án þess að leigutakar hafi haft neitt um það að segja, að öðrum kosti hafi lóðarleiguhafar þurft, m.v. stöðuna, að fjarlægja mannvirki af lóðinni o.s.frv.

Vísan varnaraðila til lóðarleigusamninga utan svæðis, þ.e. skírskotun til meints lóðarleiguverðs í F, telur sóknaraðili máli þessu algjörlega óviðkomandi og falli samningurinn ekki undir hin nýju lög, sbr. ákvæði um leigutíma, sem sé tíu ár, sbr. 7. gr. Þar fyrir utan sé þjónustustig í F óvenju hátt á landsvísu og aðbúnaður allt annar. Á móti sé engin þjónusta í C og lóðarleigutökum sé gert að halda við vegum, vatnslögnum og girðingum.

Með sambærilegum hætti og varnaraðili vísi til lóðarleigusamninga í F máli sínu til stuðnings bendir sóknaraðili á að leigðar séu út lóðir í H. Þar veiti landeigandi samhliða mikla þjónustu og hafi byggt upp frístundasvæði af miklum krafti á eigin reikning. Byggt hafi verið félagsheimili og sundlaug til afnota fyrir frístundasvæðið. Vegakerfi innan svæðisins sé að stórum hluta með bundnu slitlagi. Landeigandi sjái þar um viðhald vega og girðinga. Leiguverð í nýlegum samningum sem hafi verið endurnýjaðir til 20 ára í H sé núna 80.000 kr. miðað við ársleigu.

Sóknaraðili telur málatilbúnað varnaraðila að miklu leyti byggja á misskilningi og óljósum hugmyndum um brot á meginreglum þannig að lög nr. 75/2008 séu í andstöðu við 1. mgr. 72. gr. stjórnarskrárinnar.

Sóknaraðili vísar til eðlilegs og sanngjarns jafnvægis milli hagsmuna. Þessi augljósu grundvallarréttindi hljóti eðli máls samkvæmt að ganga í báðar áttir. Landeigandi leggi til land af fúsum og frjálsum vilja og lóðarleigutaki leggi mun meiri verðmæti fram á staðnum með byggingu mannvirkja og jarðrækt. Þá vísar sóknaraðili til og rekur athugasemdir með frumvarpi til laga nr. 75/2008.

Sóknaraðili gerir engar athugasemdir við að kærunefnd taki til úrskurðar leiguverð og vísar í því sambandi til fordæma í sambærilegum málum á viðkomandi frístundahúsasvæði.

V. Niðurstaða

Samkvæmt 3. mgr. 10. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, skal leigusali eigi síðar en tveimur árum fyrir lok tímabundins leigusamnings senda leigutaka tilkynningu þar sem bent er á áætluð samningslok og efni 11.–14. gr. laganna. Samkvæmt 4. mgr. 10. gr. laganna skal leigutaki eigi síðar en átján mánuðum fyrir leigulok senda leigusala tilkynningu skv. 3. mgr., enda hafi leigusali ekki sent slíka tilkynningu. Í 2. mgr. 11. gr. segir að hafi samningar ekki náðst einu ári fyrir lok tímabundins leigusamnings og tilkynningar skv. 3. og 4. mgr. 10. gr. ekki verið sendar innan þeirra fresta sem þar er getið þá gildi leigusamningurinn í tvö ár frá þeim tímamörkum, þ.e. samningurinn framlengist um eitt ár miðað við umsamin leigulok.

Samkvæmt gögnum málsins höfðu samningar ekki náðst á milli aðila einu ári fyrir lok samningsins. Það er því álit kærunefndar að samningurinn hafi framlengst skv. 2. mgr. 11. gr. laganna um eitt ár miðað við umsamin leigulok eða til 18. desember 2013.

Samkvæmt 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús geta aðilar að leigusamningi um lóð undir frístundahús skotið máli varðandi framlengingu leigusamnings til kærunefndar húsamála. Sé máli skotið til nefndarinnar innan tilgreindra fresta framlengist samningurinn sjálfkrafa, hafi leigusali ekki krafist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr.

Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot ekki verið sent sex mánuðum fyrir lok samnings. Eftir að málskotsréttur leigusala fellur niður getur leigutaki skotið máli til kærunefndarinnar, sbr. 3. mgr. 12. gr. laganna. Málskotsréttur leigutaka fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent fyrir lok leigusamnings.

Líkt og að framan greinir gilti samningur aðila til 18. desember 2013. Kæra sóknaraðila var dagsett 26. nóvember 2013, þ.e. tæpum mánuði áður en samningur aðila rann út. Það er því ljóst að málskotsréttur sóknaraðila var í gildi þegar kæra var send kærunefndinni.

Með því að sóknaraðili nýtti sér málskotsrétt sinn framlengdist leigusamningur aðila þar með um 20 ár frá lokum samnings að telja, sbr. 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008.

Ef leigusali hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann haft uppi kröfu fyrir kærunefnd húsamála skv. 5. mgr. 12. gr. um hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr., eða innlausn og hvert skuli vera innlausnarverð fyrir mannvirki leigutaka og eftir atvikum um fjárhæð greiðslu sérstakra bóta eða lækkun innlausnarverðs vegna ástands lóðar í samningslok, sbr. 14. gr.

Ef leigutaki hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann haft uppi kröfu fyrir kærunefnd húsamála skv. 8. mgr. 12. gr. um hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr.

Samkvæmt 1. mgr. 13. gr. laga nr. 75/2008, um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús skal ákvörðun um ársleigu taka mið af kröfum aðila og því hvað nefndin álítur vera markaðsverðmæti á hverjum tíma. Samkvæmt 2. mgr. 13. gr. skal við mat á markaðsverðmæti meðal annars hafa eftirfarandi sem viðmið:

1. hver sé ársleiga lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir svipuðum eiginleikum á sömu jörð eða aðliggjandi jörðum; einnig má líta til ársleigu lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir sams konar eiginleikum innan þess sveitarfélags sem lóðin er á eða þá eftir atvikum innan sveitarfélaga í nágrenninu,

2. legu, útsýni, gróðursæld, staðsetningu og önnur slík atriði sem áhrif geta haft á fjárhæð ársleigu lóðar,

3. hvert hið eldra leigugjald hafi verið og hvort það hafi fylgt breytingum á vísitölu neysluverðs eða vísitölu byggingarkostnaðar.

Í lögum um frístundabyggð, nr. 75/2008, kemur fram að kærunefnd húsamála skuli skera úr um upphæð ársleigu vegna ágreinings aðila að leigusamningi, sbr. 13. gr., vegna ágreinings aðila um upphæð á innlausn sumarbústaða, sbr. 14. gr., og loks vegna ágreinings aðila um upphæð á kaupum á lóðum sumarbústaða, sbr. 15. gr.

Sóknaraðili hefur ekki farið fram á að leiguverð taki breytingum en varnaraðili fer fram á að leiguverð verði ákvarðað 210.000 kr. og taki breytingum miðað við vísitölu neysluverðs frá úrskurðardegi.

Í málinu liggur fyrir matsgerð I, hdl. og löggilts fasteignasala, dags. 14. september 2015, sem kærunefnd aflaði. Í matsgerðinni er lagt mat á ársleigu lóðarinnar J sem er á sama sumarbústaðarsvæði og sú lóð sem hér um ræðir. Óskað var eftir athugasemdum aðila málsins við matsgerðina en engar athugasemdir hafa borist og er matið því haft til hliðsjónar.

Lóðin er samkvæmt fasteignamati 4.200 m² að stærð. Sumarbústaðasvæðið er kjarri vaxið.

Í leigusamningnum kemur fram að leigusali skuli leggja veg og vatnslögn að lóðarmörkum leigutaka og að einnig skuli leigusali setja fjárhelda girðingu umhverfis hið skipulagða og afmarkaða sumarbústaðasvæði. Viðhald ofangreindra framkvæmda, þ.e. vega, vatnslagna og girðingar, skuli vera á vegum leigutaka og á hans ábyrgð. Ekki kemur fram í leigusamningnum hvort leigugjald hækki í samræmi við byggingarvísitölu eða neysluvísitölu.

Þegar tekið hefur verið tillit til þeirra þátta sem segir í 1.–3. tölul. 2. mgr. 13. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, er það mat kærunefndar húsamála að ársleiga í framlengdum leigusamningi skuli vera 88.000 kr. á ári, líkt og fram kemur í umræddri matsgerð um sambærilega lóð. Rétt þyki að árgjaldið taki breytingum í samræmi við breytingu á vísitölu neysluverðs sem í september 2015 var 430,6 stig.

ÚRSKURÐARORÐ:

Leigusamningur aðila, dags. 18. desember 1987, vegna lóðar nr. xx, með fastanúmer frístundahúss nr. xx í C, er framlengdur um 20 ár frá 18. desember 2013.

Leiguverð er ákveðið 88.000 kr. á ári og tekur breytingum í samræmi við vísitölu neysluverðs sem í september 2015 var 430,6 stig.

Reykjavík, 19. maí 2016

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson