Mál nr. 7/2021-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. maí 2021

í máli nr. 7/2021

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða eftirstöðvar tryggingarfjár að fjárhæð 67.825 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með rafrænni kæru, dags. 26. janúar 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 4. febrúar 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 7. febrúar 2021, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 8. febrúar 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 16. febrúar 2021, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 22. febrúar 2021. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 27. febrúar 2021, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 2. mars 2021. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 3. júní 2020 til 1. janúar 2021 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að í leigusamningi komi fram að hún myndi sjá um að mála íbúðina. Þegar varnaraðili hafi neitað að framlengja leigusamninginn hafi sóknaraðili byrjað að leita að íbúð. Þegar hún hafi fundið íbúð hafi hún óskað eftir að losna fyrr undan leigusamningi og sagt að hún myndi mála og skila íbúðinni hreinni. Varnaraðili hafi svarað því til að hún skyldi skoða það en að hún myndi sjálf mála og taka af tryggingarfénu upp í það. Sóknaraðili hafi neitað því þar sem í leigusamningi stæði að sóknaraðili myndi mála og lögum samkvæmt eigi leigusali ekki að taka af tryggingarfénu fyrir slíka vinnu. Sóknaraðili hafi látið mála íbúðina og skilað henni 2. janúar 2021 klukkan 14:00. Hún hafi átt að skila klukkan 13:00 en vegna persónulegra aðstæðna hafi hún ekki komist fyrr.

Þegar sóknaraðili hafi skilað íbúðinni 2. janúar hafi varnaraðili neitað að fara yfir íbúðina með henni en enginn óháður aðili hafði tekið íbúðina út við upphaf leigutíma. Eftir skil hafi varnaraðili sent tölvupóst og sagt að það vantaði tengla í stofu og sóknaraðili þá svarað og sagt að hún myndi kaupa þá og koma með þá ekki seinna en 5. janúar sem varnaraðili hafi samþykkt og sóknaraðili gert. Þegar sóknaraðili hafi komið hafi varnaraðili neitað að taka við tenglunum og hún sjálf keypt tengla. Þá hafi hitastillir á ofni inni á baðherbergi verið ónýtur við upphaf leigutíma og varnaraðili sjálf bent á það þegar sóknaraðili hafi tekið við lyklum. Hún hafi aftur á móti gert kröfu um nýjan hitastilli, einnig vegna þessara tengla sem hún hafi keypt sjálf sem og málningarvinnu sem hún hafi talið að hefði þurft að laga. Sóknaraðili hafi ekki látið mála loft í svefnherbergi og stofu en varnaraðili hafi gert kröfu um að sóknaraðili greiddii kostnað vegna vinnu hennar sjálfrar við að mála, einnig fyrir nýjan hitastilli og tengla og vinnu hennar við að setja þá í.

Sóknaraðili hafi alfarið hafnað kröfu varnaraðila. Varnaraðili hafi endurgreitt 97.175 kr. af 160.000 kr. tryggingarfé og haldið eftir 67.825 kr.

Engar skemmdir hafi orðið á íbúðinni af hálfu sóknaraðila og hafi hún aðeins búið þar í sex mánuði. Sóknaraðili hafi fengið lærðan málara til að mála íbúðina og hún greitt honum fyrir það en varnaraðili segi að það hafi alls ekki verið málað, sem sé ósatt. Einnig telji varnaraðili að rispur hafi komið á hurð og hurðakarma, en ítrekað sé að engar skemmdir hafi orðið á íbúðinni á leigutíma.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðila og sambýlismanni hennar hafi verið umhugað um að komast inn í húsnæðið sem fyrst og boðist til að mála íbúðina og lagfæra skemmd á baðherbergi sem hafi verið eftir handklæðahanka. Varnaraðili hafi því fallist á að láta íbúðina í leigu gegn því að vinna við málningu yrði unnin. Meðal annars af þessum sökum hafi ekki verið fenginn utanaðkomandi aðili til að taka íbúðina út, enda hafi varnaraðili ekki talið efni til þess þá stundina.

Þau hafi mætt í íbúðina sama kvöld og þau hafi fengið hana til leigu. Varnaraðili hafi látið þau hafa málningu og þegar þetta kvöld hafi vinna verið hafin við að mála. Næsta dag hafi sambýlismaður sóknaraðila upplýst að málningarvinnan hefði ekki tekist og hann sýnt varnaraðila afraksturinn sem hafi verið afleitur. Einn veggur hafði verið málaður í stofu. Ekkert hafi orðið úr málningarvinnu á leigutímabilinu.

Ýmsar uppákomur hafi fylgt sóknaraðila og sambýlismanni hennar næstu mánuði, mikið rask og hávaði. Varnaraðili telji að sóknaraðili hafi hent krana á baðofni og tenglum í stofu.

Varnaraðili hafi ekki viljað framlengja leigusamningnum og sóknaraðili síðar óskað eftir því að losna fyrr undan honum. Sóknaraðili hugðist mála og þrífa húsnæðið eins og fram hafi komið í leigusamningnum.

Ekki hafi reynt á að varnaraðili gæfi eftir leiguna þar sem sóknaraðili hafi ekki lokið vinnu við málun. Einhver málningarvinna hafi þó farið fram í lok desember.

Í leigusamningi hafi komið fram að sóknaraðili muni mála íbúðina og hafi það bæði verið í orði og á borði að hún hafi ætlað að klára það verk. Skil íbúðarinnar hafi verið ákveðin 2. janúar 2021. Varnaraðili hafi ekki séð ástæðu til að fara yfir íbúðina með sóknaraðila og kosið að gera það ekki. Í ljós hafi komið að tengla hafi vantað í stofu. Einnig hafi vantað krana á baðherbergisofn og íbúðin hafi ekki verið máluð eins og efni hafi staðið til, enda tveir þriðju eftir af þeirri málningu sem keypt hafi verið. Varnaraðili hafi því ákveðið að mála íbúðina sjálf, enda legið á að koma henni í útleigu. Loft hafi verið máluð sem og þeir veggir sem hafi þurft til að lagfæra skil sem myndist við málningarvinnu. Tenglar í stofu hafi verið keyptir, enda hafi ekki komið til greina að bíða eftir því fram á þriðjudag að sóknaraðili kæmi með þá, enda ekki hægt að stóla á tímasetningar hennar.

Varnaraðili hafi unnið alla málningarvinnu, umsýslu og kaup á tenglum og krana. Sá kostnaður sem komi fram í tölvupósti til sóknaraðila sé réttmætur. Reynt hafi verið að hafa upphæðina sanngjarna á báða bóga og telji varnaraðili svo hafa verið, en heildarkostnaður við viðgerðina hafi numið 62.825 kr. sem hafi verið tekin af tryggingarfénu.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að íbúðin hafi öll verið máluð fyrir utan loft á svefnherbergi og stofu, en önnur loft hafi verið máluð í desember og geti málarinn staðfest það. Það hafi vantað tvo tengla inni í stofu og þar séu aðeins tveir tenglar, hvor á sínum veggnum við gólf, en sá þriðji sé samstæður rofa fyrir ljós og hann hafi ekki vantað. Sóknaraðila beri aðeins að útvega tvo tengla. Hitastillir fyrir ofninn hafi verið bilaður við upphaf leigutíma eins og varnaraðili hafi bent á og eigi sóknaraðili ekki að greiða kostnað vegna þess.

Það að minna hafi verið notað af málningu passi vel því að íbúðin sé mjög lítil og þurfi ekki mikla málningu. Varnaraðili hafi komið með eina fötu af málningu og síðan hafi bæst við önnur fata af loftmálningu. Sóknaraðili hafi aldrei samþykkt að mála loft.

Varnaraðili telji að sóknaraðili eigi að greiða 7.949 kr. fyrir pensil og málningarrúllu en tryggingarfé sé ekki til þess. Þá hafi varnaraðili farið fram á 50.000 kr. vegna vinnu sinnar og þar af 35.000 kr. fyrir að hafa málað sjálf. Endanlegt uppgjör varnaraðila hafi legið fyrir 11. janúar 2021 og hafi það legið fyrir eftir að sóknaraðili hafði keypt tengla og komið með 5. janúar 2021 en varnaraðili neitað að taka við. Þetta sé til á upptöku sem varnaraðili hafi verið upplýst um í upphafi samtals. Íbúðin hafi verið komin í útleigu á ný 4. janúar 2021.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að málningarvinnan hafi ekki verið unnin eins og efni hafi staðið til í upphafi og hafi sóknaraðili bent á að hún hefði fengið faglærðan málara til að mála. Magn málningarinnar hafi verið keypt samkvæmt ráðleggingu málarameistara. Loftmálningin sé þessu óviðkomandi.

Öll sú fyrirhöfn og umsýsla varðandi þætti varnaraðila við kaup á málningu og málningarvinnu sé verðlögð á sanngjarnan hátt. Varnaraðili hafi keypt tengla en fengið utanaðkomandi aðila til að setja þá upp sem og krana á baðherbergisofni. Tenglarnir hafi verið þrír.

Sóknaraðili hafi 5. janúar 2021 tjáð varnaraðila að samskipti væru tekin upp á síma hennar. Varnaraðili setji stórt spurningamerki við þá athöfn og aðför að friðhelgi einkalífsins á eigin heimili. Henni hafi verið óheimilt að taka upp samskipti, án þess að fá samþykki fyrir því.

VI. Niðurstaða            

Deilt er um kröfu varnaraðila í tryggingarfé sóknaraðila. Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Í 4. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Óumdeilt er að sóknaraðili skilaði íbúðinni 2. janúar 2021. Varnaraðili gerði kröfu í tryggingarféð með tölvupósti 11. janúar 2021 sem sóknaraðili hafnaði 13. janúar 2021. Sóknaraðili lagði fram kæru vegna kröfu varnaraðila 26. janúar 2021 og skilaði varnaraðili greinargerð í málinu. Þannig telur kærunefnd að fyrir liggi að ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila var vísað til kærunefndar innan lögbundins frests, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Krafa varnaraðila í tryggingarféð sundurliðast þannig:

Málningarvinna……………………………………………. 35.000 kr.

Kaup á hitanema auk vinnu við uppsetningu……………… 14.104 kr.

Kaup á rafmagnstenglum og vinna við að setja þá upp…… 18.721 kr.

Samtals: …………………………………………………... 67.825 kr.

Í 39. gr. húsaleigulaga segir að áður en afhending hins leigða fer fram sé leigusala rétt að krefjast þess að leigjandi setji honum tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningi, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi beri ábyrgð á samkvæmt ákvæðum laga þessara eða almennum reglum. Þá segir í 3. mgr. 19. gr. sömu laga að leigusali skuli jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, meðal annars með því að láta mála húsnæðið með hæfilegu millibili, eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segja til um.

Í leigusamningi segir að sóknaraðili hafi tekið að sér að mála íbúðina og sé það alfarið á hennar kostnað en varnaraðili greiði efni. Varnaraðili krefur sóknaraðila um nefnda fjárhæð vegna málningarvinnu á lofti íbúðarinnar sem hún hafi sjálf unnið og tekið um sex klukkustundir. Þá segir hún að það hafi þurft að laga samskeyti á lofti og vegg vegna þessa. Sóknaraðili segir að íbúðin hafi öll verið máluð á hennar vegum að undanskildum loftum sem ekki hafi verið samið um að hún myndi mála. Kærunefnd telur að með hliðsjón af því að tryggingarfé sé ætlað að standa undir vangreiddum leigugreiðslum eða skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða, sbr. 39. gr. húsaleigulaga, sé ekki unnt að fallist á að varnaraðila sé heimilt að ganga að því vegna vinnu sinnar við að mála loft íbúðarinnar, þrátt fyrir að aðilar hafi komist að samkomulagi um við upphaf leigutíma að sóknaraðili myndi mála íbúðina endurgjaldslaust. Ekki er þannig um að ræða skaðabætur vegna tjóns á hinu leigða í tilviki þessu, auk þess sem engin gögn liggja fyrir í málinu sem staðfest geta að málun á vegum sóknaraðila hafi valdið tjóni. Þessari kröfu varnaraðila er því hafnað.

Vegna kaupa á hitanema og vinnu við uppsetningu hans telur kærunefnd að horfa beri til þess að óumdeilt sé að hann hafi horfið á leigutíma, burtséð frá því hvort hitaneminn hafi virkað eða ekki, enda óljóst hvort unnt hefði verið að lagfæra hann. Því telur kærunefnd að varnaraðila sé heimilt að halda eftir 4.104 kr. vegna kaupa á nýjum hitanema en nefndin telur engin gögn styðja það að varnaraðili hafi orðið af útgjöldum vegna uppsetningar hans.

Vegna kaupa á rafmagnstenglum er óumdeilt að samkvæmt samkomulagi aðila keypti sóknaraðili rafmagnstengla sem hún ætlaði að afhenda varnaraðila 5. janúar 2021 en varnaraðili neitaði þá að taka við þeim. Kærunefnd telur þegar af þeirri ástæðu að varnaraðila sé óheimilt að ganga að tryggingarfé sóknaraðila vegna þessa.

Varnaraðila ber því að endurgreiða sóknaraðila eftirstöðvar tryggingarfjárins að fjárhæð 67.825 kr. að frádregnum 4.104 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 2. janúar 2021 reiknast dráttarvextir frá 31. janúar 2021.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 63.721 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 31. janúar 2021 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 18. maí 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson