Mál nr. 22/2017
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
Úrskurður
Uppkveðinn 18. júlí 2017
í máli nr. 22/2017
A
gegn
B
Þriðjudaginn 18. júlí 2017 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.
ÚRSKURÐUR:
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar þessa máls eru:
Sóknaraðili: A, leigjandi.
Varnaraðili: B, leigusali.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að skila sóknaraðila tryggingarfé, 200.000 kr., sem hún lagði fram við upphaf leigutíma, ásamt vöxtum.
Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknarðaðila verði hafnað.
Með kæru, dags. 6. mars 2017, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 6. mars 2017, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 28. apríl 2017, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 28. apríl 2017. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn frá varnaraðila með bréfi, dags. 22. mars 2017, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Sóknaraðili kom með frekari athugasemdir, dags. 28. apríl 2017.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning til eins árs frá mánaðamótum ágúst/september 2016 um íbúð varnaraðila. Samkomulag var um að sóknaraðili fengi að afhenda íbúðina fyrir umsamnin leigulok gegn því að finna nýja leigjendur, sem hún og gerði. Varnaraðili neitar að endurgreiða tryggingarfé, sem sóknaraðili lagði fram við upphaf leigutíma, á þeirri forsendu að sóknaraðili hafi valdið tjóni á skáp í eigninni.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili telur kröfu sína um endurgreiðslu tryggingarfjár skýra. Hún mótmælir því að hafa valdið tjóni á skápahurð í íbúð gagnaðila. Hvorki hafi farið fram úttekt við upphaf né lok leigutíma og nýir leigjendur hafi verið búnir að búa í eigninni um tíma er varnaraðili hafi gert kröfu í tryggingarfé hennar.
III. Sjónarmið varnaraðila
Sóknaraðili hafi skilað eigninni í byrjun desember 2016 en varnaraðili verið staddur erlendis til 3. janúar 2017. Þá hafi hann séð að hurðir á fataskáp og skáp í herbergi hafi verið skemmdar. Hafi hann beðið sóknaraðila um að koma og skoða skemmdirnar en hún hafi neitað því. Tjón vegna skápahurðanna nemi 100.000 kr. sem hann eigi rétt á að fá bættar auk þess sem sóknaraðila beri að bæta varnaraðila það óhagræði sem fylgdi því að samþykkja nýja leigjendur
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila segir að annar skápurinn sem varnaraðili telur að tjón hafi orðið á sé í sameiginlegu rými leiguíbúðarinnar og íbúðar sem gagnaðili búi sjálfur í. Hún hafi flutt út úr íbúðinni 30. nóvember 2016 og 1. desember hafi nýju leigjendurnir flutt inn og hafi þeir greitt leigu frá þeim degi. Að öðru leyti eru fyrri sjónarmið ítrekuð.
VI. Niðurstaða
Ákvæði 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, sbr. lög nr. 63/216, kveður á um að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu hans. Í 4. mgr. ákvæðisins segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða má og eigi síðar en fjórum vikum frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé skv. 4. tölul. eða hefur uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. laganna. Hafi leigusali ekki gert slíka kröfu skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti skv. 1. mgr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Sóknaraðili skilaði hinu leigða húsnæði 30. nóvember 2016. Ekki liggur fyrir hvenær og þá hvort varnaraðili gerði henni skriflega grein fyrir því að hann gerði kröfu í tryggingarfé en í málatilbúnaði varnaraðila kemur fram að hann hafi verið staddur erlendis til 3. janúar 2017 og þá orðið skemmdanna var. Þar sem þá voru liðnar meira en fjórar vikur frá skilum hins leigða húsnæðis ber, þegar af þeirri ástæðu, að fallast á kröfur sóknaraðila.
Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. einnig lög nr. 63/2016, um breytingu á húsaleigulögum, nr. 36/1994, með síðari breytingum (réttarstaða leigjanda og leigusala), kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Sé mál höfðað vegna úrskurðar nefndarinnar fyrir dómstólum sé nefndinni heimilt að fresta afgreiðslu sambærilegra mála sem eru til meðferðar hjá henni þar til dómur gengur í málinu.
ÚRSKURÐARORÐ:
Varnaraðila ber að skila sóknaraðila tryggingarfé, 200.000 kr., ásamt vöxtum skv. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, sbr. lög nr. 63/2016, frá 1. september 2016 til 29. desember 2016 en með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.
Reykjavík, 18. júlí 2017
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson