Mál nr. 64/2012

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

uppkveðinn 26. ágúst 2013

í máli nr. 64/2012 (frístundahúsamál)

A

gegn

B

Mánudaginn 26. ágúst 2013 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir héraðsdómslögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili: A, leigutaki lóðar nr. X með fastanúmer frístundahúss nr. Y að C í D. E fer með málið fyrir hans hönd.

Varnaraðili: B., eigandi jarðarinnar. F hæstaréttarlögmaður fer með málið fyrir þess hönd.

Krafa sóknaraðila er að leigusamningur verði framlengdur um 25 ár með sama leiguverði og verið hefur.

Krafa varnaraðila er að kærunefnd húsamála ákvarði nýja ársleigu vegna umræddrar lóðar 200.000 kr. á ári og að leigan taki breytingum miðað við vísitölu neysluverðs frá úrskurðardegi.

Með kæru, dags. 29. nóvember 2012, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 6. desember 2012, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 1. mars 2013, barst kærunefnd þann 19. mars 2013 og var send sóknaraðila með bréfi, dags. 20. mars 2013, og honum veitt tækifæri til andsvara. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 3. apríl 2012, og voru sendar varnaraðila með bréfi kærunefndarinnar, dags. 10. apríl 2013, og honum veitt tækifæri til andsvara. Engar frekari athugasemdir bárust.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Málsatvik eru þau að hinn 23. desember 1987 gerðu sóknaraðili og varnaraðili með sér leigusamning um afnot lóðarinnar C í Dtil 25 ára eða til 23. desember 2012.

Hinn 8. nóvember 2012 hafi sóknaraðili sent varnaraðila tölvupóst þar sem óskað hafi verið eftir því að leigusamningur aðila yrði framlengdur um 25 ár. Með tölvupósti, dags. 21. nóvember 2012, tilkynnti varnaraðili sóknaraðila unnt væri að framlengja samning aðila ýmist um 20 eða 25 ár en leiguverð myndi hækka í um það bil 125.000 kr. á ári. Með tölvupósti, dags. 24. nóvember 2012, tilkynnti sóknaraðili varnaraðila um að sóknaraðili myndi ekki sætta sig við slíka hækkun og tók fram að sóknaraðili vildi gjarna semja í samræmi við úrskurði kærunefndar húsamála, eða um 77.000 kr. á ári. 

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili greinir frá því að umræddur leigusamningur hafi verið tímabundinn til 25 ára og hafi því runnið út þann 23. desember 2012. Samkvæmt 5. gr. samningsins hafi leigugjald verið ákveðið þrjú lambsverð. Síðar hafi verið ákveðið að semja um fasta leigufjárhæð og árið 2011 hafi leigugjaldið staðið í 56.507 kr. Sóknaraðili hafi óskað eftir framlengingu þann 8. nóvember 2012. Varnaraðili hafi borið við að eðlilegt væri að framlengja samninginn til 20–25 ára en leigan yrði um 125.000 kr. á ári. Sóknaraðili hafi ekki verið sáttur við slíka hækkun og óskað eftir því að leigan yrði í samræmi við úrskurði kærunefndar húsamála eða um 77.000 kr. á ári.

Sóknaraðili krefst þess að leigusamningur aðila verði framlengdur um 25 ár á sama verði og verið hafði eða sambærilegu verði og kærunefnd húsamála hafi úrskurðað um varðandi leigu í landi G. Í þessu sambandi bendir sóknaraðili sérstaklega á úrskurði í málum nr. 3/2010 og 23/2011. Samkvæmt 1. mgr. 13. gr. laga nr. 75/2008 skuli ákvörðun um ársleigu taka mið af kröfum aðila og því hvað nefndin álíti markaðsverðmæti á hverjum tíma. Samkvæmt 2. mgr. 13. gr. laganna skuli við mat á markaðsverðmæti meðal annars hafa til viðmiðunar hver sé ársleiga lóða sem séu svipaðar að stærð og búi yfir svipuðum eiginleikum á sömu jörð eða aðliggjandi jörðum, legu, útsýni, gróðursæld, staðsetningu og önnur slík atriði sem áhrif geti haft á fjárhæð lóðar og hvert hið eldra leigugjald hafi verið og hvort það hafi fylgt breytingum á vísitölu neysluverðs eða vísitölu byggingaverðs.

III. Sjónarmið varnaraðila

Í greinargerð varnaraðila segir að upphaflegur leigusamningur hafi verið undirritaður hinn 23. desember 1987 og skyldi gilda til 25 ára. Samkvæmt 5. gr. samningsins hafi leigugjald verið ákveðið þrjú lambsverð. Síðar hafi verið ákveðið að semja um fasta leigufjárhæð sem engu að síður hafi tekið mið af ákvæði 5. gr. um þrjú lambsverð. Árið 2011 hafi leigugjaldið staðið í 56.507 kr. sem sé að mati varnaraðila algerlega úrelt og úr öllu samhengi við leigufjárhæðir í yngri samningum. Því geti með engu móti staðist að leggja hið gamla verð til grundvallar enda jafngildi það 4.700 kr. mánaðarleigu.

Varnaraðili byggir á því að umrædd lóð sé afar vel staðsett á frístundahúsasvæði sem sé sérstaklega vinsælt. Útsýni sé afar gott og gróðursæld mikil. Staðreyndin sé sú að mikil ásókn sé í frístundahúsalóðir á svæðinu. Gerð sé krafa um ársleigu að fjárhæð 200.000 kr. fyrir lóðina. Þannig sé mánaðarleigan einungis 16.600 kr. sem geti í engu tilliti talist hátt leigugjald. Um sé að ræða tiltölulega stóra lóð, en samkvæmt skráningu í fasteignaskrá sé hún 3.900 m². Í þessu samhengi vísar varnaraðili til nokkurra nýlegra leigusamninga í B. Hinn 4. nóvember 2008 hafi verið gerður leigusamningur um lóð nr. 96 og ársleiga ákveðin 160.000 kr. Hinn 19. desember 2008 hafi verið gerður leigusamningur um lóð nr. 71 og ársleiga ákveðin 150.000 kr. Þá hafi verið gerður leigusamningur um lóð nr. 15 hinn 20. maí 2010 og ársleiga ákveðin 125.000 kr. Einnig hafi verið gerður lóðaleigusamningur um lóð nr. 17 hinn 1. nóvember 2011 og ársleiga ákveðin 125.000 kr. Samningur um lóð nr. 35 hafi svo verið undirritaður hinn 25. júní 2012 þar sem ársleiga hafi verið ákveðin 135.000 kr. Loks hafi verið gerður samningur um lóð nr. 43 hinn 21. ágúst 2012 og umsamin ársleiga verið 135.000 kr.

Í öllum tilvikum skyldi leiguverð breytast í samræmi við breytingar á byggingavísitölu. Með vísan til verðlagshækkana á umræddu tímabili sé því gerð krafa um 200.000 kr. ársleigu fyrir lóð nr. 47. Leigutaki byggi á því að leigugjald geti í öllu falli aldrei orðið lægra en 135.000 kr. fyrir lóðina. Í því samhengi sé lagður fram lóðarleigusamningur fyrir frístundahúsalóð úr landi H í I frá 9. nóvember 2011 en þar sé ársleigugjald ákveðið 120.000 kr. sem taki hækkun miðað við vísitölu neysluverðs. Að teknu tilliti til vísitölu í októbermánuði 2011 standi ársleigan í umræddu tilfelli í 126.443 kr. Loks sé lagður fram leigusamningur fyrir lóð í J frá 2. maí 2002 en þar sé ársleiga fyrir 1000 m² ákveðin 96.485 kr. sem taka skuli hækkun miðað við vísitölu neysluverðs. Uppreiknað sé sú ársleiga í októbermánuði 2011 alls 169.057 kr.

Varnaraðili byggir á því að úrskurður kærunefndar húsamála frá 6. desember 2010 í máli nr. 3/2010 hafi lítið fordæmisgildi í þessu máli. Þar hafi ársleiga verið ákveðin 75.000 kr. fyrir lóð nr. Z í C og lagt hafi verið til grundvallar að lóðin væri 3.300 m². Sé þannig ljóst að um minni lóð hafi verið að ræða en það sem þó skipti meira máli sé að byggt hafi verið á því að af hálfu kæranda að lóðin væri mjög blaut með djúpum skorningum og í raun óhæf til byggingar og notkunar sem frístundahúsalóð. Kærunefndin hafi virst hafa fallist á þetta sjónarmið, að minnsta kosti að hluta, en í forsendum úrskurðarins hafi sérstaklega verið tekið fram að lóðin væri blaut.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að sóknaraðili hafi farið fram á framlengdan samning við varnaraðila miðað við óbreytta ársleigu. Varnaraðili hafi talið það of lága leigu en hafi viljað semja um leiguverð á svipuðum nótum og varnaraðili hafi verið að semja um við aðra leigutaka, eða um 125.000 kr. á ári. Það hafi sóknaraðila þótt of mikil hækkun á leiguverði og hafi því skotið máli sínu til kærunefndar húsamála. Varnaraðili hafi nú krafist 200.000 kr. ársleigu sem sóknaraðila þyki með öllu óraunhæf og ósanngjörn krafa.

Varnaraðili hafi byggt kröfu sína meðal annars á því að umrædd lóð sé afar vel staðsett á frístundahúsasvæði sem sé sérstaklega vinsælt. Að mati sóknaraðila sé lóðin alls ekki sérlega vel staðsett miðað við aðrar lóðir í C og sé það mat meðal annars byggt á því að lóðin sé staðsett vestast í C, þeim megin í landinu sem ekki sé eins skjólsælt og gróðursælt og austar á svæðinu. Í kringum téða lóð hafi árum saman staðið ónýttar lóðir sem bendi ekki til sérlegra vinsælda. Um lóðina fari mikill norðanstrengur ofan af K niður L þannig að sóknaraðili hafi þurft að byggja sérstaka skjólveggi svo hægt sé að njóta útiveru á lóðinni auk þess sem sóknaraðili hafi þurft að gróðursetja mikinn fjölda plantna til að mynda skjólbelti á lóðinni. Jarðvegur sé grýttur, þurr og næringarsnauður svo gróður hafi átt lengi vel erfitt uppdráttar. Með þrotlausri vinnu sóknaraðila og fjölskyldu hans í 25 ár auk íburðar jarðvegs og áburðar hafi tekist að rækta skjólbelti þau við bústaðinn sem varnaraðili vilji nú telja til sérlegra gæða lóðarinnar. Stór rafmagnsmöstur og rafmagnslínur liggi framhjá lóðinni og skemmi útsýni frá henni til austurs og suðurs yfir dalinn. Þá heyrist hvinur frá línunum og stundum töluverður hávaði ef vindur sé. Þá megi spyrja hvort segul- og/eða rafsvið nálægt þeim sé heilsusamlegt mönnum. Á vetrum sé oft ófært að lóðinni þar sem hún sé staðsett ofan við snjóskafl sem myndist gjarna á vegi upp í hverfið. Deila megi um það álit varnaraðila að landið sé sérstaklega vinsælt frístundahúsasvæði þar sem lóðir séu enn að byggjast upp á svæðinu og töluvert sé um óbyggðar lóðir. Veðursæld sé víða meiri en í C þar sem á svæðinu sé töluvert vinda- og rigningarsamt.

Varnaraðili telji umrædda lóð stóra, en samkvæmt fasteignaskrá sé hún 4.200 fm. Ein þeirra lóða sem varnaraðili nefni í sinni greinargerð til samanburðar sé lóð nr. Æ, en hún sé að mati sóknaraðila alls ekki góð til samanburðar þar sem hún sé um það bil þriðjungi stærri, eða 6.000 fm samkvæmt fasteignaskrá, sléttari, skjól- og gróðursælli enda staðsett mun neðar og austar á svæðinu og langt frá rafmagnslínu. Þá tilgreini varnaraðili lóð í J sem að mati sóknaraðila sé engan veginn samanburðarhæf. Þá megi alveg eins nefna lóðir í öðrum sumarbústaðarlöndum þar sem víða sé um mun stærri lóðir að ræða en í C og sanngjarnara leiguverð en þau er varnaraðili vilji nú taka upp. Vilji sóknaraðili í því sambandi nefna lóð á skipulögðu, mjög vinsælu sumarbústaðasvæði á M þar sem ársleiga fyrir 17.200 fm. lóð með stórkostlegu útsýni sé 94.000 kr. og í þeirri leigu felist þjónusta er lúti að viðhaldi vega og snjómokstri á vetrum auk þess sem landeigandi sjái sumarbústaðaeigendum fyrir heitu og köldu vatni að lóðarmörkum. Fleiri slík dæmi megi nefna. Þá megi einnig taka fram að varnaraðili hafi ekki staðið við ákvæði leigusamnings um að útvega vatn fyrir hverfið, þ.e. vatnsleiðslu að lóðarmörkum. Þetta hafi valdið lóðarhöfum miklum aukakostnaði og rýri stórlega gæði lóðanna á svæðinu. Þá sé á svæðinu eingöngu aðgangur að köldu vatni. Sóknaraðila, sem nú sé orðinn fullorðinn maður, þyki ósanngjarnt í meira lagi af varnaraðila að fara fram á svo mikla hækkun á leigu þegar ábúendur hafi myndað tilfinningaleg tengsl við landið og aukið gæði og verðgildi þess með alúð og ræktunarvinnu sem fyrst og fremst ætti að koma honum og afkomendum hans til góða.

Leigusamningur um umræddalóð hafi verið undirritaður 23. desember 1987 og hafi gilt til 25 ára, þ.e. til 23. desember 2012. Í 2. gr. samningsins sé kveðið á um það að samningurinn myndi framlengjast sjálfkrafa um eitt ár í senn væri honum ekki sagt upp af samningsaðilum með minnst sex mánaða fyrirvara. Í málinu liggur fyrir að samningnum hafi ekki verið sagt upp.

Sóknaraðili bendir á að skv. 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, geti aðilar að leigusamningi um lóð undir frístundahús skotið máli varðandi framlengingu leigusamnings til kærunefndar húsamála. Sé máli skotið til nefndarinnar innan tilgreindra fresta framlengist samningurinn sjálfkrafa. Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laganna geti leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Málskotsréttur leigusala falli niður hafi málskot ekki verið sent sex mánuðum fyrir lok samnings. Eftir að málskotsréttur leigusala hefur fallið niður geti leigutaki skotið máli til kærunefndarinnar, sbr. 3. mgr. 12. gr. Málskotsréttur leigutaka falli niður hafi málskot hans ekki verið sent fyrir lok leigusamnings. Í 4. mgr. 12. gr. laganna komi fram að hafi annar hvor aðilinn nýtt sér málskotsrétt sinn skv. 2. eða 3. mgr. sömu greinar framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Það gildi þó ekki hafi leigusali krafist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr., eða ef leigutaki unir því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægir mannvirki sín af lóð á sinn kostnað, sbr. 6. mgr.

Jafnframt bendir sóknaraðili á að hafi leigusali nýtt sér málskotsrétt sinn geti hann þá fyrir kærunefnd húsamála skv. 5. mgr. 12. gr. laganna haft uppi kröfu um hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr., eða innlausn og hvert skuli vera innlausnarverð fyrir mannvirki leigutaka og eftir atvikum um fjárhæð greiðslu sérstakra bóta eða lækkun innlausnarverðs vegna ástands lóðar í samningslok, sbr. 14. gr. Hafi leigutaki nýtt sér málskotsrétt sinn geti hann þá fyrir kærunefnd húsamála skv. 8. mgr. 12. gr. haft uppi kröfu um hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlendum leigusamningi, sbr. 13. gr.

Sóknaraðili hafi skotið málinu til kærunefndarinnar fyrir lok samnings aðila með bréfi, dags. 30. nóvember 2012. Málinu hafi þannig verið skotið til nefndarinnar innan tilskilins frests, sbr. 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008. Samkvæmt 4. mgr. 12. gr. laganna ætti leigusamningur aðila þar með að framlengjast um 20 ár frá 23. desember 2012.

V. Niðurstaða

Sóknaraðili krefst þess að að leigusamningur aðila verði framlengdur um 25 ár með sama leiguverði og verið hefur.

Varnaraðili krefst þess að kærunefnd ákvarði nýja ársleigu vegna umræddrar lóðar 200.000 kr. og að fjárhæðin taki breytingum miðað við vísitölu neysluverðs frá úrskurðardegi.

Samkvæmt 3. mgr. 10. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, skal leigusali eigi síðar en tveimur árum fyrir lok tímabundins leigusamnings senda leigutaka tilkynningu þar sem bent er á áætluð samningslok og efni 11.–14. gr. Samkvæmt 4. mgr. 10. gr. laganna skal leigutaki eigi síðar en 18 mánuðum fyrir leigulok senda leigusala tilkynningu skv. 3. mgr., enda hafi leigusali ekki sent slíka tilkynningu. Í 2. mgr. 11. gr. segir að hafi samningar ekki náðst einu ári fyrir lok tímabundins leigusamnings og tilkynningar skv. 3. og 4. mgr. 10. gr. ekki verið sendar innan þeirra fresta sem þar er getið þá gildi leigusamningurinn í tvö ár frá því tímamarki, þ.e. samningurinn framlengist um eitt ár miðað við umsamin leigulok.

Með tölvubréfi sóknaraðila, dags. 8. nóvember 2012 eða tæpum tveimur mánuðum fyrir leigulok, óskaði sóknaraðili eftir framlengingu á leigusamningi aðila. Af gögnum málsins er ekki að sjá að aðilar hafi leitast við að ná samningum fyrir það tímamark. Tilkynningar þær sem mælt er fyrir um í 3. og 4. mgr. 10. gr. laganna voru því ekki sendar innan tilgreindra tímamarka og samningur aðila því framlengst um eitt ár miðað við umsamin leigulok, sbr. 2. mgr. 11. gr., þ.e. til 23. desember 2013.

Samkvæmt 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús geta aðilar að leigusamningi um lóð undir frístundahús skotið máli varðandi framlengingu leigusamnings til kærunefndar húsamála. Sé máli skotið til nefndarinnar innan tilgreindra fresta framlengist samningurinn sjálfkrafa, hafi leigusali ekki krafist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr. greinarinnar.

Samkvæmt 3. mgr. 11. gr. laga nr. 75/2008 getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af framlengdum leigusamningi. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot ekki verið sent sex mánuðum fyrir lok framlengds samnings, sbr. 4. mgr. 11. gr. Eftir að málskotsréttur leigusala fellur niður getur leigutaki skotið máli til kærunefndarinnar, sbr. 3. mgr. 11. gr. Málskotsréttur leigutaka fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent fyrir lok framlengds leigusamnings.

Kæra sóknaraðila var dagsett 29. nóvember 2012, þ.e. tæpum 13 mánuðum áður en framlengdur samningur aðila rann út. Á því tímamarki hafði sóknaraðili ekki málskotsrétt, sbr. það sem fyrr segir. Kæru sóknaraðila ber því að vísa frá.

Kærunefnd telur þó vert að benda á að málskotsréttur sóknaraðila er virkur frá 23. júní 2013 til 23. desember 2013.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kæru sóknaraðila, dags. 29. nóvember 2012, er vísað frá kærunefnd.

Reykjavík, 26. ágúst 2013

Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson