Mál nr. 25/2017

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

Uppkveðinn 18. júlí 2017

í máli nr. 25/2017

A

gegn

B

Þriðjudaginn 18. júlí 2017 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili: A leigjandi.

Varnaraðili: B leigusali.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að skila sóknaraðila að fullu tryggingarfé, 210.000 kr., sem hún lagði fram við upphaf leigutíma, ásamt vöxtum.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 20. mars 2017, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 20. mars 2017, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 23. apríl 2017, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 24. apríl 2017. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags.26. apríl 2017, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd dags. 5. maí 2017. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd dags. 18. maí 2017. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning til eins árs, frá 1. desember 2016, um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila. Árið áður hafði sóknaraðili einnig leigt af varnaraðila sömu eign. Ágreiningur er um tryggingarfé en sóknaraðili lagði fram tryggingarfé, 210.000 kr., við upphaf leigutíma. Varnaraðili endurgreiddi aðeins 135.000 kr. og enga vexti af tryggingarfénu.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir samkomulag hafa orðið um leigulok 13. febrúar 2016. Þann dag hafi fulltrúi varnaraðila komið til að taka út eignina og engar athugasemdir gert. Daginn eftir hafi íbúðin verið afhent nýjum leigjendum. Engin vanskil hafi verið á húsaleigu. Sóknaraðili hafi óskað eftir endurgreiðslu tryggingarfjár, meðal annars með tölvupóstum 15. og 17. febrúar, en varnaraðili fékk aðeins endurgreitt 135.000 kr. 15. mars 2017 og þannig haldið eftir 75.000 kr. án þess að gera formlega kröfu. Þá hafi hann enga vexti greitt af tryggingarfénu. Lýsir sóknaraðili því hvernig ekki hafi verið rétt sem í leigusamningi hafði staðið, að eignin væri nýmáluð.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili fullyrðir að hin leigða eign hafi verið splunkuný við upphaf leigutíma og að ákvæði um málningargjald sé sett inn í alla leigusamninga félagsins. Þá sé ekki útilokað að varnaraðili geri skaðabótakröfu á hendur sóknaraðila hvernig sem mál þetta fari.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hin leigða eign sé alls ekki ný enda húsið byggt árið 1940 þótt einhverjar endurbætur hafi verið gerðar innandyra nýverið. Ástandi eignarinnar til stuðnings vísi hún til framlagðra mynda. Bendi sóknaraðili á að enn hafi varnaraðili ekki gert neina formlega kröfu á hendur henni eða útskýrt á hvaða grunni 75.000 kr. sé haldið eftir.

VI. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að íbúðin hafi verið óaðfinnanleg við uppaf leigutíma og myndum sóknaraðila því vísað á bug. Varnaraðili vísi til leigusamningsins þar sem komist hafi verið að samkomulagi um ýmis atriði. Aðilum sé frjálst að setja hvaða ákvæði sem er, sem þeir séu sammála um, inn í samninginn og rita svo undir.

V. Niðurstaða

Ákvæði 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, sbr. lög. nr. 63/216, kveður á um að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu hans. Í 4. mgr. ákvæðisins segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða má og eigi síðar en fjórum vikum frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé skv. 4. tölul. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. húsaleigulaga nr. 36/1994. Hafi leigusali ekki gert slíka kröfu skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og greiða leigjanda dráttarvexti skv. 1. mgr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis og til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Sóknaraðili skilaði húsnæðinu 13. febrúar 2017. Ekki er að sjá að varnaraðili hafi gert sóknaraðila skriflega grein fyrir því að hann geri kröfu í tryggingarfé en hann endurgreiddi hluta tryggingarfjár 15. mars 2017 er liðnar voru meira en fjórar vikur frá leigulokum. Ber, þegar af þeirri ástæðu, að fallast á kröfur sóknaraðila.

Í leigusamningi aðila er ákvæði um að íbúðin verði máluð á kostnað leigjanda við leigulok og að hann skuli greiða fyrir það 75.000 kr. Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga er óheimilt að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæla fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Samkvæmt 4. mgr. 19. gr. húsaleigulaga skal leigusali jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, meðal annars með því að láta mála húsnæðið og endurnýja gólfdúka þess, teppi og önnur efni á slitflötum með hæfilegu millibili, eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segja til um. Samkvæmt 22. gr. laganna er heimilt í leigusamningum um íbúðarhúsnæði að semja sérstaklega um að leigjandi annist á sinn kostnað að hluta eða öllu leyti það viðhald innan íbúðar sem leigusala ber að annast samkvæmt kafla þessum, enda lækki leigugjaldið að sama skapi. Í slíkum tilvikum skal þess nákvæmlega getið í leigusamningnum til hvaða atriða viðhaldsskylda leigjanda nær. Í greinargerð með 22. gr. húsaleigulaga segir að heimilt sé að semja sérstaklega um að leigjandi taki á sig auknar viðhaldsskyldur gegn afslætti á leigugjaldi. Í leigusamningi aðila kemur fram að leigjandi taki á sig auknar viðhaldsskyldur með vísan til 22. gr. húsaleigulaga. Aftur á móti kemur þar ekki fram að álitsbeiðanda sé veittur afsláttur af leiguverði af þeim sökum eins og áskilið er í umræddri grein. Það er því álit kærunefndar að ákvæði leigusamnings aðila um að sóknaraðila beri að greiða fyrir málun á eigninni sé ólögmætt og ekki bindandi fyrir hann.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. einnig lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Sé mál höfðað vegna úrskurðar nefndarinnar fyrir dómstólum sé nefndinni heimilt að fresta afgreiðslu sambærilegra mála sem eru til meðferðar hjá henni þar til dómur gengur í málinu.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að skila sóknaraðila eftirstöðvum tryggingarfjár, 75.000 kr., ásamt vöxtum skv. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, sbr. einnig lög. nr. 63/2016, af 210.000 kr. frá 1. desember 2016 til 15. mars 2017 en með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga, nr. 38/2001, af 75.000 kr. frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 18. júlí 2017

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson