Mál nr. 84/2013

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

Uppkveðinn 19. maí 2016

í máli nr. 84/2013 (frístundahúsamál)

A

gegn

B

Fimmtudaginn 19. maí 2016 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili: A, leigutaki lóðar nr. xx með fastanúmer frístundahúss nr. xx í landi C. E fer með málið fyrir hönd sóknaraðila.

Varnaraðili: B, eigandi lóðarinnar. F hæstaréttarlögmaður fer með málið fyrir hönd varnaraðila.

Krafa sóknaraðila er að leigusamningur verði framlengdur um 25 ár frá lokum samnings að telja eða til 23. desember 2032.

Krafa varnaraðila er að árlegt leigugjald verði ákvarðað 210.000 kr. og að leigan taki breytingum miðað við vísitölu neysluverðs frá úrskurðardegi.

Með kæru, dags. 14. nóvember 2013, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 22. nóvember 2013, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 1. febrúar 2014, ásamt fylgiskjölum barst til kærunefndar 12. febrúar 2014. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn frá varnaraðila með bréfi, dags. 18. febrúar 2014, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 24. mars 2014, og voru sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar 25. mars 2014, til upplýsingar og til að koma að athugasemdum. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Málsatvik eru þau að 23. desember 1987 gerðu sóknaraðili og varnaraðili með sér leigusamning um afnot lóðarinnar xx til 25 ára eða 23. desember 2012.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili greinir frá því að upphaflegur leigusamningur um lóð nr. xx hafi verið undirritaður þann 23. desember 1987 af leigutaka og leigusala til 25 ára. Samkvæmt 5. gr. samningsins hafi leigugjaldið verið ákveðið þrjú lambsverð. Síðar hafi verið ákveðið að semja um fasta leigufjárhæð. Árið 2011 hafi leiguverð fyrir lóðina staðið í 56.507 kr.

Með tölvupósti umboðsmanns fyrir hönd sóknaraðila til umboðsmanns fyrir hönd varnaraðila 8. nóvember 2012 hafi verið farið fram á framlengingu á leigusamningi um 25 ár á sama leiguverði og greitt hafi verið fram að því. Svar hafi borist frá umboðsmanni varnaraðila 21. nóvember 2012 þess eðlis að unnt væri að framlengja leigusamninginn til 20 til 25 ára en leigan gæti ekki orðið sú sama heldur um 125.000 kr. á ári. Umboðsmaður sóknaraðila hafi svarað þeim pósti 24. nóvember 2012 á þann veg að sóknaraðili væri ekki sáttur við slíka hækkun á leigunni enda hefði hún hækkað í takt við lambsverðið frá því samningurinn hafi verið gerður á sínum tíma. Óskað hafi verið eftir því að samið yrði á þeim nótum sem kærunefnd hafi úrskurðað undanfarið eða um 77.000 kr. ársleigu.

Sóknaraðili greinir frá því að krafa hans sé að leigusamningur um leigu á sumarhúsalóð nr. xx verði framlengdur um 25 ár á sama verði og verið hefur eða á svipuðum nótum og kærunefnd hefur úrskurðað undanfarið um leigu á sumarhúsum í landi C, sbr. úrskurði nr. 3/2010 og 23/2011, sem sóknaraðili telur vera markaðsverð á slíkum lóðum.

Samkvæmt 1. mgr. 13. gr. laga nr. 75/2008, um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, skuli ákvörðun um ársleigu taka mið af kröfum aðila og því hvað kærunefnd álítur markaðsverðmæti á hverjum tíma. Samkvæmt 2. mgr. 13. gr. skuli við mat á markaðsverðmæti meðal annars hafa eftirfarandi sem viðmið:

1. hver sé ársleiga lóða sem séu svipaðar að stærð og búi yfir svipuðum eiginleikum á sömu jörð eða aðilggjandi jörðum. Einnig megi líta til ársleigu lóða sem séu svipaðar að stærð og búi yfir sams konar eiginleikum innan þess sveitarfélags sem lóðin sé á eða þá eftir atvikum innan sveitarfélaga í nágreninu.

2. legu, útsýni, gróðursæld, staðsetning og önnur slík atriði sem geti haft áhrif á fjárhæð ársleigu lóðar.

3. hvert hið eldra leigugjald hafi verið og hvort það hafi fylgt breytingum á vísitölu neysluverðs eða vísitölu byggingarkostnaðar.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili greinir frá því að upphaflegur leigusamningur um lóð nr. xx í C hafi verið undirritaður 23. desember 1987 og skyldi hann gilda til 25 ára. Samkvæmt 5. gr. samningsins hafi leigugjald verið ákveðið þrjú lambsverð. Síðar hafi verið ákveðið að semja um fasta leigufjárhæð sem engu að síður hafi tekið mið af ákvæði 5. gr. um þrjú lambsverð. Árið 2011 hafi leiguverð staðið í 56.709 kr. sem að mati varnaraðila er algerlega úrelt og úr öllu samhengi við leigufjárhæðir í nýrri samningum. Með engu móti geti staðist að leggja hið gamla verð til grundvallar enda jafngildi það mánaðarleigu að fjárhæð 4.700 kr.

Varnaraðili byggir á því að lóðin sé afar vel staðsett á frístundasvæði sem sé sérstaklega vinsælt. Útsýni sé sérstaklega gott og gróðursæld staðarins sé mikil. Staðreyndin sé sú að mikil ásókn sé í frístundahúsalóðir á þessu svæði og því sé gerð krafa um ársleigu að fjárhæð 210.000 kr. fyrir lóðina. Þannig sé mánaðarleigan einungis 17.500 kr. sem geti í engu tilliti talist hátt leigugjald. Um sé að ræða tiltölulega stóra lóð en samkvæmt skráningu í fasteignaskrá sé hún 3.900 m².

Varnaraðili áréttar að hús sóknaraðila standi á eignarlandi varnaraðila. Sá eignarréttur sé varinn af ákvæði 72. gr. stjórnarskrárinnar. Varnaraðili hafi þá bjargföstu trú að lög nr. 75/2008, um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, fari gegn eignarréttarákvæði stjórnarskrárinnar og áskilur sér rétt til að láta reyna á gildi laganna fyrir dómstólum. Hvað sem því líði sé útilokað að leigusamningur sóknaraðila framlengist án þess að jafnframt sé ákveðin ný ársleiga. Lög nr. 75/2008 geri ekki ráð fyrir að hægt sé að skjóta máli til kærunefndar án þess að jafnframt sé ákveðin ný ársleiga. Enda væri afar ósanngjarnt að leigusamningur yrði framlengdur um tvo áratugi en úrelt leiguverð stæði óhaggað.

Varnaraðili telur að ljóst sé að myndast hafi markaðsverð fyrir lóðir í C. Kærunefnd sé bæði rétt og skylt að leggja það verð til grundvallar niðurstöðu sinni nema viðkomandi lóð sé að einhverju leyti frábrugðin öðrum lóðum hvað gæði snertir. Í þessu samhengi vísar varnaraðili til ellefu leigusamninga sem hafi verið gerðir á tímabilinu 2008-2013 þar sem leiguverð hafi verið ákveðið á bilinu 125.000 kr. til 160.000 kr. Fram kemur að í öllum tilvikum skuli leiguverð breytast í hlutfalli við breytingar á vísitölu byggingarkostnaðar. Sem dæmi standi því leiguverð um tiltekna lóð nú í 206.000 kr. sem upphaflega hafi verið 160.000 kr. Varnaraðili gerir því kröfu um ársleigu að fjárhæð 210.000 kr. fyrir hina umdeildu lóð enda sé lóðin stór og góð. Þá telur varnaraðili að í öllu falli geti verðið aldrei orðið lægra en 150.000 kr. Í því samhengi sé lagður fram leigusamningur fyrir lóð í G frá 2. maí 2002 en þar sé ársleiga fyrir 1000 m² lóð ákveðin 96.485 kr. sem taka skuli hækkun miðað við vísitölu neysluverðs. Uppreiknað sé sú ársleiga í febrúar 2014 181.182 kr. Þá sé lagður fram lóðaleigusamningur fyrir frístundalóð úr landi K frá 9. nóvember 2011 en þar sé ársleigugjald ákveðið 120.000 kr. sem taki hækkun miðað við vísitölu neysluverðs. Að teknu tilliti til vísitölu í febrúar 2014 standi ársleigan í umræddu tilfelli í 129.443 kr.

Varnaraðili telur brýnt að kærunefnd leiðrétti fyrri úrskurði um eðlilega ársleigu lóða í C. Þeir úrskurðir eigi rætur að rekja til máls nr. 3/2010 sem varði lóð nr. xx í C. Niðurstaðan hafi verið sú að ársleiga hafi verið ákveðin 75.000 kr. Kærunefnd hafi farið á vettvang í máli nr. 3/2010 og fallist að sínu leyti á málatilbúnað sóknaraðila um að lóð nr. xx væri mjög blaut og með djúpum skorningum og í raun óhæf til byggingar og notkunar sem frístundalóð. Svo virðist sem úrskurðarnefnd hafi ranglega lagt umræddan úrskurð til grundvallar í seinni niðurstöðum sínum um betri lóðir í C þannig hunsað það markaðsverð sem hafi myndast um lóðir í C.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðili telur kröfu varnaraðila um leigugjald að fjárhæð 210.000 kr. með öllu óraunhæfa og ósanngjarna kröfu. Sóknaraðili mótmælir því að lóðin sé vel staðsett miðað við aðrar lóðir í C. Byggist það mat á því að lóðin sé staðsett vestast í C, þeim megin í landinu sem ekki sé eins skjólsælt og gróðursælt og austar á svæðinu. Í kringum lóðina hafi árum saman staðið ónýttar lóðir sem bendi ekki til sérlegra vinsælda. Um lóðina fari mikill norðanstrengur ofan af xxx, þannig að sóknaraðili hafi þurft að byggja sérstaka skjólveggi svo hægt sé að njóta útiveru við bústaðinn auk þess sem hann hafi þurft að gróðursetja mikinn fjölda plantna til að mynda skjólbelti á lóðinni. Kvöldsólar gæti ekki á lóðinni. Jarðvegur á lóðinni sé grýttur, þurr og næringarsnauður svo gróður hafi lengi vel átt erfitt uppdráttar. Með þrotlausri vinnu sóknaraðila og fjölskyldu hans í 25 ár og íburðar jarðvegs og áburðar hafi tekist að rækta skjólbelti þau við bústaðinn sem varnaraðili vill nú telja til sérlegra gæða lóðarinnar. Stór rafmagnsmöstur og rafmagnslínur liggi framhjá lóðinni og skemmi útsýni frá lóðinni til austurs og suðurs yfir dalinn. Þá heyrist suð/hvinur frá línunum og stundum töluverður hávaði sé vindur. Þá sé spurning hvort segul- rafsvið nálægt þeim sé heilsusamlegt mönnum en eins og menni viti sé það álit margra að svo sé ekki. Á veturna verði oft ófært að lóðinni þar sem hún sé staðsett ofan við snjóskafl sem myndist gjarnan á veginum upp í hverfið.

Sóknaraðili segir að almenni megi deila um það álit varnaraðila að landið sé sérstaklega vinsælt frístundasvæði þar sem lóðir séu enn að byggjast upp á svæðinu og töluvert sé enn um óbyggðar lóðir. Eftir 25 ár séu sumarbústaðir á lóðum í kringum hina umdeildu lóð í byggingu og/eða lóðir hafi staðið ónýttar. Þá séu nokkrir bústaðir á landinu til sölu núna á lægra verði en víða þekkist annars staðar. Það bendi ekki til mikillar eftirspurnar á svæðinu. Raunar hafi framboð á sumarbústaðalóðum undanfarin ár verið meira en eftirspurn sem almennt leiði af sér lægra markaðsverð. Könnun sóknaraðila hafi líka leitt í ljós að á öðrum sumarbústaðalöndum í F sé leiguverð mun lægra en nú sé í boði í C. Veðursæld í sumarbústaðalöndum sé víða meiri en í C þar sem töluvert vindasamt sé og rigningasamt.

Varnaraðili telur hina umdeildu lóð stóra en samkvæmt fasteignaskrá sé hún 4.200 m². Ein þeirra lóða sem varnaraðili nefnir í sinni greinargerð til samanburðar og hann hafi nýlega samið um verð á sé lóð nr. 96 en hún sé að mati sóknaraðila alls ekki góð til samanburðar þar sem hún sé u.þ.b. þriðjungi stærri eða 6.000 m² samkvæmt fasteignaskrá. Þar að auki sé hún sléttari, skjól- og gróðursælli enda staðsett mun neðar og austar á svæðinu og langt frá rafmagnslínunni. Þá nefni varnaraðili lóð í K þar sem ársleigan hafi verið 120.000 kr. í nóvember 2011. Sóknaraðili bendi á þá staðreynd að í K sé leigutökum séð fyrir heitu vatni sem sé ekki í boði í C svo það dæmi geti varla talist gott til samanburðar. Þá tilgreini varnaraðili lóð í I sem að mati sóknaraðila sé engan veginn samanburðarhæf. Megi þá alveg eins nefna lóðir í öðrum sumarbústaðalöndum þar sem víða sé um mun stærri lóðir að ræða en í C og sanngjarnara leiguverð en þau sem varnaraðili vilji nú taka upp. Sóknaraðili vilji í því sambandi taka sem dæmi lóð á skipulögðu, mjög vinsælu sumarbústaðasvæði á H þar sem ársleiga fyrir 17.200 m² lóð með stórkostlegu útsýni sé 94.000 kr. og að inni í þeirri leigu sé þjónusta sem lúti að viðhaldi vega og snjómokstri á vetrum auk þess sem landeigandi sjái sumarbústaðaeigendum fyrir heitu og köldu vatni að lóðarmörkum. Fleiri slík dæmi mætti telja. Í þessu sambandi megi einnig nefna að varnaraðili hafi ekki staðið við ákvæði leigusamnings um að útvega vatn fyrir hverfið (vatnsleiðsla að lóðarmörkum). Þetta hafi valdið sumarbústaðaeigendum miklum aukakostnaði og rýri stórlega gæði lóðanna á svæðinu. Þá sé á svæðinu einungis aðgangur að köldu vatni en könnun sóknaraðila hafi leitt í ljós að hægt sé að fá leigðar lóðir á öðrum sumarhúsasvæðum í H með aðgangi að heitu og köldu vatni fyrir mun lægra leiguverð en bjóðist í C nú.

Sóknaraðili vísar til þess að í greinargerð varnaraðila séu lagðir fram ellefu samningar sem séu sagðir mynda markaðsverð fyrir lóðarleigu á svæðinu. Að mati sóknaraðila er fjarri að svo sé. Ljóst sé að leiguverð hafi verið ákveðið einhliða af varnaraðila og leigutakar hafi í þessum tilfellum ekki átt annarra kosta völ en að samþykkja. Við skoðun á leiguverði samninganna megi greinilega sjá að það hafi almennt lækkað frá árinu 2008 þegar verðmyndun hafi orðið til á þenslutímum þegar mikil óvissa hafi ríkt um lagaréttindi leigutaka á sumarhúsasvæðum. Uppsprengda verðið sem þá hafi orðið til sé það verð sem varnaraðili vilji nú bjóða sóknaraðila með tilheyrandi vísitöluhækkunum.

Sóknaraðili greinir frá því að þó að varnaraðili hafi almennt lækkað leiguna frá árinu 2008, sé tekið mið af þeim samningum sem hann hafi lagt fram og þar sé leigan enn mun hærri en gengur og gerist á öðrum sumarhúsasvæðum í sveitarfélaginu. Sóknaraðili hafi gert könnun á nokkrum lóðum á nærliggjandi svæðum og í því tilliti leggi hann fram eftirfarandi dæmi. Í landi J séu nú tvær lóðir lausar og sé leiguverð 80.000 kr. á ári. Stærðir lóðanna séu ½ hektari hvor og framlengjanlegir leigusamningar til 25 ára. Lóðunum fylgi aðgangur að heitu vatni. Í landi L í H sé nú auglýst til leigu gróðursælt sumarbústaðaland um einn hektari til 50 ára á 55.000 kr. Samkvæmt upplýsingum frá tilteknu starfsmannafélagi séu enn lausar lóðir til úthlutunar í landi L. Lóðirnar séu frá 0,5 til einn hektari og allar á 50 ára leigusamningi á 55.000 kr. á ári. Aðgangur að köldu vatni, sambærilegt og í xx nema styttra sé í sund og þjónustu á svæðinu auk þess sem golfvöllur og fleira sé á L. Í landi M sé nú auglýst til leigu mjög vel staðsett sumarbústaðaland, 2.834 m², með frábæru útsýni út á vatnið. Leigusamningur til 15 ára og ársleiga sé 80.000 kr. Þá er vísað til eldri úrskurða kærunefndar húsamála í málum nr. 23/2011 og 13/2011.

Að lokum segir að sé tekið mið af framangreindum athugunum sóknaraðila megi ljóst vera að markaðsverðið á sumarhúsasvæðum í H og nágrenni liggi á bilinu 50.000–80.000 kr. á ári. Sóknaraðila, sem sé nú orðinn fullorðinn maður, þyki ósanngjarnt í meira lagi af varnaraðila að fara fram á svo mikla hækkun á leigunni þegar ábúendur hafa myndað tilfinningaleg tengsl við landið og aukið gæði og verðgildi þess með alúð og ræktunarvinnu sem ætti fyrst og fremst að koma honum og afkomendum hans til góða.

V. Niðurstaða

Samkvæmt 3. mgr. 10. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, skal leigusali eigi síðar en tveimur árum fyrir lok tímabundins leigusamnings senda leigutaka tilkynningu þar sem bent er á áætluð samningslok og efni 11.–14. gr. Samkvæmt 4. mgr. 10. gr. laganna skal leigutaki eigi síðar en 18 mánuðum fyrir leigulok senda leigusala tilkynningu skv. 3. mgr., enda hafi leigusali ekki sent slíka tilkynningu. Í 2. mgr. 11. gr. segir að hafi samningar ekki náðst einu ári fyrir lok tímabundins leigusamnings og tilkynningar skv. 3. og 4. mgr. 10. gr. ekki verið sendar innan þeirra fresta sem þar er getið þá gildi leigusamningurinn í tvö ár frá því tímamarki, þ.e. samningurinn framlengist um eitt ár miðað við umsamin leigulok.

Með tölvubréfi sóknaraðila, dags. 8. nóvember 2012, eða tæpum tveimur mánuðum fyrir leigulok, óskaði sóknaraðili eftir framlengingu á leigusamningi aðila. Af gögnum málsins er ekki að sjá að aðilar hafi leitast við að ná samningum fyrir þau tímamörk. Tilkynningar þær sem mælt er fyrir um í 3. og 4. mgr. 10. gr. laganna voru því ekki sendar innan tilgreindra tímamarka og samningur aðila því framlengst um eitt ár miðað við umsamin leigulok, sbr. 2. mgr. 11. gr., þ.e. til 23. desember 2013.

Samkvæmt 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús geta aðilar að leigusamningi um lóð undir frístundahús skotið máli varðandi framlengingu leigusamnings til kærunefndar húsamála. Sé máli skotið til nefndarinnar innan tilgreindra fresta framlengist samningurinn sjálfkrafa, hafi leigusali ekki krafist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr.

Samkvæmt 3. mgr. 11. gr. laga nr. 75/2008 getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af framlengdum leigusamningi. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot ekki verið sent sex mánuðum fyrir lok framlengds samnings, sbr. 4. mgr. 11. gr. Eftir að málskotsréttur leigusala fellur niður getur leigutaki skotið máli til kærunefndarinnar, sbr. 3. mgr. 11. gr. Málskotsréttur leigutaka fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent fyrir lok framlengds leigusamnings.

Sóknaraðili hefur farið fram á viðurkenningu á því að samningur framlengist um 25 ár frá lokum samnings að telja. Samkvæmt 4. mgr. 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús framlengist leigusamningur um 20 ár frá lokum samnings að telja hafi annar hvor aðila nýtt sér málskotsrétt til kærunefndar. Lögin gera ekki ráð fyrir að kærunefnd geti framlengt leigusamninga umfram þau tímamörk.

Líkt og að framan greinir gilti samningur aðila til 23. desember 2013. Kæra sóknaraðila var dagsett 14. nóvember 2013, þ.e. rúmlega mánuði áður en samningur aðila rann út. Það er því ljóst að málskotsréttur sóknaraðila var í gildi þegar kæra var send kærunefndinni.

Með því að sóknaraðili nýtti sér málskotsrétt sinn framlengdist leigusamningur aðila þar með um 20 ár frá lokum samnings að telja, sbr. 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008.

Ef leigusali hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann haft uppi kröfu fyrir kærunefnd húsamála skv. 5. mgr. 12. gr. um hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr., eða innlausn og hvert skuli vera innlausnarverð fyrir mannvirki leigutaka og eftir atvikum um fjárhæð greiðslu sérstakra bóta eða lækkun innlausnarverðs vegna ástands lóðar í samningslok, sbr. 14. gr.

Ef leigutaki hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann haft uppi kröfu fyrir kærunefnd húsamála skv. 8. mgr. 12. gr. um hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr.

Samkvæmt 1. mgr. 13. gr. laga nr. 75/2008, um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, skal ákvörðun um ársleigu taka mið af kröfum aðila og því hvað nefndin álítur vera markaðsverðmæti á hverjum tíma. Samkvæmt 2. mgr. 13. gr. skal við mat á markaðsverðmæti meðal annars hafa eftirfarandi sem viðmið:

1. hver sé ársleiga lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir svipuðum eiginleikum á sömu jörð eða aðliggjandi jörðum; einnig má líta til ársleigu lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir sams konar eiginleikum innan þess sveitarfélags sem lóðin er á eða þá eftir atvikum innan sveitarfélaga í nágrenninu,

2. legu, útsýni, gróðursæld, staðsetningu og önnur slík atriði sem áhrif geta haft á fjárhæð ársleigu lóðar,

3. hvert hið eldra leigugjald hafi verið og hvort það hafi fylgt breytingum á vísitölu neysluverðs eða vísitölu byggingarkostnaðar.

Í lögum um frístundabyggð, nr. 75/2008, kemur fram að kærunefnd húsamála skuli skera úr um upphæð ársleigu vegna ágreinings aðila að leigusamningi, sbr. 13. gr., vegna ágreinings aðila um upphæð á innlausn sumarbústaða, sbr. 14. gr., og loks vegna ágreinings aðila um upphæð á kaupum á lóðum sumarbústaða, sbr. 15. gr.

Sóknaraðili hefur ekki farið fram á að leiguverð taki breytingum en varnaraðili fer fram á að leiguverð verði ákvarðað 210.000 kr. og taki breytingum miðað við vísitölu neysluverðs frá úrskurðardegi.

Í málinu liggur fyrir matsgerð Maríu Magnúsdóttur, hdl. og löggilts fasteignasala, dags. 14. september 2015, sem kærunefnd aflaði. Í matsgerðinni er lagt mat á ársleigu lóðarinnar xx sem er á sama sumarbústaðasvæði og sú lóð sem hér um ræðir. Óskað var eftir athugasemdum aðila málsins við matsgerðina en einungis bárust athugasemdir frá sóknaraðila sem sætti sig við matið. Verður matið því haft til hliðsjónar í máli þessu.

Lóðin er samkvæmt fasteignamati 3.900 m² að stærð. Sumarbústaðasvæðið er kjarri vaxið.

Í leigusamningnum kemur fram að leigusali skuli leggja veg og vatnslögn að lóðarmörkum leigutaka og að einnig skuli leigusali setja fjárhelda girðingu umhverfis hið skipulagða og afmarkaða sumarbústaðasvæði. Viðhald ofangreindra framkvæmda, þ.e. vega, vatnslagna og girðingar, skuli vera á vegum leigutaka og á hans ábyrgð. Ekki kemur fram í leigusamningnum hvort leigugjald hækki í samræmi við byggingarvísitölu eða neysluvísitölu.

Þegar tekið hefur verið tillit til þeirra þátta sem segir í 1.–3. tölul. 2. mgr. 13. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, þá er það mat kærunefndar húsamála að ársleiga í framlengdum leigusamningi skuli vera 88.000 kr. á ári, líkt og fram kemur í umræddri matsgerð um sambærilega lóð. Rétt þyki að árgjaldið taki breytingum í samræmi við breytingu á vísitölu neysluverðs sem í september 2015 var 430,6 stig.

ÚRSKURÐARORÐ:

Leigusamningur aðila, dags. 23. desember 1987, vegna lóðar nr. xx, með fastanúmer frístundahúss nr. xx í landi C, er framlengdur um 20 ár frá 23. desember 2013.

Leiguverð er ákveðið 88.000 kr. á ári og tekur breytingum í samræmi við vísitölu neysluverðs sem í september 2015 var 430,6 stig.

Reykjavík, 19. maí 2016

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson