Mál nr. 58/2004
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 58/2004
Ákvarðanataka: Breytingar á sameign. Skaðabótaábyrgð eiganda séreignar: Tjón á sameign og séreign.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 30. október 2004, mótteknu 3. nóvember sama ár, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við dánarbú B, hér eftir nefnt gagnaðili. Erindið uppfyllti ekki formkröfur, sbr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, og 5. gr. reglugerðar, nr. 881/2001, um kærunefnd fjöleignarhúsamála. Með bréfi, dags. 18. nóvember 2004, var álitsbeiðanda veittur frestur til að bæta úr og barst kærunefnd endurbætt erindi með bréfi álitsbeiðanda, dags. 9. janúar 2005, hinn 12. janúar 2005.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð D, f.h. gagnaðila, dags. 21. janúar 2005, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 30. janúar 2005, og athugasemdir gagnaðila, dags. 7. febrúar 2005, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. maí 2005.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 1, alls fjórir eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á þriðju hæð hússins en gagnaðili eigandi eignarhluta í risi. Ágreiningur er um breytingar sem gerðar hafa verið á þakhæð hússins, þ.e. svalir sem þar hafa verið settar, og um skaðabótaábyrgð gagnaðila á skemmdum á séreignarhluta álitsbeiðanda og sameign hússins.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
I. Að þak hússins verði fært í upprunalegt horf, þ.e. svalir fjarlægðar, og gengið frá þaki í samræmi við samþykktar teikningar.
II. Að gagnaðili greiði kostnað vegna viðgerða á skemmdum á séreignarhluta álitsbeiðanda og sameign hússins sem stafa af vanrækslu á viðhaldi eignarhluta í risi.
Í álitsbeiðni kemur fram að í september 2004 hafi gagnaðili sótt um til byggingaryfirvalda og fengið samþykki fyrir núverandi fyrirkomulagi í risi hússins. Lögð hafi verið fram ný teikning af íbúð í risi með svölum sem staðsettar séu ofan á eignarhluta álitsbeiðanda. Svalir þessar hafi undanfarin ár lekið og valdið stórskemmdum á loftklæðningu í íbúð álitsbeiðanda án þess að eigandi risíbúðar hafi sinnt fjölmörgum kvörtunum þar að lútandi eða lýst sig viljugan til að sinna viðgerð. Vegna vanrækslu á viðhaldi risíbúðar um árabil telji álitsbeiðandi að séreignarhluti sinn og húsið í heild liggi undir stórfelldum skemmdum sem eigandi risíbúðar eigi alfarið að bera kostnað af. Auk svalanna leki einnig gluggar risíbúðarinnar. Íbúðin hafi um árabil verið í útleigu og sé í skelfilegu ástandi. Ekki hafi verið kallað til húsfundar og leitað samþykkis annarra eigenda fyrir því að fá núverandi fyrirkomulag samþykkt hjá byggingaryfirvöldum. Álitsbeiðandi sé alfarið á móti því að umræddar svalir verði leyfðar og krefst þess að þakið verði fært í það horf sem sýnt er á gildandi teikningum.
Í álitsbeiðni segir enn fremur að fyrir 12 árum hafi þurft að skipta um þak vegna fúa í sperrum og ónýtra glugga og nú þurfi aftur að fara í umfangsmiklar viðgerðir á þaki. Bent er á að risíbúðin sé 7,7 hundraðshlutar eignarinnar og falli því viðgerðarkostnaður að mestu á aðra eigendur hússins. Með álitsbeiðni fylgja ýmis gögn, m.a. afrit af minnisblaði V verkfræðistofu, dags. 18. janúar 2002, um vettvangskönnun að X nr. 1 vegna þakleka.
Í greinargerð gagnaðila er því alfarið hafnað að eðlilegu viðhaldi risíbúðar hafi ekki verið sinnt og að íbúðin sé í „skelfilegu ástandi“, þvert á móti sé íbúðin í góðu ástandi og hafi viðhaldi verið sinnt á eðlilegan hátt. Því er mótmælt að lekavandamál megi rekja til íbúðarinnar eða svala risíbúðar. Þá er því mótmælt að ekki hafi verið haft samband við aðra íbúa hússins til að fá íbúðina samþykkta.
Fram kemur að B hafi eignast risíbúðina í apríl 1996 en íbúðin hafi verið í eigu aðila innan fjölskyldu hans frá því í september 1993. Heimili fjölskyldunnar sé á bújörð en íbúðin hafi verið og sé hugsuð sem aðstaða fyrir ábúendur jarðarinnar þegar þeir eigi erindi til Z en hafi þó verið leigð út tímabundið. Nú séu í íbúðinni börn ábúenda áðurnefndrar jarðar sem séu í framhaldsskólanámi.
Seinni hluta árs 1995 hafi verið leitað skriflegs samþykkis annarra eigenda hússins fyrir því að íbúð í risi hlyti samþykki byggingaryfirvalda og hafi álitsbeiðandi eins og aðrir eigendur hússins ritað undir þá yfirlýsingu. Öllum eigendum eignarhluta í húsinu hafi verið ljóst að leitað yrði eftir samþykki fyrir íbúðinni eins og hún er enda muni það vera skilyrði samþykkis byggingaryfirvalda að svalir séu á íbúðinni. Kröfum álitsbeiðanda um að svalirnar verði fjarlægðar sem og kröfum um að eigendur risíbúðar greiði kostnað af viðgerðum á íbúð álitsbeiðanda sé alfarið hafnað enda stafi þær af röngum frágangi á þaki.
Fram kemur í greinargerðinni að svalirnar hafi verið settar á íbúð rishæðar árið 1970 og að um það hafi verið full sátt meðal allra eigenda hússins. Þetta er haft eftir E, en hún og faðir hennar, F, hafi þá verið eigendur að tveimur íbúðum í húsinu. Segir að E sé tilbúin til að staðfesta þetta. Til sé þinglýstur sameignarsamningur frá 4. nóvember 1966 þar sem tilgreindir eru eignarhlutar í húsi og samkvæmt þeim samningi er eignarhluti í risi hússins 7,7 hundraðshlutar þess. Áðurnefnd E hafi keypt risið af föður sínum með samningi, dags. 6. ágúst 1971. Fyrir liggi gögn um samþykki Rafmagnsstjórnar Z fyrir raflögnum vegna eldavélar o.fl. frá árinu 1968 og því ljóst að risið hafi verið notað til íbúðar frá því fyrir árið 1970. Bent er á að álitsbeiðandi hafi keypt eignarhluta sinn árið 1984 og hafi því verið fullkunnugt um útlit hússins og um svalir á risíbúð við kaupin.
Segir í greinargerð gagnaðila að frá því að íbúðin var keypt hafi hún verið í góðu ástandi og henni haldið við á eðlilegan hátt. Seint á árinu 2001 hafi álitsbeiðandi vakið athygli eiganda íbúðarinnar á skemmdum í loftklæðningu hjá sér. Fenginn hafi verið fagmaður, byggingatæknifræðingur, til að líta á skemmdirnar og frágang svala ef rekja mætti lekann til þeirra. Ákveðið hafi verið að ráðast strax næsta vor í að finna ástæður lekans og gera viðeigandi ráðstafanir. Verktaki með reynslu á þessu sviði hafi tekið að sér verkið en vegna anna hafi dregist að hann hæfi vinnu við það. Þá hafi verið leitað til annars aðila, I, byggingameistara með góða reynslu, og hafi verkið því ekki hafist fyrr en haustið 2002. Við frekari skoðun þessa byggingameistara á þakinu hafi komið í ljós að frágangur þess var ekki í samræmi við teikningar hússins. Hann telji að strax í upphafi, árið 1967, hafi verið sett svokallað skáþak [á hluta þaksins] í stað þess að klæða þann hluta þaksins með biki og steinsalla eins og teikning geri ráð fyrir. Vegna þessa ranga frágangs hafi kantur eða reim eftir endilangri þakplötunni verið fúin af völdum langvarandi leka og sé það niðurstaða byggingameistarans að lekinn stafi af frágangi lágþaksins en ekki af frágangi svala. Það hafi einnig verið skoðun hans að ráðast þyrfti í viðameiri viðgerðir á þakinu en upphaflega hafi staðið til.
Vegna þessa hafi verið boðað til húsfundar að frumkvæði eiganda risíbúðarinnar í nóvember 2002 og sé það í fyrsta skipti, svo umboðsmaður gagnaðila viti til, að haldinn hafi verið húsfundur í húsinu. Á fundinum hafi verið lagðar fram áætlanir um annars vegar bráðabirgðaviðgerð og hins vegar mun dýrari fullnaðarviðgerð. Eigandi risíbúðar hafi viljað láta framkvæma fullnaðarviðgerð en aðrir eigendur aðeins bráðabirgðaviðgerð. Frá því í nóvember 2002 hafi því verið ljóst að leki inn í íbúð álitsbeiðanda ætti rætur að rekja til rangs frágangs á þaki við byggingu hússins og því ekki eiganda risíbúðar að bæta tjónið. Ekki hafi verið skrifuð fundargerð á húsfundinum en byggingameistarinn hafi mætt á fundinn og lýst nauðsynlegum framkvæmdum og kostnaði við þær. Með greinargerð gagnaðila fylgir lýsing I, byggingarmeistara, á ástandi þaksins og mat hans á ástæðum lekans. Segir að lýsingin hafi verið lögð fram á húsfundi sem haldinn hafi verið 14. desember 2004. Ekki hafi verið haldnir aðrir húsfundir í húsinu en þessir tveir svo umboðsmanni gagnaðila sé kunnugt. Tekið er fram að lítilsháttar leki hafi verið með svalahurð inn í risíbúð á parket og hafi verið komist fyrir hann.
Þá segir í greinargerð gagnaðila að nokkru eftir að eigendur hússins hafi skrifað undir áðurnefnda yfirlýsingu um að þeir féllust fyrir sitt leyti á að eignarhluti í risi yrði samþykktur sem íbúðarhúsnæði hafi verið ákveðið að gera eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið og um leið leggja fyrir byggingarfulltrúa endurskoðaðar teikningar af því og óska eftir samþykki fyrir íbúð í risi. Byggingarfulltrúi hafi gert ýmsar athugasemdir og óskað skýringa þar sem húsinu hafi verið breytt frá upphaflegum teikningum. Helstu breytingarnar séu svalir þakíbúðar og að hjólageymsla á neðstu hæð hafi verið fjarlægð og íbúð á þeirri hæð stækkuð. Þá hafi verið gerð athugasemd við að afrit teikninga væru ekki nægilega skýr o.fl. Hafi því þurft að endurskoða teikningarnar og fara með þær endurtekið til byggingarfulltrúa. Fyrir hafi legið samþykki allra núverandi eigenda hússins nema nýs eiganda að eignarhluta á 2. hæð. Eigandi þess eignarhluta sé verktaki, L ehf., og hafi fyrirsvarsmaður þess fyrirtækis sagt að hann gæti ekki skrifað á yfirlýsinguna þar sem hann hefði gert álitsbeiðanda tilboð um að ef hann eignaðist risíbúðina þá skyldi hann gera við íbúð álitsbeiðanda honum að kostnaðarlausu og færa svalirnar á austurhlið hússins. Hafi þetta komið á óvart þar sem ekki hafi staðið til að selja íbúðina en fasteignasali hafi hafði samband við B og falast eftir íbúðinni. Eigandi eignarhluta á 2. hæð hafi áformað að selja sína íbúð og því viljað flýta því að gerð yrði eignaskiptayfirlýsing. Taldi hann það hafa tafist úr hömlu og að ágreiningur um leka gæti ekki haldið öðrum eigendum í óvissu. Hann hafi því fengið verkfræðing til að vinna eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið og hafi verkfræðingurinn átt í samskiptum við byggingarfulltrúa og teiknistofu. Niðurstaða byggingarfulltrúa af gögnum málsins hafi verið að samþykkja teikningarnar og senda þær til borgarstjórnar til staðfestingar ef ekki kæmu fram athugasemdir eigenda innan tilskilins frests. Engar athugasemdir hafi komið frá eigendum íbúða og hafi teikningarnar því verið staðfestar í borgarstjórn.
Næst hafi það gerst að boðað var til húsfundar í desember 2004 þar sem á dagskrá var ástand hússins, skemmdir á íbúð 3. hæðar o.fl. Tveir fulltrúar hafi f.h. gagnaðila mætt á fundinn með opnum huga enda orðnir langþreyttir á málinu og vildu sjá það leitt til lykta. Lögð hafi verið fram á fundinum greinargerð um orsakir leka, áðurnefnt álit I, byggingarmeistara. Á fundinum hafi komið fram að búið væri að vísa málinu bæði til kærunefndar fjöleignarhúsamála og til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála. Í fundargerð þessa fundar og í [minnisblaði] V verkfræðistofu frá 18. janúar 2002 séu rangfærslur sem nauðsynlegt sé að leiðrétta og hafi það verið gert í greinargerð. Í fyrsta lagi varðandi orsakir leka og í öðru lagi varðandi aldur svalanna. Á þessum fundi hafi umboðsmaður gagnaðila gert athugasemdir við að ekki hafi verið haldnir húsfundir um viðgerðir á húsinu né lagðir fram reikningar húsfélagsins eða uppgjör framkvæmda.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að fyrsti fundur í húsfélaginu hafi verið haldinn 14. mars 2002 en þá hafi eigandi risíbúðar boðað forföll. Ljóst sé að „húsmál“ hafi ekki verið í lagi en á því beri allir eigendur ábyrgð.
Segir að þau rök að hefð sé komin á svalirnar séu haldlítil. Ef í ljós komi að breyting á húsi, sem íbúar hafi látið yfir sig ganga án nokkurs samþykkis, valdi endalausum vandamálum hljóti að vera ástæða til að breyta aftur til fyrra horfs. Ítrekað er að risíbúð sé í slæmu ástandi. Varðandi skemmdir á viðarloftklæðingu í íbúð álitsbeiðanda sé það „meira en lítið furðuleg tilviljun“ stafi þær ekki af svölunum því skemmdirnar nái tvo metra inn á loftið einmitt á þeim stað sem svalirnar séu. Ítrekað er að aðrir íbúar hafi verið mjög óánægðir vegna tilkomu svalanna og standi fullyrðing gegn fullyrðingu um hvenær það var en ekki skipti meginmáli hvort svalirnar hafi verið settar á húsið tíu árum fyrr eða síðar. Aðalatriðið sé að þær hafi valdið stórskemmdum á eigninni. Varðandi hinar nýju teikningar af risíbúðinni kemur fram að álitsbeiðandi hafi neitað að skrifa undir þær. Hið næsta sem álitsbeiðandi hafi frétt af málinu sé að teikningin hafi verið lögð fram og staðfest í borgarstjórn. Álitsbeiðandi sé ekki mótfallinn því að íbúðin verði samþykkt sem íbúð en hafi ekki í hyggju að sætta sig við skemmdir á íbúð sinni vegna svala á annarri íbúð.
Í athugasemdum gagnaðila er ítrekað að það sé rangt að ástand eignarhluta í risi sé slæmt. Þá er ítrekað að leki stafi af röngum frágangi á þaki, sbr. greinargerð I, byggingameistara. Leki hafi verið með endilangri þakbrúninni og inn á steypta plötu og hafi því getað komið niður hvar sem var. Álitsbeiðanda hafi mátt vera kunnugt um að teikningar voru lagðar fyrir byggingarfulltrúa. Álitsbeiðandi hafi, eins og aðrir eigendur íbúða í húsinu, fengið tiltekinn frest til að gera athugasemdir við afgreiðslu byggingarfulltrúa en gerði engar. Bent er á að það hafi verið að frumkvæði forsvarsmanns L ehf. að málið hafi verið tekið fyrir að nýju hjá embætti byggingarfulltrúa enda nauðsynleg forsenda þess að gerð yrði eignarskiptayfirlýsing.
III. Forsendur
I.
Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti húss. Reglum 30. gr. laganna skuli beita, eftir því sem við á, um breytingar á hagnýtingu sameignar eða hlutum hennar, enda þótt ekki sé um framkvæmdir að tefla, sbr. 31. gr., sbr. einnig 19. gr. Í 36. gr. laganna segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Þá segir í 2. mgr. 35. gr. að eigendum og öðrum afnotahöfum sé óheimilt að nota sameiginlegt húsrými eða lóð til annars en það er ætlað. Í 4. mgr. 35. gr. segir loks að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn eða sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur, nema allir eigendur ljái því samþykki.
Sú meginregla gildir samkvæmt lögum nr. 26/1994 að ákvarðanir sem varða sameign fjöleignarhúss ber að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Er tilgangur þess ákvæðis að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðun og atkvæðagreiðslu.
Óumdeilt er að gerðar hafa verið breytingar á sameign hússins, þ.e. þaki þess og útliti, miðað við upphaflegar teikningar og að þessar breytingar voru gerðar án þess að leitað væri samþykkis byggingaryfirvalda. Frekari úrlausn þess heyrir ekki undir kærunefnd fjöleignarhúsamála. Aðila greinir hins vegar á um hvenær umræddar svalir voru settar á húsið og hvort fengist hafi fyrir lögmætt samþykki annarra eigenda hússins fyrir þeim.
Í málinu liggur fyrir yfirlýsing allra þáverandi eigenda hússins, dags. 14. nóvember 1995, um að þeir samþykki fyrir sitt leyti að eignarhluti í risi verði samþykktur sem íbúðarhúsnæði. Ekki er í yfirlýsingunni minnst á svalirnar. Með tilliti til þess að umræddar svalir hafa verið á húsinu í a.m.k. 20 ár og jafnvel í allt að 35 ár án þess að séð verði að athugasemdir hafi komið fram þar að lútandi telur kærunefnd fjöleignarhúsamála, m.a. með tilliti til tómlætissjónarmiða, útilokað að leggja nú sönnunarbyrði á gagnaðila um hvort lögmæts samþykkis hafi verið aflað á grundvelli þágildandi laga nr. 19/1959 um fjölbýlishús eða eftir atvikum laga nr. 59/1979. Kærunefnd telur því með vísan til framangreinds að ekki sé unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda um að þak hússins verði fært í upprunalegt horf.
II.
Í 51. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 segir að eigandi séreignar sé ábyrgur gagnvart öðrum eigendum hússins og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar m.a. af vanrækslu á viðhaldi séreignar, búnaði hennar og lögnum. Í máli þessu liggur fyrir annars vegar minnisblað V verkfræðistofu, dags. 18. janúar 2002, um vettvangskönnun vegna þakleka og hins vegar álit I byggingameistara á ástandi þaksins, dags. 29. september 2004. Samkvæmt skýrslu verkfræðistofunnar stafar þakleki frá svölum rishæðar en í skýrslunni segir að þær hreinsi sig ekki af vatni og vatn leiti inn í íbúðina þaðan sem það lekur niður á næstu hæð fyrir neðan. Í áliti I segir að svalirnar séu ekki orsakavaldur lekans heldur sé það rangur frágangur á lágþaki. Ljóst er því að þeir sérfræðingar sem fengnir hafa verið til að meta ástæður umrædds þakleka eru ekki sammála um orsakir hans. Um er að ræða byggingarfræðilegt úrlausnarefni sem, eins og mál þetta liggur fyrir, er ekki á færi kærunefndar að leysa úr og er kröfunni því vísað frá nefndinni. Aðilum er bent á að náist ekki samkomulag um greiðslu kostnaðar vegna nauðsynlegra viðgerða er unnt að fá dómkvadda matsmenn til að leggja mat á ástæður umrædds þakleka.
IV. Niðurstaða
I. Það er álit kærunefndar að hafna beri þeirri kröfu álitsbeiðanda að þak hússins verði fært í upprunalegt horf, þ.e. svalir fjarlægðar, og gengið frá þaki í samræmi við samþykktar teikningar.
II. Kröfu um að gagnaðili greiði kostnað vegna viðgerða á skemmdum á séreignarhluta álitsbeiðanda og sameign hússins sem stafa af vanrækslu á viðhaldi eignarhluta í risi er vísað frá kærunefnd.
Reykjavík, 18. maí 2005
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Kornelíus Traustason