Mál nr. 61/2012

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

uppkveðinn 26. ágúst 2013

í máli nr. 61/2012 (frístundahúsamál)

A og B

gegn

C

Mánudaginn 26. ágúst 2013 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir héraðsdómslögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðilar: A og B, leigutakar lóðar nr. X með fastanúmer frístundahúss nr. Z í landi D í E. Lóðin ber heitið Y. F hæstaréttarlögmaður fer með málið fyrir þeirra hönd.

Varnaraðili: C, eigandi jarðarinnar. G héraðsdómslögmaður fer með málið fyrir hans hönd.

Krafa sóknaraðila er að leigusamningur verði framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 16. nóvember 2031.

Krafa varnaraðila er málinu verði vísað frá kærunefnd.

Með kæru, dags. 12. nóvember 2012, beindu sóknaraðilar til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 15. nóvember 2012, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila barst kærunefnd 6. mars 2013 og var send sóknaraðilum með bréfi, dags. 7. mars 2013, og þeim veitt tækifæri til andsvara. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 11. apríl 2013, og voru sendar varnaraðila með bréfi kærunefndarinnar, dags. 16. apríl 2013, og honum veitt tækifæri til andsvara. Engar frekari athugasemdir bárust. 

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Málsatvik eru þau að hinn 18. desember 1987 gerðu sóknaraðilar og varnaraðili með sér leigusamning um afnot lóðarinnar Y í landi D. Samningurinn var tímabundinn til 16. nóvember 2011. Hinn 10. maí 2010 sendu sóknaraðilar varnaraðila bréf og óskuðu eftir því að lóðarleigusamningur yrði framlengdur. Varnaraðili vilji ekki framlengja samninga fyrr en félag sumarhúsaeigenda á svæðinu taki við þeim sameiginlega rekstri sem er á svæðinu. 

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar greina frá því að upphaflegur samningur hafi verið gerður 18. desember 1987. Lóðin hafi verið leigð til 25 ára frá 16. nóvember 1986 til 16. nóvember 2011. Leiguverð hafi í öndverðu verið 4,2 lambsverð á 0,7 ha. og hafi átt að vera reiknað út í mars á ári hverju skv. 4. gr. samningsins. Sóknaraðilar hafi sent varnaraðila ábyrgðarbréf þann 10. maí 2010 með almennri tilvísun til frístundahúsalaga, nr. 75/2008, um framlengingu á lóðarsamningi.

Samkvæmt 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 falli málskotsréttur leigutaka niður sé málskot ekki sent fyrir lok leigusamnings. Samkvæmt framangreindu sé lok leigusamnings 16. nóvember 2012. Samkvæmt 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings, hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn skv. 2. eða 3. mgr. 12. gr. laganna.

Hafi varnaraðili talið að leigugreiðsla eigi að breytast, geti kærunefnd tekið á því máli síðar, en sóknaraðilar krefjast þess ekki að leigugreiðslum verði breytt, heldur axli þau leigugreiðslur óbreyttar. Það sé því ekki gerð sérstök krafa um breytingu leigugreiðslna.

Ljóst megi vera af lestri 12. gr. laga nr. 75/2008 að málskotsrétturinn standi einn og óhaggaður og að ekki sé skylda til annarra kröfugerða. Í raun sé ekki gert ráð fyrir því að önnur kröfugerð sé höfð uppi. Jafnframt komi skýrt fram í 4. mgr. 12. gr. laganna að hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. eða 3. mgr., þá framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Einu undantekningarnar frá sjálfkrafa framlengingu sé ef leigusali krefst innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. gr., eða ef leigutaki unir því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægi mannvirki af lóð á sinn kostnað. Ljóst sé að varnaraðili hafi ekki krafist innlausnar og sóknaraðilar uni því ekki að leigusmaningur falli úr gildi. Því sé skilyrðum um sjálfkrafa framlengingu fullnægt.

Með málskoti þessu hafi sóknaraðilar nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. framangreint, og krefjast staðfestingar á því að leigusamningur teljist framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 16. nóvember 2031.

III. Sjónarmið varnaraðila

Af hálfu varnaraðila er þess krafist að málinu verði vísað frá kærunefnd þar sem ekki sé neinn ágreiningur til staðar. Varnaraðili sé sammála sóknaraðilum um að framlengja lóðarleigusamning um lóðina og því sé ekki ágreiningur um það atriði. Fyrri samningur hafi verið til 25 ára og því ekki óeðlilegt að nýr samningur verði til sama eða svipaðs tíma. Þar sem ekki sé ágreiningur meðal aðila hvað þetta varðar þurfi kærunefnd ekki að fjalla um neinn ágreining. Varla sé það hlutverk nefndarinnar að fjalla um mál sem aðilar séu sammála um, enda óþarft.

Varnaraðili hafi tjáð þeim lóðarhöfum sem séu með leigusamninga þar sem gildistími sé liðinn eða líði á næstunni að forsenda þess að gerðir verði nýir samninga sé sú að félag sumarhúsaeigenda á svæðinu eða annað sameiginlegt félag hagsmunaaðila taki yfir sameiginlegan rekstur á svæðinu og þar vegi stærst vatnsveita. Varnaraðili hafi því hvatt stjórn félags sumarhúsaeigenda og einstaka lóðarhafa til ganga í það að núverandi félag eða annað félag taki við þessum sameiginlega rekstri. Öllum megi vera það ljóst að ýmislegt hafi breyst á þeim áratugum síðan fyrstu húsin hafi verið byggð og kröfur fólks til aðbúnaðar á svæðum sem þessum hafi gjörbreyst, þar á meðal kröfur um vatnsmagn og fleira. Varnaraðili ætli sér hvorki að taka ábyrgð á því til framtíðar að sumarhúsaeigendur á svæðinu hafi nægt vatn né að sjá um að uppfylla aðrar þarfir sumarhúsaeigenda á svæðinu sem honum beri ekki skylda til að annast um.

Því ítrekar varnarðili að málinu verði vísað frá nefndinni þar sem enginn ágreiningur sé til staðar um framlengingu umrædds leigusamnings kæranda. Um sjónarmið um hlutverk nefndarinnar og hvaða mál hún skuli taka til meðferðar vísar varnaraðili til dóms Hæstaréttar í máli nr. 484/2012. 

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila kemur fram að sóknaraðilar hafi til lengri tíma reynt að klára málið með samkomulagi við varnaraðila án árangurs. Varnaraðili hafi rætt um það sérstaklega að enginn ágreiningur sé til staðar. Staða málsins í dag segi allt um þá fullyrðingu varnaraðila. Eins og áður hafi verið vikið að hafi strax árið 2010 verið reynt að ljúka málinu, sbr. bréf frá 20. maí 2010. Það eitt að vísað sé til vilja og ásetnings varnaraðila í dag um að hann vilji ljúka málinu en hafi engu að síður ekki samið á ný hafi sett sóknaraðila í þá stöðu að hafa mögulega enga réttarstöðu hefði málið ekki verið kært fyrir frestdag.

Hvað varði önnur sérgreind atriði sem vísað sé til í frávísunarkröfu varnaraðila, svo sem vatnsveitu og annað, séu ekki atriði sem skipti máli hér. Sóknaraðilar byggja kröfu sína á þeim meginreglum sem vísað sé til í upphafsgögnum málsins. Þá verði ekki séð tilgang þess að vísa til Hrd. 484/2012 um hvert hlutverk kærunefndar húsamála sé og hvað það komi yfirleitt þessu máli við.

Að öðru leyti ítreka sóknaraðilar gerðar kröfur.

V. Niðurstaða

Sóknaraðilar krefjast þess að að leigusamningur verði framlengdur um 20 ár í samræmi við 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði vísað frá.

Samkvæmt 3. mgr. 10. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, skal leigusali eigi síðar en tveimur árum fyrir lok tímabundins leigusamnings senda leigutaka tilkynningu þar sem bent er á áætluð samningslok og efni 11.–14. gr. Samkvæmt 4. mgr. 10. gr. laganna skal leigutaki eigi síðar en 18 mánuðum fyrir leigulok senda leigusala tilkynningu skv. 3. mgr., enda hafi leigusali ekki sent slíka tilkynningu. Í 2. mgr. 11. gr. segir að hafi samningar ekki náðst einu ári fyrir lok tímabundins leigusamnings og tilkynningar skv. 3. og 4. mgr. 10. gr. ekki verið sendar innan þeirra fresta sem þar er getið þá gildi leigusamningurinn í tvö ár frá því tímamarki, þ.e. samningurinn framlengist um eitt ár miðað við umsamin leigulok.

Með bréfi sóknaraðila, dags. 10. maí 2010, óskuðu þau eftir framlengingu á leigusamningi aðila. Framangreint bréf sóknaraðila var sent rétt rúmum 18 mánuðum fyrir lok leigusamnings og var því í samræmi við 4. mgr. 10. gr. Það er því ljóst að samningurinn hafi ekki framlengst skv. 2. mgr. 11. gr. laganna.

Samkvæmt 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús geta aðilar að leigusamningi um lóð undir frístundahús skotið máli varðandi framlengingu leigusamnings til kærunefndar húsamála. Sé máli skotið til nefndarinnar innan tilgreindra fresta framlengist samningurinn sjálfkrafa, hafi leigusali ekki krafist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr. greinarinnar.

Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot ekki verið sent sex mánuðum fyrir lok samnings. Eftir að málskotsréttur leigusala fellur niður getur leigutaki skotið máli til kærunefndarinnar, sbr. 3. mgr. 12. gr. laganna. Málskotsréttur leigutaka fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent fyrir lok leigusamnings.

Líkt og að framan greinir gilti samningur aðila til 16. nóvember 2011. Kæra sóknaraðila var dagsett 12. nóvember 2012, þ.e. tæpu ári eftir að samningur aðila rann út. Það er því ljóst að málskotsréttur sóknaraðila var fallinn niður. Kæru sóknaraðila ber því að vísa frá.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kæru sóknaraðila, dags. 12. nóvember 2012, er vísað frá kærunefnd.

Reykjavík, 26. ágúst 2013

Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson