Mál nr. 8/2017

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

Uppkveðinn 31. ágúst 2017

í máli nr. 8/2017

a

gegn

B

Fimmtudaginn 31. ágúst 2017 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili: A leigjandi.

Varnaraðili: B leigusali.

Kröfur sóknaraðila eru að viðurkennt verði að varnaraðila beri að skila sóknaraðila að fullu tryggingarfé, 350.000 kr., sem hann lagði fram við upphaf leigutíma, að leigugreiðsla fyrir tvær vikur verði endurgreidd og að varnaraðila verði gert skylt að skila afa sóknaraðila eigum hans sem urðu eftir í hinni leigðu eign.

Varnaraðili krefst þess að sóknarðaðila verði gert að greiða fyrir þrif á íbúðinni, málningu á tveimur herbergjum og tvö ný stormjárn og að honum verði gert skylt að skila leigusamningi aðila og fá eigur afa síns í leiðinni.

Með kæru, dags. 9. janúar 2017, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 9. janúar 2017, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 25. janúar 2017, ásamt fylgiskjölum barst til kærunefndar 26. janúar 2017. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 1. febrúar 2017, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila, ódagsettar, bárust kærunefnd 8. febrúar 2017. Athugasemdir varnaraðila, ódagsettar, bárust kærunefnd 7. mars 2017. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning um leigu á íbúð varnaraðila, frá 1. júlí 2106 til 7. janúar 2016. Ágreiningur er um tryggingarfé, hvort varnaraðili hafi komið í veg fyrir afnot sóknaraðila af húsnæðinu síðustu tvær vikur leigutíma, skil á þeim munum sem í húsnæðinu eru og ástand eignarinnar í lok leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa hitt varnaraðila 22. desember 2016 í hinni leigðu eign til að afhenda hana og skila lyklum. Að skoðun lokinni hafi aðilar tekist í hendur. Engar athugasemdir hafi verið gerðar og varnaraðili lofað að leggja inn á reikning sóknaraðila tryggingarfé, 350.000 kr., og af því tilefni óskað eftir að hann myndi senda sér upplýsingar um reikningsnúmer í gegnum facebook-skilaboð sem sóknaraðili hafi og gert. Daginn eftir (23. desember) hafi varnaraðili sent honum smáskilaboð (sms) þar sem fram hafi komið að þrif hefðu ekki verið fullnægjandi og hurðarkarmur ónýtur. Þrátt fyrir að sóknaraðili teldi þetta rangt hafi hann sagt að hann myndi fá systur sína, afa og móðurbróður til að þrífa íbúðina betur. Hafi þau farið í íbúðina 28. desember, byrjað að þrífa og skrifað á blað hvað þau þyrftu að hafa með sér kvöldið eftir til að ljúka þrifum og frágangi, til dæmis nýjan reykskynjara, málningu, límkítti o.s.frv. Degi síðar hafi varnaraðili enn sent skilaboð á facebook um að ekkert væri að gerast og talið upp fleiri meintar skemmdir á eigninni. Hafi hann krafist þess að systir sóknaraðila myndi skila lyklunum að íbúðinni. Hafi móðir sóknaraðila þá hringt í varnaraðila til að tilkyna honum að þrifum yrði lokið um kvöldið en varnaraðili sagt að hann myndi hringja á lögreglu ef þau reyndu að koma.

Hinn 2. janúar 2017 hafi varnaraðili, með símtali við foreldra sóknaraðila, boðist til endurgreiða 290.000 kr. af tryggingunni með því skilyrði að sóknaraðili skilaði lyklum og leigusamningi. Eftir að hafa ráðfært sig við Neytendastofu hafi sóknaraðili hringt í varnaraðila. Símtalið hafi hann tekið upp en þar hafi varnaraðili boðið sóknaraðila að greiða aðeins fyrir lagfæringu á parketi eða þrif og fá 330.000 kr. til baka af tryggingarfénu. Hinn 6. janúar 2017 óskaði sóknaraðili eftir að varnaraðili myndi hitta sig svo hann gæti skilað honum síðasta lyklaparinu og sótt munina sem enn hafi verið í íbúðinni. Varnaraðili hafi ekki viljað leyfa sóknaraðila að fara inn í íbúðina svo hann hafi sett lyklana í umslag á hurðarhúninn, að hans beiðni, en varnaraðili ætlað að afhenda honum munina daginn eftir. Varnaraðili hafi þó hvorki endurgreitt tryggingarfé né afhent sóknaraðila munina auk þess sem hann hafi hvorki svarað síma né hringt til baka í sóknaraðila frá 6. janúar 2017.

III. Sjónarmið varnaraðila

Í greinargerð varnaraðila kemur fram að við afhendingu eignarinnar, 22. desember 2016, hafi sóknaraðili bent á að hann hefði brotið stormjárn og hundur hans eyðilagt allar gardínur í íbúðinni. Aðilar hafi tekist í hendur en varnaraðili ekki skoðað eignina fullkomlega í viðurvist sóknaraðila. Eftir að sóknaraðili hafi verið farinn hafi varnaraðili tekið eftir að íbúðin hafi verið mjög illa þrifin, hurðarkarmur brotinn auk þess sem annað stormjárn hafi einnig verið brotið. Varnaraðili hafi samþykkt að systir sóknaraðila myndi þrífa eignina, enda hafi hún framleigt íbúðina af sóknaraðila, þó án vitneskju varnarðila. Hafi hún fengið frest til 29. desember til að þrífa og skila lyklunum aftur. Þann dag hafi varnaraðili aftur farið inn í íbúðina og ekki fundist hlutirnir vera eins og þeir ættu að vera. Vatn hafi verið á parketi sem hann hafi talið af völdum ættingja sóknaraðila en það hafi fyrst verið eftir að málið fór til kærunefndar sem komið hafi í ljós að umrædd skemmd í parketi væri ekki af mannavöldum. Þá hafi varnaraðili bannað móður sóknaraðila og allri hans fjölskyldu að stíga fæti inn í íbúðina en hún hafi sagst ætla þrífa hana og mála. Hafi varnaraðili hótað að hringja á lögreglu kæmu þau á staðinn. Hafi varnaraðili í símtali boðið sóknaraðila að greiða aðeins 20.000 kr. fyrir flutningsþrif og að hann fengi 330.000 kr. endurgreiddar af tryggingarfé. Sóknaraðili hafi skilað lyklum og varnaraðili sagt að hann myndi koma mununum hans til hans síðar þegar tími ynnist til en ekki hafi gefist tími í það þá. Sóknaraðili hafi ekki reynt að hringja aftur í varnaraðila eða haft samband til að minna á munina sem varnaraðili hafi einfaldlega gleymt að afhenda.

Varðandi það að sóknaraðili hafi greitt leigu til 7. janúar en varnaraðili meinað honum aðgang að eigninni frá 29. desember þá hafi sóknaraðili sjálfur valið að afhenda íbúðina 22. desember. Þá hafi leigutími í raun átt að vera til 1. janúar en aðilar sammælst um að setja 7. janúar 2017 inn í samning þeirra til að hafa einhverja daga upp á að hlaupa ef nauðsyn krefði, enda vont að afhenda íbúð um áramót.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að ekki sé rétt að hann hafi skemmt stormjárn heldur hafi hann sýnt varnaraðila hvernig hann hefði tekið tvær skrúfur með skrúfjárni til að teygja sig í gegnum glugga í handfang á svalahurðinni til að opna hana þar sem framlæsingin á hurðinni hafi verið biluð. Hann hafi afhent varnaraðila báðar skrúfurnar en engar skemmdir orðið á glugganum eða stormjárninu við þetta. Rétt sé að sóknaraðili hafi sýnt varnaraðila þrjár illa farnar gardínur og boðist til að greiða fyrir nýjar en varnaraðili hafi afþakkað það þar sem hann ætlaði að skipta um gardínur. Hurðarkarmur sé ekki brotinn heldur komin sprunga í málningu milli hurðarkarmsins og listans líkt og sjá megi á myndum sem fylgt hafi athugasemdum sóknaraðila. Þá falli sóknaraðili frá kröfu um endurgreiðslu leigu vegna síðustu tveggja vikna leigutímans.

VI. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að rétt sé að sóknaraðili hafi skilað tveimur skrúfum en hann hefði átt að skipta um lás á svalahurð ef hann var bilaður. Þá hafi ekki verið hægt að skrúfa skrúfurnar tvær aftur í þar sem vatn hafi lekið í götin og þau bólgnað. Hurðarkarmur hafi víst verið brotinn. Sóknaraðili geti aðeins dæmt um þetta af myndum en hefði hann og móðir hans ekki verið með dónaskap hefðu þau að sjálfsögðu fengið að koma og sjá skemmdirnar sem þau höfðu valdið. Sóknaraðili geti sótt eigur afa síns þegar varnaraðili sé heima. Hann þurfi að láta vita af komu sinni með fyrirvara og geti gert það í gegnum facebook.

V. Niðurstaða

Ákvæði 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. laga um húsaleigu, nr. 36/1994, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu hans. Varnaraðili heldur eftir tryggingarfé sóknaraðila á þeirri forsendu að íbúðin hafi ekki verið nægilega vel þrifin við afhendingu hennar, sóknaraðila beri að greiða fyrir málningu á tveimur herbergjum og fyrir tvö ný stormjárn. Sóknaraðili hefur neitað bótaskyldu, meintar skemmdir á íbúðinni séu ekki af hans völdum og hann hafi boðist til að þrífa íbúðina betur sem varnaraðili hafi hafnað.

Báðir aðila eru sammála um að systir sóknaraðila hafi fengið leyfi varnaraðila til að þrífa eignina. Eins er óumdeilt að varnaraðili hafi sama dag og systir sóknaraðila og aðrir úr fjölskyldu hans ætluðu að ljúka við þrifin bannað þeim að fara inn í íbúðina og hótað þeim lögreglu ef þau stigju fæti þar inn. Þegar af þeirri ástæðu sé ekki hægt að fallast á kröfu varnaraðila sem þar að auki sé ekki studd gögnum hvað varðar fjárhæð.

Ákvæði 63. gr. húsaleigulaga kveður á um að leigjandi beri óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlilegt afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins. Ekki liggja fyrir gögn í máli þessu sem staðfest geta að ummerki eftir límband á vegg sem og tvö göt í vegg geti valdið því að sóknaraðili teljist bera ábyrgð á því að láta mála veggi. Þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd að ekki sé unnt að fallst á kröfu varnaraðila um greiðslu fyrir málningu á tveimur veggjum eignarinnar auk þess sem varnaraðili gerir ekki kröfu um ákveðna fjárhæð í þessu sambandi. Það er einnig óumdeilt að móðir sóknaraðila ætlaði, umfram skyldu að sögn sóknaraðila, að mála téða veggi en varnaraðili bannað henni það.

Þá liggur ekki fyrir sönnun þess að sóknaraðili hafi brotið tvö stormjárn í eigninni og ekki hægt að fallast á kröfu varnaraðila þar um auk þess sem krafan hljóðar ekki á um ákveðna fjárhæð.

Varnaraðila ber þannig að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé, 350.000 kr., ásamt vöxtum í samræmi við ákvæði 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Sóknaraðili féll frá kröfu um endurgreiðslu á leigu fyrir tvær síðustu vikur leigutímans en krefst þess að varnaraðili skili afa sínum munum sem hann á í eigninni og hefur ekki fengið að nálgast. Varnaraðili gerir þá kröfu að sóknaraðili skili leigusamningi aðila og geti um leið fengið muni afa síns. Kærunefnd telur ljóst að varnaraðili hafi enga heimild til að krefja sóknaraðila um eintak hans af leigusamningi eða skilyrða afhendingu muna hans eða afa hans með þeim hætti. Þá hefur hann ekki heimild til að neita að afhenda muni í eigu sóknaraðila eða afa hans og ber að afhenda þá tafarlaust.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og að ekki sé hægt að kæra þá til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Sé mál höfðað vegna úrskurðar nefndarinnar fyrir dómstólum sé nefndinni heimilt að fresta afgreiðslu sambærilegra mála sem eru til meðferðar hjá henni þar til dómur gengur í málinu.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að skila sóknaraðila tryggingarfé, 350.000 kr., ásamt vöxtum skv. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, sbr. lög nr. 63/2016, frá 1. júlí 2016 til 29. desember 2016 en með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 31. ágúst 2017

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson