Mál nr. 49/2024-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 12. desember 2024

í máli nr. 49/2024

A

gegn

B og C

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B og C

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðilum beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 480.000 kr.

Varnaraðili krefjast þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn bárust kærunefnd: 
Kæra sóknaraðila, dags. 13. og 21. maí 2024.
Greinargerð varnaraðila, móttekin 30. maí 2024.
Svar sóknaraðila, dags. 17. nóvember 2024, við fyrirspurn kærunefndar.
Athugasemdir varnaraðila, dags. 18. nóvember 2024.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. ágúst 2023 til 1. apríl 2024 um leigu sóknaraðila á neðri hæð íbúðar varnaraðila að D í E. Leigutíma lauk 15. mars 2024 samkvæmt samkomulagi aðila. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa tekið við leigusamningi föður síns 1. ágúst 2023, sem hafi leigt allt húsið frá ágúst 2019 til 31. júlí 2023. Sóknaraðili hafi þó aðeins tekið neðri hæðina á leigu. Tryggingarfé vegna neðri hæðarinnar hafi numið 480.000 kr., sbr. leigusamningur aðila. Eftir að sóknaraðili hafi skilað íbúðinni hafi varnaraðilar upplýst að kostnaður vegna tjóns á hinu leigða næmi 307.480 kr. Gerð hafi verið tjónaskýrsla fyrir efri hæðina, sem faðir sóknaraðila hafi leigt en ekki sóknaraðili. Flest atriði sem þar séu tilgreind séu ekki sök sóknaraðila heldur sé um að ræða eðlileg slit eftir næstum fimm ára leigutíma. Mikið hafi verið gert úr rakaskemmdum sem varnaraðilar telji að hafi komið til vegna þess að sóknaraðili hafi ekki loftað nóg, en gluggar hafi þó oftast verið opnir. Orsök rakaskemmdanna sé sú að lítill gluggi sé í eldhúsi og enginn háfur. Eðlilega hafi því verið rakt í eldhúsinu í hvert skipti sem vatn hafi verið soðið eða eldað. Þá hafi flætt upp úr niðurfalli í eldhúsinu í tvö skipti. Einnig sé parket á innganginum þannig að í hvert skipti sem gengið hafi verið inn á blautum skóm hafi raki myndast þar. Motta varnaraðila hafi komið í veg fyrir að parketið gæti andað.

Íbúðin hafi hvorki verið tekin út við upphaf né lok leigutíma af hlutlausum úttektaraðila. Eftir að hafa átt í samskiptum við varnaraðila í þrjátíu daga hafi sóknaraðili neitað kröfu þeirra 13. apríl 2024.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðilar kveða sóknaraðila hafa flutt í íbúð neðri hæðar hússins í ágúst 2019. Faðir sóknaraðila hafi upphaflega verið leigjandi og hann að auki leigt íbúð efri hæðar. Í ágúst 2023 hafi aðilar þessa máls gert nýjan leigusamning þar sem foreldrar sóknaraðila hafi verið að flytja en sóknaraðili og bróðir hans viljað búa áfram í húsnæðinu. 

Varnaraðilar séu búsett erlendis og því hafi þau fengið aðstoð fasteignasala til að yfirfara íbúðina við lok leigutíma. Í hvorugum leigusamningi sem mál þetta taki til hafi verið gerð krafa um óháða úttektarmenn við upphaf eða lok leigutíma.

Í skýrslu fasteignasalans hafi komið fram að rakaskemmdir væru á parketi við útihurð, sett hafi verið dýralúga á útihurð á leigutíma sem samkomulag hafi verið um að yrði fjarlægð við lok hans, þriggja punkta læsingu hafi verið skipt út fyrir einfalda læsingu á útihurð, málningarblettur hafi verið á gluggakistu, gluggakistan hafi jafnframt verið brotin/sigin niður, rakaskemmdir hafi verið til staðar og hugsanleg mygla í gluggum vegna ónægrar útloftunar en ekki sé gerð krafa vegna þessa. Þá hafi rispa verið á gólfefni á gangi, horn á skápi undir þvottavél hafi verið brotið, ofn verið óhreinn og skemmdir verið á fataskápi.

Úttekt hafi verið gerð við lok leigutíma. Hvort sem gluggi í eldhúsi sé lítill eða stór þá sé auðvelt að lofta út, en varnaraðilar hafi þó ekki gert kröfu vegna rakaskemmda í eldhúsi.

Varnaraðilar hafi í eitt skipti fengið tilkynningu um að vatn hafi flætt upp úr niðurfalli í gólfi í eldhúsi, en það hafi verið í tíð leigutíma föður sóknaraðila. Varnaraðilar hafi fengið viðgerðarmann án tafar til þess að losa stífluna, en engar skemmdir hafi orðið vegna þessa.

Hvorki hafi borist athugasemdir frá sóknaraðila né föður hans um gólfefnið eða mottuna. Það að varnaraðilar hafi skilið eftir mottu við inngang íbúðarinnar leiði ekki til þess að þau verði gerð ábyrg fyrir því að sóknaraðili hafi látið hjá líða að þurrka upp bleytu af gólfinu sem hafi borist inn með blautum skófatnaði. Sóknaraðila hafi borið að ganga þannig um að bleyta af skófatnaði skemmdi ekki gólfið. Hugsanlega hafi bleyta jafnframt komið inn um dýralúgu sem sett hafi verið á útihurðina. 

Sóknaraðili hafi á því byggt að ekki hafi verið gerð úttekt við upphaf leigutíma. Í 4. gr. í leigusamningi við föður sóknaraðila hafi komið fram að leigjandi skuli gera skriflegar athugasemdir innan fjögurra vikna frá afhendingu og segja til um hverra úrbóta sé krafist. Auk þess hafi komið fram í 5. gr. leigusamnings aðila þessa máls að leigjandi skuli gera athugasemdir við ástand eignarinnar. Engar athugasemdir hafi þó borist enda íbúðin verið nýuppgerð og í mjög góðu ástandi við upphaf leigutíma. Engin ákvæði sé að finna í leigusamningi aðila um að óháður úttektaraðili skuli annast úttektir. Þá hafi báðir aðilar samþykkt, sbr. 12. gr. samningsins, að óska ekki eftir að óháður úttektaraðili tæki eignina út.

Varnaraðilar hafi verið í sambandi við sóknaraðila og föður hans í gegnum tölvupóst. Þau atriði sem varnaraðili geri kröfu um að sóknaraðili greiði kostnað vegna sé áætlaður vegna viðgerða og byggi á upplýsingum um efniskostnað og áætlun á tímafjölda iðnaðarmanns.

Sóknaraðili hafi fengið úttektarskýrsluna í mars 2024. Faðir sóknaraðila og varnaraðilar hafi í framhaldinu verið í samskiptum án árangurs. Sóknaraðili hafi fengið afrit af þeim samskiptum án þess að hafa gert athugasemdir. Varnaraðilum hafi því ekki verið kunnugt um höfnun sóknaraðila fyrr en með kæru hans í máli þessu. Faðir sóknaraðila hafi lagt fram sáttatilboð 26. mars 2024 sem varnaraðilar hafi hafnað 28. sama mánaðar. Hann hafi lagt fram annað sáttatilboð 9. apríl 2024.

Kröfur varnaraðila séu á því byggðar að sóknaraðili hafi ekki gengið um íbúðina í samræmi við eðlileg afnot. Fyrirliggjandi myndir sýni ástand hluta íbúðar áður en sóknaraðili hafi flutt inn þegar fyrri leigjendur hafi búið í íbúðinni. Þau atriði sem athugasemdir hafi verið gerðar við falli ekki undir eðlileg afnot og megi rekja til slæmrar umgengni sóknaraðila og heimilismanna hans. Ætla megi að sóknaraðili og faðir hans hafi að hluta til fallist á ábyrgð á hluta skemmdanna með sáttartilboðum þeirra en þeir hafi ekki fallist á að láta laga neina af þeim skemmdum eða göllum.  

IV. Niðurstaða

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 480.000 kr. Sóknaraðili tók neðri hæð hússins á leigu en faðir hans hafði verið með báðir hæðir þess á leigu frá ágúst 2019 fram að þeim tíma sem leigusamningur sóknaraðila tók gildi. Varnaraðilar gera kröfu að fjárhæð 307.480 kr. í tryggingarféð vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma. Undir rekstri málsins fyrir kærunefnd endurgreiddu þau sóknaraðila 172.520 kr.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Leigutíma lauk 15. mars 2024. Vegna búsetu varnaraðila erlendis fengu þau fasteignasala til að taka íbúðina út við lok leigutíma og fór skoðun hans fram 18. mars 2024. Varnaraðilar sendu sóknaraðila skýrslu fasteignasalans með tölvupósti 20. mars 2024 og báðu hann um að yfirfara skýrsluna. Faðir sóknaraðila fékk afrit af þeim tölvupósti og svaraði hann 22. sama mánaðar þar sem hann taldi að unnt væri að komast að lausn sem væri ásættanleg fyrir alla. Með tölvupósti varnaraðila 28. mars 2024 til föður sóknaraðila, sem sóknaraðili fékk afrit af, var gerð krafa að fjárhæð 307.480 kr. í tryggingarféð. Varnaraðilar áttu í tölvupóstsamskiptum við sóknaraðila og föður hans þar sem reynt var að komast að samkomulagi vegna kröfu varnaraðila en að endingu var kröfunum hafnað með tölvupósti 12. apríl 2024, að undanskilinni kröfu um kostnað við að fjarlægja kattarlúgu af útihurð sem var samþykkt. Kæra sóknaraðila barst kærunefnd 7. maí 2024 og var ágreiningur um bótaskyldu hans því borinn undir nefndina innan frests, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Í 63. gr. húsaleigulaga segir að við lok leigutíma skuli leigjandi skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Leigjandi beri óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Þá er kveðið á um í 1. mgr. 69. gr. sömu laga að leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra skuli gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis samhliða gerð leigusamnings og við lok leigutíma.

Fyrir liggur að aðilar gerðu hvorki sameiginlega úttekt á ástandi íbúðarinnar við upphaf né lok leigutíma þrátt fyrir fyrirmæli 69. gr. húsaleigulaga. Krafa varnaraðila er byggð á einhliða skoðun fasteignasala á íbúðinni sem fór fram við lok leigutíma, en krafan er gerð vegna skemmda á borð við rakaskemmdir á parketi, málningarbletti og brot í gluggakistu, rispur á parketi, brot á skáp og einnig vanþrifum á ofni.

Ekki liggja fyrir haldbær gögn sem sýna ástand hins leigða við upphaf leigutíma, en myndir teknar í tíð fyrri leigjenda og þar með án sameiginlegrar úttektar aðila nægja ekki til sönnunar hér um. Þær skemmdir sem tilgreindar eru gætu hafa verið til staðar við upphaf leigutíma og/eða leitt af eðlilegri notkun eignarinnar. Þá er ekki hægt að fallast á bótaskyldu sóknaraðila vegna vanþrifa á ofni enda ekki gerð sameiginleg úttekt við lok leigutíma og honum gefinn kostur á úrbótum, sbr. 2. mgr. 71. gr. húsaleigulaga. Krafa varnaraðila vegna kattarlúgunnar er aftur á móti óumdeild og er varnaraðilum því heimilt að ráðstafa 43.480 kr. af tryggingarfénu vegna hennar. Að öðru leyti er kröfum varnaraðila hafnað. Ber því að fallast á að varnaraðilum beri að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 436.520 að teknu tilliti til innborgunar varnaraðila að fjárhæð 172.520 kr. sem átti sér stað 24. nóvember 2024, ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er þau skila tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðilum íbúðinni 15. mars 2024 reiknast dráttarvextir frá 13. apríl 2024.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORР       

Varnaraðilum ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 436.520 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 13. apríl 2024 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags, að frádreginni innborgun varnaraðila að fjárhæð 172.520 kr. þann 24. nóvember 2024.

Reykjavík, 12. desember 2024

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                       Eyþór Rafn Þórhallsson